第七章房地产需求规律.ppt

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1、第七章 土地需求规律第一节第一节 土地需求分类土地需求分类第二节第二节 土地需求曲线及弹性土地需求曲线及弹性第三节第三节 土地需求的影响因素土地需求的影响因素第四节第四节 住宅的需求住宅的需求第五节第五节 中国房地产经济背景中国房地产经济背景2021/9/181第一节第一节 土地需求分类土地需求分类一、农业用地需求一、农业用地需求二、非农业用地需求二、非农业用地需求2021/9/182一、农业用地需求一、农业用地需求 农业用地是人类对土地的第一需求。农业用地是人类对土地的第一需求。人类对农业用地的需要，就是需要人类对农业用地的需要，就是需要农业土地的光、热、水、动物、植物、农业土地的光、热、水

2、、动物、植物、微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，以及其他生活资料，供人类生存和发展以及其他生活资料，供人类生存和发展使用，其中最基本的还是食物和衣料。使用，其中最基本的还是食物和衣料。在农业用地需求中，耕地的需求是在农业用地需求中，耕地的需求是最主要的需求，人均耕地之比也就成了最主要的需求，人均耕地之比也就成了人地关系中最重要的比例关系。人地关系中最重要的比例关系。其次是林地、草地的需求。其次是林地、草地的需求。2021/9/1831、影响耕地需求的主要因素、影响耕地需求的主要因素（1 1）人口增长的要求）人口增长的要求（2 2）国民经济发展的要求）国民经

3、济发展的要求2021/9/1842 2、人类对林地的需求、人类对林地的需求 主要取决于两点：主要取决于两点：（1 1）对木材的需求）对木材的需求 现代技术尽管能够生产一些木材的替代品，现代技术尽管能够生产一些木材的替代品，但它不能完全替代；但它不能完全替代；（2 2）对林木生态功能的依赖）对林木生态功能的依赖2021/9/1853 3、草地需求、草地需求 草地在人类生活中的作用也不草地在人类生活中的作用也不可忽视。可忽视。人们对草地的需求，人们对草地的需求，不仅因为不仅因为它能提供畜产品，更重要的在于它它能提供畜产品，更重要的在于它的保护土地资源，维护生态平衡的保护土地资源，维护生态平衡。所以

4、，人类对草地的需求也必所以，人类对草地的需求也必须予以保证。须予以保证。2021/9/186二、非农业用地需求二、非农业用地需求 人类为了生存和发展，除了人类为了生存和发展，除了有吃饭、穿衣这些最基本的需求有吃饭、穿衣这些最基本的需求之处，还有居住、科学教育、文之处，还有居住、科学教育、文化娱乐等方面的需求。化娱乐等方面的需求。2021/9/187非农业用地需求包括：非农业用地需求包括：1 1、非农产业用地需求、非农产业用地需求2 2、住房用地需求、住房用地需求3 3、保值增值的需求。即把、保值增值的需求。即把 土地作为价值存起来，土地作为价值存起来，包括：包括：用土地来投机用土地来投机用土地

5、来应付通货膨涨用土地来应付通货膨涨如原材料开采、原材料开采、工业、商业、饮工业、商业、饮食、住宅、公用食、住宅、公用设施等都需要占设施等都需要占用土地用土地。2021/9/188第二节第二节 土地需求曲线及弹性土地需求曲线及弹性一、土地需求曲线一、土地需求曲线 （Land Demand Curve）二、土地需求弹性二、土地需求弹性2021/9/189一、土地需求曲线一、土地需求曲线 在土地市场中，各种各样的在土地市场中，各种各样的土地需求与土地土地需求与土地“价格价格”（我们（我们这里用地租这里用地租rentrent来表示），存在来表示），存在一定的关系。一定的关系。在其他条件下不变的前提下，

6、在其他条件下不变的前提下，地租上涨，人们对土地的需求量地租上涨，人们对土地的需求量会相应减少；会相应减少；反之，地租降低，则人们对反之，地租降低，则人们对土地的需求量会相应增加。土地的需求量会相应增加。这种在任何时候都存在这种在任何时候都存在的地租和土地需求量之间的的地租和土地需求量之间的关系，可用图上的曲线关系，可用图上的曲线DD来表示，这条曲线我们可以来表示，这条曲线我们可以把它称之为土地需求曲线。把它称之为土地需求曲线。DRLD图图7-17-12021/9/18101 1、较低的地租带来新的土地承租者、较低的地租带来新的土地承租者 一些原来在过去较高地租条件下租一些原来在过去较高地租条件

7、下租地从事生产经营活动赚不了很多钱或赚地从事生产经营活动赚不了很多钱或赚不到钱、或由于生活设施负担不起的人，不到钱、或由于生活设施负担不起的人，现在在较低地租条件下能够赚到较多的现在在较低地租条件下能够赚到较多的钱或能够负担得起，就会承租新的土地。钱或能够负担得起，就会承租新的土地。2021/9/18112 2、原土地承租者、原土地承租者 地租下降会使原土地承租者承租更地租下降会使原土地承租者承租更多的土地；多的土地；或地租升高会使原土地承租者减少或地租升高会使原土地承租者减少土地租量。土地租量。2021/9/18123 3、土地需求曲线的移动（、土地需求曲线的移动（1 1）而事实上，土地而事

8、实上，土地需求量不仅与地租高需求量不仅与地租高低有关，它还会受到低有关，它还会受到诸如人口数量、投资诸如人口数量、投资规模等因素的影响。规模等因素的影响。例如，假定其他例如，假定其他因素不变，但人口增因素不变，但人口增加了，在相同的租金加了，在相同的租金下，人们将需要更多下，人们将需要更多的土地。得需求曲线的土地。得需求曲线 DD。DDDRLD图图7-27-22021/9/1813土地需求曲线的移动（土地需求曲线的移动（2 2）再假如，其他因素不变，投再假如，其他因素不变，投资规模紧缩了，在相同租金水平资规模紧缩了，在相同租金水平下，人们将需要较少的土地（如下，人们将需要较少的土地（如工商业用

9、地或公共设施用地），工商业用地或公共设施用地），可得需求曲线可得需求曲线DD。DDRLDD图图7-37-32021/9/1814二、土地需求弹性二、土地需求弹性 （elasticity of demand）土地需求弹性是指地租的相对变土地需求弹性是指地租的相对变化量与由地租变化引起的土地需求量化量与由地租变化引起的土地需求量的相对变化量的比率。的相对变化量的比率。我们用我们用 ED 来表示土地需求弹性来表示土地需求弹性的数值。的数值。ED=2021/9/1815二、土地需求弹性分析二、土地需求弹性分析1 1、ED=1 的情况分析的情况分析2 2、ED 1 的情况分析的情况分析3 3、ED 1

10、的情况分析的情况分析ED=2021/9/1816第三节第三节 土地需求的影响因素土地需求的影响因素一、人口的影响一、人口的影响二、经济发展影响二、经济发展影响三、土地承租者收入的变动三、土地承租者收入的变动四、其他生产要素或物品价格的变动四、其他生产要素或物品价格的变动五、对土地价格上涨或下降的预期五、对土地价格上涨或下降的预期六、公共基础设施水平六、公共基础设施水平2021/9/1817一、人口的影响一、人口的影响 当每个承租者对土地的当每个承租者对土地的承租量，以及地租不变的条承租量，以及地租不变的条件下：件下：人口增加，会带来新的人口增加，会带来新的土地承租者，从而引起土地土地承租者，从

11、而引起土地需求曲线向右移动；需求曲线向右移动；人口减少，会引起土地人口减少，会引起土地承租者数量的减少，从而使承租者数量的减少，从而使土地需求曲线向左移动。土地需求曲线向左移动。DDDRLDDD图图7-47-42021/9/1818二、经济发展的影响二、经济发展的影响经济发展包括经济发展包括:经济规模的扩大经济规模的扩大引起对土地总量的需求变化引起对土地总量的需求变化 产业结构的变化产业结构的变化导致土地需求结构的变化导致土地需求结构的变化2021/9/1819三、土地承租者收入的变动三、土地承租者收入的变动 当地租和其他因素不变时，土地承租者的当地租和其他因素不变时，土地承租者的收入增加，根

12、据历史经验和土地的需求量会相收入增加，根据历史经验和土地的需求量会相应增加，这会引起土地需求曲线向右移动，如应增加，这会引起土地需求曲线向右移动，如图所示，移至图所示，移至DD。D DDDRL图图7-117-112021/9/1820 当当土土地地承承租租者者的的收收入入下下降降时时，其其他他条条件件不不变变，我我们们预预期期他他承承租租的的土土地地量量必必然然会会减少。减少。假假设设他他的的收收入入下下降降到到足足够够程程度度的的话话。就就会会引引起起需需求求曲曲线线向向左左移移动动，如如从从图图7-37-3中中的的DD向向左左移移动动到到DD,土土地地数数量从量从L 减少到减少到L。图图7

13、-37-3DDRLDDLL2021/9/1821四、其他生产要素或物品价格的变动四、其他生产要素或物品价格的变动 在在地地租租和和其其他他因因素素不不变变时时，其其他他生生产产要要素素或或物物品品价价格格的的变变动动，也也会会引引起起土土地地承承租者对土地需求量的增减。租者对土地需求量的增减。2021/9/1822五、对房地产价格的预期五、对房地产价格的预期 如如果果人人们们预预期期未未来来地地价价上上涨涨，便便会会现现在在增增加加土土地地承承租租量量，以以获获得得地地价价上上涨涨带带来来的的额额外外收收益益，或或避避免免价价格格上上涨涨后后承承租租土土地地发发生生的的价价格格差差损损，这这会

14、会使使土土地地需需求曲线向右移动；求曲线向右移动；如如果果人人们们预预期期未未来来地地价价下下降降，现现在在就就会会减减少少土土地地承承租租量量，以以便便将将来来以以低低租租承承租租土土地地，避避免免现现在在以以较较高高地地组组承承租租土土地地发发生生的的价价格格差差损损,这这会会引引起起土土地地需需求求曲线向左移动曲线向左移动。2021/9/1823六、公共基础设施水平六、公共基础设施水平 公公共共基基础础设设施施没没水水平平，是是指指一一个个城城市市或地区最基本的设施水平。或地区最基本的设施水平。公共基础设施齐全完备，有利于生产公共基础设施齐全完备，有利于生产生活，有利于刺激需求；生活，有

15、利于刺激需求；反之，会压抑需求反之，会压抑需求2021/9/1824第四节第四节 住宅需求住宅需求一、住房需求分类一、住房需求分类二、住宅需求弹性二、住宅需求弹性2021/9/1825一、住房需求分类一、住房需求分类 西方城市经济学家往往对西方城市经济学家往往对各种不同的城市居民进行如下各种不同的城市居民进行如下的分类：的分类：在学型家庭在学型家庭 购物、交际型居民购物、交际型居民 工作时间特殊型居民工作时间特殊型居民 高收入居民高收入居民2021/9/1826（1 1）在学型家庭）在学型家庭 在在这这类类家家庭庭中中，由由于于某某个个家家庭庭成成员员（如如孩孩子子）正正在在求求学学，因因此此

16、，其其他他成成员员往往往往为为照照顾顾这这一一成成员员的的学学习习，给给他他创创造造良良好好的的学学习习条条件件，而而自自己己不不惜惜花花费费较较多多的的交交通通费费用用，去去选选择择环环境境适适宜宜、又又离离教育设施较近的住所居住。教育设施较近的住所居住。2021/9/1827（2 2）购物、交际型居民）购物、交际型居民 这这类类居居民民的的特特点点是是热热衷衷于于购购物物、逛逛街街，喜喜欢欢听听音音乐乐会会、看看电电影影及及善善于社交。于社交。他他们们在在对对住住房房服服务务的的需需求求上上，主主要要关关心心的的市市中中心心的的热热闹闹气气氛氛及及其其各各种种便便利利的的娱娱乐乐设设施施，

17、而而将将住住房房的的面积放在较次要的地位。面积放在较次要的地位。因因此此这这类类居居民民倾倾向向于于居居住住在在市市中心的热闹地段。中心的热闹地段。2021/9/1828（3 3）工作时间特殊型居民）工作时间特殊型居民 这这类类居居民民的的工工作作特特点点是是需需要要倒倒班或上早班。班或上早班。因因此此，他他们们在在选选择择住住房房服服务务时时，考考虑虑的的是是上上下下班班的的便便利利，而而倾倾向向于于居住在靠近自己工作单位的地方。居住在靠近自己工作单位的地方。2021/9/1829（4 4）高收入居民）高收入居民 由由于于住住房房常常被被看看作作是是价价值值很很高高的的财财产产，所所以以收收

18、入入愈愈高高的的居居民民，对对住住房房质质量量的的要要求求也也就就愈高。愈高。在在欧欧美美的的一一些些城城市市中中，由由于于交交通通进进步步，高高收收入入居居民民就就倾倾向向追追求求郊郊外外的的高高级级住住房房（如如别别墅）。墅）。2021/9/1830二、住房需求弹性二、住房需求弹性 在市场经济的条件下，住在市场经济的条件下，住房需求者对住房服务单位数量房需求者对住房服务单位数量的需求行为主要受到两方面的的需求行为主要受到两方面的客观影响：客观影响：（1 1）收入变动的影响；）收入变动的影响；（2 2）市场住房价格（包括）市场住房价格（包括住房售价与住房服务价格）变住房售价与住房服务价格）变

19、动的影响。动的影响。2021/9/1831（1 1）住房收入弹性）住房收入弹性是是“住房支出的收入弹性住房支出的收入弹性”的简称。的简称。2021/9/1832计算公式计算公式住房收入弹性的计算公式为：住房收入弹性的计算公式为：Ey=qqqy=yqyy 公公式式表表明明，当当居居民民收收入入上上升升或或下下降降时时，住住房房需需求求量量增增加加或或减减少少的的百分比。百分比。2021/9/1833住房收入弹性的三种情况住房收入弹性的三种情况1 1）单位弹性）单位弹性2 2）富有弹性）富有弹性3 3）缺乏弹性）缺乏弹性2021/9/18341 1）住房收入的单位弹性）住房收入的单位弹性 西西方方

20、经经济济学学将将收收入入变变化化率率等等于于住住房房服服务务单单位位需需求求量量的的变变化化率率相相等等时时，住住房房收收入入弹弹性性系系数数恰恰好好等等于于1 1，成为住房收入具有单位弹性。，成为住房收入具有单位弹性。2021/9/18352 2）富有弹性）富有弹性 当当住住房房服服务务单单位位需需求求量量的的变变化化率率大大于于收收入入变变化化率率时时，住住房房收收入弹性系数大于入弹性系数大于1 1。2021/9/18363 3）缺乏弹性缺乏弹性 当当住住房房服服务务单单位位需需求求量量的的变变化化率率小小于于收收入入变变化化率率时时，住住房房收收入入弹弹性性系系数数小于小于1 1。202

21、1/9/1837物业需求收入弹性的影响物业需求收入弹性的影响 物物业业需需求求收收入入弹弹性性是是分分析析房房地地产产投投资风险的主要参数之一。资风险的主要参数之一。投投资资于于需需求求收收入入弹弹性性大大的的物物业业，利利润可能较高，但风险也较大。润可能较高，但风险也较大。投投资资于于需需求求收收入入弹弹性性小小的的物物业业，利利润可能较低，但风险也较小。润可能较低，但风险也较小。2021/9/1838例：例：设设某某城城市市有有A A、B B两两种种物物业业各各1 1万万M M2 2，A A的的需需求求收收入入弹弹性性为为2.82.8；B B的的需需求求收收入弹性为入弹性为0.30.3。求

22、求收收入入水水平平提提高高5%5%和和下下降降5%5%时时居居民民对对A A、B B物物业业需需求求量量的的变变化化，并并分分析析A A、B B物业的投资风险与利润。物业的投资风险与利润。2021/9/1839解：解：居民收入水平上升居民收入水平上升5%5%时时qAqA=2.8yyqBqByy=0.3 qA =2.8 y/y qA =2.8 0.05 10000 =1400 m2 qB =0.3 y/y qB =0.3 0.05 10000 =150 m22021/9/1840收入下降收入下降 5%5%时时 Q QA A =2.8=2.8 W W/W W Q QA A =2.8=2.8 (-0

23、.05)(-0.05)10000 10000 =-1400 M =-1400 M2 2 Q QB B =0.3=0.3 W W/W W Q QB B =0.3=0.3 (-0.05)(-0.05)10000 10000 =-150 M =-150 M2 22021/9/1841可见：可见：居居民民收收入入上上升升，A A 物物业业需需求求量量增增加加，高高过过 B B 物物业业，物物业业价价格格上升幅度超过上升幅度超过 B B，利润高；，利润高；但但居居民民收收入入下下降降，A A 物物业业需需求求量量的的减减少少量量超超过过 B B 物物业业，价价格格下降幅度超过下降幅度超过 B B。所所以

24、以，投投资资A A物物业业的的利利润润可可能能高于高于B B物业，但风险也大于物业，但风险也大于B B物业。物业。2021/9/1842（2 2）住房价格弹性）住房价格弹性“住房支出的价格弹性住房支出的价格弹性”的简称。的简称。2021/9/18432 2、住房价格弹性（、住房价格弹性（Ep）在在住住房房支支出出不不变变的的情情况况下下，住住房房市市场场中中单单位位住住房房服服务务价价格格的的变变动动给给各各收收入入阶阶层层的的住住房房服服务务单单位位需需求求量量所所带带来来的的变变化。化。2021/9/1844住房价格弹性的公式住房价格弹性的公式 Ep=qqqp=pqpp2021/9/1845问题：问题：城市建筑地段与农业用城市建筑地段与农业用地何者需求弹性更大？地何者需求弹性更大？2021/9/1846分析题：分析题：需求价格弹性大、小，对市需求价格弹性大、小，对市场的影响。场的影响。2021/9/1847