营改增_房地产(PPT57页).ppt
《营改增_房地产(PPT57页).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《营改增_房地产(PPT57页).ppt(57页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、福州国税福州国税福州国税福州国税仓山区国税局税政科仓山区国税局税政科 主讲:李陈旋主讲:李陈旋 营改增大辅导之营改增大辅导之房地产增值税税收政策房地产增值税税收政策1为什么要营改增?为什么要营改增?v1、消除重复征税、发挥税收中性作用、消除重复征税、发挥税收中性作用v2、打通增值税链条,营造公平竞争的市场环境。、打通增值税链条,营造公平竞争的市场环境。v3、可以有力促进产业分工优化,拉长产业链,带、可以有力促进产业分工优化,拉长产业链,带动制造业升级。营改增是创动制造业升级。营改增是创新驱动的新驱动的“信号源信号源”,也是经济转型升级的强大也是经济转型升级的强大“助推器助推器”。v4、从当前看
2、,这会为更多企业减轻、从当前看,这会为更多企业减轻税负;从长税负;从长远看,必将利国利民。远看,必将利国利民。2增值税一般纳税人与小规模纳税人增值税一般纳税人与小规模纳税人v纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。v应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。模纳税人。v年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核年应税销售额未超过规定标准的
3、纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人会计核算健全,是指能够按照国家统一的会计制会计核算健全,是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算。度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算。v年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模生应税行为的单位和个体工商户
4、可选择按照小规模纳税人纳税。纳税人纳税。3增值税一般纳税人与小规模纳税人增值税一般纳税人与小规模纳税人v一般纳税人标准(一般纳税人标准(5080500)v试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的,应试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的,应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算,分别适用增值税一税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算,分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。般纳税人资格登记标准。兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为,年应税销售额超兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为,年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生
5、销售货物、提供加工过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。人纳税。按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人,其应税行为营业按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人,其应税行为营业额按未扣除之前的营业额计算。额按未扣除之前的营业额计算。v增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额,不计入应税行增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额,不计入应税行为年应税销售额。(为年应税销售额。(2016年年23号公告)号公告)v一般纳税人登记制度
6、(国家税务总局公告一般纳税人登记制度(国家税务总局公告201518号)号)v试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后,发生增值税偷税、试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后,发生增值税偷税、骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的,主管国税机关可以对骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的,主管国税机关可以对其实行其实行6个月的纳税辅导期管理。个月的纳税辅导期管理。v一经登记,不得转为小规模纳税人一经登记,不得转为小规模纳税人4混合销售、兼营v混合销售混合销售:一项销售行为如果既涉及服务又涉及货一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。从事货物的生产、批发或者零物,为混合销售。从
7、事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。v本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户,包括以从事货物的生产、批发或和个体工商户,包括以从事货物的生产、批发或者零售为主,并兼营销售服务的单位和个体工商者零售为主,并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。户在内。5混合经营、兼营v纳税人纳税人兼营兼营销售货物、劳务、服务、无形资
8、产或者不动产,销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率v本条规定了纳税人提供适用不同税率或者征税率的销售货本条规定了纳税人提供适用不同税率或者征税率的销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产(即:兼营行为)物、劳务、服务、无形资产或者不动产(即:兼营行为)的税收处理原则。即:应当分别核算销售额;未分别核算的税收处理原则。即:应当分别核算销售额;未分别核算的,的,从高适用税率。从高适用税率。v1.兼有不同
9、税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,从高适用税率。无形资产或者不动产,从高适用税率。v2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,从高适用征收率。无形资产或者不动产,从高适用征收率。v3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,从高适用税率。服务、无形资产或者不动产,从高适用税率。6计税方法计税方法v一般计税方法一般计税方法v应纳税额应纳税额=当期销项税额当期
10、进项税额当期销项税额当期进项税额v简易计税方法简易计税方法v应纳税额应纳税额=销售额销售额*征收率征收率v一般纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税,一般纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税,一经选择一经选择36个月不得变更(营改增)个月不得变更(营改增)。7房地产企业房地产企业v房地产开发经营对国民经济有重要影房地产开发经营对国民经济有重要影响。响。v资金投入量大资金投入量大v涉及土地资源的利用涉及土地资源的利用v不具有房地产开发经营资格的企业不不具有房地产开发经营资格的企业不能从事房地产开发经营。能从事房地产开发经营。8相关政策相关政策v房地产企业销售开发商品取得的收入按房地产企业销售开
11、发商品取得的收入按“销售不销售不动产动产”税目缴纳增值税,税率为税目缴纳增值税,税率为11%。9相关政策相关政策v1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额。房地产老项目房地产老项目,是指,是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在2016年年4月月30
12、日前的房地日前的房地产项目。产项目。10相关政策相关政策v2.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产发的房地产老项目老项目,可以选择适用简易计税方法,可以选择适用简易计税方法按照按照5%的征收率计税。的征收率计税。v3.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。的征收率计税。11相关政策相关政策v4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照房地产项目,在收到预收款时按照3%的
13、预征率预的预征率预缴增值税。缴增值税。v5.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其项目,以及一般纳税人出租其2016年年4月月30日前日前取得的不动产,适用取得的不动产,适用一般计税方法计税一般计税方法计税的,应以的,应以取得的全部价款和价外费用,按照取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。务机关进行纳税申报。12房地产老项目适用简易计税方法预缴房地产老项目适用简易计税方法预缴答复内容:根据省局税政天地回复,根
14、据财税答复内容:根据省局税政天地回复,根据财税【2016】36、68号,涉及提供建筑服务、不动产租号,涉及提供建筑服务、不动产租赁服务、销售不动产和土地使用权应当预征(预赁服务、销售不动产和土地使用权应当预征(预缴)增值税的,均在项目(不动产、土地使用权)缴)增值税的,均在项目(不动产、土地使用权)所在地。因此,所在地。因此,对于房地产项目所在地与机构所对于房地产项目所在地与机构所在地不一致的,涉及预缴增值税业务时,均应在在地不一致的,涉及预缴增值税业务时,均应在项目所在地预缴。项目所在地预缴。跨区经营的房地产开发企业老跨区经营的房地产开发企业老项目在收到预收款时,在项目所在地按项目在收到预收
15、款时,在项目所在地按3%进行预进行预缴,纳税义务成立时,在机构所在地进行结算申缴,纳税义务成立时,在机构所在地进行结算申报。报。13相关政策相关政策v(二)房地产企业转让土地使用权取得的收入按(二)房地产企业转让土地使用权取得的收入按“销售无形资产销售无形资产”税目缴纳增值税,税率为税目缴纳增值税,税率为11%。14财税财税201636号号v政策要点:政策要点:v1.房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目,不执行地产项目,不执行“纳税人自建不动产纳税人自建不动产”进项税进项税额分期抵扣政策,其进项税额可一次性抵扣。额分期抵扣政策,其进项税额可一
16、次性抵扣。v2.房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目,可选择简易计税,征收率为工的老项目,可选择简易计税,征收率为5%;销;销售试点后开工的新项目,或者销售未选择简易计售试点后开工的新项目,或者销售未选择简易计税的老项目,适用一般计税方法,税率为税的老项目,适用一般计税方法,税率为11%,但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。15财税财税201636号号v政策要点:政策要点:v3.房地产开发企业中的小规模纳税人自行开发的房地产开发企业中的小规模纳税人自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目),都按照房
17、地产项目(无论新项目还是老项目),都按照5%征收率计算应纳税额,不得从销售额中扣除上征收率计算应纳税额,不得从销售额中扣除上缴政府的土地价款。缴政府的土地价款。v4.房地产开发企业采取与收款方式销售所开发的房地产开发企业采取与收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预的预征率预缴增值税,待纳税义务发生时,在计算应纳税款,缴增值税,待纳税义务发生时,在计算应纳税款,并可扣除已预缴的增值税税款。并可扣除已预缴的增值税税款。16国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第18号号国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自房地产
18、开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告的公告第二条第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。建设。第三条第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目
19、。发的房地产项目。17国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第18号号v一般纳税人:一般纳税人:v第四条第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:余额计算销售额。销售额的计算公式如下:v销售额销售额=(全部价款和价外费用(全部价款和价外费用-当期允许扣除
20、的当期允许扣除的土地价款)土地价款)(1+11%)18国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第18号号v当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项(当期销售房地产项目建筑面积目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)房地产项目可供销售建筑面积)支付支付的土地价款的土地价款当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目房地产项目可供销售建筑面积可供销售建筑面积,是指房地产项
21、目,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。款。19国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第18号号v第六条第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政
22、部门监(印)制的财政票据。部门监(印)制的财政票据。v第七条第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。的土地价款。20国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第18号号v第八条第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变个月内不得变更为一般计税方法计税。更为一
23、般计税方法计税。房地产老项目房地产老项目,是指:,是指:(一)建筑工程施工许可证注明的合同开(一)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在工日期在2016年年4月月30日前的房地产项目;日前的房地产项目;(二)建筑工程施工许可证未注明合同开(二)建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在筑工程承包合同注明的开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。21国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第18号号vv第九条第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目一般纳税人销售自
24、行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。22预缴税款预缴税款v第十条第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征的预征率预缴增值税。率预缴增值税。第十一条第十一条应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款应预缴税款=预收款预收款(1+适用税率或征收率)适用税率或征收率)3%适用一般计税方法计税的,按照适用一般计税方
25、法计税的,按照11%的适用税的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征的征收率计算。收率计算。第十二条第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。申报期向主管国税机关预缴税款。v。23进项税额进项税额v第十三条第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应进项税额的,应以建筑工程
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 营改增 房地产 PPT57
限制150内