房地产企业所得税汇算清缴培训.ppt

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1、中税税务代理有限公司20102010年度房地产企业年度房地产企业所得税汇算清缴培训所得税汇算清缴培训主讲：中国注册税务师主讲：中国注册税务师主讲：中国注册税务师主讲：中国注册税务师 李秋林李秋林李秋林李秋林二一年十二月二一年十二月二一年十二月二一年十二月北京北京北京北京2021/9/180中税税务代理有限公司1、高房价成为社会舆论的焦点；2、国家调控房地产市场的三大手段：土地金融税收3、国家对房地产企业税收政策趋于偏紧；4、切实做好2010年企业所得税汇缴工作；5、企业所得税申报表要做一些改动。2010房地产企业所得税汇缴宏观形势2021/9/181中税税务代理有限公司使大连万达相关企业财税人

2、员通过培训能够做到：在正确的时间将正确的税额交与正确的税务机关，避免因未按规定纳税造成企业财务损失或给企业领导和相关人员带来法律风险。培训要达到的目的2021/9/182中税税务代理有限公司1、企业所得税汇缴的关键2、企业所得税收入总额的规定3、不征税收入的规定4、免税收入税务处理的规定5、税前扣除的规定6、关于预提费用的处理7、税前扣除中的发票问题8、财产损失的税前扣除9、预缴税款的税前扣除10、以前年度亏损的弥补收入的税务处理税前扣除的税务处理企业所得税汇缴的基础课程内容框架2021/9/183中税税务代理有限公司依法纳税准确纳税多缴税：企业受损少缴税：企业违法一、企业所得税汇缴的基本要求

3、2021/9/184中税税务代理有限公司1、正确核算应纳税所得额是企业所得税正确汇缴的关键2、应纳税所得额=会计利润纳税调整事项（间接法体现的逻辑关系）。3、应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损（企业所得税法体现的逻辑关系）二、企业所得税汇缴的关键2021/9/185中税税务代理有限公司1.企业所得税收入总额的一般规定2.房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规定3.房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理中容易出现的问题三、企业所得税收入总额的规定2021/9/186中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额的一般规定、企业所得税收入总额的一般规

4、定第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。企业所得税法2021/9/187中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额的一般规定、企业所得税收入总额的一般规定企业所得税法实施条例12条收入的形式货币形式：非货币形式：现金、银行存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权

5、益等。按照公允价值确定收入额公允价值，是指按照市场价格确定的价值（条例第13条第2款）2021/9/188中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额的一般规定、企业所得税收入总额的一般规定l销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。l提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。l转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。l股息、红

6、利等权益性投资收益，是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。企业所得税法实施条例1418条股息：按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。利息：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。注意：2021/9/189中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额的一般规定、企业所得税收入总额的一般规定企业所得税法实施条例1922条l租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收

7、入的实现。l特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。l接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。l其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。2021/9/1810中税税务代理有限公司2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规

8、定（1）收入的范围（国税发【2009】31文第5条）现金现金等价物其他经济利益注意：有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加纳入开发产品价内或由房地产企业开具发票未纳入开发产品价内并由其他收取部门、单位开具发票确认收入不确认收入代收基金费用的操作不同，税收也不同！2021/9/1811中税税务代理有限公司一次性全额收款方式销售一次性全额收款方式销售 于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认日确认分期收款方式销售分期收款方式销售 按销售合同或协议约定的价款和付款日确认按销售合同或协议约定的价款和付款日确认 付款付款方提前付款的，在实际付款日

9、确认方提前付款的，在实际付款日确认 银行按揭方式销售银行按揭方式销售 首付款应于实际收到日确认，余款在银行按揭贷首付款应于实际收到日确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认款办理转账之日确认 委托方式销售委托方式销售 支付手续费方式支付手续费方式 视同买断方式视同买断方式 收到受托方已销开发产品清单之日确认收到受托方已销开发产品清单之日确认 保底价保底价+超基价超基价双方分成方式双方分成方式 包销方式包销方式包销期内根据包销合同的约定，参照上述包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至至3项规定项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，根据

10、包销合同约定的价款和付款方式确认收入。根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。（2）收入确认的时点（31号文第6条）2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1812中税税务代理有限公司（3）收入确认的金额（31号文第6条）一次性全额收款方式销售一次性全额收款方式销售 分期收款方式销售分期收款方式销售 银行按揭方式销售银行按揭方式销售 委托方式销售委托方式销售 支付手续费方式支付手续费方式 视同买断方式视同买断方式 保底价保底价+超基价超基价双方分成方式双方分成方式 包销方式包销方式按销售合同或协议约定的价款确认按销售合同或协议约定的

11、价款确认按销售合同或协议约定的价款确认按销售合同或协议约定的价款确认按销售合同或协议中约定的价款按销售合同或协议中约定的价款 合同约定价格与买断价格孰高原则确认合同约定价格与买断价格孰高原则确认 1.约定价约定价基价基价 按约定价按约定价 分成额不得从收入中减除分成额不得从收入中减除2.约定价基价约定价基价 按基价按基价3.受托方与购买方直接签销售合同受托方与购买方直接签销售合同 基价基价+分成分成包销期内根据包销合同的约定，参照上述包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至至3项规定项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，根据包销合同约

12、定的价款和付款方式确认收入。根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1813中税税务代理有限公司（4）视同销售的税务处理（31号文第7条）视同销售的范围视同销售收入确认的方法将开发产品用于职工福利对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等奖励捐赠赞助不再包括开发企业自用按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定按开发产品的成本利润率确定。成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定2、房地产

13、企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1814中税税务代理有限公司（5）预租行为收入的确认（31号文第10条）预租的定义收入确认时点收入确认金额 房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议,将房屋出租 开发产品交付承租人使用之日起,确认收入的实现按预租价款确认收入2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1815中税税务代理有限公司 第一条：交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用

14、配比原则，出租人可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入（6）预收租金的收入处理国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 国税函201079号 2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1816中税税务代理有限公司（7 7）企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法）企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法根据北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知（京国税发【2009】92号）附件4房地产企业所得税纳税申报口径的规定：第一条

15、第二款：年度汇算清缴申报时的处理销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）收入明细表第4行“销售货物”及附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。预计毛利额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1817中税税

16、务代理有限公司（8）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入年度汇算清缴申报时的填报）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入年度汇算清缴申报时的填报第二条企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报第二款“年度汇算清缴申报时的处理”规定企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）收入明细表第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一条第二款处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列“调增金额”。实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报 已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附

17、表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算预计利润”第4列“调减金额”。2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定2021/9/1818中税税务代理有限公司3 3、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题（1）预售房款未按规定预缴税款）预售房款未按规定预缴税款 预售房款记入“应付账款”“其他应付款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入；将预收房款混为购房定金，不结转收入；分开开票，一部分预售房款开预收款发票交财务入账，将另一部分预售房款开具收据入销售部，不入企业财务账，形成账

18、外小金库。2021/9/1819中税税务代理有限公司（2）隐匿销售收入或视同销售不作收入）隐匿销售收入或视同销售不作收入 销售收入确认不及时，长期挂在“预收账款”科目，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；只计商品房收入，车库销售不计收入；将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；先租后售的房产，收取的租金不记收入；以开发的房屋向建筑商抵账，不进行收入的确认；以房屋抵顶地价款，赔偿给原住户的房屋不作收入处理；合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；3 3、房地产企业收入税务

19、处理中容易出现的问题、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题2021/9/1820中税税务代理有限公司视同销售房屋不记收入；视同销售房屋价格偏低；价外费用（如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等）不记收入；与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不结转营业收入；其他收入如客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算。（2）隐匿销售收入或视同销售不作收

20、入）隐匿销售收入或视同销售不作收入 3 3、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题、房地产企业收入税务处理中容易出现的问题2021/9/1821中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定2、房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定3、房地产企业不征税收入的中容易出现的问题四、企业所得税收入总额中不征税收入的规定2021/9/1822中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定第七条 收入总额中的下列收入为不征税收入：（一）财政拨款；（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性 收费、政府性基金；（三）国务院规定

21、的其他不征税收入。企业所得税法2021/9/1823中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定财政拨款，是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。行政事业性收费，是指依照法律法规等有关规定，按照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管理的费用。政府性基金，是指企业依照法律、行政法规等有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由

22、国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。企业所得税法实施条例26条不征税收入解释2021/9/1824中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定财税2008151号企业取得的各类财政性资金财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财政性资金：指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金

23、，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；国家投资：指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。2021/9/1825中税税务代理有限公司1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定财税200987号文一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项

24、用途；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。2021/9/1826中税税务代理有限公司2、房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定、房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定（1）不征税收入中没有对房地产企业做出特殊性的规定（2）房地产企业收入中，没有符合不征税收入条件的收入2021/9/1827中税税务代理有限公司3 3、房地产企业不

25、征税收入的中容易出现的问题、房地产企业不征税收入的中容易出现的问题“收支两条线”房地产企业该交的税款按税法缴纳政府给房地产企业财政补助或政府奖励带来政绩工程带动居民就业促进经济发展不符合所得税法上的不征税收入的条件，不属于不征税收入如果在取得政府补助和政府奖励时，能操作为财税2008151号文规定的：国家投资使用后归还本金由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准可作为不征税收入如果在取得政府补助和政府奖励时，能操作为财税200987号文 规定的，也可作为不征税收入。是不征税收入吗？（1）将政府补助作为不征税收入2021/9/1828中税税务代理有限公司3 3、房地产企业不征税收入中

26、容易出现的问题、房地产企业不征税收入中容易出现的问题第五条企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。国税发200931号 法律规定：(2)企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加，作为不征税收入处理2021/9/1829中税税务代理有限公司 4、实践中税务机关对企业取得的财政性资金的认定依据是，企业取得的资金必须是从财政专户拨付取得的。通过其他渠道取得资金，在税务上不认定为财政资金。2021/9/1830中税税务代

27、理有限公司1、关于免税收入的一般规定2、关于房地产开发企业免税收入的具体规定3、房地产企业免税收入的税务处理中出现的问题五、收入总额中关于免税收入的规定2021/9/1831中税税务代理有限公司1 1、关于收入总额中免税收入的一般规定、关于收入总额中免税收入的一般规定（1）、国债利息收入：企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。（2）、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益：居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。（3）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的

28、股息、红利等权益性投资收益。（4）符合条件的非营利组织的收入，除国务院财政、税务主管部门另有规定的外，不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入。企业所得税法第企业所得税法第2626条条 企业的下列收入为免税收入企业的下列收入为免税收入2021/9/1832中税税务代理有限公司1 1、关于收入总额中免税收入的一般规定、关于收入总额中免税收入的一般规定（1）国债利息收入：企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。（2）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益：指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。（

29、3）符合条件的非营利组织，是指同时符合下列条件的组织：依法履行非营利组织登记手续；从事公益性或者非营利性活动；取得的收入除用于与该组织有关的、合理的支出外，全部用于登记核定或者章程规定的公益性或者非营利性事业；财产及其孳息不用于分配；按照登记核定或者章程规定，该组织注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的，或者由登记管理机关转赠给与该组织性质、宗旨相同的组织，并向社会公告；投入人对投入该组织的财产不保留或者享有任何财产权利；工作人员工资福利开支控制在规定的比例内，不变相分配该组织的财产。实施条例8284条2021/9/1833中税税务代理有限公司1 1、关于收入总额中免税收入的一般规定、关于

30、收入总额中免税收入的一般规定关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知（财税200969号）第四条2008年1月1日以后，居民企业之间分配属于2007年度及以前年度的累积未分配利润而形成的股息、红利等权益性投资收益，均应按照企业所得税法第二十六条及实施条例第十七条、第八十三条的规定处理。即：可以作为免税收入处理2021/9/1834中税税务代理有限公司2、房地产开发企业收入总额中免税收入的特殊规定、房地产开发企业收入总额中免税收入的特殊规定关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知（财税2009123号）关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知（财税2009122号）房地产企业属于营利性组织

31、，上述规定不适用于房地产企业税务总局对房地产企业免税收入无特殊规定2021/9/1835中税税务代理有限公司1、关于企业所得税税前扣除的一般规定2、关于房地产开发企业税前扣除的特殊规定3、关于房地产开发企业税前扣除税务处理中具体问题的处理六、企业所得税税前扣除的规定2021/9/1836中税税务代理有限公司1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定企业所得税法第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。原则1、实际发生2、与取得收入直接相关3、不允许重复扣除4、支出要合理：内容1、成本2、费用3

32、、税金4、损失5、其他支出符合生产经营活动常规必要和正常的支出2021/9/1837中税税务代理有限公司1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定（1）成本：企业在生产经营活动中发生的销售成本 销货成本、业务支出以及其他耗费；（2）费用：企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外；（3）税金：企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加；（4）损失：企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失；（5）其他支出：除成本、

33、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。实施条例2933条2021/9/1838中税税务代理有限公司1、文件依据：国税函20093号2、合理工资的判定标准企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；工资制度企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；薪资水平企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；有序调整企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；依法扣税有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。商业目的1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-工资工资2021/9/1839中税税

34、务代理有限公司3、工资总额的组成实际发放的工资总额。不包括：职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入工资薪金总额，也不得税前扣除国有企业私营企业1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-工资工资2021/9/1840中税税务代理有限公司企业所得税实施条例 40、41、42条 职工福利费工资薪金总额14%拨缴的工会经费工资薪金总额2%职工教育经费工资薪金总额2.5%，超过部分准予结转以后超过部分准予结转以后纳税年度扣除。纳税年度扣除。国务

35、院财政、税务主管部门另有规定的除外。福利费核算要求：国税函20093号文第4条单独设置账册，进行准确核算未单设账册进行准确核算，税务机关责令企业在规定的期限内进行改正逾期未改正的，税务机关对企业发生的职工福利费可进行合理的核定1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-三项费用的扣除三项费用的扣除2021/9/1841中税税务代理有限公司职工福利费的内容：尚未实行分离办社会职能的企业，内设福利部门所发生的设备、设施和人员内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工

36、作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。按照其他规定发生的其他职工福利费其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。国税函20093号文第3条1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-三项费用的扣除三项费用的扣除2021/9/1842

37、中税税务代理有限公司实施条例的规定：43条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5政策要点强调实际发生强调与生产经营有关双重标准孰低原则销售收入包括：包括销售货物收入、劳务收入、出租财产收入、转让无形资产使用权收入、视同销售收入等，但不包括税务机关查补的收入。预售收入有地区差异需区别对待！国税函2009202号1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-业务招待费的扣除业务招待费的扣除2021/9/1843中税税务代理有限公司实施条例的规定：44条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财

38、政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。政策要点 强调实际发生 不能理解为广告费和业务宣传费的扣除限额分别为当年销售收入的15%。包括视同销售收入国税函2009202号1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-广告费和业务宣传费的扣除广告费和业务宣传费的扣除2021/9/1844中税税务代理有限公司户外广告位租用费是租赁费还是广告费？企业因业务推广需要，与公交车、广告牌等户外广告位所有者签订租赁协议，并根据宣传内容交由广告公司制作广告画面，这些费用是按照经营租赁费扣除，还是按照广告费扣除？从费

39、用发生的根源和性质上讲，一般的经营租赁侧重于租赁物本身直接使用，广告位的租赁中租赁物是广告宣传内容的载体，租赁者不直接使用租赁物本身。因此，广告位的租赁费实质是广告费，应按广告宣传费的税收规定在企业所得税税前扣除。1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-广告费和业务宣传费的扣除广告费和业务宣传费的扣除2021/9/1845中税税务代理有限公司企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。实施条例的规定-46条财产保险费的范围按照中华人民共和国保险法及财产保险公司保险条款和保险费率管理办法规定缴纳的财产保险费。为职工家庭投保的财产保险费不允许税前扣除1 1、企业所

40、得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-财产保险费的扣除财产保险费的扣除2021/9/1846中税税务代理有限公司根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费,可以扣除实施条例的规定：47条经营租赁方式租入租赁期限均匀扣除融资租赁方式租入按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-租赁费的扣除租赁费的扣除2021/9/1847中税税务代理有限公司实施条例的规定：48条企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。劳保费的具体内容确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降

41、温用品等所发生的支出。政策要点劳动保护支出属于非现金支出，必须取得正式发票。现金发放的劳保费不允许税前扣除劳动保护用品是保护劳动者安全健康的一种预防性辅助措施，不是生活福利待遇。非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的劳动保护支出，应界定为福利费支出1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-劳动保护费的扣除劳动保护费的扣除2021/9/1848中税税务代理有限公司财税200927号自2008年1月1日起，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣

42、除。政策要点：从2008年1月1日起执行 必须为本企业的在职职工支付 标准：为工资总额的5%以内，超过部分不准扣除，也不准结转以后年度扣除1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-补充养老保险和补充医疗保险补充养老保险和补充医疗保险2021/9/1849中税税务代理有限公司实施条例53条企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额利润总额12%的部分，准予扣除。扣除条件：条例51条（1）通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门捐出（2）符合公益事业捐赠法关于公益事业捐赠的规定1）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；2）教育、科学、文化、卫

43、生、体育事业；3）环境保护、社会公共设施建设；4）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。财税2008160号文会计口径1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-公益性捐赠的扣除公益性捐赠的扣除2021/9/1850中税税务代理有限公司依法登记不以营利为目的全部资产及其增值为该法人所有收益和营运结余用于该法人设立目的的事业终止后的剩余财产不归属任何个人或者营利组织不经营与其设立目的无关的业务有健全的财务会计制度捐赠者不以任何形式参与社会团体财产的分配；3年内未受到行政处罚；在民政部门依法登记3年以上，申请前连续2年年度检查合格；1年登记年限3年，社会组织评估等级在

44、3A（含）以上；公益性社会团体（不含基金会）在民政部门依法登记3年以上，净资产不低于登记的活动资金数额，申请前连续2年年度检查合格。实施条例52条财税2008160号1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-公益性捐赠的扣除公益性捐赠的扣除（3）接受捐赠的主体必须规定的条件(实施条例52条和财税2008160号文第4条)2021/9/1851中税税务代理有限公司（4）取得加盖就收捐赠单位盖章的公益性捐赠票据（5）通过公益性群众团体的公益事业捐赠支出也可扣除(财税2009124号文)（6）上海世博会结束之前，向上海世博会的捐赠可以全额扣除，除此之外的捐赠只能按会计利润的

45、12%以内据实扣除(国税函2009202号)1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定-公益性捐赠的扣除公益性捐赠的扣除2021/9/1852中税税务代理有限公司固定资产加速折旧政策固定资产加速折旧政策国税发国税发200981号号 可以加速折旧的固定资产范围（1）因技术进步，产品更新换代较快（2）常年处于强震动、高腐蚀状态 加速折旧的方法（1）双倍余额递减法（2）年数总和法加速折旧只是前期折旧额加大，并不缩短固定资加速折旧只是前期折旧额加大，并不缩短固定资产的折旧年限！产的折旧年限！备案手续(1)固定资产的功能、预计使用年限短于实施条例规定计算折旧的最低年限的理由、证明

46、资料及有关情况的说明；(2)被替代的旧固定资产的功能、使用及处置等情况的说明；(3)固定资产加速折旧拟采用的方法和折旧额的说明；(4)主管税务机关要求报送的其他资料。取得该固定资产取得该固定资产后一个月内后一个月内 向主向主管税务机关申报管税务机关申报缩短折旧年限的固定资产，足额计提折旧后继续使用超过12个月的，对其更新替代、改造改建后形成的功能相同或类似的固定资产，不得再采取缩短折旧年限的方法。1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定2021/9/1853中税税务代理有限公司国税发200886号文子公司作为费用税前扣除母公司做收入申报营业税提供服务 签订服务合同开具

47、发票遵循独立 公平交易原则向多个子公司提供服务,可分项签订合同,也可采取服务分摊协议方式 不再允许支付管理费不再允许提取费用向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同等材料。否则，不得税前扣除。1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定母子公司间支付服务费的税务处理母子公司间支付服务费的税务处理2021/9/1854中税税务代理有限公司如会员费、合理的会议费、差旅费、违约金、诉讼费用、银行罚息、汇兑损失等，均准予扣除。1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定其他扣除项目其他扣除项目2021/9/1855中税税务代理有限公司（1）、向投资者支付的股

48、息、红利等权益性投资收益款项。（2）、企业所得税税款。个人所得税税款同样不得扣除（3）、税收滞纳金。行政性罚款（4）、罚金、罚款和被没收财物的损失。（5）、超过规定标准的捐赠支出。（6）、赞助支出，是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出。广告性质的赞助支出按广告费处理（7）、未经核定的准备金支出。（8）、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。（9）、与取得收入无关的其他支出。与收入直接相关原则1 1、企业所得税税前扣除的一般规定、企业所得税税前扣除的一般规定不得税前扣除的项目不得税前扣除的项目2021/

49、9/1856中税税务代理有限公司完工开发产品及时结算计税成本，计算此前销售收入（预售收入）的实际毛利额，将其实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入企业当年本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。即：及时将预计毛利调整为实际毛利(文件第9条)未完工开发产品1、销售未完工开发产品取得的收入（预售收入），按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 2、计税毛利率(文件第8条)：开发项目位于省会城市和计划单列市政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。开发项目位于其他地区的，不得低于5%。经济适用房、限价房和危改房的，不得低于

50、3%。年度纳税申报时，企业须出具该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告和税务机关需要的其他相关资料。(文件第9条)京国税发（2009）92号文要求报送“开发产品(成本对象)完工情况表(一)、(二)”2 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定、房地产开发企业税前扣除的特殊规定2021/9/1857中税税务代理有限公司2 2、房地产开发企业税前扣除的特殊规定、房地产开发企业税前扣除的特殊规定国税函2010201号 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始