西安万华商业综合体物业规划方案.ppt

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1、西安万华商业综合体西安万华商业综合体物业规划方案物业规划方案1本次报告研究内容界定一、最优物业组合与产品价值梯度打造。一、最优物业组合与产品价值梯度打造。二、整体产品户型配比建议。二、整体产品户型配比建议。三、项目园林景观打造建议。三、项目园林景观打造建议。四、商四、商HouseHouse的市场可行案例。的市场可行案例。五、关于低碳环保的打造建议。五、关于低碳环保的打造建议。PART 1.PART 1.最优物业组合与产品价值梯度打造最优物业组合与产品价值梯度打造前提：基于上阶段工作成果共识前提：基于上阶段工作成果共识u在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。u小高层作

2、为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价格实现度。u小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经济效益更佳。因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合建议建议在指标允许条件下尽量引入小高层物业在指标允许条件下尽量引入小高层物业在指标允许条件下尽量引入小高层物业在指标允许条件下尽量引入小高层物业4后续：基于上次沟通下的存疑问题后续：基于上次沟通下的存疑问题12311F11F、18F18F及高层产品之间的价格梯度问题。及高层产品之间的价格梯度问题。关于物业组合中引入关于物业组合中引入6/76/7层等产品的可行性和必要

3、性。层等产品的可行性和必要性。核心地块（核心地块（DK6/dkDK7DK6/dkDK7）最终物业组合。）最终物业组合。5研究前提研究前提6临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺，总体底商面积达2.16万平米西 三 环科 技 二 路星级酒店精品生活配套3.9m3.9m4.2m4.2m双层街铺n双层街铺建议柱双层街铺建议柱距距4545米，进深米，进深1212米，一楼层高米，一楼层高4.24.2米，米，二楼层高二楼层高3.93.9米，单米，单铺面积约铺面积约48-6048-60。460m460m500m500m300m300m临街商铺排布原则临街商铺排布原则p商业价值充分体现p考虑

4、商铺存活问题西三环为城市快速干道，商业氛围弱科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来有较大人流量，具备较高商业价值鱼 斗 路规 划 路&沿科技二路、沿科技二路、规划路、鱼规划路、鱼斗路排布双斗路排布双层临街商业层临街商业临街商业体量测算临街商业体量测算:酒店占地面宽：酒店占地面宽：100m100m，集中商业占临街面，集中商业占临街面160m160m，社，社区入口占临街面区入口占临街面100m100m；因此，地块临街商业总体量为因此，地块临街商业总体量为21600216002160021600【研究前提研究前提】7住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5万平米，容

5、积率为3.36n商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业体量（底商体量（底商+酒店酒店+商业中心）约为商业中心）约为6.766.766.766.76万万万万n住宅指标测算：住宅指标测算：住宅总建面住宅总建面：512702512702（总建面）（总建面）-67600-67600（商业）（商业）=445102=445102住宅总占地住宅总占地：143600143600（总占地）（总占地）-4000-4000（精品（精品生活配套区）生活配套区）-5000-5000（五星酒店）（五星酒店）=134600=134600 住宅容积率住宅容积率：R=445102/13

6、4600=3.36R=445102/134600=3.36通过排布测算，在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7地块剩余住宅面积约为44.544.5万平米万平米，住宅占地面积13.313.3万平米万平米，未来住宅部分用地容积率初步测算为3.363.36。西 三 环科 技 二 路星级酒店精品生活配套鱼 斗 路规 划 路住宅用地建面住宅用地建面44.544.5万平米，万平米，R3.36R3.36【研究前提研究前提】811F11F、18F18F及高层产品之间的价格假定问题。及高层产品之间的价格假定问题。9从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有800-1500

7、元/平米的价差区域区域楼盘楼盘价格（元价格（元/平米）平米）小高层小高层高层高层价差价差高新蓝湖树9000-950080001000-1500长安万科城1-1.1万8000-90001200-1500经开中央首府8000-90006500-70001500城南紫郡长安85007200-73001200浐灞骏景园6800-70006000800-1000曲江金域曲江1.7万1.2万5000小高层能够产生价差，在浐灞、小高层能够产生价差，在浐灞、曲江等有资源的区域，价格差距曲江等有资源的区域，价格差距较大，其中曲江部分楼盘能达到较大，其中曲江部分楼盘能达到4000-50004000-5000元元/

8、，而在城西、，而在城西、城南、经开等区域差距较小，在城南、经开等区域差距较小，在800-1500800-1500元元/。鼎正中央首府鼎正中央首府天朗蓝湖树天朗蓝湖树万科城万科城“西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的，特别是在城西这边，容积率都比较高，小高产品能作为吸引客户的明星产品”。园湖曲主策10天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位占地面积：占地面积：165亩建筑面积：建筑面积：42万平方米容积率：容积率：3.73绿化率：绿化率：42%建筑形式：建筑形式：高层、小高层内部配套：内部配套：准五星级酒店、8000双会所、6.15万平米商业商

9、业配套；总户数：总户数：总共 4000 户 当期 1000 户；开盘时间：开盘时间：2010年11月6日；在售产品：在售产品：一居38平米：占比11%；二居87-93平米：占比69%；三居123-137平米：占比20%；成交均价：成交均价：8900元/平米；户型特点：户型特点：大客厅，自由活动空间大，但朝向不好；动静分离；阔景阳台。小高层小高层组团组团（18-23F18-23F）小高层小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价目前均价9000-95009000-9500元元/平米；平米；高层：高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约，目前均价约80008000元元/平米

10、。平米。高层相比于小高层产品价差约高层相比于小高层产品价差约1000-15001000-1500元元/平米平米11恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间等先期打造，快速赢得市场占地面积：占地面积：238亩建筑面积：建筑面积：56万平方米容积率：容积率：3.50绿化率：绿化率：40%建筑形式：建筑形式：高层、小高层内内部部配配套套：全功能五星级会所；3500平米皇家小学；2000平米幼儿园；总户数：总户数：5200 户，一期3596户开盘时间：开盘时间：2009年10月6日；在在售售产产品品：一居30-55平米：0.19%；两居60-93平米：41.18%；三居75-140平米

11、：58.62%；成交均价：成交均价：6800元/平米；户户型型特特点点：方正格局，南北通透等全明设计；小高层组团小高层组团18F18Fu社区整体有47栋，首期有14栋小高层（18F）及6栋高层（32F）组成，其中：l小高层小高层_2T4户，主力户型110-140平米，目前均价7500-7800元/平米；l高层_2T4户，主力户型70-110平米，目前均价约6600-7000元/米。高层相比于小高层产品价差约高层相比于小高层产品价差约700-1000700-1000元元/平米平米12风度天城/天朗西子湖u风度天城：风度天城：l小高层（18F）_2T4户，主力户型120-150米，均价8000-8

12、400元/平米；l高层（28层）_2T8户，主力户型80-120平米，均价7200-7500元/平米。l高层及小高层价差约差约800-1000800-1000元元/平米。平米。风度天城风度天城天朗西子湖天朗西子湖u天朗西子湖：天朗西子湖：l小高层（11F）_2T4户，主力户型130-160米，均价8500-9000元/平米；l高层（24层）_2T4户，主力户型88-122平米，均价6800-7200元/平米。l高层及小高层价差约差约1300-22001300-2200元元/平米。平米。13小结小高层物业作为明星产品受到市场客户认可，各级产品价差可假定为800800元/平米。楼盘楼盘价格（元价格

13、（元/平米）平米）11F11F18F18F高层高层价差价差天朗蓝湖树9000-950080001000-1500恒大城7500-78006600-7000700-1000风度天城8000-84007200-7500800-1000天朗西子湖8500-90006800-72001300-2200龙城铭园80007000-7200800-1000在当前市场情况下，小高层产品作为明星产品受到客户认可，区域周边项目高层产品于小高层产品价差在800-1000元/平米，在未来测算中，价格价值遵循市场现状取最低值，即：11F/18F/11F/18F/高层产品各级价差假定为高层产品各级价差假定为800800元

14、元/平米平米。14买小高层产品的绝大部分都是改善型客户，有较大的社会地位和经济实力，他们就是看重小高层居住的舒适度和体现身份，如果能把小高层和高层产品分开打造，形成小高层的一个组团，那价值肯定比现在还高 深圳世恋，柳佳同时，项目未来通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组团打造还有更大价值提升空间恒大城恒大城蓝湖树蓝湖树最为平衡容积率的补充性产品，西安市场上目前小高层打造大部分结合高层产品打造，很少能形成独立组团，未来项目通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立把小高层物业作为独立组团产品打造，相比于目前市场价差还有组团产品打造，相比于目前市场价差还有更大提升空间。更大提升空间。15关于物业

15、组合中引入关于物业组合中引入6/76/7层等产品的可行性研究。层等产品的可行性研究。16目前洋房等低密度产品基本在主城区外围供应，区域内低密度产品打造势必与全市同类产品竞争，在区域和资源上不占优势，同时，项目3.36的容积率指标条件下（除去商业指标），引入6/7产品体量难以形成规模楼盘名称楼盘名称产品产品区域区域容积率容积率楼层楼层华远海蓝城洋房浐灞1.97-9层锦绣天下多层、小高、高层经开2.01陆港金海岸洋房、高层国际港务区2.477层龙湖香醍洋房浐灞1.76层，9层雅荷蓝湾洋房未央1.487层大华公园世家 多层、小高、高层航天城1.595层、18层、33层荣禾曲池东岸多层、小高曲江27层

16、、11层6/7F6/7F33F33F公寓公寓方案一方案一9547 436254 方案二方案二15912 389844 39780 6/7层产品经验容积率按1.2算，33F高层经验容积率按 3.5算，公寓经验容积率按5.0算。n在西安市场上目前拥有洋房产品的项目基本上处于新兴或外围区域，高新区目前及未来新增供应中几乎没有洋房产品供应。n在现有的拥有6/7层洋房产品的项目里，容积率指标均较为宽松，整体容积率基本在2.5以下。n若引进6/7层产品，在6/7F+33F的组合中，洋房产品体量约1万平米；n在6/7F+33F+公寓的组合中，洋房产品体量约1.6万平米因此，在现有的指标条件下，若引入因此，在

17、现有的指标条件下，若引入6/7F6/7F产产品，体量过于小。品，体量过于小。17区域发展趋势未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证u创业研发：创业研发：构筑科技企业和科技企业家成长的摇篮，吸引国内外创业者、研发机构和创新型企业的聚集地，成为我国重要的科技成果转化和产业化基地。创业研发园重点发展生物医药、先进制造、能源技术、传感器、光电子、集 成电路等专业孵化器，吸引和聚集一批技术创新活跃的研发机构，建设大学科技产业基地，造就一批特色鲜明、创新能力强大的科技企业；u软件新城：软件新城：面积7平方公里，将吸纳就业20万人，建成生态化、智慧化、国际

18、化的软件产业聚集区。重点吸引国内外知名软件与服务外包企业，围绕移动互联网产业，在软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、移动软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、移动互联网应用、重点行业应用互联网应用、重点行业应用等领域确立竞争优势；u发展目标：发展目标：到到 20152015年，高新区软件新城将实现产业收入过千亿，出口年，高新区软件新城将实现产业收入过千亿，出口8 8亿美元，世界五百强企业达到亿美元，世界五百强企业达到20 20 家，过万人企业家，过万人企业5-85-8家，千人企业超过家，千人企业超过20 20 家，从业人员家，从业人员20 20 万人。万人。18在高容积率的市场基调下，市场上6/

19、7层洋房产品较为稀缺，洋房产品的引入在一定程度上能提升项目形象及档次恒大城恒大城浅水湾浅水湾楼盘楼盘容积率容积率产品产品竹园阳光嘉苑竹园阳光嘉苑4.24.2高层、小高层高层、小高层晶城秀府晶城秀府3.53.5小高层小高层蓝湖树蓝湖树3.733.73高层、小高层高层、小高层恒大城恒大城3.53.5高层高层万科城万科城3.03.0高层、小高层高层、小高层大兴郡大兴郡3.33.3高层、小高层高层、小高层中央首府中央首府3.53.5高层、小高层高层、小高层紫郡长安紫郡长安4 4高层、小高层高层、小高层在相近容积率条件下，市场上项目一般做到小高层，且大部分为18F产品，因此在因此在市场高容积率基调下，小

20、高层物业作为项市场高容积率基调下，小高层物业作为项目标杆产品亦受到客户认可。目标杆产品亦受到客户认可。19同时，最大化引入6/7等洋房产品后，与高层物业组合相比较，经济效益增加不明显销售收入销售收入423981.677销售费用销售费用12719 销售税金销售税金50878 开发投资开发投资246939 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本203939 税后净利税后净利113445 113445 成本利润率成本利润率45.94%45.94%保本销售率保本销售率73.24%NPVNPV71470.6473销售收入销售收入428572.7销售费用销售费用12857 销售税金销售税金51429

21、 开发投资开发投资244905 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本201905 税后净利税后净利119382 119382 成本利润率成本利润率48.75%48.75%保本销售率保本销售率72.14%NPVNPV756886/7F+6/7F+高层高层+公寓公寓纯高层物业组纯高层物业组测算前提，测算前提，6/76/7层产品与高层产品价差假定为目前最层产品与高层产品价差假定为目前最大值大值30003000元元/平米平米在最大化引入6/7层洋房产品组合后，相对于纯高层物业组合，成本利润率及上升成本利润率及上升3 3个百分点，总体利润水平增长不明显。个百分点，总体利润水平增长不明显。VSVS

22、20小结引入引入6/76/7层等产层等产品的可行性及品的可行性及必要性必要性区域发展：区域发展：未来区域发展以现代都市化意象为主，在高容积率的整体基调下，11F及18F小高层产品已然可以作为项目明星产品打造。标杆效应：标杆效应：在分解后容积率为3.36（扣除商业指标和用地）的地块指标下，6/7层产品的引入难以形成规模，标杆效应不大。经济收益：经济收益：在引入公寓产品，最大化打造6/7层物业前提下，相比于纯高层物业组合经济效益仅提升3%，经济效益增长不明显。建议不引入建议不引入6/7F6/7F产品产品21核心地块（核心地块（DK6/DK7DK6/DK7）最终物业组合。）最终物业组合。222012

23、2012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/根据原规划方案整体以全高层排布的指导思想，假设在现有住宅指标下，住宅物业实现整体利润率约46%46%，税后净利11.311.3个亿n在全高层排布方案下，通过初步测在全高层排布方案下，通过初步测算项算项目住宅部分整体利润率约目住宅部分整体利润率约为为46%46%，整体税后净利润为整体税后净利润为11.311.3个亿；个亿；n测算前测算前提：价格提：价格20152015年年85008500元元/平米，年增长平米，年增长5 5%，地价按，地价按200200万

24、万/亩计算，整体地块地价成本全部计亩计算，整体地块地价成本全部计入成本投资，建安成本入成本投资，建安成本35003500元元/平米平米销售收入销售收入423981.677销售费用销售费用12719 销售税金销售税金50878 开发投资开发投资246939 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本203939 税后净利税后净利113445 113445 成本利润率成本利润率45.94%45.94%保本销售率保本销售率73.24%NPVNPV71470.64732320122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

25、ttp:/http:/在引入小高层产品的物业组合方案小高层小高层（11F11F）小高层小高层（18F18F）高层高层（3333层）层）住宅住宅总建面总建面方案一方案一254592545941954641954644.544.5万万方案二方案二4773647736477364773639727039727039727039727044.544.5万万方案三方案三103431034310343103432784627846278462784640701640701640701640701644.544.5万万方案组合原则方案组合原则在不损失建面的情况下，最大化排布小高层物业建面建面44.544.5

26、万平米万平米占地占地13.313.3万平米万平米容积率容积率3.363.36住宅部分建面约为住宅部分建面约为44.544.5万平米，占地面积万平米，占地面积13.313.3万平米，容积率为万平米，容积率为3.363.362420122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。方案一：11F小高层+33F高层容积率容积率建面建面占地占地占地比占地比11F11F2.02.02545925459254592545912

27、7301273010%10%33F33F3.53.541954641954641954641954611987011987090%90%各物业形态配比各物业形态配比经济评价经济评价(单位：万元单位：万元)p测算前提：测算前提：地块住宅总建面44.5万，根据市场消化量，按4-5年出售完毕计算；参考周边市场销售水平，11F售价10100元/，33F售价8500元/，并按每年5%自然增长。销售收入销售收入428275.7销售费用销售费用12848 销售税金销售税金51393 开发投资开发投资241098 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本198098 税后净利税后净利122937 1229

28、37 成本利润率成本利润率50.99%50.99%NPVNPV791842520122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/方案二：18F小高层+33F高层各物业形态配比各物业形态配比容积率容积率建面建面占地占地占地比占地比18F18F2.52.547736477364773647736190941909414.4%14.4%33F33F3.53.539727039727039727039727011350511350585.6%85.6%经济评价经济评价(单位：万元单位：万元)销售收入销售

29、收入427413.6销售费用销售费用12822 销售税金销售税金51290 开发投资开发投资239069 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本196069 税后净利税后净利124232 124232 成本利润率成本利润率51.97%51.97%NPVNPV80381.6备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。p测算前提：测算前提：地块住宅总建面44.5万，根据市场消化量，按4-5年出售完毕计算；参考周边市场销售水平，18F售价9300元/，33F售价8500元/，并按每年5%自然增长。2620122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震

30、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/方案三：11F小高层+18F小高+33F高层各物业形态配比各物业形态配比容积率容积率建面建面占地占地占地比占地比11F11F2.01034310343103431034369443.9%18F18F2.527846278462784627846111388.4%33F33F3.540701640701640701640701611629087.7%经济评价经济评价(单位：万元单位：万元)销售收入销售收入427912销售费用销售费用12837 销售税金销售税金51349 开发投资开发投资240057

31、 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本197057 税后净利税后净利123668 123668 成本利润率成本利润率51.52%51.52%NPVNPV79857.8备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。p测算前提：测算前提：地块住宅总建面44.5万，根据市场消化量，按4-5年出售完毕计算；参考周边市场销售水平，11F售价10100元/，18F售价9300元/，33F售价8500元/，并按每年5%自然增长。2720122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht

32、tp:/http:/根据测算结果发现，方案比选结果表明三个方案的经济效益相当，但18层体量越大，经济效益越佳方案一方案一方案二方案二方案三方案三11F+33F11F+33F18F+33F18F+33F11F+18F+33F11F+18F+33F销售收入销售收入428275.7427413.6427912销售费用销售费用12848 12822 12837 销售税金销售税金51393 51290 51349 开发投资开发投资241098 239069 240057 土地投资土地投资43000 43000 43000 建设成本建设成本198098 198098 196069 196069 19705

33、7 197057 税后净利税后净利122937 122937 124232 124232 123668 123668 成本利润率成本利润率50.99%50.99%51.97%51.97%51.52%51.52%NPVNPV7918480381.679857.8各方案说明各方案说明测算结果分析测算结果分析p根据测算结果发现三个方案的经济效益相当，但根据测算结果发现三个方案的经济效益相当，但1818层体量越大，经济效益越佳层体量越大，经济效益越佳p在有11F小高层的方案中，11F的体量都不大，尤其是方案三中1万平米的11F体量过小；p在加入11F小高后，需要较多33F高层来提升容积率，而33F单方

34、产出最低，因此整体的盈利能力反而下降。方案二方案二方案三方案三方案一方案一小高层小高层（11F11F）小高层小高层（18F18F）高层高层（3333层）层）方案一方案一2545925459419546419546方案二方案二47736477364773647736397270397270397270397270方案三方案三10343103431034310343278462784627846278464070164070164070164070162820122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht

35、tp:/方案优化方案二（18F+33F）经济评价最优，从中我们发现18层小高越多盈利能力越好，世联思考在方案二的基础上能否考虑引入部分容积率更高的物业（公寓）以增加18F的量，进一步优化方案？2920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/公寓物业可行性分析1 1：结合未来的五星级酒店设施，公寓产品的打造具有较高的市场价值实现力城市化形象提升：城市化形象提升：公寓作为非住宅物业，可承担本项目城市意向的表达，因此立面风格可匹配酒店整体形象，与之共同构建起科技二路一道靓丽都市风景线。酒店式公

36、寓产品：酒店式公寓产品：公寓类产品可结合五星级酒店，可大大提升公寓的价值，产生利润溢价。3020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/公寓物业可行性分析2：高接受度和高竞争是项目所在高新区公寓物业的最明显特征，控制规模下的公寓产品存在市场可行性项目名称项目名称规模规模梯户比梯户比一品美道一品美道总建面7.3万平米4梯17户尚品国际尚品国际总建面12万平米3梯12户橡树星座橡树星座总建面6.5万平米3梯11户橡树街区橡树街区总建面14万平米4梯18户望庭国际望庭国际总建面20万平米2梯4

37、、6户糖果糖果househouse总建面7万平米3梯11户财富中心财富中心II II期期总建面18.8万平米4梯22户数字生活数字生活总建面10万平米3梯12户紫薇尚层紫薇尚层总建面20万平米2梯9至11户I I都会都会总建面25万平米9梯64户CLASSCLASS总建面6.7万平米2梯10户唐沣国际广场唐沣国际广场总建面9万平米3梯18户唐延公馆唐延公馆总建面3.6平米8梯40户尚中心尚中心总建面4.3万平米6梯35户东方米兰东方米兰总建面20.5万平米4梯13户高新区的客户特征导致区域内存在明显的公寓物业高接高新区的客户特征导致区域内存在明显的公寓物业高接受度特点，但同时区域内的公寓物业供

38、应体量较大受度特点，但同时区域内的公寓物业供应体量较大3120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/公寓物业可行性分析3：根据市场表现，公寓物业在价格和销售速度上均可行高新区居住公寓市场表现：高新区居住公寓市场表现：高新区商务公寓市场表现：高新区商务公寓市场表现：主力面积集中在主力面积集中在30-6030-60；销售销售价格在价格在7200-83007200-8300元元/之间；之间；销售速度平均在销售速度平均在20-4020-40套套/月；月；居住公寓项目居住公寓项目面积区间（）面积

39、区间（）销售价格（元销售价格（元/）销售速度销售速度一品.美道29-60 8300（精装）20套/月尚品国际40-6013000（精装Loft）40套/月（前期）莱安逸境30-9014000（精装）80100套/月糖果house31-627200（毛坯）30套/月橡树街区48-1007400（毛坯）20套/月商务公寓项目商务公寓项目面积区间（）面积区间（）销售价格（元销售价格（元/）销售速度销售速度橡树星座30-606900（毛坯）10套/月Class38-1066800（毛坯）尾盘唐沣国际广场37-507300（毛坯）尾盘财富中心II期50-2067600（精装）20套/月主力面积集中在主力

40、面积集中在38-6038-60；销售价格在销售价格在6800-76006800-7600元元/之间；之间；销售速度平均在销售速度平均在10-2010-20套套/月；月；高新区公寓产品高新区公寓产品主力面积集中在主力面积集中在40604060，居住公寓居住公寓价格及售速价格及售速相对高于商务公寓相对高于商务公寓3220122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/方案四：在方案二中增加公寓，得到18F小高+33F高层+公寓备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设

41、计院意见。各物业形态配比各物业形态配比公寓体量的确定：公寓体量的确定：考虑公寓的市场容量以及本项目的规划排布需要，建议本项目公寓建设两栋，建筑面积约为：4万万容积率容积率建面建面占地占地占地比占地比18F18F2.579560 3182424%33F33F3.5323014 9229069.5%公寓公寓5.042432 84866.5%经济评价经济评价(单位：万元单位：万元)销售收入销售收入428377.7销售费用销售费用12851 销售税金销售税金51405 开发投资开发投资234069 土地投资土地投资43000 建设成本建设成本191069 税后净利税后净利130052 130052 成

42、本利润率成本利润率55.56%55.56%NPVNPV84954.93320122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/将四个方案对比后发现，方案四的经济表现较其他方案有明显优势，因此世联建议本项目物业形态组合方案选取方案四单位（万元）单位（万元）方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四方案组合方案组合11F+33F11F+33F18F+33F18F+33F11F+18F+33F11F+18F+33F18F+33F18F+33F+公寓公寓销售收入销售收入428275.7427413.

43、6427912428377.7销售费用销售费用12848 12822 12837 12851 销售税金销售税金51393 51290 51349 51405 开发投资开发投资241098 239069 240057 234069 土地投资土地投资43000 43000 43000 43000 建设成本建设成本198098 198098 196069 196069 197057 197057 191069 191069 税后净利税后净利122937 122937 124232 124232 123668 123668 130052 130052 成本利润率成本利润率50.99%50.99%51.

44、97%51.97%51.52%51.52%55.56%55.56%NPVNPV7918480381.679857.884954.9从经济盈利能力和效率方面，以及方案物业形态组合的合理性方面，方案四相对于其他三个方案成本至从经济盈利能力和效率方面，以及方案物业形态组合的合理性方面，方案四相对于其他三个方案成本至少低少低50005000万，税后利润至少高万，税后利润至少高60006000万元，故世联推荐本项目的最优方案为方案四万元，故世联推荐本项目的最优方案为方案四3420122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h

45、ttp:/http:/与原规划方案相比，此方案在盈利能力和产品价值梯度上都有较大提升（税后利润增1.71.7亿/投资成本少0.90.9亿/利润率增10%10%）方案四（最优方案）方案四（最优方案）原方案（全高层）原方案（全高层）销售收入销售收入428377.7423981.677销售费用销售费用12851 12719 销售税金销售税金51405 50878 开发投资开发投资234069 246939 土地投资土地投资43000 43000 建设成本建设成本191069 191069 203939 税后净利税后净利130052 130052 113445 113445 成本利润率成本利润率55.

46、56%55.56%45.94%45.94%NPVNPV84954.973.24%方案四方案四原方案原方案18F18F33F33F公寓公寓高层高层容积率容积率2.52.53.53.55.05.03.273.27建面建面（）（）7956079560323014 323014 323014 323014 445000445000占地占地（）（）4185941859785107851082308230132600132600占地比占地比24%24%69.5%69.5%6.5%6.5%100%100%方案四与原方案物业形态组合对比方案四与原方案物业形态组合对比方案四与原方案物业形态组合对比方案四与原方案

47、物业形态组合对比方案四与原方案经济效益对比方案四与原方案经济效益对比方案四与原方案经济效益对比方案四与原方案经济效益对比p方案四与原规划方案比较：方案四与原规划方案比较：方案四物业形态组合更丰富，产品价值梯度更明显，有利于项目博取溢价；方案四物业形态组合更丰富，产品价值梯度更明显，有利于项目博取溢价；方案四盈利能力与效率都比原方案大幅提高，符合项目价值最大化的要求。方案四盈利能力与效率都比原方案大幅提高，符合项目价值最大化的要求。3520122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/物业组合小

48、结最大化引入18F18F层物业，同时控制公寓体量，建议4 4万平米，两栋公寓打造关于6/7产品引入选择选择思路思路1、在区域都市化意象下，标杆作用有限。2、在现有指标条件下，难以形成规模打造。3、引入6/7层产品后，经济效益增长不明显，增加幅度不佳。建议不打造建议不打造关于小高层产品选择11F+33F18F+33F11F+18F+33F1、11F产品体量较小，不成规模；2、18F产品有益提升整体经济收益。引入公寓，提升引入公寓，提升18F18F产品体量产品体量18F+33F+公寓最终物业组合建议：最终物业组合建议：18F18F（8 8万）万）+33F+33F（32.532.5万）万）+公寓（公

49、寓（4 4万）万）备注：物业组合原则最大化引入18F层物业，同时控制公寓体量，各物业体量建议在经验容积率下计算所得，仅作为物业组合引入的思考方向的参考，最终各物业体量的确定遵循设计院的最终排布方案。36PART 2.PART 2.整体产品户型配比建议整体产品户型配比建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目户型配比推导逻辑：以项目定位为基础，以市场主流需求作为指导，同时结合区域发展趋势进行综合考虑户型户型配比配比项目项目定位定位主流主流需求需求发展发展趋势趋势382012201

50、2房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品基调遵循项目定位产品基调遵循项目定位3920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户定位：从联动开发策略的角度考虑，确定项目客户群体：小学家庭、中学家庭、中年三代及成熟家庭为主的中高端客户【产品定调产品定调】4020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt