房地产泡沫研究.ppt

《房地产泡沫研究.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产泡沫研究.ppt（41页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 房地产泡沫第一节第一节 泡沫与泡沫经济泡沫与泡沫经济 第二节第二节 房地产泡沫房地产泡沫第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范案例分析案例分析美国次贷危机美国次贷危机2021/9/181第一节 泡沫与泡沫经济n n一、泡沫的定义一、泡沫的定义一、泡沫的定义一、泡沫的定义n n1 1、泡沫经济现象的历史回顾、泡沫经济现象的历史回顾、泡沫经济现象的历史回顾、泡沫经济现象的历史回顾n n荷兰荷兰荷兰荷兰1634-16371634-1637年的郁金香泡沫年的郁金香泡沫年的郁金香泡沫年的郁金香泡沫n n密西西比泡沫密西西比泡沫密西西比泡沫密西西比泡沫(法国法国法国法国)n n南海泡

2、沫南海泡沫南海泡沫南海泡沫n n日本房地产泡沫日本房地产泡沫日本房地产泡沫日本房地产泡沫n n我国我国我国我国19101910年的橡皮风潮、年的橡皮风潮、年的橡皮风潮、年的橡皮风潮、8080年代长春的年代长春的年代长春的年代长春的“君子兰君子兰君子兰君子兰”泡沫、泡沫、泡沫、泡沫、19921992年年年年-1993-1993年海南、北海房地产泡沫。年海南、北海房地产泡沫。年海南、北海房地产泡沫。年海南、北海房地产泡沫。2021/9/182第一节 泡沫与泡沫经济一、泡沫的定义一、泡沫的定义2、概念：泡沫是由、概念：泡沫是由投机导致投机导致的资产价格的资产价格脱离市场基础脱离市场基础持续上涨持续上

3、涨。泡沫又称价格泡。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡），或投机泡沫沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。，或资产价格泡沫。两重含义：（两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨持续急剧上涨的过程或状态；（的过程或状态；（2）指资产）指资产价格价格高于高于由市场基础决定的合理价格的由市场基础决定的合理价格的部部分。分。2021/9/183第一节第一节 泡沫与泡沫经济泡沫与泡沫经济 资产的市场基础价值是由资产的资产的市场基础价值是由资产的未来收未来收益的现值益的现值决定的。决定的。如果今天的高价如果

4、今天的高价仅仅仅仅是因为是因为投资者相信投资者相信明天的售价会更高，然而明天的售价会更高，然而市场基础因素并市场基础因素并不反映这种高价不反映这种高价，那么泡沫就存在。，那么泡沫就存在。2021/9/184第一节 泡沫与泡沫经济二、实体经济、虚拟经济与泡沫经济二、实体经济、虚拟经济与泡沫经济1、实体经济、实体经济实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等筑等物质生产活动物质生产活动，也包括了商业、教育、，也包括了商业、教育

5、、文化、艺术、体育等文化、艺术、体育等精神产品的生产和服精神产品的生产和服务务。2021/9/185第一节 泡沫与泡沫经济2、虚拟经济、虚拟经济虚拟经济虚拟经济是指是指相对独立相对独立于实体经济之外于实体经济之外的的虚拟资本的持有和交易活动虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本虚拟资本是市场经济中是市场经济中信用制度和货币信用制度和货币资本化资本化的产物，主要的产物，主要包括包括银行信贷信用、银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。有价证券、产权及各种金融衍生品等。3、泡沫经济、泡沫经济泡沫经济泡沫经济是指是指虚拟经济过度膨胀虚拟经济过度膨胀导致的导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀

6、，股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度虚拟经济增长速度超过实体经济超过实体经济增长速度增长速度所形成的整个经济所形成的整个经济虚假繁荣虚假繁荣的现象。的现象。2021/9/186第一节 泡沫与泡沫经济三、价格波动、通货膨胀与泡沫经济三、价格波动、通货膨胀与泡沫经济1、价格波动与泡沫经济、价格波动与泡沫经济（1）市场价格的正常波动）市场价格的正常波动（2）价格波动与泡沫经济）价格波动与泡沫经济投机需求投机需求将会使价格产生异常波动。由将会使价格产生异常波动。由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升持续大幅度上升即形成泡沫。即形成泡

7、沫。在价格正常波动中，价格高于其价值，在价格正常波动中，价格高于其价值，但高出部分不能算是泡沫。只有但高出部分不能算是泡沫。只有持续的、持续的、加速的、正的偏离加速的、正的偏离才是泡沫。才是泡沫。2021/9/187第一节 泡沫与泡沫经济2、通货膨胀与泡沫经济、通货膨胀与泡沫经济通货膨胀通货膨胀是是物价物价的持续普遍上涨。这就的持续普遍上涨。这就是说，正常的、短暂的市场价格波动不是是说，正常的、短暂的市场价格波动不是通货膨胀。通货膨胀。泡沫经济泡沫经济只是只是几种资产价格几种资产价格的持续暴涨。的持续暴涨。如果在泡沫经济形成过程中，货币的过度如果在泡沫经济形成过程中，货币的过度扩张引起一般商品

8、价格也持续上涨扩张引起一般商品价格也持续上涨-通货通货膨胀与泡沫经济并存。膨胀与泡沫经济并存。恶性通货膨胀中有可能存在资产价格泡恶性通货膨胀中有可能存在资产价格泡沫，因为人们为沫，因为人们为追求保值而抢购追求保值而抢购房地产、房地产、黄金、外汇等资产，可能让这些资产价格黄金、外汇等资产，可能让这些资产价格的涨速远高于通货膨胀率。的涨速远高于通货膨胀率。2021/9/188第二节第二节 房地产泡沫房地产泡沫一、房地产泡沫的概念一、房地产泡沫的概念所谓所谓房地产泡沫房地产泡沫，是指由，是指由房地产投机房地产投机所所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。涨。由于

9、房地产资产涉及面广、资产价值量由于房地产资产涉及面广、资产价值量大，对社会经济的危害极大，严重时形成大，对社会经济的危害极大，严重时形成泡沫经济。泡沫经济。2021/9/189第二节第二节 房地产泡沫房地产泡沫二、房地产泡沫形成的可能性二、房地产泡沫形成的可能性房地产资产房地产资产具有良好的具有良好的保值增值保值增值的功能。的功能。因此，房地产的产权就经常成为因此，房地产的产权就经常成为借款信用借款信用的担保的担保。这样，房地产的产权在宽松的金。这样，房地产的产权在宽松的金融政策支持下就具有了融政策支持下就具有了虚拟经济虚拟经济的特点。的特点。2021/9/1810第二节第二节 房地产泡沫房地

10、产泡沫在出现房地产价格的在出现房地产价格的初始上涨初始上涨后，在投后，在投资资增值的愿望增值的愿望驱动下，部分居民以驱动下，部分居民以房地产房地产抵押抵押获得贷款，用于购买获得贷款，用于购买新的房地产新的房地产-房房地产市场就是以地产市场就是以放大了的居民的购买力放大了的居民的购买力来来支撑的。房地产价格的持续上涨，又会带支撑的。房地产价格的持续上涨，又会带动更多的居民通过获得抵押贷款而加入到动更多的居民通过获得抵押贷款而加入到房地产市场房地产市场如此循环，房地产的价格不断上涨，也如此循环，房地产的价格不断上涨，也就是独立于就是独立于房地产资产房地产资产（实体经济范畴）（实体经济范畴）之外的之

11、外的房地产产权房地产产权(虚拟经济范畴虚拟经济范畴)价格不断价格不断膨胀。膨胀。2021/9/1811n n三、房地产泡沫形成的一般原因三、房地产泡沫形成的一般原因n n1、房地产市场的特殊性是泡沬形成的基础。、房地产市场的特殊性是泡沬形成的基础。n n供给的供给的“黏性黏性”。n n需求的不确定性。需求的不确定性。n n房地产交易价值高房地产交易价值高，交易手段相对一般商，交易手段相对一般商品比较规范，交易场所品比较规范，交易场所相对集中相对集中。n n这三个特点，造成房地产供求不易达到平这三个特点，造成房地产供求不易达到平衡，交易价值量大，交易集中，使房地产衡，交易价值量大，交易集中，使房

12、地产业成为泡沬经济的绝好载体。业成为泡沬经济的绝好载体。2021/9/1812n n2、预期的有限理性与投机是泡沬形成的内、预期的有限理性与投机是泡沬形成的内因。因。n n信息不对称、逆向选择和道德风险信息不对称、逆向选择和道德风险-银行银行的信用风险。的信用风险。n n不完全理性和投机行为不完全理性和投机行为决定了人们的从众决定了人们的从众行为。房地产市场上总有一批幼稚的参与行为。房地产市场上总有一批幼稚的参与者者-羊群效应羊群效应。2021/9/1813n n3、金融制度是促进房地产泡沬形成的直接动、金融制度是促进房地产泡沬形成的直接动力。力。n n金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进金

13、融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策，在经济行决策，在经济“繁荣繁荣”时期，时期，抵押物价值抵押物价值上扬上扬，这使得银行愿意为房地产部门提供更，这使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷，多的信贷，放松贷款条件放松贷款条件。n n金融管制的放松是泡沬的产生的金融管制的放松是泡沬的产生的制度性根源制度性根源。n n目前，监管的发展总是落后于金融发展的速目前，监管的发展总是落后于金融发展的速度度-缺乏有效的金融监管。缺乏有效的金融监管。2021/9/1814n n4 4、政府行为对房地产泡沬的影响。、政府行为对房地产泡沬的影响。、政府行为对房地产泡沬的影响。、政府行为对房地产泡沬的影响。n

14、n主要表现在两个方面：一是政策的局限性。如土主要表现在两个方面：一是政策的局限性。如土主要表现在两个方面：一是政策的局限性。如土主要表现在两个方面：一是政策的局限性。如土地供应采取的地供应采取的地供应采取的地供应采取的“双轨制双轨制双轨制双轨制”。二是权力寻租现象。二是权力寻租现象。二是权力寻租现象。二是权力寻租现象。n n政策失败政策失败政策失败政策失败n n政府干预房地产市场的手段包括：城市规划、土政府干预房地产市场的手段包括：城市规划、土政府干预房地产市场的手段包括：城市规划、土政府干预房地产市场的手段包括：城市规划、土地政策、利率政策、税收政策、金融政策、直接地政策、利率政策、税收政策

15、、金融政策、直接地政策、利率政策、税收政策、金融政策、直接地政策、利率政策、税收政策、金融政策、直接投资和转移支付投资和转移支付投资和转移支付投资和转移支付 (如补贴如补贴如补贴如补贴)等。等。等。等。n n不合理的政策，会推动房地产市场价格的出现更不合理的政策，会推动房地产市场价格的出现更不合理的政策，会推动房地产市场价格的出现更不合理的政策，会推动房地产市场价格的出现更大的波动。大的波动。大的波动。大的波动。2021/9/1815第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范一、房地产泡沫的预警一、房地产泡沫的预警（1）检验房地产投资收益率是否太高）检验房地产投资收益率是否太高

16、收益率（持有期房地产租金卖出房地收益率（持有期房地产租金卖出房地产后的价差利润）产后的价差利润）/房地产购入价房地产购入价如果收益率过离，将会吸引更多投资如果收益率过离，将会吸引更多投资（机）者加入，哄抬地价。（机）者加入，哄抬地价。2021/9/1816第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范（2）检验房地产的转手率或成交额）检验房地产的转手率或成交额短期内转手率高，房地产成交额显著增短期内转手率高，房地产成交额显著增大，说明炒卖严重，存在过度投机。大，说明炒卖严重，存在过度投机。（3）估算地产的理论价格，看现实价格超出）估算地产的理论价格，看现实价格超出理论价格的幅度。如

17、果市场价格过分超过理论价格的幅度。如果市场价格过分超过公示地价，则可判断存在地价泡沫。公示地价，则可判断存在地价泡沫。基准地价基准地价是指在宗地估价的基础上，评是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。准地价。2021/9/1817第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范（4）分析房地产投资是否过度）分析房地产投资是否过度房地产业投资额超常规增长可能意味着房地产业投资额超常规增长可能意味着房地产投资过度。房地产投资过度。（5）监测开发商的施工

18、进度）监测开发商的施工进度如果许多开发商持有土地后，迟迟不肯如果许多开发商持有土地后，迟迟不肯投资或施工进度特别缓慢，则开发商有可投资或施工进度特别缓慢，则开发商有可能有炒地炒楼花的动机。能有炒地炒楼花的动机。2021/9/1818第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范二、房地产泡沫的防范二、房地产泡沫的防范1、设计合理、严密的房地产税制，引导土地、设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益抑制土地的持有者合理提高土地使用效益抑制土地的过度投机过度投机（1）对土地空置、闲置征税，提高囤积投机）对土地空置、闲置征税，提高囤积投机的成本的成本（2）征收土地增

19、值税：）征收土地增值税：对土地移转时的增对土地移转时的增值部分（资本收益）征税；值部分（资本收益）征税；在土地持有在土地持有期间每隔一定时间评估地价，对增加的地期间每隔一定时间评估地价，对增加的地价征税。价征税。（3）征收土地保有税，以刺激土地供给）征收土地保有税，以刺激土地供给2021/9/1819第三节 房地产泡沫的预警与防范2、加强对房地产价格的监测与调控、加强对房地产价格的监测与调控（1）建立城市基准地价与公示地价制度，编）建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指制并定期发布地价指数、各类物业价格指数数-“道义劝告道义劝告”。（2）完善房地产交易价格评估制

20、度与成交价）完善房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度。格申报制度。（3）对商品房预售要作严格审查）对商品房预售要作严格审查2021/9/1820n n3、规范市场，调节供求、规范市场，调节供求 n n调控好土地一级市场。调控好土地一级市场。n n应改善现有的住房投资结构。应改善现有的住房投资结构。n n应盘活土地存量，提高现有资源的使用效应盘活土地存量，提高现有资源的使用效率。率。n n要避免产业政策的过度倾斜。要避免产业政策的过度倾斜。2021/9/1822n n4、发展和规范房地产中介。、发展和规范房地产中介。n n培育住房服务市场，需要大力培养各种房培育住房服务市场，需要大力培养各种

21、房地产中介人才，包括律师、营销专家、财地产中介人才，包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理入、经纪人等。代理入、经纪人等。n n实施房地产经纪人持证上岗制度，打击中实施房地产经纪人持证上岗制度，打击中介领域的坑蒙拐骗，提高中介的透明度。介领域的坑蒙拐骗，提高中介的透明度。2021/9/1823第四节 案例分析美国次贷危机19921993年是中国房地产业的一大转折，年是中国房地产业的一大转折，房地产业经历了从繁荣到房地产业经历了从繁荣到“泡沫泡沫”崩溃的过程。崩溃的过程。一、全国的情况一、全国的情况1991年全国只有三百多家房地产企

22、业，年全国只有三百多家房地产企业，1992年猛增至近万家；年猛增至近万家；1992年国家商品房投资增长年国家商品房投资增长94.4，房价比上年普遍上涨了，房价比上年普遍上涨了50以上；以上；1992年全国共出让土地使用权年全国共出让土地使用权3000幅计幅计2.2万公顷，万公顷，分别为分别为1991年以前所有出让土地的年以前所有出让土地的3倍与倍与11倍；倍；各地掀起了集资热，仅各地掀起了集资热，仅1993年第年第1季度，社会集季度，社会集资达资达500亿元以上，投入炒卖房地产、倒卖进口亿元以上，投入炒卖房地产、倒卖进口汽车等。汽车等。“投机繁荣投机繁荣”中，以广西北海的土地中，以广西北海的土

23、地投机最为狂热。投机最为狂热。2021/9/18241.事件相关的概念事件相关的概念n n美国次贷危机事件美国次贷危机事件-从从2006年春季开始逐年春季开始逐步显现，于步显现，于2007年年4月爆发，月爆发，2007年年8月起席月起席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，进而演变为全球性金融危机，它致使全球进而演变为全球性金融危机，它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机，主要金融市场隐约出现流动性不足危机，并由房地产市场蔓延到信贷市场。并由房地产市场蔓延到信贷市场。第四节 案例分析美国次贷危机2021/9/1825次级贷款者次级贷款者n n在美国，

24、在美国，在美国，在美国，贷款是非常普遍的现象贷款是非常普遍的现象贷款是非常普遍的现象贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从房子到汽车，从房子到汽车，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里知道，在这里知道，在这里知道，在这里失业和再就业失业和再就业失业和再就业失业和再就业是很常

25、见的现象。这是很常见的现象。这是很常见的现象。这是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为么买房呢？因为么买房呢？因为么买房呢？因为信用等级达不到标准信用等级达不到标准信用等级达不到标准信用等级达不到标准，他们就被，他们就被，他们就被，他们就被定义为定义为定义为定义为次级信用贷款者次级信用贷款者次级信用贷款者次级信用贷款者。2021/9/1826n n次级债-即次级住房抵押贷款支持的即次级住房抵押贷款支持的债券，通俗而言就是把一部分资信稍

26、债券，通俗而言就是把一部分资信稍差的贷款人申请的住房抵押贷款证券差的贷款人申请的住房抵押贷款证券化，并打包成不同等级的债券卖给投化，并打包成不同等级的债券卖给投资者资者。2021/9/18272.次贷危机的产生次贷危机的产生n n2.1.2.1.产生原理产生原理产生原理产生原理n n引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的美国的美国的美国的利率上升和住房市场持续降温利率上升和住房市场持续降温利率上升和住房市场持续降温利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷。次

27、级抵押贷款是指一些贷。次级抵押贷款是指一些贷。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的

28、收用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。回造成影响的危机。回造成影响的危机。回造成影响的危机。2021/9/1828n n美国美国美国美国次级抵押贷款次级抵押贷款次级抵押贷款次级抵押贷款市场通常采用市场通常采用市场通常采用市场通常采用固定利率固定利率固定利率固定利率和和和和浮动利率浮动利率浮动利率浮动利率相结合的还款方式，即相结合的还款方式，即相结合的还款方式，即相结合的还款方式，即 ：购：购：购：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率

29、偿还贷款。其后以浮动利率偿还贷款。其后以浮动利率偿还贷款。其后以浮动利率偿还贷款。在在在在20062006年之前的年之前的年之前的年之前的5 5年里，由于美国住年里，由于美国住年里，由于美国住年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国房市场持续繁荣，加上前几年美国房市场持续繁荣，加上前几年美国房市场持续繁荣，加上前几年美国利率利率利率利率水水水水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。展。展。展。2021/9/1829n n随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，随着美国住房市场

30、的降温尤其是短期利率的提高，随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。还贷负担大为加重。还贷负担大为加重。还贷负担大为加重。n n同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再或者通过抵押住房再或者通过抵押住房再或者通过抵押住房

31、再融资融资融资融资变得困难。这种局面直变得困难。这种局面直变得困难。这种局面直变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发贷款，进而引发贷款，进而引发贷款，进而引发“次贷危机次贷危机次贷危机次贷危机”。2021/9/1830导致购房热情升温的原因导致购房热情升温的原因n n低利率政策：低利率政策：低利率政策：低利率政策：n n从从从从20012001年初美国联邦基金利率下调年初美国联邦基金利率下调年初美国联邦基金利率下调年初美国联邦基金利

32、率下调5050个基点开始，个基点开始，个基点开始，个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的期。此后的期。此后的期。此后的1313次降低利率之后，到次降低利率之后，到次降低利率之后，到次降低利率之后，到20032003年年年年6 6月，联月，联月，联月，联邦基金利率降低到邦基金利率降低到邦基金利率降低到邦基金利率降低到1%1%，达到过去，达到过去，达到过去，达到过去4646年以来的最低年以来的最低年以来的最低年以来的最低水平。水平。水平。水平。n

33、n宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。是房贷利率也同期下降。是房贷利率也同期下降。是房贷利率也同期下降。3030年固定按揭贷款利率年固定按揭贷款利率年固定按揭贷款利率年固定按揭贷款利率从从从从20002000年底的年底的年底的年底的8.1%8.1%下降到下降到下降到下降到20032003年的年的年的年的5.8%5.8%；一年可；一年可；一年可；一年可调息按揭贷款利率从调息按揭贷款利率从调息按揭贷款利率从调息按揭贷款利率从20012001年底的

34、年底的年底的年底的7.0%7.0%，下降到，下降到，下降到，下降到20032003年的年的年的年的3.8%3.8%。2021/9/1831导致购房热情升温的原因导致购房热情升温的原因n n对还款方式的金融创新：对还款方式的金融创新：对还款方式的金融创新：对还款方式的金融创新：n n0101年到年到年到年到0505年美国房地产市场繁荣的时候，银行为年美国房地产市场繁荣的时候，银行为年美国房地产市场繁荣的时候，银行为年美国房地产市场繁荣的时候，银行为了赚钱降低了提供抵押贷款的条件，降低了审核了赚钱降低了提供抵押贷款的条件，降低了审核了赚钱降低了提供抵押贷款的条件，降低了审核了赚钱降低了提供抵押贷款

35、的条件，降低了审核的标准，同时对还款方式进行了金融创新的标准，同时对还款方式进行了金融创新的标准，同时对还款方式进行了金融创新的标准，同时对还款方式进行了金融创新;n n采用采用采用采用2+282+28的还款方式，即前两年按很低的利息还的还款方式，即前两年按很低的利息还的还款方式，即前两年按很低的利息还的还款方式，即前两年按很低的利息还款，后来款，后来款，后来款，后来2828年在市场利率上加一个风险价，包括年在市场利率上加一个风险价，包括年在市场利率上加一个风险价，包括年在市场利率上加一个风险价，包括前两年不用还本金只还利息，但是两年之后又要前两年不用还本金只还利息，但是两年之后又要前两年不用

36、还本金只还利息，但是两年之后又要前两年不用还本金只还利息，但是两年之后又要交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷款产品。款产品。款产品。款产品。2021/9/1832导致购房热情升温的原因导致购房热情升温的原因n n次级房贷门槛低：次级房贷门槛低：n n一些贷款机构推出了一些贷款机构推出了“零首付零首付”、“零文零文件件”的贷款方式，即借款人可以在没有资的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供

37、任何有关偿还能力的证明，如而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。工资条、完税证明等。2021/9/1833贷款机构发放次级贷款的动力贷款机构发放次级贷款的动力n n 高利率，高收益，高风险高利率，高收益，高风险2021/9/1834高利率高利率n n由于次级抵押贷款是贷款机构针对信用记由于次级抵押贷款是贷款机构针对信用记录较差的客户发放的，利率比优质贷款产录较差的客户发放的，利率比优质贷款产品普遍高达品普遍高达4%；n n优质抵押贷款执行优质抵押贷款执行6%-8%的利率，而次级抵的利率，而次级抵押贷款利率高达押贷款利率高达10%-12%，而且大部分次级，而且大部分次级抵押贷款

38、采取可调整利率（抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式。）的形式。2021/9/1835高收益以30万元按揭贷款30年为例 项目项目 利率利率1%1%利率利率5.25%5.25%利率利率10%10%每月供款额每月供款额每月供款额每月供款额 964964元元元元16561656元元元元26322632元元元元3030年利息总额年利息总额年利息总额年利息总额 4734947349元元元元296379296379元元元元647746647746元元元元2021/9/1836高收益高收益n n通过以上数据分析通过以上数据分析,贷款机构发放一笔次级贷款机构发放一笔次级贷款比发放一笔普通贷款贷款比发放一笔

39、普通贷款,收取的利息是翻收取的利息是翻倍的倍的,这充分反映了金融机构不惜想方设法这充分反映了金融机构不惜想方设法造假使不符合贷款条件的人可以申请贷款，造假使不符合贷款条件的人可以申请贷款，都是以最大限度追逐利润为原动力。都是以最大限度追逐利润为原动力。2021/9/1837高风险高风险n n在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款；付而无法取得普通抵押贷款；n n因为采取可调整利率支付利息因为采取

40、可调整利率支付利息,还款压力集还款压力集中在第三年以后。中在第三年以后。2021/9/1838高风险高风险n n一家咨询机构一家咨询机构一家咨询机构一家咨询机构20062006年年年年4 4月对月对月对月对100100笔此类笔此类笔此类笔此类“零文件零文件零文件零文件”贷贷贷贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署申请贷款时申报的收入，同其提

41、交给国内税务署的税务申报比较，发现的税务申报比较，发现的税务申报比较，发现的税务申报比较，发现90%90%的贷款人高报个人收的贷款人高报个人收的贷款人高报个人收的贷款人高报个人收入入入入5%5%或以上，其中或以上，其中或以上，其中或以上，其中60%60%借款人虚报收入超过实际借款人虚报收入超过实际借款人虚报收入超过实际借款人虚报收入超过实际收入收入收入收入50%50%以上；在以上；在以上；在以上；在20062006年发放的全部次级房贷中，年发放的全部次级房贷中，年发放的全部次级房贷中，年发放的全部次级房贷中，此类贷款占到此类贷款占到此类贷款占到此类贷款占到40%40%，而，而，而，而20012

42、001年的比例为年的比例为年的比例为年的比例为21%21%。n n美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从的比例从的比例从的比例从5%5%上升到上升到上升到上升到20062006年的年的年的年的20%20%。2021/9/1839高风险高风险n n由于之前的房价很高，贷款机构认为尽管贷款给由于之前的房价很高，贷款机构认为尽管贷款给由于之前的房价很高，贷款机构认为尽管贷款给由于之前的房价很高，贷款机构认为尽管贷款给了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，了次级

43、信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，则可以拍卖或者出售抵押的房屋后收回贷款。则可以拍卖或者出售抵押的房屋后收回贷款。则可以拍卖或者出售抵押的房屋后收回贷款。则可以拍卖或者出售抵押的房屋后收回贷款。n n由于美联储由于美联储由于美联储由于美联储多次上调利率多次上调利率多次上调利率多次上调利率和和和和房价突然走低房价突然走低房价突然走低房价突然走低，贷款，贷款，贷款，贷款者无力偿还时，贷款机构把房屋出售，却发现得者无力偿还时，贷款机构把房屋出售，却发现得者无力偿还时，贷款机构把房屋出售，却发现得者无力偿还时，贷款机

44、构把房屋出售，却发现得到的资金不能弥补当时的贷款到的资金不能弥补当时的贷款到的资金不能弥补当时的贷款到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至无法弥利息，甚至无法弥利息，甚至无法弥利息，甚至无法弥补贷款额本身，这样贷款机构就会出现亏损。补贷款额本身，这样贷款机构就会出现亏损。补贷款额本身，这样贷款机构就会出现亏损。补贷款额本身，这样贷款机构就会出现亏损。2021/9/1840次贷危机带给我们的启示次贷危机带给我们的启示n n1 1、加强宏观经济形势研判，密切关注宏观经济形、加强宏观经济形势研判，密切关注宏观经济形、加强宏观经济形势研判，密切关注宏观经济形、加强宏观经济形势研判，密切关注宏观经济形势

45、变动势变动势变动势变动2 2、加强内控制度建设，强化审慎合规经营理念、加强内控制度建设，强化审慎合规经营理念、加强内控制度建设，强化审慎合规经营理念、加强内控制度建设，强化审慎合规经营理念n n3 3、在发展住房按揭贷款的同时，高度重视住房抵、在发展住房按揭贷款的同时，高度重视住房抵、在发展住房按揭贷款的同时，高度重视住房抵、在发展住房按揭贷款的同时，高度重视住房抵押贷款背后隐藏的风险押贷款背后隐藏的风险押贷款背后隐藏的风险押贷款背后隐藏的风险4 4、在优化信贷结构的同时，严格信贷标准和要求、在优化信贷结构的同时，严格信贷标准和要求、在优化信贷结构的同时，严格信贷标准和要求、在优化信贷结构的同时，严格信贷标准和要求n n5 5、在加强优质大客户服务的同时，切实做好风险、在加强优质大客户服务的同时，切实做好风险、在加强优质大客户服务的同时，切实做好风险、在加强优质大客户服务的同时，切实做好风险防范防范防范防范2021/9/1841