岐阜市街地活性化交通体系考.ppt

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1、2005年3月23日日本政策投資銀行 地域企画部参事役藻谷浩介E-mail:komotandbj.go.jp岐阜市街地活性化交通体系考1市街地郊外暮！郊外駐車場！駐車場維持管理費誰負担？道路上下水道誰負担？買物郊外大型店、遊名古屋！岐阜市固定資産税収？地域経済？地域雇用？2空洞化共通点市全体人口増、無計画郊外開発360展開皆皆=商店街思商店街思(住居住居 業務業務 医療福祉医療福祉 教育他機能眼中教育他機能眼中)市街地地権者、景気回復街路拡幅待空地空店舗空中身、足話中身、足話(道路拡幅駐車道路拡幅駐車場整備場整備）問題）問題容積率利用再開発街路整備部分的仕掛、面的再生3岐阜市市街地各所？岐阜市

2、市街地各所？岐阜市市街地各所？岐阜市市街地各所？生中心市街地共通点 賑町必観察要素要素n住人来人共生雑踏中、人場時間共有雑踏中、人場時間共有n器上変転雑居器上、諸機能器上、諸機能 諸事業諸事業 諸人、入替雑諸人、入替雑居居n文化気風統制者不在、競争自由中醸成、統制者不在、競争自由中醸成、独自文化気風魅力独自文化気風魅力4花根=家葉=企業事業所茎=病院学校役所集会所花=店根葉根葉根葉根葉茎花咲！茎花咲！茎花咲！茎花咲！(造花造花造花造花)公共公共公共公共(茎茎茎茎)商業商業商業商業(花花花花)切花切花切花切花道路駐車場用水路道路駐車場用水路道路駐車場用水路道路駐車場用水路（何花咲）（何花咲）（何

3、花咲）（何花咲）5大型店跡地商大型店跡地商業者夢業者夢=無料平無料平面駐車場面駐車場肝心商店肝心商店存在存在住民用車庫住民用車庫化化商店、商店、空地空地JRJR名鉄刈谷駅名鉄刈谷駅前前(15(15分分快速名古快速名古屋屋1717分分)民間事業者市内運行撤退民間事業者市内運行撤退目抜通通、週目抜通通、週回日往復福祉回日往復福祉究極車社会町市街地消滅財政力指数1.36愛知県刈谷市(人口13万人)今(撮影：03/9)6H12-14H12-14商店街商店街休日歩行者数休日歩行者数25%25%増加、増加、空店舗空店舗減少減少階切目階切目、人、人雑踏消費雑踏消費集集7 7全長全長1km1km 左佐世保共済

4、病院左佐世保共済病院通路直結松浦鉄道佐世通路直結松浦鉄道佐世保中央駅開業以来乗保中央駅開業以来乗客減最近黒字運行客減最近黒字運行原動力原動力郊外郊外6km6km2 2万万8 8千無千無料駐車場料駐車場2,5002,500台台、商店街、商店街8 8階建階建昔昔(駐車場駐車場)健在健在松浦鉄道生町賑市街主産業軒並不振佐世保(人口24万人)水曜夕方(撮影：03/9)7所得水準小売販売水準相違8大型店少衰退著大型店少衰退著市街地、枚挙暇市街地、枚挙暇明大型店過明大型店過当競争状態当競争状態大型店車犯人9人口当床面積人口当床面積増、坪効増、坪効率落率落識者観察、人口当小売売場面積/人飽和水準。超坪単価商

5、業床過剰坪効率落10商商業業床床坪坪効効率率()0 0商業床供給量商業床供給量()坪効率低下売上減、床面積増加売上増加方大(価格弾性値価格弾性値1)1)需要曲線需要曲線昔日本昔日本：商業施設少、既存商店坪効率：商業施設少、既存商店坪効率高高坪効率坪効率床面積売上床面積売上増状態増状態(大型店規制寡占甘商売成長阻害大型店規制寡占甘商売成長阻害)商業施設増商業施設増坪効率下売上増坪効率下売上増商業床過剰品安！経済成長幸時代成功体験110 0需要曲線需要曲線行政郊外乱開発行政郊外乱開発商店増加商店増加商商業業床床坪坪効効率率()商業床供給量商業床供給量()床面積坪効率床面積坪効率、売上、売上最大化最

6、大化値下売上減方、販売量増加売上増大(価格弾力性価格弾力性1)1)今日本今日本：商業施設増、坪効率下：商業施設増、坪効率下坪効率坪効率床面積売上床面積売上減状態減状態(郊外乱開発郊外乱開発経済音痴過当競争逆成長阻害経済音痴過当競争逆成長阻害)商業床過剰価格弾力性状況下新規店舗増設続 _12商業床過剰総販売額減1320-5920-59歳歳9 9万万1 1千人減少千人減少(18%(18%減減)1515年後年後7070歳以上歳以上人口比率人口比率合併前合併前郡上八幡郡上八幡岐阜都市圏：岐阜岐阜都市圏：岐阜市市1010通勤通学圏通勤通学圏=岐阜岐阜+関関+羽島羽島+各務原各務原+山県山県+15+15町

7、村町村自然増加水準低下自然増加水準低下社会減少幅改善？社会減少幅改善？15-3415-34歳歳7 7万万6 6千人減少千人減少(30%(30%減減)7070歳以上歳以上7 7万万8 8千人増千人増加加(79%(79%増増)流出加死亡者増加、人流出加死亡者増加、人口減少転口減少転岐阜都市圏人口動態将来予測90年代後半転出入続仮定予測15自然増加水準低下自然増加水準低下社会増減社会増減仮人口流入続仮人口流入続、死亡者増加人口、死亡者増加人口減少転減少転7070歳以上歳以上5454万人増万人増加加(2.1(2.1倍増！倍増！)名古屋大都市圏：名古屋市名古屋大都市圏：名古屋市1010通勤通学圏通勤通学

8、圏=尾張中心東濃南端三重北東端西三河西端含尾張中心東濃南端三重北東端西三河西端含5858市町村市町村20-5920-59歳歳3030万人減少万人減少(10%(10%減減)引続若者流入引続若者流入続、続、15-3415-34歳歳3838万人万人減少減少(25%(25%減減)1 1年後年後7070歳以上人口歳以上人口比率合併前荘川比率合併前荘川!名古屋大都市圏人口動態予測90年代後半転出入続仮定予測16自然増加水準低下自然増加水準低下社会増加再加速社会増加再加速仮人口流入続仮人口流入続、死亡者増加人口、死亡者増加人口伸伸1515年後年後7070歳以上人口歳以上人口比率名古屋同様合比率名古屋同様合併

9、前荘川併前荘川!引続全国引続全国若者集若者集、15-3415-34歳歳250250万人減少万人減少(28%(28%減減)7070歳以上歳以上319319万人増万人増加加(2.2(2.2倍増！倍増！)東京大都市圏：東京大都市圏：東京特別区東京特別区+都下大部分埼玉南半千葉西半神奈川東半茨城西南部都下大部分埼玉南半千葉西半神奈川東半茨城西南部124124市町村市町村東京大都市圏深刻高齢化！90年代後半転出入続仮定予測17弁護弁護：三河中国競争勝利超経済活性化地域！三河中国競争勝利超経済活性化地域！系企業群技術国際競争勝利失業率極小税収極大所得最高弁護弁護：三河少子化問題出生率国内最高水準地域！三河

10、少子化問題出生率国内最高水準地域！極所得高沖縄並出生率子供多素晴地域弁護弁護：町住民誰困！町住民誰困！郊外型名古屋遊東京海外行金問題三河地域表全国共通問題暮質問題：所得相応豊実感中心商業地選択肢高感度消費欠多世代憩屋外賑空間乏/文化活動NPO活動目立集客交流問題：通勤者出張者全金落飲屋街目立地元名物育/出張者地域内宿泊比率低勤生活者相手業雇用振財政問題：仮工場低収益超高市街地固定資産税収低落/全方位郊外開発激増高齢化無防備何富蓄問題：所得街並投資空地年増加老朽建物安普請目立、後世残景観貯蓄域外投資債券化紙切危険18中心商業地衰退原因関罪深誤解誤解誤解.衰退原因衰退原因無料駐車場無料駐車場、無料

11、駐車場十分整備中心商業地？、無料駐車場十分整備中心商業地？、無料駐車場十分整備中心商業地？、無料駐車場十分整備中心商業地？、無料駐車場付全？、無料駐車場付全？、無料駐車場付全？、無料駐車場付全？足整備客来足整備客来足整備客来足整備客来 今消費者舐？今消費者舐？今消費者舐？今消費者舐？誤解誤解2.2.衰退原因衰退原因大型店撤退大型店撤退、大型店再開発中心商業地？、大型店再開発中心商業地？、大型店再開発中心商業地？、大型店再開発中心商業地？、全国駐車場付再開発大型店？、全国駐車場付再開発大型店？、全国駐車場付再開発大型店？、全国駐車場付再開発大型店？、流行一方多、流行一方多、流行一方多、流行一方多

12、GMSGMSGMSGMS経営危機？経営危機？経営危機？経営危機？売場大客来売場大客来売場大客来売場大客来 今消費者舐？今消費者舐？今消費者舐？今消費者舐？誤解誤解3.3.衰退原因衰退原因景気回復景気回復、景気回復中心商業地？、景気回復中心商業地？、景気回復中心商業地？、景気回復中心商業地？、景気中京圏北関東特市街地空洞化激、景気中京圏北関東特市街地空洞化激、景気中京圏北関東特市街地空洞化激、景気中京圏北関東特市街地空洞化激？景気良何売景気良何売景気良何売景気良何売 今消費者舐今消費者舐今消費者舐今消費者舐？19中心商業地衰退真因真因真因.家家事業所事業所 病院病院 学校学校 役所郊外出役所郊外

13、出家家家家 職場職場職場職場 公共施設郊外化公共施設郊外化公共施設郊外化公共施設郊外化 車社会化車社会化車社会化車社会化 中心商業地自然通客激減中心商業地自然通客激減中心商業地自然通客激減中心商業地自然通客激減同物手入人極力近方行原則同物手入人極力近方行原則同物手入人極力近方行原則同物手入人極力近方行原則 中心不利中心不利中心不利中心不利本当市街地手入提供限本当市街地手入提供限本当市街地手入提供限本当市街地手入提供限 必負状況必負状況必負状況必負状況真因真因2.2.今商業今商業 市街地高地価払市街地高地価払自己実現時代消費者究極多品種品揃求自己実現時代消費者究極多品種品揃求自己実現時代消費者究

14、極多品種品揃求自己実現時代消費者究極多品種品揃求既存大型店中途半端既存大型店中途半端既存大型店中途半端既存大型店中途半端 大店舗面積必要割売上上大店舗面積必要割売上上大店舗面積必要割売上上大店舗面積必要割売上上坪効率低下宿命坪効率低下宿命坪効率低下宿命坪効率低下宿命自己実現時代消費者賢買物尊自己実現時代消費者賢買物尊自己実現時代消費者賢買物尊自己実現時代消費者賢買物尊坪効率低下宿命坪効率低下宿命坪効率低下宿命坪効率低下宿命中心商業地高地価回収商業業態中心商業地高地価回収商業業態中心商業地高地価回収商業業態中心商業地高地価回収商業業態真因真因3.3.真当事者地権者無為真当事者地権者無為 無能無能

15、 無自覚無自覚以上状況対応以上状況対応以上状況対応以上状況対応家家家家職場職場職場職場 公共機能中心部再導入必要公共機能中心部再導入必要公共機能中心部再導入必要公共機能中心部再導入必要+消費者需要変化対応消費者需要変化対応消費者需要変化対応消費者需要変化対応MDMDMDMD革新革新革新革新(既存事業者経営革新既存事業者経営革新既存事業者経営革新既存事業者経営革新orororor入替入替入替入替)不可欠不可欠不可欠不可欠地権者自経済的不合理高地価地権者自経済的不合理高地価地権者自経済的不合理高地価地権者自経済的不合理高地価 高賃料下何動高賃料下何動高賃料下何動高賃料下何動20中心商業地再生原因療

16、法.市街地家市街地家 事業所事業所 病院病院 学校学校 役所戻役所戻家家家家：需要限界一戸建：需要限界一戸建：需要限界一戸建：需要限界一戸建 空地定借空地定借空地定借空地定借+空家定借促進増空家定借促進増空家定借促進増空家定借促進増事業所事業所事業所事業所：需要限界低層物件：需要限界低層物件：需要限界低層物件：需要限界低層物件 空地空地空地空地定借促進定借促進定借促進定借促進増増増増病院病院病院病院 学校学校学校学校 役所役所役所役所：地価負担力機能市街地空地定借促進増：地価負担力機能市街地空地定借促進増：地価負担力機能市街地空地定借促進増：地価負担力機能市街地空地定借促進増2.2.商店経営革

17、新商店経営革新oror入替促進入替促進MDMD革新革新中小商店中小商店中小商店中小商店：在庫管理高度化：在庫管理高度化：在庫管理高度化：在庫管理高度化 MDMDMDMD革新行意欲事業者拾上革新行意欲事業者拾上革新行意欲事業者拾上革新行意欲事業者拾上教育教育教育教育上記意欲事業者撤退促進上記意欲事業者撤退促進上記意欲事業者撤退促進上記意欲事業者撤退促進新事業者育成新事業者育成新事業者育成新事業者育成 注入注入注入注入大型店大型店大型店大型店：撤退大型店低層店舗化再利用：撤退大型店低層店舗化再利用：撤退大型店低層店舗化再利用：撤退大型店低層店舗化再利用/存続大型店周辺貼付存続大型店周辺貼付存続大型

18、店周辺貼付存続大型店周辺貼付 市街地最大商品市街地最大商品市街地最大商品市街地最大商品(最善最善最善最善)=)=)=)=市街地型雑踏形成促進市街地型雑踏形成促進市街地型雑踏形成促進市街地型雑踏形成促進3.3.損得取地権者発掘損得取地権者発掘 顕彰顕彰 増加増加商業地多機能再導入新事業者参入低賃料協力地権者発掘商業地多機能再導入新事業者参入低賃料協力地権者発掘商業地多機能再導入新事業者参入低賃料協力地権者発掘商業地多機能再導入新事業者参入低賃料協力地権者発掘地権者着実儲状況現出周囲地権者着実儲状況現出周囲地権者着実儲状況現出周囲地権者着実儲状況現出周囲地権者組織化、土地長期的価値維持向上向学習地

19、権者組織化、土地長期的価値維持向上向学習地権者組織化、土地長期的価値維持向上向学習地権者組織化、土地長期的価値維持向上向学習&実践促進実践促進実践促進実践促進 21再生逆行禁手.過度道路拡幅過度道路拡幅 駐車場整備公開空地整備駐車場整備公開空地整備足改善、中身改善限集客増足改善、中身改善限集客増足改善、中身改善限集客増足改善、中身改善限集客増加過度拡幅更地増加、逆市街地型雑踏殺加過度拡幅更地増加、逆市街地型雑踏殺加過度拡幅更地増加、逆市街地型雑踏殺加過度拡幅更地増加、逆市街地型雑踏殺足問題視既存商業者足問題視既存商業者足問題視既存商業者足問題視既存商業者 計画先送計画先送計画先送計画先送2.2

20、.現行地価転嫁優先現行容積率利用現行地価転嫁優先現行容積率利用消費者高層施設志向消費者高層施設志向消費者高層施設志向消費者高層施設志向容積率利用需要乖離容積率利用需要乖離容積率利用需要乖離容積率利用需要乖離人口減少社会床需要年縮小人口減少社会床需要年縮小人口減少社会床需要年縮小人口減少社会床需要年縮小機能高上横空地機能高上横空地機能高上横空地機能高上横空地地権者夢想付合以外意味高層開発元見直地権者夢想付合以外意味高層開発元見直地権者夢想付合以外意味高層開発元見直地権者夢想付合以外意味高層開発元見直3.3.地権者無為地権者無為 無自覚促進家賃補助無自覚促進家賃補助家賃補助地権者高地価幻想行政追認

21、行為家賃補助地権者高地価幻想行政追認行為家賃補助地権者高地価幻想行政追認行為家賃補助地権者高地価幻想行政追認行為賃料正常化激阻害賃料正常化激阻害賃料正常化激阻害賃料正常化激阻害家賃補助地権者対所得補助家賃補助地権者対所得補助家賃補助地権者対所得補助家賃補助地権者対所得補助肝心入居者支援肝心入居者支援肝心入居者支援肝心入居者支援家賃補助受、自進経済的不合理高地価家賃補助受、自進経済的不合理高地価家賃補助受、自進経済的不合理高地価家賃補助受、自進経済的不合理高地価 高賃料下高賃料下高賃料下高賃料下 地権者、別手段顕彰必要地権者、別手段顕彰必要地権者、別手段顕彰必要地権者、別手段顕彰必要24以上踏、路面電車廃止巡岐阜議論疑問n廃止商店街客増本当信人?幅広駅前通幅広駅前通 市電廃止後市役所周辺商店街活性化市電廃止後市役所周辺商店街活性化？消費者市電邪魔来？消費者市電邪魔来？来来？本当店品揃魅力、責任転嫁本当店品揃魅力、責任転嫁!n路面電車廃止伴費用、存続場合数字比較検討?廃線後路盤買収廃線後路盤買収道路化工事何十億円計算？道路化工事何十億円計算？代替維持存続公的支援計算？代替維持存続公的支援計算？関本巣方面名古屋流購買力分損害計算？関本巣方面名古屋流購買力分損害計算？n商店消費者売品売地権者売店入、当前、取組?連携?25