第9章房地产投资决策分析.ppt
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1、第第9 9章章 房地产投资决策分析房地产投资决策分析v房地产项目投资决策概述v房地产投资项目的方案比选v各比选指标的应用2021/9/1819 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 9 91 11 1房地产投资决策的含义房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中,一般都会有不同的投资方案可供选择,如何利用有效、准确的方法实现正确的选择,在众多的投资方案中找出最佳方案,就是房地产投资决策。2021/9/1829 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述9 91 12 2房地产投资决策的程序房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序:1确定拟建项目要达到的目标;
2、2根据确定的目标,提出若干个有价值的投资方案;3通过方案的比选,选出最佳投资方案;4最后对最佳方案进行评价,以判断其可行程度。2021/9/1839 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述9 91 13 3房地产投资决策的准则房地产投资决策的准则 1确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。2风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可能发生的概率开展决策工作。2021/9/1849 91 1房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 3不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。这些决策准则包括:1)悲观准则 2
3、)乐观准则 3)折衷准则 4)后悔值准则 5)机会均等准则2021/9/1859 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 9 92 21 1房地产投资项目方案比选的含义房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选,即投资方案的比较与选择,是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案,进行计算和分析,从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案,并对这些方案作出最后选择的过程。2021/9/1869 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选9 92 22 2投资方案的类型投资方案的类型 1互斥方案 互斥方案是
4、在若干个方案中,选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。2独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中,选择某一方案并不排斥选择另一方案。3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。2021/9/1879 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选9 92 23 3比选所用的指标比选所用的指标 1静态指标 这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。1)差额投资收益率 差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额,有时也叫追加投资收益率。其表达式为:式中:R 差额投资收益率;C1,C2 两个比较方案的年成本;I1,I2 两个比
5、较方案的总投资。2021/9/1889 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 2)差额投资回收期 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间,有时也叫追加投资回收期。其表达式为:式中:P 差额投资回收期;I1,I2 两个比较方案的总投资;C1,C2 两个比较方案的年成本。2021/9/1899 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 2动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要有以下几种:1)净现值(NPV)净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法,有时也叫现值法。其表达式为:如果判断项目的可
6、行性,则NPV0的拟建方案是可以考虑接受的;如果进行方案比选,则以净现值大的方案为优选方案。2021/9/18109 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 2)净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率,它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。式中:NPVR 净现值率;NPV 净现值;Ip 投资现值。在进行方案比选时,净现值率大的方案为优选方案。2021/9/18119 92 2房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 3)差额投资内部收益率(IRR)差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为:式中:IRR 差额
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