第6章房地产权属登记制度与政策.ppt

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1、 房地产权属登记房地产权属登记制度与政策制度与政策2021/9/182021/9/181 1 一、房地产权属的概念一、房地产权属的概念 房地产权属，即房地产权利归属，房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。是指房地产权利在主体上的归属状态。房地产权利是指以房地产为标的的房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。往往表现为民事财产权利。往往表现为“权利束权利束”。2021/9/182021/9/182 2 二、房地产物权二、房地产物权 （一）物权：是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。（一）物权：是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。（二）房地产物权的分类和归属（二

2、）房地产物权的分类和归属 房地产物权制度源于罗马法土地权利的设置。房地产物权制度源于罗马法土地权利的设置。房地产物权房地产物权 （罗马法）自物权：所有权他物权：地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权2021/9/182021/9/183 3 三、房地产产权三、房地产产权 产权是某个主体对某种经济物品，或某种稀缺资源或某种产权是某个主体对某种经济物品，或某种稀缺资源或某种可交易对象物的一种权利，即具有排他性的财产权。这种权利是通过可交易对象物的一种权利，即具有排他性的财产权。这种权利是通过社会强制而实现的。凭借这种权利，人们可以在不被禁止的范围内任社会强制而实现的。凭借这种权利，人们可以在不被禁

3、止的范围内任意选择一种使用某种经济物品的方式。意选择一种使用某种经济物品的方式。产权的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比，产权的概念源于英美法的财产权，与大陆法的物权相比，首先，产权概念的外延要广泛得多；其次，产权特别是土地产权，常首先，产权概念的外延要广泛得多；其次，产权特别是土地产权，常被表述为被表述为“权利束权利束”；最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的；最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。2021/9/182021/9/184 4 一、大陆法土地物权一、大陆法土地

4、物权 大陆法（罗马法）上的土地物权制度大致分为四个层次：自物权：所有权他物权役权永佃权地上权典当权抵押权地役权人役权乡村地役权城市地役权占有 土土地地物物权权用益权使用权居住权2021/9/182021/9/185 5地役权地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。而享有地役权的土地称为需役地。一般指因通行、一般指因通行、取水、排水等需

5、要，通过签订合同，利用他人的不动取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了得了“地役权地役权”。相邻关系是权利的限缩，是给予别人方便。相邻关系是权利的限缩，是给予别人方便。地役权是权利的扩张，是要求别人给予方便，是物权地役权

6、是权利的扩张，是要求别人给予方便，是物权 。2021/9/182021/9/186 6二、土地所有权二、土地所有权 国家土地所有权国家土地所有权 集体土地所有权集体土地所有权 2021/9/182021/9/187 7 三、土地使用权三、土地使用权 1 1、概念和性质、概念和性质 指法人或公民依法取得的对土地的占有、使指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益权及受限制的处分权。用、收益权及受限制的处分权。我国的土地使用权我国的土地使用权 国有土地使用权国有土地使用权集体土地使用权集体土地使用权（承包经营权）（承包经营权）国家对某一具体土地使用权的土地利用权、出租权、国家对某一具体土地使用

7、权的土地利用权、出租权、转让权、抵押权等有所限制转让权、抵押权等有所限制2021/9/182021/9/188 8 三、土地使用权三、土地使用权 1 1、概念和性质（续）、概念和性质（续）性质：是一种新型的物权，表现在：性质：是一种新型的物权，表现在：独立物权独立物权与土地所有权相并列，而不仅仅是所有权中单一的权能，与土地所有权相并列，而不仅仅是所有权中单一的权能，与所有权人属于物权法律关系。与所有权人属于物权法律关系。用益物权用益物权他人所有物上设定的以物的使用和收益为目的的他物权。他人所有物上设定的以物的使用和收益为目的的他物权。转让更为自由转让更为自由与传统的他物权相比，不必取得所有权人

8、的同意。与传统的他物权相比，不必取得所有权人的同意。2 2、国有土地使用权、国有土地使用权 取得方式取得方式 出让土地使用权：有偿、有限期、国家垄断、不及于出让土地使用权：有偿、有限期、国家垄断、不及于地下物，是市场行为。地下物，是市场行为。划拨土地使用权：无偿、无限期，本质上是行政行为划拨土地使用权：无偿、无限期，本质上是行政行为其他：继受取得，如城市私房用地使用权、其他：继受取得，如城市私房用地使用权、作价入股使用权、租赁使用权等作价入股使用权、租赁使用权等2021/9/182021/9/189 9 三、土地使用权三、土地使用权 3 3、集体土地使用权、集体土地使用权 我国法律目前并未作为

9、一项完整的财产权予以规定，只有承包经我国法律目前并未作为一项完整的财产权予以规定，只有承包经营权的规定。营权的规定。理论界建议通过物权法予以法定化，并对其进行完善：理论界建议通过物权法予以法定化，并对其进行完善：分类分类 农地使用权：耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地农地使用权：耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地农村建设用地使用权：宅基地、集体企业和公益用地内容：对各种集体土地使用权应规定不同的权能（占有、使用、收益、处分）。四、土地他项权利四、土地他项权利目前对土地他项权利尚无专门系统的规定，有待于民法、物权法完善目前对土地他项权利尚无专门系统的规定，有待于民法、物权法完善2021/

10、9/182021/9/181010 一、我国城市房屋权属制度的沿革一、我国城市房屋权属制度的沿革 与我国所有制改造、住房制度改革紧密相联与我国所有制改造、住房制度改革紧密相联 二、房屋所有权二、房屋所有权 （一）按所有权主体划分（一）按所有权主体划分 （二）按房屋所有权主体的构成划分（二）按房屋所有权主体的构成划分 三、房屋使用权三、房屋使用权 作为房屋所有权的四项权能之一存在。作为房屋所有权的四项权能之一存在。四、房屋所有权与土地使用权之间的关系四、房屋所有权与土地使用权之间的关系 （一）房屋所有权和土地所有权构成的完整的房地产权是一个有机整（一）房屋所有权和土地所有权构成的完整的房地产权是

11、一个有机整 体，具有不体，具有不可分性可分性 1 1、内容的不可分性、内容的不可分性 2 2、主体的不可分性、主体的不可分性 3 3、客体的不可分性、客体的不可分性 （二）房地产的重心是房产（二）房地产的重心是房产 2021/9/182021/9/181111 一、房地产相邻关系一、房地产相邻关系 房地产的各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利房地产的各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系，又称为相邻权。义务关系，又称为相邻权。二、建筑物区分所有权二、建筑物区分所有权 是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有

12、权人对建筑物专有部分所享有的各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权专有部分所有权、对建、对建筑物共同部分享有的部分筑物共同部分享有的部分持分权持分权（持分即份额，持分权即按份共有（持分即份额，持分权即按份共有权）权）以及因区分所有人之间的共同关系所生的以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权成员权的总称。的总称。建筑物区分所有权是物业管理权的权力基础。建筑物区分所有权是物业管理权的权力基础。2021/9/182021/9/1812121 1、专有所有权：、专有所有权：业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。2 2、共有部分持分权（共有所有权）：、共有部分持分权（共有所有

13、权）：业主依据法律、合同以及业主公约对建筑的共有部分所共同享有的权利（具有从属性和不可分割性）。如电梯、约定共有的门厅、厨房3 3、成员权（共同管理权）：、成员权（共同管理权）：业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务（外部权利）。如表决权、选举权等2021/9/182021/9/181313 一、房地产权属登记的概念和功能一、房地产权属登记的概念和功能 （一）房地产权属登记的概念（一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地

14、产权利事项记载于房地产登记簿并进行公机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，示的行为。房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，城市房地产管理法城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。记发证制度。（二）（二）房地产权属登记的功能房地产权属登记的功能 权利确认、权利公示和管理功能（税收依据、审查监督）权利确认、权利公示和管理功能（税收依据、审查监督）2021/9/182021/9/181414 二、房地产权属登记的目的和意义二、房地产权属登记的目的和意

15、义 （一）保护房地产权利人的合法权益（一）保护房地产权利人的合法权益 保护房地产权利人的合法权益是权属登记的根本目的和出发点。保护房地产权利人的合法权益是权属登记的根本目的和出发点。加强权属登记管理，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、加强权属登记管理，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产权属登记机关登记审查、确权，发放房地产权属证书。凡经房地产权属登记机关登记并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承如房屋所

16、有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利权等，都受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。人的合法权益，都要承担法律责任。2021/9/182021/9/181515 二、房地产权属登记的目的和意义（续二、房地产权属登记的目的和意义（续1 1）（二）保证交易安全，减少交易成本（二）保证交易安全，减少交易成本 房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律准确地确定房

17、地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询相关房地产的保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询相关房地产的权属状况，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价权属状况，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产权属登记信息的公开性值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。交易成本，保证了交易较快完成。2021/9/182021/9

18、/181616 二、房地产权属登记的目的和意义二、房地产权属登记的目的和意义（续（续2 2）（三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作（三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作 1 1、房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设、房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。2 2、商品房预售，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房、商品房预售

19、，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记机构了地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。综上所述，房地产市场的发展离不开权属登记管理工综上所述，房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。2021/9/182021/9/181717 二、房地产权属登记的目的和意义二、房地产权属登记的目的和意义（续（续3 3）（四）权属登记为城市

20、规划、建设、管理提供科学依据（四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据 要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不

21、建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。可缺少的科学依据。2021/9/182021/9/181818 三、房地产权属登记管理的任务三、房地产权属登记管理的任务 （一）做好房地产登记发证工作（一）做好房地产登记发证工作 登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和

22、发权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。利终止等的注销工作。2021/9/182021/9/181919三、房地产权属登记管理的任务（续三、房地产权属登记管理的任务（续1 1）（二）做好房地产权属登记信息化工作（二）做好房地产权属登记信息化工作 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发（国发200318200318号）提出要建立健全房地产市场信息系统。号）提出要建立健全房地产市场信息系统。通过全面、及时、准确地采集

23、房地产市场基础数据及相关通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。房地产权属登记机构通过房地引导市场理性投资和消费。房地产权属登记机构通过房地产权属登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品产权属登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记、租赁合房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记、租赁合同登记备案等管理信息系

24、统整合，建立房地产权属登记统同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产权属登记统一的信息平台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，一的信息平台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。引导房地产市场健康发展。2021/9/182021/9/182020三、房地产权属登记管理的任务（续三、房地产权属登记管理的任务（续2 2）（三）（三）做好房地产权属档案管理工作做好房地产权属档案管理工作 首先要做好现有权属档案资料的管理，要首先要做好现有权属档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一

25、整套制度，以便档案录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。与实际情况保持一致。除了以上三种任务外，权属登记管理工除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查作还要为征地、

26、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。和处理权属纠纷提供依据。2021/9/182021/9/182121四、房地产权属登记的原则四、房地产权属登记的原则（一）（一）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则利主体一致的原则 房地产是一个有机的不可分割的整体。因房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人），法律、法规另有须同属一人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。在办理产权登记时，如发现房屋所

27、有权规定的除外。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。查明原因，查不清的，暂不予办理登记。2021/9/182021/9/182222四、房地产权属登记的原则四、房地产权属登记的原则（二）（二）房地产权属登记的属地管理原则房地产权属登记的属地管理原则 房地产是坐落在一定的自然地域上的不可房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产权属登记管理必须坚持属移动的资产。因此，房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市（县）房地产管理部门负责地管理原则，即

28、只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理也只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记。产权登记。2021/9/182021/9/182323五、房地产权属登记制度分类五、房地产权属登记制度分类城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：“国家实行土地使用权和房屋国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。理的首要核心内容。房地产权属登记管理是用法律的手段对房

29、地产进行登记，审房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权、核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，查确认产权、核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。在权属登记有公信记秩序，更好地保护权利人的合法权益。在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律

30、的保护。得到国家法律的保护。根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为度分为契据登记制和产权登记制契据登记制和产权登记制两大类型。两大类型。2021/9/182021/9/182424五、房地产权属登记制度分类五、房地产权属登记制度分类（一）契据登记制（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是契据登记制度的理论基础是对抗要件主义对抗要件主义，这一，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权立合约之时就已生效，即

31、双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义对抗要件主义。其主要特点是：。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登登记机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创

32、，效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为所以又称为“法国登记制法国登记制”。2021/9/182021/9/182525五、房地产权属登记制度分类五、房地产权属登记制度分类（二）（二）产权登记制产权登记制 产权登记制的理论基础是产权登记制的理论基础是成立要件主义成立要件主义。这一理论。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权认为：当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只

33、有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件成立要件主义主义。产权登记制又可分为。产权登记制又可分为权利登记制权利登记制和和托伦斯登记托伦斯登记制制两种。两种。2021/9/182021/9/182626五、房地产权属登记制度分类五、房地产权属登记制度分类（二）（二）产权登记制（续产权登记制（续1 1）1 1、权利登记制：、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审登记机

34、关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；

35、登记有公信力即登记簿上所载事查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为发源于德国，故又称为“德国登记制德国登记制”。2021/9/182021/9/182727五、房地产权属登记制度分类五、房地产权属登记制度分类（二）（二）产权登记制（续产权登记制（续2 2）2 2、托伦斯登记制：托伦斯登记制：为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍

36、，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。2021/9/182021/9/182828六、我国六、我国房地产权属登记的种类房

37、地产权属登记的种类 房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注销登记、土地变更登记八种。房屋注销登记、土地变更登记八种。（一）总登记（一）总登记总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理原有的产籍因其他原因造成

38、产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起3030日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限（往明起止日期）、申请人应当提交的有关域、申请的期限（往明起止日期）、申请人应当提交的有关证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）、受理登记的证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）、受理登记的地点（可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点）、地点（可以是登记

39、机关所在地或登记机关设立的登记点）、其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等）。其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等）。2021/9/182021/9/182929六、我国六、我国房地产权属登记的种类房地产权属登记的种类 （二）初始土地登记（二）初始土地登记初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可以称为土地总登记。记。因此，又可以称为土地总登记。（三）初始房屋登记（三）初始房屋登记初始登记是指新建房

40、屋申请人，或原有但未进行过登记的房初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土

41、地使用权证书等证明文件。集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人书等证明文件。集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。应向登记机关提交用地证明等有关文件。2021/9/182021/9/183030六、我国六、我国房地产权属登记的种类房地产权属登记的种类 （四）房屋转移登记（四）房屋转移登记转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起权利人应当自事实发生之日起9090

42、日内申请转移登记。申请转日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。相关的合同、协议、证明等文件。（五）房屋变更登记（五）房屋变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、

43、部分房屋拆除的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起时，房地产权利人均应自事实发生之日起3030天内申请变更登天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。件办理。2021/9/182021/9/183131六、我国六、我国房地产权属登记的种类房地产权属登记的种类 （六）房屋他项权利登记（六）房屋他项权利登记他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。申请他项权他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有；

44、（利登记，权利人应提交的证明文件有；（1 1）以地上无房屋（包括建筑物、）以地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，构筑物及在建工程）的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；（土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；（2 2）以房屋及其占）以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。证书。（七）房屋注销登记（七）房屋注销登记注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、上地使用年限届满、他项权

45、利注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、上地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。终止、权利主体灭失等而进行的登记。（八）变更土地登记（八）变更土地登记变更土地登记是对已经进行初始土地登记的任一采地的土地所有权、使用变更土地登记是对已经进行初始土地登记的任一采地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。2021/9/182021/9/183232 七、我国的房地产权属登记制度的特点七、我国的房地产权属登记制度的特点 我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，

46、概括起来，主要有以下几点（一）房地产权属登记由不同登记机关分别登记 房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，房地产权属的登记本应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。（二）房地产权属登记为房地产权利动态登记 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不具对抗第三人的效力。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。2021/9/182021/9/183333 七、我国的房地产权属

47、登记制度的特点（续）七、我国的房地产权属登记制度的特点（续）（三）房地产权属登记具有公信力 依法登记的房地产权利受国家法律保护。房地产权利一经登记机关在登记簿区注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。（四）房地产权属登记实行及时登记制度 房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律的有效保护，且要承担相应的责任。（五）颁发权利证书 房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。2021/9/182021/9/183434 八、房地产登记的基本程序八、房地产登记的基本程序 （一）提出登记申请和提交法律文件（一）提出登记申请和提交法律文件（二）受理申请（二）受理申请（三）权属审核（三）权属审核（四）核准登记（四）核准登记 2021/9/182021/9/183535