雅居乐房地产预算管理培训.ppt

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1、房地产预算管理房地产预算管理(Budget Management)集团预算成本部集团预算成本部2007年年9月月2021/9/182021/9/181 1一、造价控制的理念2021/9/182021/9/182 2“事前事前”：在投资发生前的控制：在投资发生前的控制 以前期以前期(设计设计)阶段为主阶段为主“事中事中”：在投资发生时的控制：在投资发生时的控制 以项目实施以项目实施(施工施工)阶段为主阶段为主“事后事后”：在投资发生后的控制：在投资发生后的控制 以项目实施以项目实施(施工施工)及竣工决算阶段为主及竣工决算阶段为主“事前、事中、事后”控制的理念2021/9/182021/9/183

2、 3“动动 态态 的的”：是在节点控制：是在节点控制(如概算、预算如概算、预算)的基础上，的基础上，进行连续的控制，并对控制目标进行完进行连续的控制，并对控制目标进行完 善、补充、修正善、补充、修正“全方位的全方位的”：是各工种、各子项的全局控制：是各工种、各子项的全局控制“全过程的全过程的”：在已定的控制目标下，全责、全方面、：在已定的控制目标下，全责、全方面、全过程的跟踪控制全过程的跟踪控制 “动态的、全方位、全过程”的控制2021/9/182021/9/184 4二、造价控制的内容2021/9/182021/9/185 51.项目前期阶段可行性研究可行性研究(经济角度经济角度)全投资测算

3、全投资测算全投资现金流量预测全投资现金流量预测设计方案的估算及经济比选设计方案的估算及经济比选2021/9/182021/9/186 62.设计阶段编制目标成本估算书编制目标成本估算书(包括盈利预测估算包括盈利预测估算)钢筋限额控制钢筋限额控制 设计文件的经济优化及限额设计设计文件的经济优化及限额设计 如如:建筑外立面设计选型、空调设备选型、智能化建筑外立面设计选型、空调设备选型、智能化限额设计等限额设计等2021/9/182021/9/187 73.招投标及合同定价阶段招标策划及进度安排招标策划及进度安排合同版本建议与分合同版本建议与分包方式的确定包方式的确定编制招标文件及工程量清单编制招标

4、文件及工程量清单编制标底文件编制标底文件编制商务标与技术标评标报告编制商务标与技术标评标报告编制承发包合同编制承发包合同2021/9/182021/9/188 8主要合同定价形式单价合同单价合同暂定工程量单价合同（如装修工程）暂定工程量单价合同（如装修工程）单纯单价合同（如设计、防雷工程）单纯单价合同（如设计、防雷工程）单价与包干混合单价与包干混合(对不易计算工程量的分项单项包干对不易计算工程量的分项单项包干)总价合同总价合同固定总价合同固定总价合同(不随环境及工程量的变化而变化，一般情况，不随环境及工程量的变化而变化，一般情况，图纸和工程技术要求不变，工期不变，总价不变，适用于图纸和工程技术

5、要求不变，工期不变，总价不变，适用于工程要求明细，有详细设计图纸，工期较短，施工难度小工程要求明细，有详细设计图纸，工期较短，施工难度小且条件变化不大的工程，风险由承包商承担且条件变化不大的工程，风险由承包商承担)调价总价合同（如高低压供电合同的电缆调价）调价总价合同（如高低压供电合同的电缆调价）固定工程量总价合同（根据提供的工程量清单包干总价）固定工程量总价合同（根据提供的工程量清单包干总价）设计设计-施工（施工（D+BD+B）合同（智能化、基坑支护等工程）合同（智能化、基坑支护等工程）成本加酬金合同成本加酬金合同房地产房地产E网网2021/9/182021/9/189 9关于合同版本建筑工

6、程施工合同示范文本建筑工程施工合同示范文本FIDICFIDIC：国际咨询工程师联合会的简称，包括施工合同：国际咨询工程师联合会的简称，包括施工合同条件（红皮）、生产设备与设计（黄皮）、设计采购施条件（红皮）、生产设备与设计（黄皮）、设计采购施工工(EPC(EPC（银皮）（银皮）)、简明合同形式（绿皮）四部分，最新、简明合同形式（绿皮）四部分，最新版为版为9999年第年第5 5版。版。即单价合同代表。即单价合同代表。ICEICE：土木工程格式合同，是英国土木工程师协会：土木工程格式合同，是英国土木工程师协会的英文缩写。最新版是的英文缩写。最新版是19991999年的第年的第7 7版。版。ICEI

7、CE合同是一个合同是一个按实际工程量和事先商定的工程量单价计付工程款的合按实际工程量和事先商定的工程量单价计付工程款的合同。同。即单价合同代表即单价合同代表。JCTJCT：英国合同审定联合会的简称，最新版为：英国合同审定联合会的简称，最新版为9898年第年第6 6版，版，由英国皇家建筑师学会编写，第由英国皇家建筑师学会编写，第5 5版称版称，第，第6 6版版称称。即总价合同的代表。即总价合同的代表。2021/9/182021/9/181010发包工程必须注意的三个问题慎选承包主体慎选承包主体认真审查承包方的资质认真审查承包方的资质广泛采用招投标形式选择承包单位广泛采用招投标形式选择承包单位注重

8、承包方的信誉，施工业绩等审查注重承包方的信誉，施工业绩等审查签好建设工程施工合同签好建设工程施工合同合同造价的确定合同造价的确定明确承包范围及界面划分明确承包范围及界面划分强化履约管理强化履约管理注重工程质量、工期管理注重工程质量、工期管理加强签证管理（杜绝低中标、勤签证、高结算）加强签证管理（杜绝低中标、勤签证、高结算）竣工验收的严格把关竣工验收的严格把关房地产房地产E网网2021/9/182021/9/1811114.施工阶段工程预算的编制工程预算的编制预算指导设计预算指导设计预算指导成本预算指导成本预算指导施工预算指导施工预算指导进度造价预算指导进度造价预算指导结算预算指导结算工程进度款

9、的计量与审核工程进度款的计量与审核工程变更的计量与审核工程变更的计量与审核动态成本控制动态成本控制2021/9/182021/9/1812125.结算阶段各承包合同竣工结算审价各承包合同竣工结算审价编制结算报告编制结算报告项目造价指数及指标的汇总分析项目造价指数及指标的汇总分析2021/9/182021/9/181313竣工结算相关资料工程承发包合同是结算编制最直接的依据工程承发包合同是结算编制最直接的依据其中：工期、质量、取费、保修等条款其中：工期、质量、取费、保修等条款竣工图纸、图纸会审记录竣工图纸、图纸会审记录投标报价、合同价格或原始预算是调整费用的依据投标报价、合同价格或原始预算是调整

10、费用的依据变更通知单、开停工报告变更通知单、开停工报告施工组织设计、施工原始记录、原始票据、形象进度及施工组织设计、施工原始记录、原始票据、形象进度及现场照片等现场照片等有关定额、费用调整的文件规定有关定额、费用调整的文件规定工程竣工验收单、竣工报告等工程竣工验收单、竣工报告等2021/9/182021/9/181414竣工结算审核要点利用合同开口或漏洞多算利用合同开口或漏洞多算隐蔽工程没有验收，无签证无记录隐蔽工程没有验收，无签证无记录设计变更事后签证设计变更事后签证工程计量未按定额规定计量或按合同约定工程计量未按定额规定计量或按合同约定结算单价随意高套结算单价随意高套取费计算多加少扣取费计

11、算多加少扣2021/9/182021/9/1815156.保修期阶段保修期工程费用的计量审核编制保修期结算清单房地产房地产E网网2021/9/182021/9/181616三、造价控制的三个主要环节2021/9/182021/9/1817171.控制的纲领：概算动态过程动态过程：设计方案估算(多个)方案比选与经济优化初步造价估算设计方案征集概算及修正造价修正概算确立造价控制目标值优化方案初步设计设计调整2021/9/182021/9/1818182.控制的基础：承发包合同控制过程控制过程：确立项目的实施方式选择合适的招投标模式选择合适的合同形式编制招标文件及工程量清单投标文件的评审与分析编制承

12、发包合同2021/9/182021/9/1819193.控制的手段：施工阶段的跟踪控制1)、工程进度款审核支付模式控制流程：预付款预付款按月进度付款按月进度付款固定分期付款，规定付款时间与金额固定分期付款，规定付款时间与金额最终结算付款，一般为发出实际竣工验收证书后最终结算付款，一般为发出实际竣工验收证书后保修期留扣保修期留扣2021/9/182021/9/182020承包商工程费用申请核算结果与申请额比较？结果不相符与承包商沟通将审核意见及按审核意见付款工程部对该部分工程进度、质量的确认预算工程师的现场收方预算工程师对工程价格核算业 主结果相符作出付款意见2021/9/182021/9/18

13、21212)、施工中工程变更价格审核流程：原则原则:按原合同单价确定按原合同单价确定参照合同单价及现场情况修订参照合同单价及现场情况修订确立新单价，按市场价的原则确立新单价，按市场价的原则流程：流程：房地产房地产E网网2021/9/182021/9/182222设计修改草图与估算费用比较讨论决定修改内容费用测算通知设计院取消修改突破造价控制目标值申报符合造价控制要求通知设计院出正式修改图2021/9/182021/9/182323承包单位对修改部分报价比较估算费用与承包单位报价费用与承包单位商付确定修改部分费用讨论结果出具报告确认费用调整额调整造价控制目标值2021/9/182021/9/18

14、24243)、造价索赔处理控制流程：2021/9/182021/9/182525承包商可增加合同外收入的途径业主方原因业主方原因工程变更工程变更/指令指令/工程联系单工程联系单市场原因市场原因价格调整价格调整（常指物价上涨或法律变化对承包商的补偿，可在合同协议（常指物价上涨或法律变化对承包商的补偿，可在合同协议中作出一些预见性的规定）中作出一些预见性的规定）承包方原因承包方原因施工索赔（签证等）施工索赔（签证等）指完成超出合同规定的工作指完成超出合同规定的工作-额外工作，或较合同规定更额外工作，或较合同规定更为恶劣的条件下完成了合同工作，而要求增加的费用或延为恶劣的条件下完成了合同工作，而要求增加的费用或延长工期长工期房地产房地产E网网2021/9/182021/9/1826264)工程竣工结算阶段造价审核控制流程：2021/9/182021/9/182727四、造价控制的内部审核流程2021/9/182021/9/1828282021/9/182021/9/182929