XX年广州房地产市场发展预测.docx

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1、XX年广州房地产市场发展预测一、价格走势分析2二、政策环境分析31）保障房32）房产税4三、城市区域进展影响5四、对置业者的分析61)1)投资需求旺盛2)潜在购房客户置业特征3)投资需求比较高4)调控新政造成客户观望5)供应分析五、对2011年市场预测价格预测2011年楼价预测2011年广州房地产市场进展预测前百2011年中国GDP将保持9%以上。民众收入预期看涨、流淌性难大幅缩减、 高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产 生根本性的转向。积极的财政政策将表达在保障房的大力建设上。内需动力下，投资难以大幅缩减，城镇化继续推进;2011年国内经济增速有 望保持在9

2、%以上，甚至可能达10%;风险仍要紧集中于外部冲击与国内调控力度。市场普遍估计2011年人民币新增贷款可能适度降低，至7万亿左右;估计 2011年提升存款准备金率及加息等操作，会较2010年来得频繁。加“准”次数 会多于加息次数，加息空间总体不可能大于2007年时期;市场普遍估计2011年 国内通胀率达至4%或者以上；国内对投资保值的热情估计会继续有所增加。、价格走势分析根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济、市场环境、政策导向、 房企状况、城市规划、土地供应、住宅需求与消费者消费预测等趋势综合推断, 对2011年广州房地产市场进展做出下列预测：下列为2010年9月至2011年2月的广州

3、房价行情:广州房价行情二、政策环境分析2011年宏观调控的要紧方式仍然是“控投资控流淌性从而达到控经济与控 通胀的效果”；20n年上半年通胀面极有可能进一步恶化而经济面仍存偏热风 险，估计政策紧缩力度较大。2011年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，估计宏观 政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限与引导措施，国家对楼 市的调控全年难松。估计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍 是影响市场的短期要紧政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性 极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启

4、动。2010年，信贷、限购仍是影响市场成交量的要紧政策。由于通胀预期依然 强烈，房价上涨具备支撑，只要房企资金未出现全行业性的问题，未出现金融风 险，限购等措施放松可能性小。但不排除政府以其它政策取代限购。1）保障房长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，估计2011 年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期要紧政策，而 保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长 约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将 正式启动。将构建房地产调控的长效机制。住房与城乡建设部已形成基本住房保障法的 征求意见稿，且正

5、在征求各方意见，并列入国务院2010年立法计划。2011年，全国保障房建设规模或者达1000万套，同比增长72. 4虬住建部2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的 580万套，增长72. 4%,计划新增的420万套中，公共租赁房将占要紧部分。意 味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资的20%o 12月8日年全国580万套保障房任务已经完成开工。广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进,暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减 少商品房土地供应，令商品房稀缺。2）房产税房产税或者在20

6、11年试点征收，目前圈定的试点城市包含上海与重庆，两 个城市的试点方案也有很大差别。若开征，短期内对市场预期将造成影响。但需 求受多方面影响，若通胀处于高水平，房子升值大于成本的增加，需求依然会保 持。政府需出台有关政策疏导资金，这样，房产税的作用才能发挥。广州2011 年试点可能性极小，所受影响不大。估计由于保有成本的增加，最终成本将转移到置业者身上,首先租金将上涨, 需要政府增加公租房供应以减弱影响。另外房产税并不是房价的决定性因素，中 长期来看，开征房产税对房价影响有限。目前的调控政策将使成交量短期明显回落，但房价上涨趋势不变。从历年调 控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，通

7、常4-6个月左右。由于 现今市场对政策的消化周期逐步缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交 量波动会更明显。从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应累积，市场信心 不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。目前经济态势向好，房地产市场消费信心 依然较足，流淌性充足及强通胀预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短 期的小幅调整在所难免。2011年政府供地计划5平方公里，但会因应市场灵活调整，中心区储备多 宗大块优质地。“三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。广州计划2010年建设保障房4万套，总建306万平方米，市场转入双轨， 但短期对商品房冲击不大。按照规划，2011年广州商品住宅供

8、地500万平方米，但会因应市场灵活调 整。从规划看，2011年估计供地500万平方米;从市场看，2010年初定500万平 方米，年底将任务量调至“保底200万平方米”，估计2011年供地水平同2010 年持平，维持在200万-500万平方米之间;近年广州商住用地出让用地面积平均 在200万平方米左右。城中村改造是广州近期“三旧”改造重点。旧城区：对危破房实施改造;对 历史文化建筑按照“重在保护、弱化居住”的原则，疏解居住人口；旧村庄：用 10年时间基本完成在册的138条“城中村”整治改造，其中52条力争用3年至 5年时间基本完成；旧厂房：范围包含：国有与集体低效利用的旧厂房、旧仓储、 旧站场等

9、，数百污染企业将搬至郊区;3-5年内广州“三旧”改造重点落在52条 城中村改造。“三旧”改造将增加中心区土地供给、提升物业价值、释放购租需求。扩大 土地供给途径，为房地产业带来强劲动力与后续空间。三旧改造对房地产行业最 直接最实质的利好就是土地供应量增加，而且是占地面积较大，所处地段较好的 优质地块。高成本土地，支撑未来楼价。“三旧”地块由于拆迁成本较高，项目推出对楼价有强力支撑。环境改善，提升物业价值，大量城中村、旧厂房搬迁居住环境得到优化，物 业价值也会随之得到进一步的提升。改造释放购房、租赁需求，城中村改造，村民将搬迁，激发大量潜在购房需 求;大量租客迁移，刺激周边的商品房租金大幅上涨。

10、三、城市区域进展影响2011年广州将继续巩固国家中心城市地位，经济实力强劲，楼市上升空间 大。亚运会助推广州城市建设加速，为广州楼市快速进展注入新动力。2004至 2009年广州城建投入已逾1600亿元。其中，2009年达424亿元，创历年新高。 据透露，广州亚运会总投资1200多亿元。其中，用于城市面貌与环境改善1090 亿元，包含地铁建设、城市道路、桥梁与基础设施，环境综合整治等。据报道， 估计2010年亚运会将为广州城市经济带来8000亿元人民币的收益，城市建设提 速5至10年。广州地铁网络铺开，居住版图扩大。亚运前，广州共开通8条地铁线（含广 佛线），共236公里，估计日运送超400万

11、人，最高可达540万人。2015年，广 州将再新增地铁10条线，216. 8公里,合计453公里。2011年房企对销售回款依靠程度高，阶段性或者区域性的促销依然会存在。 同时，在频繁的调控下，开发商在进展战略上也面临转变：寻求房地产行业多元 化进展；向二三线城市扩展；联合拿地开发；积极参与保障房建设等。2010年销售业绩完成情况良好，但新政后销售速度已有放缓迹象。2010年, 受益于市场阶段性回暖，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好。据统计，包 含龙湖在内的11家品牌内房企10月份销售金额689亿元，环比增长5%,增幅 较上月下降31个百分点。提早完成销售目标，持有现金增加，短期借款规模不

12、大，显示短期内资金问题不大。负债率高，长期借款大幅增加，显示长期风险依然存在，受益于三季度市场 阶段性回暖，房企持有现金明显增加。调控之下多个融资渠道收紧,有条件的开发商积极拓宽海外融资渠道。定金、 预售款是房企资金要紧来源，2011年房企资金依然依靠销售回款。2010年9 月，房企资金来源以其他资金、自筹资金占比最大，分别占43%与38%,而其他 资金要紧是定金、预售款。尽管房企积极拓宽海外融资，但外资占房企资金来源 比例仅约1%,难以改变房企整体资金情况。总体来讲，2011年房企对销售回款 的依靠程度依然很高，包含中小房企在内，为率先回笼资金，阶段性或者区域性 的促销依然会存在。同时，在频

13、繁的调控下，开发商在进展战略上也面临转变， 以应对市场变化。四、对置业者的分析1）投资需求旺盛由于二次以上置业是目前购房的主流客户，因此这轮的调控政策对需求影响 直接，有50%的客户表示会推迟买房。在严厉的调控政策下，约4成客户认为房 价会略有下降，但客户普遍认为房价下降幅度不可能太大。另一方面，通胀持续 加剧下，投资需求仍然较高，投资意识强。二次以上置业比例持续增加，受政策 影响直接。2）潜在购房客户置业特征目前约75%的潜在购房客户为换房客;与2008-2009年相比，二次以上置业 比例持续增加，是目前市场购房主流需求，因此受调控政策影响直接。3）投资需求比较高当前购房目的调查结果显示，纯

14、自住购房需求比例41%;投资需求比例10%; 特别是自住兼投资的比例达30%,比过往有明显增加，2009年这一比例约11%。4）调控新政造成客户观望由于调控政策密度与强度大，大多客户对深度调控政策均有所熟悉;在严厉 的调控政策下，对楼价走势的推断很多客户认为会略有下降，但下降幅度不可能 太大。有50%的客户观望而推迟买房，坚持买房的客户仍有28%,显示政策造成 客户观望。调查显示十区限购后，有约23%的客户表示会考虑到周边地区（增城、从化、 佛山、清远）购房，由于调查客户的居住地基本在十区，显示限购后部分人会选 择去周边地区购房;选择的要紧原因是价格便宜与有升值潜力。约77%的客户表 示不可能

15、考虑到周边地区购房，基本上是认为距离太远，与觉得供应多、升值慢。5）供应分析估计20n年广州十区的新货共约6. 5万套。其中新增新货5. 7万套，中心 六区继续趋紧，占比仅四成，白云相对充足，外围番禺与花都合计接近五成。中 心六区新货主流均价1.5万-3万，外围四区价格拉差大，番禺楼价最高。据不 完全监测，2011年广州市十区新货合计约有6.5万套，其中，新增新货约5.7 万套，而未推新货则有0.8万套。据监测，2011年广州市十区新增新货约为5. 7万套，估计较2010年的新增 新货量略有下降。一方面是由于市中心供应继续稀缺，2011年中心六区的新增 新货估计为2. 28万套，继续保持201

16、0年供应稀缺的态势，较前几年的供应量下 降了一个台阶。另一方面是外围区域的亚运城，其大量的新增新货集中在2010 年推出，大幅推高2010年的新增新货量。中心多个区域供应趋紧，仅白云、海珠增多；外围四区：多个区域供应有增 加，仅番禺有所回落。2011年中心六区新增新货约占全市四成。从各区近几年的新增新货走势来 看，多个区域包含荔湾、越秀、天河及黄埔的新增新货量有持续下降的趋势，只 有海珠区及白云区的新增新货在2011年有所增长。而外围区域方面，多个区域包含花都、南沙及萝岗区的新增新货有持续增长 的趋势，只有番禺区在20H年的新增新货有所下降，要紧是2010年亚运城海量 供应所致。尽管番禺区20

17、11年新增新货量有回落，但与2009年相比，仍有增长。2011年的新增新货尽管略有下降，但是把存货也考虑进去，则全市可售货 量约为9. 4万套，基本与2010年持平。估计2011年的成交量虽维持低位,但成交仍有保证，年成交量在600万-650 万平方米，市场呈现价高量少的特征。2010年成交萎缩明显：2010年受调控政策压抑，成交量萎缩明显，11月 网签593万平方米，平均月度成交量54万平方米。2011年成交预测：由于房价 反弹压力大，估计调控政策不可能放松，在政府的不断干预下，成交必定会阶段 性萎缩；由于现时房价较高，严格的房贷政策亦抑制了部分需求;地铁网的不断向 外延伸，带动需求向中低价

18、位的外围拓展，估计外围的供需两旺。估计2011年的成交量虽维持低位，但成交仍有保证，年成交量在600万-650 万平方米，市场呈现价高量少的特征。五、对2011年市场预测价格预测价格平稳上升中心区均价有望过2万元估计广州市2011年的住宅均价合理 升幅为8%-15%,全市月度均价在13000-15000元/平方米之间运行，其中，中心 六区在19000-21000元/平方米之间运行。广州楼价处于明显的上升趋势：即使 在2010年严格的调控政策下，楼价仍呈上升趋势;2010年1-11月全市均价12972 元/平方米，中心六区17611元/平方米。2011年楼价预测综合之前影响楼市的因素，在经济稳步进展、流淌性充裕与广州城市快速进 展的推动下，广州的楼市价值在提升，估计2011年楼价仍处于上升趋势。20n年全国通胀水平在4%以上，M2增速估计在14%-16%。估计全国GDP增 速9%-10%,广州GDP增速12%左右,人均收入增长10%左右。2004年-2010年, 广州住宅均价年均增长约20%o2010年广州地价增幅10%,限购新政后，高地价仍不断出现。因此，估计广州市2011年的住宅均价合理升幅为8215%,因此全市月度均 价在13000T5000元/平方米之间运行。