物业管理第六章物业基础管理.ppt

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1、第六章 物业基础管理第一节 房屋维修管理第二节 物业设备设施维修与管理2021/9/181第六章 物业基础管理【学习目标】通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1房屋维修管理的意义和原则；2房屋维修管理的内容；3房屋完损等级，危房鉴定的有关规定和标准；4物业设备设施管理的概念和意义；5各类设备管理的基本内容。2021/9/182第一节 房屋维修管理一、房屋维修管理概述一、房屋维修管理概述房屋维修管理是物业管理中的基础性工作，其维修对象是房屋本身，其维修管理的目的是为了保障房屋的保值增值。房屋维修管理的具体内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。

2、2021/9/183二、房屋维修管理的意义和原则二、房屋维修管理的意义和原则（一）房屋维修管理的意义（一）房屋维修管理的意义1做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证2做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础3做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提2021/9/184（二）房屋维修管理的原则（二）房屋维修管理的原则 1坚持“经济、合理、安全、实用”的原则2采取不同标准、区别对待的原则3维护房屋不受损坏的原则4为用户服务的原则5修缮资金投资效果最大化的原则2021/9/185三、房屋维修管理的内容三、房屋维修管理的内容（一）房屋的安全检查（二）房屋维修计划管理（三）房屋

3、维修技术管理（四）房屋维修质量管理（五）房屋维修施工管理（六）房屋维修施工监理（七）房屋维修档案资料管理2021/9/186四、房屋的维修等级划分四、房屋的维修等级划分（一）房屋结构的分类（一）房屋结构的分类 中国房屋建筑结构分为4类、7等，具体如下：1钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构是指全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板的房屋。2砖混结构一等砖混结构一等是指部分为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅。3砖混结构二等砖混结构二等是指部分为钢筋混凝土结构，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳

4、台，内部设备不齐全的非单元式住宅或其他房屋。2021/9/1874砖木结构一等砖木结构一等是指材料上等，标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修，内部设备完善的庭院式或花园式洋房等。5砖木结构二等砖木结构二等是指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。6砖木结构三等砖木结构三等是指结构简单，材料较差，室内没有上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。7简易结构简易结构是指如简易房、平房、木板房、土草房、砖坯房、竹木捆绑房等。2021/9/188（二）房屋完损等级的分类（二）房屋完损等级的分类房屋的完损等级要结合当地的实际情况，根据各类房屋的

5、结构、装修和设备的完好或损坏程度等进行分类。一般将房屋的完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房等五类。2021/9/189（三）房屋维修标准（三）房屋维修标准1主体工程主体工程主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全，不留隐患。2木门窗及装修工程木门窗及装修工程木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。3楼地面工程楼地面工程楼地面工程的维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。4屋面

6、工程屋面工程屋面工程必须确保安全，不渗漏，排水畅通。2021/9/18105抹灰工程抹灰工程抹灰工程应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。6油漆粉饰工程油漆粉饰工程油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。7水、电、卫、暖等设备工程水、电、卫、暖等设备工程房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能

7、降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应作保温处理，并定期进行检查维修。水箱应定期清洗。8金属构件金属构件金属构件应保持牢固、安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。9其他工程其他工程对属房地产管理部门管理的庭院，原有院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道损坏或堵塞的，应修复或疏通。2021/9/1811（四）房屋完损等级评定方法（四）房屋完损等级评定方法1钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法（1）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所

8、评定的完损程度。（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。（3）房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的

9、完损程度来确定。2021/9/18122其他结构房屋完损等级的评定方法其他结构房屋完损等级的评定方法其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋（通称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下两种方法来确定：（1）房屋警构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。（2）房屋结构、装修、设备三部分中绝大多数项目完损程度符合同一个完损标准，有少量分项高出一个等级完损标准，则该房屋完损等级按绝大多数分项的完损程度评定。2021/9/18133房屋完损等级评定的要求房屋完损等级评定的要求（1）对整幢房屋进行综合评定。（2）以实际完损程度为

10、依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准的高低为依据。（3）掌握好评定等级的决定因数，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的严格掌握完好房标准和危房标准。（4）对重要房屋评定等级严格复核测试。（5）对正在施工的房屋，要求做施工前房屋评定。2021/9/18144房屋完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两种方法。（1）定期评定一般是每隔l3年（或按各地规定）对所管房屋逐幢进行一次全面的完损等级评定。（2）不定期评定就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。2021/9/1815（五）房屋维修工程的分类（五）房屋维修工程的分类房屋维

11、修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程五类。2021/9/1816（六）房屋日常养护（六）房屋日常养护房屋维修日常养护是指物业服务企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。房屋养护工作包含的内容有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，这是物业服务企业对业主和物业使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。2021/9/18171房屋维修日常养护的类型和内容房屋维修日常养护的类型和内容房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。2021/9/18182房屋维修日常养护的程序

12、房屋维修日常养护的程序（1）项目收集日常养护的小修保养项目主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。（2）编制小修工程计划（3）落实小修工程任务（4）监督检查小修养护工程2021/9/1819（七）房屋维修工程考核指标（七）房屋维修工程考核指标房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。1房屋完好率房屋完好率 2大、中修工程质量合格（优良）品率大、中修工程质量合格（优良）品率 3小修工程的考核指标小修工程的考核指标2021/9/1820第二节第二节 物业设备设施维修与管理物业设备设施维修与管理一、物业的设备设施管理一、物业的设备设施管理

13、物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和物业使用人提供一个更高效和更安全、舒适的环境。2021/9/1821（一）物业设备设施的分类（一）物业设备设施的分类物业设备设施是房屋建筑内部附属设备的简称，它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。物业设备设施是根据住户的要求和物业的用途来设置的，不同用途的物业其设备配置不同。如住宅的设备一般由水、电、煤气、卫浴和电梯等组成，现代写字楼的设备则还包括中央空调、网络智能系统等。2021/9/1822通常，我们对物业设备设施做如下的分类。1供水设备供水

14、设备2排水设备排水设备3热水供应设备热水供应设备4消防设备消防设备5供暖、供冷、通风设备供暖、供冷、通风设备6燃气设备燃气设备7电气工程设备电气工程设备 房屋建筑电气工程设备房屋建筑电气工程设备2021/9/1823（二）物业设备设施管理的意义（二）物业设备设施管理的意义1物业设备设施管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有利保障。2物业设备设施管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。3物业设备设施管理是提高现有设施、设备性能完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。4物业设备设施管理是城市文明建设

15、和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建到保驾护航的作用。5物业设备设施管理能强化物业服务企业的基础建设。2021/9/1824二、二、物业设备设施的保养与维修物业设备设施的保养与维修物业设备设施的保养是指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。物业设备设施的维修是指通过修复或更换零件，调整精度、排除故障、恢复设备原有功能的技术活动。2021/9/1825（一）物业设备设施的保养（一）物业设备设施的保养物业服务企业对设备的保养，通常分为以下几种形式：1日常保养日常保养2一级保养一级保养3二级保养二级保养4设备点检设备点检2021/9/1826（二）物业设备设施的维修（二

16、）物业设备设施的维修设备的维修一般分为以下几种形式：1零星维修工程零星维修工程2中修工程中修工程3大修工程大修工程4设备更新和技术改造设备更新和技术改造 2021/9/1827（三）设备保养与维修中应注意的事项（三）设备保养与维修中应注意的事项1熟悉设备的运行情况2建立设备管理体系（1）建立设备管理质量体系。（2）建立绩效考核机制。（3）建立设备档案。3坚持日常保养与科学计划维修相结合4以人为本，提高员工综合素质2021/9/1828三、物业设备设施管理的内容三、物业设备设施管理的内容（一）物业设备设施的基础资料管理物业设备设施的基础资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修

17、资料档案。1设备原始资料档案管理设备原始资料档案管理2重要设备维修资料档案管理重要设备维修资料档案管理2021/9/1829（二）物业设备设施的运行管理（二）物业设备设施的运行管理 物业设备设施运行管理的主要内容是：建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行标准及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。做好物业设备设施的运行管理工作应从以下三个方面着手：1熟悉物业设备设施的运行特点熟悉物业设备设施的运行特点2熟悉物业设施设备的运行目标熟悉物业设施设备的运行目标3熟悉物业设备设施运行管理的主要内容熟悉物业设备设施运行管理的主要内容2021/9/1830（三）物业设

18、备设施的维修管理（三）物业设备设施的维修管理设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。设备维修管理的内容包括：设备的定期检查、日常保养和建立维修制度、维修质量标准、维修人员管理制度等。2021/9/1831四、具体设备的维修与保养四、具体设备的维修与保养主要包括供电设备的维修与保养、供暖设备的维修与养护、给排水设备的维修与保养、电梯的维修与保养以及楼宇自动化技术设备维修与保养五个部分的内容。2021/9/1832本章小结1房屋维修管理工作主要包括对房屋的日常养护，对破损部位的及时修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善和装修。房屋维修管理的内容包括：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理、房屋的日常保养以及房屋维修档案资料的管理等。房屋的维修标准和经济技术指标是房屋维修管理的科学依据，因此，应严格按国家颁布的有关规定执行。2房屋设备管理是物业管理中的一项重要的基础管理工作，是物业服务企业最经常、最持久、最基本的工作内容之一，在物业管理工作中占有很大的比重。2021/9/1833