房地产中介知识篇.ppt

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1、知识篇知识篇Page 2房地产的概念一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）房地产又称不动产或物业房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一Page 3房地产的特性n位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动n唯一性：地理位置唯一，环境概念唯一n寿命长久性：年限n生产规模有限性：具备保值和增值n效用多样性：自主、出租、转手多重属性n变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成本高n供给调节缓慢性：建设周期Page 4房地产市场的概念n狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商

2、品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值 n广义的房地产市场，包括土地的出让（出租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动Page 5房地产市场分类房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易

3、而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为Page 6土地所有权的概念n指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利n土地所有权分为 国有土地 集体土地Page 7土地获得的方式n出让出让土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用

4、权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式n划拨划拨以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋Page 8生地、熟地、土地通平生地：生地：通常指尚未进行市政基础的土地熟地：熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平三通一平：三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电

5、线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整七通一平：七通一平：包括道路通，水通，排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地Page 9土地使用年限凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行居住用地七十年工业用地五十年科教、文体、卫生用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年Page 10土地出让金n各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使

6、用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款Page 11经济适用房n是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。n由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定Page 12集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售Page 13已购公房、单位产权房、廉租房、私房n已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房房改房n单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的

7、房屋，也称系统产权房、系统房n廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等n私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅Page 14二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益Page 15期房、准

8、现房、现房n期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子n准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋n现房现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义

9、上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋Page 16尾房、烂尾房n尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重n烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的

10、，而是随着项目的不断推进，一步步显现Page 17公寓式住宅n公寓式住宅区别于独院独户的西式别墅住宅而言的n公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用Page 18花园式住宅花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买Page 19

11、跃层式住宅n跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接n 优点是：每户都有较大的采光面，通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小Page 20复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立Page 21错层式住宅n错层式住宅主要指

12、的是一套房子不处于同一平面，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，Page 22跃层、复式、错层住宅的区别n如果上下两层完全分隔，称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅n复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个(或三个）引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开n错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平

13、面上Page 23塔楼和板楼n住宅楼从楼房的平面图可分为塔楼和板楼。n塔楼平面图的特点是，一层若干户，一般多于四户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度一般从12层以上到35层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。n板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们在买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。n板楼户型比较方正，朝南户型比较多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，

14、大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，如果进深大了，户内采光就差了。板楼占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿地就会少Page 24塔楼和板楼Page 25低层、多层、小高层、高层住宅低层住宅：低层住宅：指一层至三层的住宅多层住宅：多层住宅：指四层至六层的住宅小高层住宅：小高层住宅：指七层至十二层的住宅高层住宅：高层住宅：指十二层以上的住宅Page 26点式楼n就是没有正南正北的房子，朝向是东南、东北、西南、西北。这样的房子，采光较好，但通风不如板式楼好，同等面积，一层楼可以四户甚至更多。大的来讲，点式是指以核心筒为中心对称布置的短板楼

15、n缺点缺点n1.居住密度高，每层的住户多为4户以上，甚至高达12户。居住环境当然不如板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。n2.面积使用率不高，存在灰色空间n优点优点n1.节约土地资源，房价较低n2.空间结构灵活，宜于改造n3.结构强度高，抗震性好n4.居高望远，视野开阔Page 27TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓TOWNHOUSETOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋商住住宅：商住住宅：是是SOHOSOHO（居家办公）（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住

16、宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式酒店式服务公寓：酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉Page 28使用面积、使用率使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台、斜面屋顶

17、结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积使用率=套内使用面积/总建筑面积板楼：80%(大约)；塔楼75%(大约)；写字楼70%(大约)；商场65%(大约)Page 29实用面积、实用率实用面积即地砖面积实用面积即地砖面积它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额实用率实用率是套内面积和建筑面积之比，大于使用率实用率=套内面积/套内面积+分摊面积 这是开发商用来混淆视听的一种说法 Page 30建筑面积n建筑面积指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑n建筑面积=使用面积+墙柱面

18、积+公摊面积n建筑面积产权面积Page 31计算建筑面积的范围上n(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。n(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。n(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。n(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。n(5)穿过建筑物的通

19、道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。n(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。Page 32计算建筑面积的范围下n(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。n(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。n(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，

20、按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。n(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。n(12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。n(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。Page 33不计算建筑面积的范围n(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。n

21、(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。n(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。n(4)没有围护结构的屋顶水箱间。n(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。n(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。n(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间Page 34绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地绿地率绿地率 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）绿化面积绿化面积在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）Pag

22、e 35房屋的产权面积、预测面积、实测面积房屋的产权面积房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定房屋预测面积房屋预测面积指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据房屋实测面积房屋实测面积商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行

23、的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据Page 36得房率、容积率得房率得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积用建筑面积容积率容积率是在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）即：总建筑面积总建筑面积 /总用地面积总用地面积=容积率容积率Page 37地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房

24、间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者半地下室半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者假层假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层阁楼（暗楼）阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层Page 38户型比、面积误差比户型比：户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重面积误差比：面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%/合同约定

25、面积面积误差比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持Page 39日照间距日照间距：日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离 建筑间距系数：建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数 建筑的长高比：建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行1.相邻塔式居住建筑的间距

26、小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2Page 40层高、净高层高：层高：住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米净高：净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度即层高和楼板厚度

27、的差叫“净高”Page 41进深、开间进深：进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据住宅建筑模数协调标准（GBI10087）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米开间：开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列

28、参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米 Page 42五证两书五证：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证设工程规划许可证建设工程开工证、商品房销售许可证（期房建设工程开工证、商品房销售许可证（期房商品房预售许可证）商品房预售许可证）其中：国有土地使用证商品房销售许可证由房管部门核发；用地规划证工程规划证由规划部门核发；开工证由建设部门核发两书：两书：住宅使用说明书 和住宅质量保证书Page 43内部认购近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一

29、种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的“便宜”。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害 Page 44基价、起价、预售价、均价

30、基价也叫基础价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出起价也叫起步价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价Page 45定金、订金定金

31、：定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金订金：订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订

32、金的视作交付预付款。例如：北京市房屋土地资源管理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的Page 46诚意金、违约金诚意

33、金：诚意金：目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子违约金：违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金Page

34、47商品房买卖合同房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同Page 48按揭、住房公积金按揭按揭是按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让

35、给按揭人的行为住房公积金住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度；具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。（3）按专项使用的原则运用住房公积金Page 49个人住房抵押贷款、个人住房担保贷款个人住房抵押贷款：个人住房抵押贷款：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期

36、不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿个人住房担保贷款：个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任Page 50评估价、补交价、确认价评估价评估价:是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等，也是征收过户税费和银行贷款的主要依据 补交价补交价:指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时

37、所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里 确认价确认价:是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是 Page 51房地产交易手续费、房地产契税、营业税房地产交易手续费：房地产交易手续费：由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用房地产契税：房地产契税：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交

38、换的房屋征收契税，税率为1%-4%营业税：营业税：对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税，开封市征收价格为5.6%Page 52印花税、个人所得税印花税：印花税：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五，一般5元个人所得税：个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋,开封市按评估价的1%计算，业主唯一物业并签订据结书的免收Page 53土地增值税、房屋权属登记费土地增值税：土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得

39、收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为房屋权属登记费：房屋权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用，普通住房6元/，营业房15元/Page 54共有房产、共同共有房产共有房产：共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权共同共有房产：共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权Page

40、 55房屋的使用权、房屋的所有权房屋的使用权：房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中房屋的所有权：房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；4、继承或受遗的房屋Page 56房屋他项权、土地使用权、住宅所

41、有权、房屋处分权、房屋占有权房屋他项权：房屋他项权：由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利土地使用权：土地使用权：土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利住宅所有权：住宅所有权：住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地房屋处分权：房屋处分权：房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分房屋占有权：房屋占有权：房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权Page 57抵押权、租赁权抵押权抵押权房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的

42、权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿租赁权租赁权房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为Page 58土地房屋权证的办证依据和基本条件 房屋管理登记管理工作中，主要依据我国宪法、土地管理法和城市房地产管理法等法律、法规和规章的规定，根据我国国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证

43、。土地房屋权属登记应具备三个基本条件：1.土地房屋权属来源合法2.四至界限清楚无争议3.面积准确Page 59拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明业主已故字样Page 60被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送

44、，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记Page 61几种不能办理土地房屋权证的情况主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：(1)完全没有合法的用地、建房批准手续的；(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；(6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；

45、(8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等Page 62不能正常上市的房屋范围1.产权共有的房屋,产权共有人不同意出售的 2.已抵押,且未经抵押权人书面同意转让的 3.房屋所在地区户籍冻结,已列入拆迁公告范围的 4.擅自改变房屋使用性质的 5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的 6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准,或者违反固定 7.利用公款超标准装修,超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的 8.房屋上市出售后形成新的住房困难的 9.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的Page 63开发

46、商将在建楼盘做担保申请贷款，这种房能买么预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押Page 64房产继承我国的继承法中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续需要的证明1，老人的遗产，是所有继承人的共同财产 2，继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生

47、效力，任何继承人都不得违约3，如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续Page 65建筑学知识n钢筋钢筋是指钢筋混凝土用和预应力钢筋混凝土用钢材，其横截面为圆形，有时为带有圆角的方形。包括光圆钢筋、带肋钢筋、扭转钢筋。钢筋种类很多，通常按化学成分、生产工艺、轧制外形、供应形式、直径大小，以及在结构中的用途进行分类。钢筋混凝土用钢筋是指钢筋混凝土配筋用的直条或盘条状钢材，其外形分为光圆钢筋和变形钢筋两种。钢筋在混凝土中主要承受拉应力。变形钢筋由于肋的作用，和混凝土有较大的粘结能力，因而能更好地承受外力的作用。钢筋广泛用于各种建筑结构、特别是大型、重型、轻型薄壁和高层建

48、筑结构Page 66粘土砖粘土砖建筑用的人造小型块材。也被称烧结砖。“粘土制品不得用于各直辖市、沿海地区的大中城市和人均占有耕地面积不足0.8亩的省的大中城市的新建工程”（建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术公告（第一批），并应严格遵守各地区关于禁止生产和使用粘土制品的各项政策。实心砖和多孔砖多用于承重结构墙体，空心砖多用于非承重结构墙体。实心砖的尺寸为 长240毫米宽115毫米高53毫米Page 67混凝土简称为“砼（tng）”：是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的统称。通常讲的混凝土一词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（加或不加外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅

49、拌、成型、养护而得的水泥混凝土，也称普通混凝土 性能性能 和易性和易性 混凝土拌合物在一定的施工条件下，便于各种施工工序的操作，以保证获得均匀密实的混凝土的性能 变形变形 混凝土的变形包括非荷载作用下的变形和荷载作用下的变形 强度强度 包括抗压、抗拉、抗剪、抗弯、抗折及握裹强度 耐久性耐久性 抗渗性、抗冻性、抗侵蚀性 为混凝土耐久性 Page 68房屋的构成1.1.基础工程基础工程地基与基础2.2.主体工程主体工程墙或柱、楼板与地面、楼梯、屋顶3.3.装饰装修工程装饰装修工程门、窗、配套、外墙装饰装修等另外还有智能化Page 69地基、基础地基地基建筑物下面支承基础的土体或岩体 基础基础 建筑

50、底部与地基接触的承重构件，它的作用是把建筑上部的荷载传给地基 Page 70决定建筑物深埋的因素n土层构造的影响n地下水位的影响n冰冻线的影响n相邻建筑物的影响Page 71墙用砖石等砌成承架房顶或隔开内外的建筑物。是建筑物竖直方向的主要构件，起分隔、围护和承重等作用，还有隔热、保温、隔声等功能 墙有多种分类方法：墙有多种分类方法：按墙在建筑物中的位置可分为外墙和内墙，分隔房间的内墙又称隔墙。位于房屋两侧的外墙称端墙或山墙；高出屋面的外墙称女儿墙。按墙在建筑物中的受力情况分为承重墙和非承重墙。例如在骨架结构中非承重墙有：填充在框架内的填充墙，支承在本身的基础或基础梁上的自承重墙，悬挂在排架或框