7第七章投资性房地产.ppt

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1、第七章 投资性房地产2021/9/181本章基本结构框架投投资资性性房房地地产产投投资资性房地性房地产产的特征与范的特征与范围围投投资资性房地性房地产产的范的范围围 投投资资性房地性房地产产的确的确认认和初始和初始计计量量 投投资资性房地性房地产产的后的后续计续计量量 与投与投资资性房地性房地产产有关的后有关的后续续支出支出 采用公允价采用公允价值值模式模式进进行后行后续计续计量量投投资资性房地性房地产产的的转换转换和和处处置置 投投资资性房地性房地产产后后续计续计量模式的量模式的变变更更 投投资资性房地性房地产产的确的确认认和初始和初始计计量量 投投资资性房地性房地产产的定的定义义及特征及特

2、征 采用成本模式采用成本模式进进行后行后续计续计量量投投资资性房地性房地产产的的转换转换 投投资资性房地性房地产产的的处处置置2021/9/182第一节 投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：投资性房地产主要有以下特征：P1211.投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产是一种经营性活动2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地

3、产和用于销售的房地产作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3.投资性房地产有两种后续计量模式投资性房地产有两种后续计量模式通常采用成本模式进行持续计量，若有确凿证据表通常采用成本模式进行持续计量，若有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得，用公允价值模式明其公允价值能够持续可靠取得，用公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。2021/9/183+二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围+（一）属于投资性房地产的项目（一）属于投资性房地产的项目+1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权+是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地

4、使用权出租的土地使用权，应，应自租赁期开始日自租赁期开始日确定为投资性确定为投资性房地产。房地产。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类不属于此类。+2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权+是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。+注意注意：（：（1）不包括闲置土地（）不包括闲置土地（P122）；（）；（2）房地产）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。投资性房地产，作为存货处理

5、。+3.已出租的建筑物已出租的建筑物+是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，应应自租赁期开始日自租赁期开始日确定为投资性房地产。确定为投资性房地产。2021/9/184（二）（二）下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性房地产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产管理而持有的房地产，如企业的厂房、办公楼等。，如企业的厂房、办公楼等。2.作为存货的房地产。作为存货的房地产。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商

6、品、提供劳务或经营管理，能够单独分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。资性房地产。2021/9/185作为投资性房地产核算的特殊项目：作为投资性房地产核算的特殊项目：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产；空置但继续用于出租的，仍作

7、为投资性房地产；（2）企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚即使尚未签订租赁协议，仍未签订租赁协议，仍可作为投资性房地产。可作为投资性房地产。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，

8、应当将该建筑物确认为投资性房地产。助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（4）土地使用权连同地上建筑物整体出租的，建）土地使用权连同地上建筑物整体出租的，建筑物和相应的土地使用权均转为投资性房地产。筑物和相应的土地使用权均转为投资性房地产。2021/9/186不作为投资性房地产核算的特殊项目：不作为投资性房地产核算的特殊项目：（1）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。（2）企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不）企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产

9、，也不能确认为资产。属于投资性房地产，也不能确认为资产。（3）建筑物拟出租，但是尚未找到适合的承租人，）建筑物拟出租，但是尚未找到适合的承租人，不作为企业的投资性房地产，除非董事会或类似机不作为企业的投资性房地产，除非董事会或类似机构作出书面决议。构作出书面决议。2021/9/187【例题【例题2单选题】下列项目中，属于投资性单选题】下列项目中，属于投资性房地产的是（）。房地产的是（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已

10、出租的投资性房地产租赁期届满，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产因暂时空置但继续用于出租的房地产2021/9/188第二节 投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性

11、房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2021/9/189（二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量总原则：投资性房地产应当按照取得时的实际成本总原则：投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量。进行初始计量。1.外购的投资性房地产的确认和初始计量外购的投资性房地产的确认和初始计量外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资

12、本增值）的部分可以、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分可以单独确认的，应按不同部分的公允价值占公允价值单独确认的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间分配。总额的比例将成本在不同部分之间分配。只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外才能称之为外购的投资性房地产。购的投资性房地产。2021/9/1810【教材例【教材例7-1】208年年3月，甲企业计划购入一栋月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。写字楼用于对外出租。3月月15日，甲企业与乙

13、企业日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。年。4月月5日，甲日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式成本模式进进行后续计量）。行后续计量）。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：借：投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼12000000贷：银行存款贷：银行存款120000002021/9/1811【教材例【教材例7-2】沿用【例】沿用【例7-1】

14、，假设甲企业拥有的】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：借：投资性房地产投资性房地产成本（写字楼）成本（写字楼）12000000贷：银行存款贷：银行存款120000002021/9/1812（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量1.只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增可使用状态）的同时开始

15、对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。产。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。3.建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。期损益，不计入建造成本。2021/9/1813【原原例例73】208年年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。使用权，并在这块土地上

16、开始自行建造三栋厂房。208年年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。208年年11月月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为万元；三栋厂房的实际造价均为1000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量

17、模式。万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=600（10003000）=200（万元）（万元）借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房10000000贷：在建工程贷：在建工程10000000借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权2000000贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权20000002021/9/1814二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出（一）（一）满足投资性房地产确认条件的，应当计入满足投资

18、性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，续将其作为投资性房地产，在在开发期间不计提折开发期间不计提折旧或摊销。旧或摊销。（二）（二）不满足投资性房地产确认条件的，不满足投资性房地产确认条件的，例如日例如日常维护所发生的支出，常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损应当在发生时计入当期损益益，借记借记“其他业务成本其他业务成本”等科目，贷记等科目，贷记“银行银行存款存款”等科目。等

19、科目。2021/9/1815成本法成本法1.改扩建：改扩建：借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产贷：投资性房地产2发生成本：发生成本：借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建贷：银行存款等贷：银行存款等3完工：完工：借：投资性房地产借：投资性房地产贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建公允法公允法1改扩建：改扩建：借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本公允价值变动公允价值变动2发生成本：发生成本：借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建贷：银行存款等贷：银行存款等3完工：完工：借：投资性房地

20、产借：投资性房地产成本成本贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建2021/9/1816【教材例【教材例7-3】208年年3月，甲企业与乙企业的一项月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧万元，已计提折旧600万万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企租赁合同，约定自改扩建完工时将

21、厂房出租给丙企业。业。3月月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。进入改扩建工程。12月月10日，厂房改扩建工程完工，日，厂房改扩建工程完工，共发生支出共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。业。假设甲企业采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。当记入投资性房地产的成本。2021/9/1817甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）208年年3月月15日，投资性房地产转入改

22、扩建日，投资性房地产转入改扩建工程：工程：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）14000000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧6000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房20000000（2）208年年3月月15日日l2月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）1500000贷：银行存款等贷：银行存款等1500000（3）208年年12月月10日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房l5500000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）l55000002021/9/18

23、18【例【例74】208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。工时将厂房出租给丙企业。3月月15日，与乙企业的日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月月10日厂房改扩建工程完工，共发生支出日厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即万

24、元，即日按照租赁合同出租给丙企业。日按照租赁合同出租给丙企业。3月月15日，厂房账日，厂房账面余额为面余额为1200万元，其中成本万元，其中成本1000万元，累计公万元，累计公允价值变动允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。量模式。2021/9/1819甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工日，投资性房地产转入改扩建工程：程：借：投资性房地借：投资性房地厂房（在建）厂房（在建）12000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本10000000-公允价值变动公允价值变动2000000（

25、2）208年年3月月15日日11月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）1500000贷：银行存款贷：银行存款1500000（3）208年年11月月10日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本13500000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）135000002021/9/1820【例【例75】甲企业对其某项投资性房地产进行日】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出常维修，发生维修支出1.5万元。万元。本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当

26、记入当期损益。应当记入当期损益。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：其他业务成本借：其他业务成本15000贷：银行存款贷：银行存款150002021/9/1821第三节 投资性房地产的后续计量后续计量的总原则：后续计量的总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种投资性房地产进行后续计量，不得同时

27、采用两种计量模式。计量模式。通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。照成本模式计量。2021/9/1822+一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产+处理原则：处理原则：+（1）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计的有关规定进行后续计

28、量，按期（月）计提折旧。提折旧。+（2）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按按无形资产无形资产的有关规定进行后续计量，按照的有关规定进行后续计量，按照 （月）（月）摊销。摊销。+（3）存在减值的要计提减值，已经计提的减值不）存在减值的要计提减值，已经计提的减值不得转回。得转回。+借：其他业务成本（主营业务成本）借：其他业务成本（主营业务成本）+贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）+借：资产减值损失借：资产减值损失+贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备2021/9/1823【例【例76】甲企业的一栋办公楼出租

29、给乙企业使】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金甲企业租金8万元。当年万元。当年12月月，这栋办公楼发生，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万万元，此时办公楼的账面价值为元，此时办公楼的账面价值为1

30、500万元，以前未万元，以前未计提减值准备。计提减值准备。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）计提折旧：）计提折旧：每月计提的折旧：每月计提的折旧：18002012=7.5（万元）（万元）2021/9/1824借：其他业务成本借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）75000（2）确认租金：）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）80000贷：其他业务收入贷：其他业务收入80000（3）计提减值准备：）计提减值准备：借：资产减值损失借：资产减值损失3000000贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减

31、值准备30000002021/9/1825二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产地产（一）采用公允价值模式计量的前提（一）采用公允价值模式计量的前提1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。模式对投资性房地产进行后续计量。2.企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后

32、续计量。后续计量。2021/9/18263.在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式进行后续

33、计量的企业，对于在采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。计量。2021/9/18274.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的采用成本模式对投资性房

34、地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。成本模式进行后续计量。使用公允价值计量的条件：使用公允价值计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，同类或类似房地产的市

35、场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2021/9/1828会计处理会计处理企业采用公允价值模式进行后续计量的，企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产应当以资产负债表日投资性房地产的负债表日投资性房地产的公允价值公允价值为基础调整其为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。入当期损益（公允价值变动损益）。持有期间持有期间借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值

36、变动公允价值变动贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （或相反分录）（或相反分录）收取租金收取租金借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入（主营业务收入）贷：其他业务收入（主营业务收入）2021/9/1829【例【例77】甲企业为从事房地产经营开发的企业。】甲企业为从事房地产经营开发的企业。208年年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为司使用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完日，该写字楼开发

37、完成并开始起租，写字楼的造价为成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。万元。208年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。用公允价值计量模式。（1）208年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本90000000贷：贷：开发成本开发成本90000000（2）208年年12月月31日，按照公允价值为基础调整其账面价日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：值，公允价值与原账面价值之间的差额计入

38、当期损益：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益20000002021/9/1830三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随不得随意变更。意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得

39、从已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。公允价值模式转为成本模式。借：投资性房地产借：投资性房地产成本（公允价值）成本（公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产贷：投资性房地产利润分配利润分配未分配利润未分配利润盈余公积盈余公积2021/9/1831投资投资性房性房地产地产成本模式成本模式公允模式公允模式要计提减值要计提减值要折旧或摊销要折旧或摊销固定资产或固定资产或无形资产无形资产不计提减值不计提减值不折旧或摊销不折旧或摊销每期确认公允价值变动每期确认公允价值变动2021/9/1832【例【例7

40、-9】207年，甲企业将一栋写字楼对外出租，年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量。209年年2月月1日，假设日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。行后续计量。209年年2月月1日，该写字楼的原价为日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧万元，已计提折旧270万元，账面价值为万元，账面价值为8730万万元，公允价值为元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的万元。甲企业按净利润的1

41、0%计计提盈余公积。提盈余公积。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本95000000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧2700000贷：投资性房地产贷：投资性房地产90000000利润分配利润分配未分配利润未分配利润6930000盈余公积盈余公积7700002021/9/1833【例题【例题5单选题】单选题】远航企业于远航企业于2009年年12月月31日购进一座建筑物，于日购进一座建筑物，于2010年年1月月1日开始日开始用于出租。该建筑物的成本为用于出租。该建筑物的成本为1420万元，万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为用银行存款支

42、付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为年，预计净残值为20万元。该建筑物划万元。该建筑物划分为投资性房地产，采用公允价值模式进分为投资性房地产，采用公允价值模式进行计量，年租金为行计量，年租金为200万元，于每年年末支万元，于每年年末支付。付。2010年年12月月31日，该建筑物的公允价日，该建筑物的公允价值为值为1400万元。则万元。则2010年度该项投资性房年度该项投资性房地产对营业利润的影响金额为（）万元。地产对营业利润的影响金额为（）万元。A180B200C20D1402021/9/1834第四节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换（一）投资性房

43、地产转换形式和转换日（一）投资性房地产转换形式和转换日1.转换的依据转换的依据 指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新分类，即形态上的转换。企业有确凿证据表明房地产分类，即形态上的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：地产：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而

44、发生实际状态上的改变，如房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。从自用状态改为出租状态。2021/9/18352转换日转换日的确定的确定转换日是指房地产的转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生用途发生改变、状态相应发生改变的日期。改变的日期。（1）自用房地产或存货转换为投资性房地产，租自用房地产或存货转换为投资性房地产，租赁期开始日或用于资本增值的日期；赁期开始日或用于资本增值的日期；（2）投资性房地产转换为自用房地产，房地产达投资性房地产转换为自用房地产，房地产达到自用状态日期。到自用状态日期。（3）投资性房地产转换为存货，董事会类似机构）投资性房地产转换为存

45、货，董事会类似机构书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。期。2021/9/1836转转换换成本成本模式模式公允公允模式模式投资转非投资投资转非投资非投资转投资非投资转投资投资转自用：一一对转投资转自用：一一对转投资转存货：账面转账面投资转存货：账面转账面自用转投资：一一对转自用转投资：一一对转存货转投资：账面转账面存货转投资：账面转账面投资转非投资：投资转自用或存货，公允与账面投资转非投资：投资转自用或存货，公允与账面 的差额计入公允价值变动损益的差额计入公允价值变动损益非投资转投资非投资转投资公允小于账面，差额计入公允价值变公允小于账面，

46、差额计入公允价值变动损益动损益公允大于账面，差额计入资本公积公允大于账面，差额计入资本公积其他资本公积其他资本公积2021/9/1837（二）成本模式下的转换（二）成本模式下的转换总原则：账账相转，没有损益变动。总原则：账账相转，没有损益变动。1.投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产（1）“投资转自用投资转自用”：不存在损益的问题，相应科：不存在损益的问题，相应科目对应结转即可，目对应结转即可，即按照该项投资性房地产在转即按照该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入入“固定资产固定资产”、“累计折旧累

47、计折旧”、“固定资产减固定资产减值准备值准备”等科目。等科目。借：固定资产、无形资产借：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资行房地产减值准备投资行房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产 一一对转一一对转 累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 2021/9/1838【例【例79】208年年8月月1日，甲企业将出租在外的日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为产账面价值为3765万元，其中，原价万元，其中，原价5000万元。万元

48、。累计已提折旧累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计万元。假设甲企业采用成本计量模式。量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产50000000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）12350000贷：投资性房地贷：投资性房地产产50000000累计折旧累计折旧123500002021/9/1839（2）“投资转存货投资转存货”：账面转账面：账面转账面借：开发产品（转换日的账面价值）借：开发产品（转换日的账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资行房地产减值准备投资行房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性

49、房地产2021/9/18402.非投资行房地产转换为投资性房地产非投资行房地产转换为投资性房地产（1）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 “一一对转一一对转”累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）借：投资性房地产（存货在

50、转换日的账面价值）存货跌价准备存货跌价准备 “账面转账面账面转账面”贷：开发产品贷：开发产品2021/9/1841【例【例712】甲企业是从事房地产开发业务的企业，】甲企业是从事房地产开发业务的企业，208年年3月月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为期开始日为208年年4月月15日。日。208年年4月月15日，该日，该写字楼的账面余额写字楼的账面余额45000万元，未计提存货跌价万元，未计提存货跌价准备。假设甲企业采用成本模式对其投资性房地准备。假设甲企业采用成本