2023年房地产基础及相关知识试题库（附含答案）.docx

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1、2023年房地产基础及相关知识试题库（附含答案）目录简介一、单选题：共70题二、多选题：共45题三、简答题：共235题一、单选题1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地 价会立即随之上涨，这反过来也说明了对地价的影响。（D）A. 土地面积B.地质条件C. 土地位置D. 土地形状2、不计利息的费用是（D）A. 土地取得成本B.开发成本C.管理费用和销售费用D.销售税费3、房地产投资是指（D）以获得未来的房地产资产增值 或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间 接的从事或参与房地产开发法与经营活动的经济行为。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法37 .对

2、借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险 属于（D）A.法律风险B.信用风险C.市场风险D.管理风险38 .在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决 于（B）A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业务希望的投资回报率39.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述 的是（B）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南40.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产 实物因素的是（B）oA.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D. 土地开发程度41.下列影响某宗建设用地价格的

3、因素中，不属于权益 因素的是（B）A. 土地用途B.所在区域绿化水平土地容积率C. 土地使用期限42 .下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格 下降的因素是（C）A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提到城市化水平43 .实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要 考虑的实物因素是(A)A.建筑规模B.建筑物年龄C.维修养护情况D.工程质量44 .下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的 是(A)oA.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平.下列不属于房地产区位因素的是(B)oA.交通B.用途C.环境D.楼层45 .投资者进行房地

4、产投资的主要目的一般是(B)oA.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动46 .投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在 公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对 房地产投资（B）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖性47 .下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济 环境的因素是（A）oA.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C. 土地资源状况D.建筑技术进步49.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基 本报表的是（D）oA.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资

5、计划与资金筹措表50.下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的 是（D）oA.保险费B.房产税C.法律费D.贷款利息51、征收集体土地，土地补偿费应当归（C）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D. 土地使用者52、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的 （C）oA.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积53、房地产权属档案应当以（D）为单元建档。A.街道B.房号C.幢D.丘54、下列不应免征房产税的订（C）oA.职工自用住房B.企业创办的类学校用于数学的房产C.产权不确定的及有纠纷的房产D.经有关部门鉴定的危险房屋55、住房公积金属于（B）

6、所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位及个人D.住房公积金管理中心56. 一般来说，与长期投资相比，短期投资（C）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长57 .同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值 不同，主要是因为房地产市场具有（OoA.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性.国有土地所有权由（A）代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门58 .廉租住房租金由（A）构成。A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金59 .房地产

7、开发项目的动工日期，超过土地使用权出让 合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其 原因是（A）。A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货D.更改建筑设计61、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括 （D）和依托于之上的各种权益。A、土地B、房屋C、房地产D、物质实体62、建筑物包括房屋和（C）两大类。A、其他地上定着物B、建筑配件C、构筑物D、建筑设备63、房地产的独一无二性是由（B）派生出来的。A、易受限制性B、不可移动性C、供给有限性D、价值量大64、不动产物权中最主要、最核心的权利是（B）A、使用权B、所有权C、物权D、抵押权65、设定房地产抵押权、典

8、权等权利时，权利人应申请 （D）登记。A、注销B、转移C、变更D、他项权利66、下列不属于土地使用权出让方式的是(C)oA、招标B、拍卖C、划拨D、协议67、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在(C)年A、 1978 B、 1979C、 1980 D、 198268、目前产权登记方式是按(A)方式进行登记。A、建筑面积B、套内面积C、套内使用面积D、预售面积69、当预售房屋的面积与登记面积出现误差，而合同未 作约定时，面积误差比绝对值为(C),买受人有权退房。A、3% B、3%以内C、超过3% D、超过2%70、具有最高法律效力，是制定其他法律的依据的是 (C)A、行政规章B、法律C、宪法D、地

9、方规章二、多选题1.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ABCD）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证2.下列用地，法定出让年限为50年的有（BC）oA.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地3.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（CE）。A.当事人的名称和住所B. 土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件A.国家B.开发商C.个人D.经济主体4、经济适用住房价格（A）.A.由市（县）人民政府制定B.实行市场调节价C.由房地

10、产开发商定价D.由政府限定销售价格5、征收集体土地，土地补偿费应当归（C）所有.A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D. 土地使用者6、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（D） 提交申请资料A.人事部B.建设部C.省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门7、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（D）A商品住房4、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(ABD). A. 土 地使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土 地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地5、中华人民共和国城市房地产管理法规定应办理备 案的情形有(ABC).

11、A.设立房地产开发企业B.签订商品房预 售合同C.签订房屋租赁合同D.签订土地使用权出让合同6、目前我国土地使用权出让的主要方式有(ABCD) A. 招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.自由买卖7、下列财务指标中,反映企业营运能力的指标的(CD). A. 流动比率B.速动比率C.存货周转率D.应收账款周转率E.资本金利润率8、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同一 般包括(ABCDE)A.图纸目录B.设计总说明C.建筑施工图D. 结构施工图E.设备施工图9、建设强度指标包括(CDEF)A密度B.绿地率C.容积 率D.建筑密度 E.总建筑面积F.分类建筑总面积10、项目可行性研究包括(ABCD

12、E)A.一般机会研究B.特定机会研究C.方案策划D.初步可行性研究E.详细可行性研究F.市场调研11、可行性研究报告包括(ABCDEF)A.封面B.摘要C.目 录D.正文E.附件F.付图12、不确定性分析和风险分析包括(BCD) A. SWOT分析B. 盈亏平衡分析C.敏感性分析D.概率分析13 . SWOT分析是指(ACDE) A.优势B.价格C.劣势D.机 会E.威胁14 .、下列关于集体土地征收或者征用的表述中正确的 有(ABD)A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或 者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为征用是企业 行为D.征收是土地所有权发生改变征用是土地使用权发生 改变E

13、.征收是强制性的，征用是非强制性的15、下列指标中属于房地产投资项目静态盈利能力指标 的有(BCD)A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率16、房地产经济寿命肯定与其(AB)。A、使用性质相关B、 所在市场相关C、自然寿命相同D、折旧年限相同17、在工程投资分析中需要考虑(BCD)。A、不变的成本数据B、机会成本C、不可预见费D、税费18、开发项目可行性研究是(ACD)依据。A、筹集建设资 金B、编制工程预算C、投资决策D、编制设计方案19、前期工程费主要包括(BCD)费用等支出。A、拆迁补 偿B、规划设计C、可行性研究D、场地平整20.下列风险中，属于房地产投资系统风险

14、的有(ABC)。 A.市场供求风险B.变现风险C.利率风险D.时间风险E. 资本价值风险21.对房地产市场结构进行分析，除了要分析 供求结构，通常还分析(BDE)。A.价格结构B.总量结构C.档次结构D.投资结构E.租买结构22.房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有 (BCE) oA.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性23.房地产市场分析可以帮助开发商(ABC)。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策24.开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有 (ABC) oA.供需分析B.竞争分析C.市场占有

15、率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析25 .房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括 (ABCE) A需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依 赖专业管理D.适应短期投资E.变现能力差26 .关于房屋存量的说法正确的有(BCE) A.存量属于房 地产的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存 量可以按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是 指报告期末已占用或空置的物业空间总量27.房地产市场 存在的景气循环的主要原因是(BCDE) A. 土地资源的不可再 生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D,政策因素的 影响E,制度因素的影响.下列房地产指标能衡

16、量房地产泡沫程度的有(CDE)A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租 金比28 .在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有 (BCDE)A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法29 .房地产开发项目的市场定位策略主要有(ABCD)A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化 策略D.形象差别化策略E.销售差异化策略.关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有(ACDE)A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金 的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时 间价值有投资利润率

17、相关E.资金的时间价值有通货膨胀率 相关30 .对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原 则有(ABCD)A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则33.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品 住宅当前需求的有(BCDE)A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势34.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行 调整时，应包括的内容有(ABDE)。A.建筑密度土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况35、农用地包括(

18、ACD)。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E.未利用地.国家规定，商品住宅用地必须采取(BCE)方式出让。A.抽签B.招标C.拍卖D.协议E.挂牌出让.在下列行为中，属于犯罪的有(BC)。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税38、直接导致市场失灵的原因有(ABD)。A.外部性B.垄断C.排他性物品的生产D.信息不完全E.政府对市场的管理和协调39.廉租住房保障资金的来源有(ABCD)等。A.地方财政预算安排B.中央财政专项补助C.住房公积金增值收益D. 土地出让净收益E.住宅专项维修资金40.对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别 采取(ACDE)等方式予以处置。A.国有

19、土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权41、我国目前土地使用权的用地方式有（CD ）A、买卖B、租赁C、出让D、划拨42、国有土地使用权被收回原因以下表述正确的是 （ABCD）：A、土地使用权届满B、提前收回土地使用权C、土地使用者违约而收回D、司法机关决定收回土地使用权E、土地用途发生改变43、下列关于合同无效说法正确的是（ABDE ）：A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C、合同双方按自己的真实意愿订立合同D、损害社会公共利益E、违反法律、行政法规的强制性规定44、取得房屋产权证后，房

20、屋所有人拥有的权利(ABCD)：A.使用权B.占有权C.收益权，D.处分权。45、房屋建筑结构分类标准(ABCD)：A.钢结构B.钢筋混凝土结构D.砖混结构E.砖木结构二、简答题1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、 草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑 物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用 地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利 用地是指农用地和建设用地以外的土地。B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房8、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房 地产交易，这

21、个过程反映了房地产（C）A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性9、根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是（D）A.属永久性建筑有柱的货棚B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑10、下列关于房地产泡沫的表述中错误的是（D）A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡 沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了 解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合

22、 同书中了解。3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地？答:根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集 体所有。5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民 集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移 的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集 体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方

23、能依该条例 出让其使用权。深圳市土地征用与收回条例还规定，违反该条例的 规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地 协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土 地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府 无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用 地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他 方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划

24、拨用地。7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多 方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合 作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。 在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。 对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场, 通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行 政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找 合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审 核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、 招标、拍卖等方式寻找合

25、作方。根据深圳市土地交易市场管理规定和“深府2001 94 号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入 市场的，按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房。9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招 标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地 使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的 行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四 条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一） 居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、 文化、卫生、体育用地五十年；（四）商

26、业、旅游、娱乐用地 四十年；（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加 气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地?答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五 条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得 该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土 地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七 条的规定，出让合同应具备以下主要条款：（一）双方当事人 的姓名或者名称、地址；（二）出让土地使用权的宗地号、面 积；（三）土地使用年期及起止时间；（四）土地使用权出让金 的数额、币种、交付方式及时

27、间；（五）交付土地的时间；（六） 规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市 政设施配套建设义务；（九）使用相邻土地和道路的限制；（十） 建设附属、附加设施的项目及义务；（十一）违约责任；（十 二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图， 作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变 更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同 规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得 土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按 有关规定办理变

28、更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场 合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按 规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招 标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取 得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进 行？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深 圳经济特区土地使用权招标拍卖规定，凡经营性、营利性 项目用地一律以招标

29、或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政 府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确 定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？答：根据“深府据001194号”文的规定,协议方式出让 土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高 新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房 用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资 的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等 公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协

30、议方 式？答:根据“深府据00深府号”文的规定,下列用地也可 以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场 价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特 别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项 目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建 成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：根据“深府据001府号”文的规定,原行政划拨土 地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个 人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实 施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办 法办理：（一）补交地价的标准：1.市、区国有企业按市场 地价的

31、20%补交地价。工业用途免予补交。2.市、区国有企 业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业 用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途， 重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交 地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补 交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五） 上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场 地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实 施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场 地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对 历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规 定的，按

32、特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件 在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他 交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若 在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并 符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限 内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出 价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在 规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最 低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易 价，重

33、新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地 使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但 该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易 服务费用之和。23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、 拍卖、挂牌交易方式公开进行？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下 列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖 和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市 政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权 出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用 地性质、功能，转让土地使用权的，依法

34、收回土地使用权, 通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地 使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用 权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建 筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产 权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的, 选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨 用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前 提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（A）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造 物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁

35、定、决定处 分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十） 法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机 构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用权终止？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下 列情形之一的，土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期 届满；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合法承继人； （四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权 的判决、裁定或决定生效；（五）用地单位迁移或者被依法注 销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地 使用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权

36、手续？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定， 须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开 交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开 交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、 法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对 有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司 法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主 管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进 行统一管理，其他任何单位不得

37、出让土地使用权。擅自出让 土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用 土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利 用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程 序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地 使用权属证明的，土地权属证明无效。27、如何了解地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，11、在二手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用（D） 的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大 交易成功的概率。A.他人B.自己C.卖方D.买方12、一般来说，房地产经纪信息的基本

38、要素主要由语言 要素、（C）和载体要素三方面组成。A.图像要素B.内容要素C.实质要素D.传播要素13、出租房屋的用途应按（B）的用途使用。A.合同中约定B.房屋权属证书上载明C.出租人要求D.承租人需要14、个人住房抵押贷款的期限最长为（D）年。A. 10 B. 15C. 20 D. 3015 .对在风险性较大的地区投资的开发经营项目，投资 者第一位考虑的财务评价指标是（A）说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主 管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地 使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？答：根据深圳经济特

39、区土地使用权出让条例的规定， 土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让 金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分 万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部 门可以解除出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让 金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设 施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、 附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用 权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下 列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土

40、地 及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届 满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民 法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地 的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的 土地使用权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下 列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的 土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经 核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实 施城市规划而进行旧城区改建需要的。31、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取

41、建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑 的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑？答：根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查 处违法建筑的决定的规定，违法建筑包括：（一）占用已 规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二） 不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的 建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基 地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份 合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经 济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超 过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅 和其他建筑物使用功能的建

42、筑；（七）逾期未拆除的临时建 筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？答：历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常 务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即 1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一） 原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其 他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以 上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私 房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积 所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五） 非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私 房。34、

43、哪些违法私房不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规 定的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、 广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影 响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区 用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指深圳市人民 代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实 施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法 律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设 工程规划许可证

44、，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等 项目的建筑物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法 建筑若干规定的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一） 占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者 其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用 农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四） 非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地 的。37、什么情况下，需缴纳土地使用费？答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据深 圳经济特区土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费, 但该办法规定免缴的除

45、外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用 土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发 与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲 方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销 （预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的？答:根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定， 使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一） 以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、 合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的 按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费 人；土地使用权转让的，受让方为缴费

46、人；（二）租赁房屋 的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地 使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的, 受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企 业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地 产证登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何？答：土地使用费依据土地等级和类别，按深圳经济特 区甲种土地使用费征收标准或深圳经济特区乙种土地使 用费征收标准计征；如属临时用地的，按深圳经济特区 临时（短期）地租标准计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定， 下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民

47、团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门 拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜 古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及 林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直 接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、 法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定， 下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程， 自土地使用合同书生效之日起至土地使用合同书规 定的竣工日期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不能 按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长 的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会 审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华 侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴 土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四） 企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地使用合同书生 效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或 其他特殊情况，确实无法缴纳土地使