第五章 房地产评估.ppt

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1、第五章 房地产评估第一节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用第四节第四节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用第五节第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用其他评估方法在房地产评估中的应用第一节 房地产评估前期工作房地产土地、建筑物及其他地上定着物一、明确评估基本事项一、明确评估基本事项（一）明确评估目的（二）明确评估对象（三）明确评估价值类型（四）明确评估基准日（五）签订评估业务约定书二、拟定评估作业方案二、拟定评估作业方案（一）初选拟采

2、用的评估方法（二）确定评估投入的人员（三）确定评估作业步骤及进度安排（四）确定评估作业所需经费预算三、实地勘察评估对象三、实地勘察评估对象（一）勘察房地产的位置及周围环境（二）勘察房地产使用状况四、搜集评估所需资料四、搜集评估所需资料（一）对房地产价格具有普遍影响因素的资料（一般因素）（二）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料（区域因素）（三）反映评估对象状况的资料（个别因素）（四）类似房地产的交易、成本和收益实例资料土地分类（以城市房地产为例）（1）按经济地理位置分类城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、远郊区、边远区土地（2）按其在社会经济中的作用分类工业用地、商业用地、住宅用

3、地、交通用地、公用事业用地（3）按其开发程度分类熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地（已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地（4）按所有权性质分类国家所有的土地、农村集体所有的土地我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。”房地产价格的种类：u根据房地产价格形成基础不同市场交易价格、评估价格u根据房地产权益不同所有权价格、使用权价格、转让价格、他项权力价格u根据房地产实物形态不同土地价格（基

4、准地价、标定地价）、建筑物价格、房地产价格u根据房地产价格单位不同总价格、单位价格、楼面地价房地产价格的影响因素（一）一般因素（宏观因素）u经济因素经济发展、产业结构、财政金融u社会因素人口、文明与治安、社会福利、房地产投机u行政因素土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、城u市发展战略、税收制度、投资倾斜、交通管制u心理因素消费观念、购买心态、对居住环境的要求、风土人情（二）环境因素/区域因素（中观因素）u商服繁华程度u交通便捷程度u设施状况程度 u环境状况因素（三）个别因素（微观因素）土地的个别因素：土地的个别因素：l区位因素区位因素l占地状况占地状况 l形状因素形状因素 l内质因素内

5、质因素l容积率因素容积率因素 l用途因素用途因素 l土地使用年期因素土地使用年期因素建筑物的个别因素：建筑物的个别因素：l建筑物的面积、结构、材料等建筑物的面积、结构、材料等 l建筑物的设计、设备是否良好建筑物的设计、设备是否良好l施工质量施工质量 l法律限制法律限制l建筑物与周围环境的协调程度建筑物与周围环境的协调程度 第二节 市场法在房地产价格评估中的应用一、市场售价类比打分法例5-1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：例5

6、-2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为：例5-3 评估对象土地的容积率为2，参照物土地的容积率为4，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正系数为：容积率12345地价指数%100105115125140例5-4 某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：例5-5 某地区某类房地产

7、2005年上半年各月的价格同2004年底相比，分别为上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的价格为：例5-6宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：例5-7 某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%,2.

8、3%,-1.5%,1.7%,2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：例5-8 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：例5-9 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，如果赋予四个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算评估对象房地产的评估值为：eg 有一待估商业用地900平方米，需评估其2004年

9、5月的土地总价和单价。现收集到5个与待估土地类似的可比实例，资料如下表1；另已经该城市地价指数如下表2，容积率地价指数表如下表3，土地还原利率为8%，商业用地土地出让年限为40年。试求该商业用地的评估值。表1：宗地资料 价格单位：元/平方米表2：城市地价指数表3：容积率地价指数表项目项目待估宗地待估宗地可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C可比实例可比实例D可比实例可比实例E交易价格50004500415040005200交易时间2004.52003.82002.102002.52001.102004.2交易情况00-1%+3%+2%区域因素+1%-1%-3%00个别因素-1%

10、-2%-5%-3%-1%容积率5.05.23.54.03.04.8剩余年限383535303038时间时间20002001200220032004地价指数100120125130135容积率容积率3.03.54.04.55.0-6.0地价指数100105110115120二、基准地价修正法（一）基准地价修正法的含义（一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。基准地

11、价基准地价对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。（二）基准地价的组成（二）基准地价的组成1 1土地出让金。土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。2 2基础设施配套费。基础设施配套费。是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。3 3土地开发及其他费用。土地开发及其他费用。包括平整土地费用、征地拆迁费用

12、等。（三）基准地价修正法的评估思路三、市场租金倍数法第三节 收益法在房地产评估中的应用一、纯收益二、资本化率（折现率）1.本质：投资收益率2.种类：土地资本化率 建筑物资本化率 房地产（综合）资本化率例5-10 某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为：3.估算方法：（1）安全利率加上风险报酬率（2）投资收益率排序插入法（3）市场租价法例5-11 选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如下表：交易实例租金（万元/年）价格（万元）还原利率（%）1151659.092242

13、1611.1135249810.4448786310.08三、收益年限 的确定单独评房建筑物的经济寿命单独评地土地使用权的剩余年限房地合一评估四、房地产价值的估测（一）房地合一价值的估测（二）土地价值的估测1单独的土地出租2 房地产出租或经营（三）建筑物价值的估测 例5-12 评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2

14、元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。试用收益法评估该房屋基地使用权的价值。例5-13 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。房地产的资本化率为8%。收集的相关资料如下：租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道

15、、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。租金平均每月每平方米85元。空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。建筑物原值为4800万元。家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。经常费用平均每月8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计算。营业税及附加为年总收入的5.5%。试用收益法评估该写字楼2005年4月1日的价值。Eg 某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原利率为12%，估价尚可使用20年，试算该房地产的价格。Eg 若上例中，土地的使用年限尚有30年，建筑物

16、的寿命期20年，建筑物的净残值不计，在建筑物报废后土地尚能以30万元的价格转让，土地还原利率为8%，试算该房地产的价值。若在建筑物报废后，该土地用于出租，每年可得纯收益3万元，此时，由于土地尚可使用年限30年，则土地收益尚可维持10年，试算该房地产价值。五、收益法的应用举例：某出租商住两用楼的有关资料如下：（1）该房地产建筑面积为5000平方米，土地面积为1200平方米，建筑物为钢筋混凝土结构；（2）土地使用权年限为70年，从1987年10月起计，建筑物建于1988.10，其使用寿命为50年，净残值不计；（3）可供出租的建筑物使用面积为3000平方米，占总面积 的60%，每平方米月租金标准为3

17、00元，按使用面积计算，出租率平均为90%；（4）建筑物原值为600万元，电梯、空调等设备原值为80万元，使用寿命为10年，净残值为5%；（5）土地使用税每年每平方米为7.5元；（6）房产税为租赁收入的12%；（7）建筑物的保险费每年按原值的1缴纳，电梯、空调等设施的年保险费率原值的3；（8）建筑物的修缮费总额为100万元，电梯等设备的修理费总额为10万元；（9）年管理费为年房租额的5%；（10）建筑物拆除后，土地可120万元的价格转让，土地还原利率为10%；（11）该房地产的综合还原利率为12%，土地还原利率为10%。试估算该房地产在1988.10的价格。练习题：某房地产开发公司于2000年

18、3月以有偿出让方式取得一宗土地50年使用权，并于2002年3月在此块地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%（假设房屋收益年期为无限年期）。假设土地使

19、用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2006年3月的土地使用权价值。第四节 成本法在房地产评估中的应用适用范围：无需计算损耗的新建房地产不产生现金流收益的房地产少交易市场和交易案例的公益性房地产一、房地产重置成本的估算（一）土地重置价格的估算1 土地出让金2 拆迁补偿费3 地上附着物及 青苗补偿费4 安置补助费1 勘察设计及前期工程费2 基础设施配套费（三/七通一平）3 公共事业建设配套费用4 小区开发配套费5 有关税费1 土地取得费利息（一次投入）2 土地开发费、管理费利息（均匀投入）eg 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成

20、本法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕地占用税等）为8万元/亩，土地开发费为1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率为9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%，试估算该土地的公平市场价值。1.计算土地取得费=8万元/亩=120元/平方米2.计算土地开发费=1.5亿元/平方公里=150元/平方米3.计算投资利息=土地取得利息+土地开发利息=10*10%*2+（150*3/4*10%*1.5+150*1/4*9%*0.5)=24+19=43(元/平方米)4.计算开发利润=(土地取得费

21、+土地开发费)*10%=(120+150)*10%=27(元/平方米)5.计算土地价格=(120+150+43+27)*(1+10%)=374(元/平方米)（二）新建房地产的估价（三）旧有房地产有估价二、房地产（建筑物）实体性贬值的估算（一）建筑物实体性贬值的原因人为使用、自然力 （二）实体性贬值的计算方法1 使用年限法2打分法房屋建筑物成新率评定表三、房地产（建筑物）功能性贬值的估算（一）建筑物功能性贬值贬值的原因：技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新，引起原有建筑物在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生产、经营或居住的需要，使其价值降低。（二）

22、房地产功能性贬值的估测思路：1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。四、房地产（建筑物）经济性贬值的估算（一）建筑物经济性贬值的原因：由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人们的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利用率下降，收益损失，导致其价值降低。（二）房地产经济

23、性贬值的估测思路：1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价。例5-14 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为

24、2年，第一年投入的开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。计算评估对象土地开发后的市场价值。第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用一、剩余法假设开发法在房地产评估中的应用（一）基本思路含义将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。运用范围（1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。（3）可装修改造或可改

25、变用途的旧房估价案例例5-16 评估对象土地为七通一平的空地，面积为1000平方米,且土地形状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为50%，土地使用年限为50年。出售时间2005年10月。根据规划的要求和市场调查，该地块最佳开发方式为：建筑覆盖率适宜为50%，建造商业居住混合楼。该建筑为框架结构，总建筑面积为7000平方米，单层建筑面积均为500平方米，共14层，其中12层为商业用房，共1000平方米，314层为住宅，共6000平方米。预计建设期为2年。预计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出，住宅楼的80%在建造完成后可售出，20%半年后才能售出。预计当时售价，商业楼为400

26、0元/平方米，住宅楼为2500元/平方米。折现率为10%。经估测，总开发费用（包括管理费）为800万元。该房地产在未来2年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年投入60%，第二年投入40%。经调查了解，建行基本建设贷款年利息率为8%；经调查分析，房地产行业开发同类房地产的平均利润率为20%，根据税法，评估对象营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，经分析，销售费用为开发后房地产价值的3.5%。试用剩余法评估出该待开发土地在2010年10月10日出售时的市场价值。二、路线价法在房地产评估中的应用（一）基本思路含义路线价法，路线价法，是对面临特定街道、接近性相等的城镇土

27、地,设定标准深度，求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度价格修正率表，计算出临街该街道的其他土地地价的一种估价方法。基本思路：城市内各宗地的价格随其离开街道的距离（即临街深度）的增加而递减，而在同一路线价区段内各宗地块，又因其深度、宽度、形状、位置和面积的差异使价格有所不同，要进行合理修正才能最终得到宗地价格。适用范围路线价法对于城市土地价格评估具有普遍适用性。特别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对大量土地进行评估的情形。例5-17 某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方米，评估对象临街各宗地块情况为：宗地A为临街地，临街深度为17.5米，宗地B为临街地，临街深度为13.5米，宗地C为临街地，临街深度为3米，宗地D为临街地，临街深度为7米，宗地E为临街地，临街深度为11米。临街深度指数表见下表。假设各宗地的宽度都为6米，计算各宗地的价值。深度（M）4以下4881212161618 18以上指数（%）13012512011010040