房地产泡沫.ppt

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1、房地产泡沫房地产泡沫姓名：胡超姓名：胡超伟班班级：08城市城市规划划2班班学号：学号：082020202032021/9/181房地房地产泡沫泡沫一、引言一、引言二、房地二、房地产泡沫的概念泡沫的概念三、房地三、房地产泡沫泡沫产生的原因以及国外房地生的原因以及国外房地产泡沫泡沫实例分析例分析四、四、针对我国房地我国房地产泡沫的泡沫的专项研究：研究：产生的成因及未来要面生的成因及未来要面临的的问题五、五、总结房地房地产泡沫的影响泡沫的影响2021/9/182引言引言1998 1998 年以来，随着住房制度改革的年以来，随着住房制度改革的强有力有力推推进，中国房地，中国房地产市市场发展迅猛，成展迅

2、猛，成为国民国民经济的支柱的支柱产业，与多个行，与多个行业相关相关联，成，成为影响宏影响宏观经济波波动的主要因素。但房地的主要因素。但房地产投投资规模模过大，价格上大，价格上涨过快，空置面快，空置面积增加，增加，又加上人民又加上人民币升升值预期使大量外期使大量外资涌入房地涌入房地产行行业，因此房地，因此房地产泡沫成泡沫成为人人们关注最多关注最多的的话题之一。之一。2021/9/183房地房地产泡沫的概念泡沫的概念美国著名美国著名经济学家学家查尔斯斯P金德伯格金德伯格认为：房地：房地产泡沫可理解泡沫可理解为房地房地产价格在一个价格在一个连续的的过程中程中的持的持续上上涨，这种价格的上种价格的上涨

3、使人使人们产生价格会生价格会进一步上一步上涨的的预期，并不断吸引新的期，并不断吸引新的买者者-随着价随着价格的不断上格的不断上涨与投机与投机资本的持本的持续增加，房地增加，房地产的的价格价格远远高于与之高于与之对应的的实体价格，由此体价格，由此导致房致房地地产泡沫。泡沫泡沫。泡沫过度膨度膨胀的后果是的后果是预期的逆期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持是不可持续性。性。2021/9/184房地房地产泡沫泡沫产生的原因生的原因一般来一般来说，房地，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。泡沫的成因，主要有三个方面。1、土地稀缺、土地稀缺首先

4、，土地的有限性和稀缺性是房地首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫泡沫产生的生的基基础。房地。房地产与人与人们和企事和企事业单位的切身利益息息相关。位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条居住条件的要求是没有件的要求是没有穷尽的。由于土地的有限，从而使人尽的。由于土地的有限，从而使人们对房地房地产价格的上价格的上涨存在着很存在着很乐观的的预期。当期。当经济发展展处于于上升上升时期，国家的投期，国家的投资重点集中在基重点集中在基础建建设和房屋建和房屋建设中，中，这样土地土地资源的供源的供给十分有限，由此造成十分有限，由此造成

5、许多非房地多非房地产投投资者大量投者大量投资于房地于房地产，以期，以期获取价格上取价格上涨的好的好处。加上。加上人人们对经济前景看好，再用房地前景看好，再用房地产柞抵押向柞抵押向银行借行借贷，炒，炒作房地作房地产，使其价格狂，使其价格狂涨。2021/9/185房地房地产泡沫泡沫产生的原因生的原因2、投机需求膨、投机需求膨胀其次，投机需求膨其次，投机需求膨胀是房地是房地产泡沫泡沫产生的直接生的直接诱因。因。对房地房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人人们买楼不是楼不是为了居住，而只是了居住，而只是为了了转手倒手倒卖。这种行种行为一旦成一旦成为

6、你追我赶的群体行你追我赶的群体行动，就很，就很难抑制，房地抑制，房地产泡沫泡沫随之随之产生。生。2021/9/186房地房地产泡沫泡沫产生的原因生的原因3、过度放度放贷再有，金融机构再有，金融机构过度放度放贷是房地是房地产泡沫泡沫产生的直接生的直接助燃助燃剂。由于房地。由于房地产是不是不动产，容易，容易查封、保管和封、保管和变卖，使使银行部行部门认为这种种贷款款风险很小，在利很小，在利润的的驱动下下银行行也非常愿意向房地也非常愿意向房地产投投资者者发放以房地放以房地产作抵押的作抵押的贷款。款。此外，此外，银行部行部门还会会过于于乐观地估地估计抵押物的价抵押物的价值，从而，从而加加强了借款人投了

7、借款人投资于房地于房地产的融的融资能力，能力，进一步地加一步地加剧了了房地房地产价格的上价格的上涨和和产业的的扩张。2021/9/187国外案例分析国外案例分析最早可考最早可考证的房地的房地产泡沫是泡沫是发生于生于1923年年1926年的年的美国佛美国佛罗里达房地里达房地产泡沫，泡沫，这次房地次房地产投机狂潮曾引投机狂潮曾引发了了华尔街股市大崩街股市大崩溃，并，并导致了以美国致了以美国为首的首的20世世纪30年代的全球年代的全球经济大危机，最大危机，最终导致了第二次世界大致了第二次世界大战的的爆爆发。从从20世世纪70年代开始年代开始积累，到累，到90年代初期破裂的日本年代初期破裂的日本地价泡

8、沫，是地价泡沫，是历史上影响史上影响时间最最长的房地的房地产泡沫，从泡沫，从1991年地价泡沫破年地价泡沫破灭到到现在，日本在，日本经济始始终没有走出没有走出萧条的阴影，甚至被比条的阴影，甚至被比喻为二二战后日本的又一次后日本的又一次“战败”。2021/9/188我国房地我国房地产泡沫形成原因泡沫形成原因中国房地中国房地产市市场已已经持持续了几年的高速增了几年的高速增长，并且在大，并且在大部分大中城市已部分大中城市已经出出现了泡沫我了泡沫我们也已也已经隐约感受到感受到房地房地产业对国民国民经济的的强势带动效效应的背后潜藏着巨大的背后潜藏着巨大的的经济隐患。患。总的来看，我国的房地的来看，我国的

9、房地产泡沫的形成能从泡沫的形成能从以下几点来看：以下几点来看：1、土地的稀缺性。土地的自然供、土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不是固定不变的，它的，它是地球表面的是地球表面的陆地与水域的地与水域的总和。我国的土地和。我国的土地资源相源相对匮乏，随着乏，随着经济的的发展，人口的增加，人展，人口的增加，人们对稀缺的土稀缺的土地需求有无限地需求有无限扩大的大的趋势。土地。土地权益是虚益是虚拟资本的一种本的一种因此，土地的稀缺性及其虚因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运本使地价运动可脱离土可脱离土地利用地利用实绩而而产生泡沫。生泡沫。，它可以反复，它可以反复转手。手。2021/9/1892、政府部

10、、政府部门的不正之的不正之风。1993年沿海地区年沿海地区的房地的房地产热，有不少公司是挂靠政府，有不少公司是挂靠政府职能能部部门或金融机构，其或金融机构，其资金来源大多金来源大多为挪用挪用公款、公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考利益及短期利益的考虑而放松低价批地。而放松低价批地。可可见，政府部，政府部门的的设租、租、寻租、租、贪污受受贿行行为也是助也是助长我国房地我国房地产泡沫形成的原因泡沫形成的原因之一。之一。3、银行及金融系行及金融系统发放房地放房地产贷款的款的倾向向性。由于房地性。由于房地产的不可移的不可移动性及其保性及其保值增增值性，性

11、，银行系行系统很愿意很愿意发放房地放房地产贷款，款，在宏在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓一片看好的情况下，政府也鼓励投励投资，银行利率就比行利率就比较低。据低。据统计，在，在1992-1993年，海南房地年，海南房地产开开发的的资金占社金占社会固定投会固定投资的三分之一。大量的三分之一。大量资金涌向房金涌向房地地产业，信，信贷的盲目的盲目扩张及大量吸引短期及大量吸引短期外外资，给泡沫的泡沫的产生埋下了生埋下了隐患。患。当然，引起泡沫的原因当然，引起泡沫的原因还有很多，以上有很多，以上说的原因是与我国国情相的原因是与我国国情相结合的。合的。我国房地我国房地产泡沫形成原因泡沫形成原因2021/

12、9/1810房地房地产泡沫泡沫给我国房地我国房地产业造成造成的影响的影响房地房地产过热，一旦泡沫形成，房地，一旦泡沫形成，房地产价格的价格的过快上升很快上升很容易容易产生虚假需求信息，影响开生虚假需求信息，影响开发者和消者和消费者的者的预期，期，而且虚假需求造成的而且虚假需求造成的过度供度供给，又会形成新的房，又会形成新的房产积压，给整个国民整个国民经济带来大而来大而长期的期的负面影响面影响.不不规范的住范的住房抵押房抵押贷款操作款操作导致的房地致的房地产价格虚高，会加重消价格虚高，会加重消费者者的的负担，增大担，增大购房者的房者的违约风险2021/9/1811房地房地产泡沫泡沫对我国房地我国

13、房地产的影响的影响1、经济结构和社会构和社会结构失衡构失衡大量的大量的资金向房地金向房地产业流流动，意味着生，意味着生产性企性企业缺乏足缺乏足够的的资金，或者金，或者说难以用正以用正常的成本常的成本获得生得生产所必所必须的的资金。金。2、金融危机、金融危机房地房地产业与与银行的关系密切主要是由行的关系密切主要是由房地房地产业投入大、价投入大、价值高的特点决定的。高的特点决定的。有有资料表明，目前房地料表明，目前房地产开开发企企业项目投目投入入资金中金中约20%30%是是银行行贷款；款；3、生、生产和消和消费危机危机房地房地产泡沫的破泡沫的破灭往往伴随着往往伴随着经济萧条，股价下跌，企条，股价下

14、跌，企业财务营运逐运逐渐陷入困陷入困境。股价下跌使企境。股价下跌使企业发行的大量可行的大量可转换公公司司债权在在长期内不能期内不能转为股股权，从而，从而给企企业带来巨来巨额的的偿债负担；担；2021/9/1812房地房地产泡沫泡沫对我国房地我国房地产的影响的影响4、引、引发政治和社会危机政治和社会危机随着房地随着房地产泡沫破裂和泡沫破裂和经济危机的危机的发生，大量的工生，大量的工厂倒厂倒闭，失，失业人数人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。增。在金融危机下，犯罪案件激增。以以马来西来西亚为例，例，1997年房地年房地产泡沫破泡沫破灭以后，当年的以后，当年的犯罪率比犯罪率比1996年增加了年增加

15、了38%，1998年第一季度犯罪率年第一季度犯罪率比比1997年更增加了年更增加了53%，由于人，由于人们对日益日益恶化的化的经济危危机感到不机感到不满，社会危机逐，社会危机逐渐加加剧。工人、学生反政府的。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会示威游行引起暴乱，社会动荡不安。不安。2021/9/1813结语最后有一些在最后有一些在该领域中域中较为特殊的特殊的观点：点：目前包括中国在内的几乎所有世界目前包括中国在内的几乎所有世界经济学学家都以家都以为，当年日本与美国的房地，当年日本与美国的房地产泡沫泡沫破裂了，中国的房地破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事当

16、然也会破裂。事实却是，中国的房地却是，中国的房地产泡沫在几年前的膨泡沫在几年前的膨胀程度就超程度就超过了当年日了当年日本与美国的房地本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年泡沫，中国的泡沫几年来来虽然翻倍，但却没有破裂，然翻倍，但却没有破裂，这是何故？是何故？显然，然，经济学家学家们犯了一个犯了一个错误，那就是，那就是把中国的房地把中国的房地产乃至中国乃至中国经济当成了市当成了市场经济来看待，而事来看待，而事实是中国的房地是中国的房地产市市场根本不是市根本不是市场经济。中国的房地。中国的房地产价格确价格确实虚高，虚高，远远超超过普通人的收入水平，普通人的收入水平，这是事是事实，但，但这不是不是“房

17、地房地产泡沫泡沫”，因，因为泡泡沫会破，而中国的沫会破，而中国的这个被大家称个被大家称为“泡沫泡沫”的的东西却不会破，因西却不会破，因为它的真它的真实名字其名字其实不叫泡沫，不叫泡沫，应该叫叫“变相的税收相的税收”或者或者“房地房地产垄断价格断价格”。2021/9/1814谢谢参考文献：【3】徐滇庆:房价与泡沫经济M,机械工业出版社,2006.【6】袁志刚、樊潇彦：房地产市场理性泡沫分析J.经济研究,2003,【8】郭金兴房地产虚拟性与经济波动一扰动因素还是稳定因素 第三届全国虚拟经济研讨会论文，200410【8】刘维新.房地产泡沫产生原因分析J.中国土地,2003,(02)【10】刘世轩.中国房地产泡沫经济问题J.辽宁经济,2003,(08)2021/9/18152021/9/18162021/9/18172021/9/18182021/9/18192021/9/1820