第7章房地产转让代理.ppt

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1、教学内容：教学内容：7.17.1房地产代理概述房地产代理概述房地产代理概述房地产代理概述7.27.2房地产转让一般规定房地产转让一般规定房地产转让一般规定房地产转让一般规定7.37.3土地使用权转让代理土地使用权转让代理土地使用权转让代理土地使用权转让代理 7.47.4商品房销售代理商品房销售代理商品房销售代理商品房销售代理7.57.5二手房买卖代理二手房买卖代理二手房买卖代理二手房买卖代理第第7章房地产转让代理章房地产转让代理2021/9/181房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人7.1房地产代理概述房地产代理概述一、代理的概念和类型一、代理的概念和类型代理的代理的代理的代理的概

2、念概念概念概念:代代代代理理理理是是是是代代代代理理理理人人人人在在在在代代代代理理理理权权权权限限限限内内内内，以以以以被被被被代代代代理理理理人人人人的的的的名名名名义义义义实实实实施施施施的的的的、其其其其民民民民事事事事责责责责任任任任由由由由被被被被代代代代理理理理人人人人承承承承担担担担的的的的法法法法律律律律行为。行为。行为。行为。代理的种类代理的种类以代理权产生的依据不同，可将代理以代理权产生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和指定代理。分为委托代理、法定代理和指定代理。2021/9/182房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人二、代理的特征：二、代理的特征：

3、(1)(1)(1)(1)代理人必须在代理人必须在代理人必须在代理人必须在代理权限范围内代理权限范围内代理权限范围内代理权限范围内实施代理行为实施代理行为实施代理行为实施代理行为(2)(2)(2)(2)代理人代理人代理人代理人以被代理人的名义以被代理人的名义以被代理人的名义以被代理人的名义实施代理行为实施代理行为实施代理行为实施代理行为(3)(3)(3)(3)代理人在被代理人的代理人在被代理人的代理人在被代理人的代理人在被代理人的授权范围内独立地表现授权范围内独立地表现授权范围内独立地表现授权范围内独立地表现自己的意志自己的意志自己的意志自己的意志(4)(4)(4)(4)被代理人被代理人被代理人

4、被代理人对代理行为承担民事责任对代理行为承担民事责任对代理行为承担民事责任对代理行为承担民事责任 2021/9/183房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人vv三、无权代理三、无权代理三、无权代理三、无权代理v 无权代理是指行为人无权代理是指行为人没有代理权没有代理权而以他人名义进而以他人名义进行民事、经济活动。无权代理包括以下几种情况：行民事、经济活动。无权代理包括以下几种情况：v(1)(1)没有代理权的代理行为；没有代理权的代理行为；v(2)(2)超越代理权限的代理行为；超越代理权限的代理行为；v(3)(3)代理权终止后的代理行为。代理权终止后的代理行为。谁来承担无权代理行为的民

5、事责任？谁来承担无权代理行为的民事责任？谁来承担无权代理行为的民事责任？谁来承担无权代理行为的民事责任？2021/9/184房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人四、代理关系的终止四、代理关系的终止1.1.1.1.委托代理关系的终止委托代理关系的终止委托代理关系的终止委托代理关系的终止(1)(1)(1)(1)代理期间届满代理期间届满代理期间届满代理期间届满或者代理事项完成；或者代理事项完成；或者代理事项完成；或者代理事项完成；(2)(2)(2)(2)被代理人取消委托被代理人取消委托被代理人取消委托被代理人取消委托或代理人辞去委托；或代理人辞去委托；或代理人辞去委托；或代理人辞去委托；

6、(3)(3)(3)(3)代理人死亡代理人死亡代理人死亡代理人死亡或代理人丧失民事行为能力；或代理人丧失民事行为能力；或代理人丧失民事行为能力；或代理人丧失民事行为能力；(4)(4)(4)(4)作为被代理人作为被代理人作为被代理人作为被代理人或者代理人的法人终止。或者代理人的法人终止。或者代理人的法人终止。或者代理人的法人终止。2021/9/185房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人vv2.法定代理或指定代理关系的终止法定代理或指定代理关系的终止vv(1)被代理人取得或者恢复民事行为能力；被代理人取得或者恢复民事行为能力；vv(2)被代理人或代理人死亡；被代理人或代理人死亡；vv(3

7、)指定代理的人民法院或指定单位撤销指定；指定代理的人民法院或指定单位撤销指定；vv(4)监护关系消灭。监护关系消灭。2021/9/186房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人五、房地产代理业务的主要类型五、房地产代理业务的主要类型：根据根据根据根据服务对象服务对象服务对象服务对象的不同的不同的不同的不同 1 1 1 1、房地产、房地产、房地产、房地产卖方卖方卖方卖方代理业务代理业务代理业务代理业务（1 1 1 1）商品房销售代理）商品房销售代理）商品房销售代理）商品房销售代理（2 2 2 2）房屋出租代理）房屋出租代理）房屋出租代理）房屋出租代理（3 3 3 3）二手房出售代理）二手

8、房出售代理）二手房出售代理）二手房出售代理2 2 2 2、房地产买方代理业务、房地产买方代理业务、房地产买方代理业务、房地产买方代理业务2021/9/187房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人根据代理业务根据代理业务客体的交易形式客体的交易形式不同分为：不同分为：(1)房地产房地产转让代理转让代理；(2)房地产租赁代理；房地产租赁代理；(3)房地产抵押代理；房地产抵押代理；(4)房地产产权登记代理；房地产产权登记代理；(5)房地产营销代理；房地产营销代理；(6)其他房地产代理业务。其他房地产代理业务。2021/9/188房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人六、房地产代理

9、的操作程序六、房地产代理的操作程序 商品房买卖代理业务一般的操作步骤：商品房买卖代理业务一般的操作步骤：商品房买卖代理业务一般的操作步骤：商品房买卖代理业务一般的操作步骤：1 1 1 1、确定委托代理关系、确定委托代理关系、确定委托代理关系、确定委托代理关系2 2 2 2、进行市场销售的可行性论证、进行市场销售的可行性论证、进行市场销售的可行性论证、进行市场销售的可行性论证3 3 3 3、制定促销计划、制定促销计划、制定促销计划、制定促销计划4 4 4 4、与客户接洽、谈判、签约、与客户接洽、谈判、签约、与客户接洽、谈判、签约、与客户接洽、谈判、签约(1)(1)(1)(1)接受客户的咨询，介绍

10、所代理物业接受客户的咨询，介绍所代理物业接受客户的咨询，介绍所代理物业接受客户的咨询，介绍所代理物业(2)(2)(2)(2)与客户签订购房意向书或购房委托书与客户签订购房意向书或购房委托书与客户签订购房意向书或购房委托书与客户签订购房意向书或购房委托书(3)(3)(3)(3)现场看房现场看房现场看房现场看房(4)(4)(4)(4)签约、付款签约、付款签约、付款签约、付款5 5 5 5、代理费的取得、代理费的取得、代理费的取得、代理费的取得（1 1 1 1）代理费的收取）代理费的收取）代理费的收取）代理费的收取（2 2 2 2）收费标准）收费标准）收费标准）收费标准2021/9/189房地产经纪

11、人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人七、房地产代理业务中的委托合同七、房地产代理业务中的委托合同 1 1 1 1、委托合同的概念和特征、委托合同的概念和特征、委托合同的概念和特征、委托合同的概念和特征 委托合同是指依双方当事人约定，一方为他方委托合同是指依双方当事人约定，一方为他方委托合同是指依双方当事人约定，一方为他方委托合同是指依双方当事人约定，一方为他方处理事务的合同。处理事务的合同。处理事务的合同。处理事务的合同。特征：特征：特征：特征：(1)(1)(1)(1)委托合同的委托合同的委托合同的委托合同的目的是处理或管理委托人的事务目的是处理或管理委托人的事务目的是处理或管理委托人的事务

12、目的是处理或管理委托人的事务(2)(2)(2)(2)委托合同为诺成合同委托合同为诺成合同委托合同为诺成合同委托合同为诺成合同(3)(3)(3)(3)委托合同为不要式合同委托合同为不要式合同委托合同为不要式合同委托合同为不要式合同 2021/9/1810房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人2、委托合同双方的义务和责任、委托合同双方的义务和责任 受托人的义务受托人的义务受托人的义务受托人的义务 (1)(1)(1)(1)办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务(2)(2

13、)(2)(2)报告义务报告义务报告义务报告义务(3)(3)(3)(3)转移利益的义务转移利益的义务转移利益的义务转移利益的义务 受托人的责任受托人的责任受托人的责任受托人的责任委托人的义务和责任委托人的义务和责任委托人的义务和责任委托人的义务和责任(1)(1)(1)(1)支付费用的义务支付费用的义务支付费用的义务支付费用的义务(2)(2)(2)(2)付酬的义务付酬的义务付酬的义务付酬的义务(3)(3)(3)(3)赔偿责任赔偿责任赔偿责任赔偿责任 委托合同的终止几种情况：委托合同的终止几种情况：委托合同的终止几种情况：委托合同的终止几种情况：(1)(1)(1)(1)委托事务处理完毕委托事务处理完

14、毕委托事务处理完毕委托事务处理完毕(2)(2)(2)(2)合同期限届满合同期限届满合同期限届满合同期限届满 (3)(3)(3)(3)合同履行已不可能合同履行已不可能合同履行已不可能合同履行已不可能(4)(4)(4)(4)合同的解除条件成熟合同的解除条件成熟合同的解除条件成熟合同的解除条件成熟(5)(5)(5)(5)当事人一方终止合同当事人一方终止合同当事人一方终止合同当事人一方终止合同2021/9/1811房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人7.2房地产转让一般规定房地产转让一般规定一、房地产转让概念：一、房地产转让概念：是指房地产权利人通过是指房地产权利人通过是指房地产权利人通过

15、是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式买卖、赠与或者其他合法方式买卖、赠与或者其他合法方式买卖、赠与或者其他合法方式将其将其将其将其房地产房地产房地产房地产转移转移转移转移给他人的行为。给他人的行为。给他人的行为。给他人的行为。其他合法方式：其他合法方式：其他合法方式：其他合法方式：(1)(1)(1)(1)以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；发生变更的；发生变更的；发生变更的；(2)(2)(2)(2)一方提供土地使用权，另一方或

16、者多方提供资金，合一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)(3)(3)(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)(4)(4)(4)以房

17、地产抵债的；以房地产抵债的；以房地产抵债的；以房地产抵债的；(5)(5)(5)(5)法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。2021/9/1812房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人vv房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄子女、祖父母、外祖父母、孙子女

18、、外孙子女、兄弟姐妹；弟姐妹；弟姐妹；弟姐妹；vv房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养或者赡养义务的抚养或者赡养义务的抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人抚养人或者赡养人抚养人或者赡养人抚养人或者赡养人；vv房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情形的房屋承人、遗嘱继

19、承人或者受遗赠人等三种情形的房屋承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情形的房屋承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情形的房屋产权无偿赠与，可对当事双方不征收个人所得税。产权无偿赠与，可对当事双方不征收个人所得税。产权无偿赠与，可对当事双方不征收个人所得税。产权无偿赠与，可对当事双方不征收个人所得税。赠与房屋须缴赠与房屋须缴20%个税个税三种情形可免缴三种情形可免缴2021/9/1813房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人二、房地产转让的分类二、房地产转让的分类 1 1、根据转让的对象，、根据转让的对象，、根据转让的对象，、根据转让的对象，房地产转让可分为地面有建房地产转让可分为地面有建

20、房地产转让可分为地面有建房地产转让可分为地面有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让筑物的转让和地面上无建筑物的转让筑物的转让和地面上无建筑物的转让筑物的转让和地面上无建筑物的转让2 2、根据土地使用权的获得方式根据土地使用权的获得方式根据土地使用权的获得方式根据土地使用权的获得方式，出让方式取得的出让方式取得的出让方式取得的出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让 3 3、根据转让的方式根据转让的方式根据转让的方式根据转让的方式，房地产转让可分为有

21、偿和无，房地产转让可分为有偿和无，房地产转让可分为有偿和无，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式偿两种方式偿两种方式偿两种方式 2021/9/1814房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人三、房地产转让的条件三、房地产转让的条件规定下列房地产不得转让：规定下列房地产不得转让：(1)(1)(1)(1)对以出让方式取得土地使用权用于投资开对以出让方式取得土地使用权用于投资开对以出让方式取得土地使用权用于投资开对以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资发的，按照土地使用权出让合同

22、约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，开发，属于房屋建设工程的，开发，属于房屋建设工程的，开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资应完成开发投资应完成开发投资应完成开发投资总额的总额的总额的总额的25%25%25%25%以上；以上；以上；以上；属于成片开发的，形成工业属于成片开发的，形成工业属于成片开发的，形成工业属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，出让合同约定已经

23、支付全部土地使用权出让金，出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书并取得土地使用权证书并取得土地使用权证书并取得土地使用权证书。2021/9/1815房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人(2)(2)(2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的其他形式限制房地产权利的其他形式限制房地产权利的其他形式限制房地产权利的(3)(3)(3)(3)依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的依法收回土地使用

24、权的(4)(4)(4)(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的 (5)(5)(5)(5)权属有争议的权属有争议的权属有争议的权属有争议的 (6)(6)(6)(6)未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的 (7)(7)(7)(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 规定下列房地产不得转让：规定下列房地产不得转让：2021/9

25、/1816房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人思考：该房地产能否转让？思考：该房地产能否转让？vv20042004年年年年8 8月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让内，取得

26、了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资50005000万元，建设工期为万元，建设工期为万元，建设工期为万元，建设工期为1616个月。甲公司按出让合同约定个月。甲公司按出让合同约定个月。甲公司按出让合同约定个月。甲公司按出让合同约定的进度投资了的进度投资了的进度投资了

27、的进度投资了10001000万元，后甲公司因建设资金的不万元，后甲公司因建设资金的不万元，后甲公司因建设资金的不万元，后甲公司因建设资金的不足，准备将该土地转让。试问该房地产能否转让？足，准备将该土地转让。试问该房地产能否转让？足，准备将该土地转让。试问该房地产能否转让？足，准备将该土地转让。试问该房地产能否转让？2021/9/1817房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序(1)(1)(1)(1)房地产转让当事人房地产转让当事人房地产转让当事人房地产转让当事人签订书面转让合同签订书面转让合同签订书面转让合同签订书面转让合同。(2)(2)(2)(

28、2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90909090日日日日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并请，并请，并请，并申报成交价格申报成交价格申报

29、成交价格申报成交价格。(3)(3)(3)(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行房地产管理部门对提供的有关文件进行房地产管理部门对提供的有关文件进行房地产管理部门对提供的有关文件进行审查审查审查审查，并，并，并，并在在在在7 7 7 7日内作出是否受理申请的书面答复，日内作出是否受理申请的书面答复，日内作出是否受理申请的书面答复，日内作出是否受理申请的书面答复，7 7 7 7日内未作书日内未作书日内未作书日内未作书面答复的，视为同意受理。面答复的，视为同意受理。面答复的，视为同意受理。面答复的，视为同意受理。(4)(4)(4)(4)房地产管理部门核实申报的房地产管理部门核实申报的房地产管理部门

30、核实申报的房地产管理部门核实申报的成交价格成交价格成交价格成交价格，并根据需，并根据需，并根据需，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。要对转让的房地产进行现场查勘和评估。要对转让的房地产进行现场查勘和评估。要对转让的房地产进行现场查勘和评估。(5)(5)(5)(5)房地产转让当事人按照规定房地产转让当事人按照规定房地产转让当事人按照规定房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费缴纳有关税费缴纳有关税费缴纳有关税费。(6)(6)(6)(6)房地产管理部门办理房屋房地产管理部门办理房屋房地产管理部门办理房屋房地产管理部门办理房屋权属登记权属登记权属登记权属登记手续，核发房手续，核发房手续，核发房

31、手续，核发房地产权属证书。地产权属证书。地产权属证书。地产权属证书。2021/9/1818房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人7.3土地使用权转让代理土地使用权转让代理1 1、国有土地使用权出让概念、国有土地使用权出让概念、国有土地使用权出让概念、国有土地使用权出让概念 国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权出让出让出让出让是指是指是指是指国家以土地所有者的身份国家以土地所有者的身份国家以土地所有者的身份国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由将土地使

32、用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让年限：国有土地使用权出让年限：国有土地使用权出让年限：国有土地使用权出让年限：(1)(1)(1)(1)居住用地居住用地居住用地居住用地70707070年；年；年；年；(2)(2)(2)(2)工业用地工业用地工业用地工业用地50505050年；年；年；年；(3)(3)(3)(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育

33、用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50505050年；年；年；年；(4)(4)(4)(4)商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40404040年；年；年；年；(5)(5)(5)(5)综合或其他用地综合或其他用地综合或其他用地综合或其他用地50505050年。年。年。年。一、国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让2021/9/1819房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人 2 2 2 2、国有土地使用权出让方式、终止、国有土地使用权出让方式、终止、国有土地使用权出让方式、终止、国有土地使用权出让

34、方式、终止出让方式：出让方式：出让方式：出让方式：(1)(1)(1)(1)协议出让协议出让协议出让协议出让(2)(2)(2)(2)招标出让招标出让招标出让招标出让 (3)(3)(3)(3)拍卖出让拍卖出让拍卖出让拍卖出让 (4)(4)(4)(4)挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让 2021/9/1820房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人土地使用权终止：土地使用权终止：vv(1)(1)土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权期满期满期满期满，土地使用权及其地上建筑物、，土地使用权及其地上建筑物、，土地使用权及其地上建筑物、，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得其他

35、附着物所有权由国家无偿取得其他附着物所有权由国家无偿取得其他附着物所有权由国家无偿取得 vv(2)(2)国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回收回收回收回,特殊情况下依法收回。特殊情况下依法收回。特殊情况下依法收回。特殊情况下依法收回。vv(3)(3)土地使用者违反出让合同有关规定，无偿收回。土地使用者违反出让合同有关规定，无偿收回。土地使用者违反出让合同有关规定，无偿收回。土地使用者违反出让合同有关规定，无偿收回。vv(4)(4)因因因因土地灭失土地灭失土地灭

36、失土地灭失而导致使用人实际不再享有土地使用而导致使用人实际不再享有土地使用而导致使用人实际不再享有土地使用而导致使用人实际不再享有土地使用权权权权 2021/9/1821房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人二、国有土地使用权转让二、国有土地使用权转让1 1 1 1、国有土地使用权转让的概念、国有土地使用权转让的概念、国有土地使用权转让的概念、国有土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用权转让是指土地使用权转让是指土地使用权转让是指土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者将土地使用权再将土地使用权再将土地使用权再将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转移的行为，包括出

37、售、交换和赠与。转移的行为，包括出售、交换和赠与。转移的行为，包括出售、交换和赠与。2 2 2 2、国有土地使用权转让的原则、国有土地使用权转让的原则、国有土地使用权转让的原则、国有土地使用权转让的原则 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权转让的原则包括：的规定，土地使用权转让的原则包括：的规定，土地使用权转让的原则包括：的规定，土地使用权转让的原则包括：(1)(1)(1)(1)同时转移原则同时转移原则同时转移原则同时转移原则 (2)(2)(2)(2)产

38、权一致的原则产权一致的原则产权一致的原则产权一致的原则 (3)(3)(3)(3)效益不可损原则效益不可损原则效益不可损原则效益不可损原则2021/9/1822房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人3 3 3 3、国有土地使用权转让的条件、国有土地使用权转让的条件、国有土地使用权转让的条件、国有土地使用权转让的条件 实质要件：实质要件：实质要件：实质要件：(1)(1)(1)(1)土地使用权的转让要具备法律规定条件土地使用权的转让要具备法律规定条件土地使用权的转让要具备法律规定条件土地使用权的转让要具备法律规定条件 (土地土地土地土地使用权出让合同、国有土地使用权证书使用权出让合同、国有

39、土地使用权证书使用权出让合同、国有土地使用权证书使用权出让合同、国有土地使用权证书)(2)(2)(2)(2)以完成土地使用权出让合同中规定投资的一定比以完成土地使用权出让合同中规定投资的一定比以完成土地使用权出让合同中规定投资的一定比以完成土地使用权出让合同中规定投资的一定比例作为土地使用权转让的条件例作为土地使用权转让的条件例作为土地使用权转让的条件例作为土地使用权转让的条件属于房屋建设工程的，属于房屋建设工程的，属于房屋建设工程的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的应完成开发投资总额的应完成开发投资总额的应完成开发投资总额的25%25%以上；属于成片开发的，以上；属于成片开发的，以上

40、；属于成片开发的，以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。形成工业用地或者其他建设用地条件。形成工业用地或者其他建设用地条件。形成工业用地或者其他建设用地条件。(3)(3)(3)(3)要按要按要按要按出让合同规定的期限和条件出让合同规定的期限和条件出让合同规定的期限和条件出让合同规定的期限和条件投资、开发、利投资、开发、利投资、开发、利投资、开发、利用土地用土地用土地用土地 (4)(4)(4)(4)土地使用权转让的必要条件土地使用权转让的必要条件土地使用权转让的必要条件土地使用权转让的必要条件（遵循出让合同的规定）遵循出让合同的规定）遵循出让合同的规定）遵循出让合同的规定）形式

41、要件：形式要件：形式要件：形式要件：(1)(1)(1)(1)订立土地使用权转让合同订立土地使用权转让合同订立土地使用权转让合同订立土地使用权转让合同(2)(2)(2)(2)进行土地使用权转让过户登记进行土地使用权转让过户登记进行土地使用权转让过户登记进行土地使用权转让过户登记 2021/9/1823房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人思考：该房地产要转让还需满足哪思考：该房地产要转让还需满足哪些条件？些条件？vv20042004年年年年8 8月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产月，广州市甲房地产开发公司和乙房地产月，广州市甲房地产开发公司和乙房地

42、产开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区开发公司通过合资以合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让内，取得了一块土地的使用权，并缴纳了土地出让金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由金，获得了土地使用权证书。同时出让合同约定由甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资甲公司进行住宅小区建设，该项目

43、计划总投资甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资甲公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资50005000万元，建设工期为万元，建设工期为万元，建设工期为万元，建设工期为1616个月。甲公司按出让合同约定个月。甲公司按出让合同约定个月。甲公司按出让合同约定个月。甲公司按出让合同约定的进度投资了的进度投资了的进度投资了的进度投资了10001000万元，后甲公司因建设资金的不万元，后甲公司因建设资金的不万元，后甲公司因建设资金的不万元，后甲公司因建设资金的不足，准备将该土地转让。试问该房地产怎样才能转足，准备将该土地转让。试问该房地产怎样才能转足，准备将该土地转让。试问该房地产怎样才能转足，准备将

44、该土地转让。试问该房地产怎样才能转让？让？让？让？2021/9/1824房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人4 4 4 4、国有土地使用权转让的程序、国有土地使用权转让的程序、国有土地使用权转让的程序、国有土地使用权转让的程序 (1)(1)(1)(1)提出申请提出申请提出申请提出申请 (2)(2)(2)(2)批准批准批准批准 (3)(3)(3)(3)订立合同订立合同订立合同订立合同 (4)(4)(4)(4)公证和认证公证和认证公证和认证公证和认证 (5)(5)(5)(5)办理登记过户手续办理登记过户手续办理登记过户手续办理登记过户手续 国有土地使用权转让合同范本国有土地使用权转让合

45、同范本国有土地使用权转让合同范本国有土地使用权转让合同范本P212P2122021/9/1825房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人7.4商品房销售代理商品房销售代理一、商品房销售代理的含义、类型和特点一、商品房销售代理的含义、类型和特点一、商品房销售代理的含义、类型和特点一、商品房销售代理的含义、类型和特点 1 1、含义：、含义：、含义：、含义：vv商品房销售代理商品房销售代理商品房销售代理商品房销售代理是指房地产经纪人接受是指房地产经纪人接受是指房地产经纪人接受是指房地产经纪人接受房地产开发商房地产开发商房地产开发商房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取的委

46、托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。佣金的行为。佣金的行为。佣金的行为。2 2、商品房销售代理的分类商品房销售代理的分类商品房销售代理的分类商品房销售代理的分类vv商品房现售代理商品房现售代理商品房现售代理商品房现售代理vv商品房预售代理商品房预售代理商品房预售代理商品房预售代理2021/9/1826房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人3、商品房销售代理特点、商品房销售代理特点vv(1)(1)商品房销售代理是一种民事行为，商品房销售代理是一种民事行为，商品房销售代理是一种民

47、事行为，商品房销售代理是一种民事行为，委托方为房地产委托方为房地产委托方为房地产委托方为房地产开发经营企业或购房人开发经营企业或购房人开发经营企业或购房人开发经营企业或购房人，代理方，即房地产经纪机构，代理方，即房地产经纪机构，代理方，即房地产经纪机构，代理方，即房地产经纪机构vv(2)(2)商品房销售代理由房地产经纪人实施，但商品房销售代理由房地产经纪人实施，但商品房销售代理由房地产经纪人实施，但商品房销售代理由房地产经纪人实施，但应以被代应以被代应以被代应以被代理人的名义进行。理人的名义进行。理人的名义进行。理人的名义进行。vv(3)(3)商品房销售代理是商品房销售代理是商品房销售代理是商

48、品房销售代理是有偿的代理行为有偿的代理行为有偿的代理行为有偿的代理行为。vv(4)(4)商品房销售代理方必须是经工商登记注册，领取营商品房销售代理方必须是经工商登记注册，领取营商品房销售代理方必须是经工商登记注册，领取营商品房销售代理方必须是经工商登记注册，领取营业执照，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。业执照，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。业执照，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。业执照，并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。2021/9/1827房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人二、商品房销售代理的方式二、商品房销售代理的方式vv1 1 1 1、独家代理、独家

49、代理、独家代理、独家代理vv(1)(1)(1)(1)独占销售权代理，或称买卖权委托合同独占销售权代理，或称买卖权委托合同独占销售权代理，或称买卖权委托合同独占销售权代理，或称买卖权委托合同 vv(2)(2)(2)(2)独占代理权代理独占代理权代理独占代理权代理独占代理权代理 vv2 2 2 2、共同代理、共同代理、共同代理、共同代理vv3 3 3 3、参与代理、参与代理、参与代理、参与代理2021/9/1828房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人三、房地产销售代理的业务来源三、房地产销售代理的业务来源vv1 1、房地产开发商委托代理、房地产开发商委托代理、房地产开发商委托代理、房地

50、产开发商委托代理vv2 2、单位用房委托代理、单位用房委托代理、单位用房委托代理、单位用房委托代理vv3 3、居民委托代理、居民委托代理、居民委托代理、居民委托代理vv4 4、流动人口委托代理、流动人口委托代理、流动人口委托代理、流动人口委托代理2021/9/1829房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人房地产经纪人四、商品房销售代理四、商品房销售代理1 1 1 1、商品房销售管理办法：、商品房销售管理办法：、商品房销售管理办法：、商品房销售管理办法：商品房商品房商品房商品房现售现售现售现售应当符合以下条件：应当符合以下条件：应当符合以下条件：应当符合以下条件：vv现售商品房的房地产开发企业应当