房地产 第五章 房地产开发项目前期工作.ppt

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1、第五章第五章 房地产开发项目的前期工作房地产开发项目的前期工作制作：郭金金制作：郭金金房地产开发程序各环节房地产开发程序各环节投资机会寻找投资机会寻找投资机会筛选投资机会筛选可行性研究可行性研究获取土地获取土地规划设计与方案报批规划设计与方案报批签署有关合作协议签署有关合作协议施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收市场营销市场营销物业管理物业管理房地产开发的程序房地产开发的程序项项目目选选址址、定定点审批点审批建建设设用用地地规规划划许可证许可证申请用地申请用地规划规划规划规划投资机会寻找投资机会寻找(看地看地)投资机会筛选投资机会筛选(草草签签购购买买土土地地使使用用权权或或合合作作意意向书向

2、书)可行性研究可行性研究1.市场分析市场分析2财务分析财务分析核核发发建建设设用用地地批批准文件准文件土地土地管理管理部门部门建建设设工工程程规规划许可划许可勘察设计勘察设计报建（同时报建（同时准备招投标）准备招投标）招招投投标标确确定定施施工企业工企业核发施工核发施工许可证许可证开工开工竣工竣工验收验收合格合格投放投放市场市场租售租售阶段阶段投资机会选择与分析获取土地产品规划、设计、项目报建建设阶段房地产开发项目的前期工作房地产开发项目的前期工作一、一、土地使用权的取得土地使用权的取得二、二、房地产项目的征地拆迁房地产项目的征地拆迁三、三、房地产开发项目与工程勘察、设计房地产开发项目与工程勘

3、察、设计四、四、房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计五、五、房地产项目基础设施建设与管理房地产项目基础设施建设与管理六、六、房地产开发项目招标与投标房地产开发项目招标与投标七、七、工程项目建设合同工程项目建设合同一、土地使用权的取得一、土地使用权的取得房地产开发项目土地使用权的取得的房地产开发项目土地使用权的取得的有三种方式：有三种方式：（一）（一）土地使用权出让土地使用权出让（二）（二）土地使用权转让土地使用权转让（三）（三）土地使用权划拨土地使用权划拨1.1.土地使用权出让土地使用权出让（1 1）土地使用权出让的含义）土地使用权出让的含义国有土地使用权出让，是指国家以土地所国有土地使用

4、权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。支付土地使用权出让金的行为。(2)(2)土地使用权出让的特征土地使用权出让的特征土地所有权与使用权分离；土地所有权与使用权分离；土地使用权出让是有偿的；土地使用权出让是有偿的；土地使用权出让是有期限的。土地使用权出让是有期限的。中华人民共和国城镇国有土地使用权出中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让和转让暂行条例第第12条规定了各类土条规定了各类土地的最高使用年限：居住用地为地的最高使用

5、年限：居住用地为70年；工年；工业用地为业用地为50年；教育、科技、文化、体育年；教育、科技、文化、体育用地为用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为年；综合或者其他用地为50年。年。3.土地使用权出让方式土地使用权出让方式城市房地产管理法城市房地产管理法规定第规定第12条第条第2款规款规定：定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。以采取双方协议的方式。

6、”招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定了土地使用权出让采取的招标、，规定了土地使用权出让采取的招标、拍卖、挂牌三种方式。拍卖、挂牌三种方式。土地使用权出让方式土地使用权出让方式因此，土地出让的方式主要有：因此，土地出让的方式主要有：1.1.拍卖拍卖 2.2.招标招标 3.3.挂牌挂牌（2002.72002.7）4.4.协议协议 拍卖出让拍卖出让又称竞投，指出让人发布拍卖公告，由竞又称竞投，指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、和公开场所进行公开竞买人在指定时间、和公开场所进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。价，根据出价结果确定土地使用者的行

7、为。通常由政府主持土地使用权的拍卖。通常由政府主持土地使用权的拍卖。拍卖的特点：拍卖的特点：公平、公正、简易公平、公正、简易适用于：经济条件好，交通便利、区位优适用于：经济条件好，交通便利、区位优异的地段。异的地段。拍卖的一般程序拍卖的一般程序1.1.出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；事宜向社会公布；2.2.竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价；向拍卖人作出应价；3.3.签约，应价高者与出让人签订土地使用权签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；出让合同；4.4.履约，受让人交付土地

8、使用权出让金；出履约，受让人交付土地使用权出让金；出让人向受让人交付土地；让人向受让人交付土地；5.5.并领取土地使用权证书，并领取土地使用权证书，办理登记手续。办理登记手续。招标出让招标出让指市、县人民政府土地行政主管部门（以指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。土地使用者的行为。招标方法：公开招标和邀请招标招标方法：公开招标和邀请招标 招标出让的一般程序招标出让

9、的一般程序招标出让的一般程序为：招标出让的一般程序为：发布招标公告、领取招标文件、投标、定发布招标公告、领取招标文件、投标、定标、签约、登记领证六个阶段。标、签约、登记领证六个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。其土地使用权。挂牌出让的程序挂牌出让的程序（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划挂牌宗地的位置、面积

10、、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；公告规定的土地交易场所挂牌公布；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（四）出让人继续接受新的报价；（四）出让人继续接受新的报价；（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。定竞得人。挂牌时间不得少于个工作日。挂牌期挂牌时间不得少于个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。间

11、可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人（三）在挂牌期限内无应价者

12、或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。高者为竞得人。协议出让协议出让协议出让是指出让方与受让方经过协商，协议出让是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。致意见的一种出让方式。适用于：一公益事业、福利事业为目的的适用于：一公益事业、福利事业为

13、目的的用地出让。用地出让。协协 议议协议出让一般有以下步骤：协议出让一般有以下步骤：申请申请审查回复审查回复协商签约协商签约 登记领证。登记领证。在实践中，这种方式容易产生土地条件相在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此，当而出让金差别较大的情况，因此，20022002年年4 4月颁布的月颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定使用权规定中已明确用于房地产开发的中已明确用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。土地禁止采用此种方式获取土地使用权。规定规定自自20022002年年7 7月月1 1日起执行。日起执行。（二）土地使用权转让

14、（二）土地使用权转让1.1.土地使用权转让的含义土地使用权转让的含义土地使用权转让通过出让方式获得土地土地使用权转让通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或或其他合法方式其他合法方式将土地使用权再转移的将土地使用权再转移的行为。行为。土地使用权转让的主要方式土地使用权转让的主要方式 1 1、出售、出售 2 2、交换、交换 3 3、赠与、赠与其他合法方式，主要包括：其他合法方式，主要包括：（一）以房地产作价入股、与他人成立企（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另

15、一方或者（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形（五）法律、法规规定的其他情形2.2.土地使用权转让的条件土地使用权转让的条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合

16、同约定进行投资开发，属于房（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%25%以上；以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。3.3.土地使用权转让的原则土地使用权转让的原则（1 1）房地产一致原则）房地产一致原则 由于在自然状态下土

17、地与地上建筑物及由于在自然状态下土地与地上建筑物及其附着物具有不可分性，因而土地使用权其附着物具有不可分性，因而土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。权随之转让。（2 2）效益不可损原则）效益不可损原则（3 3）“认地不认人认地不认人”原则原则（三）土地使用权划拨（三）土地使用权划拨1.1.土地使用权划拨的含义土地使用权划拨的含义经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用

18、的或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。行为。划拨的两种形式：划拨的两种形式：1 1、集体土地先征为国有土地再进行划拨；、集体土地先征为国有土地再进行划拨；2 2、原本为国有的荒山、荒地及其原属其他单、原本为国有的荒山、荒地及其原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨位使用的国有土地的使用权的划拨2.土地使用权划拨的特征土地使用权划拨的特征（1 1）没有明确期限；）没有明确期限；（2 2）无需支付土地使用权出让金；）无需支付土地使用权出让金；（3 3）不能随意出让、出租和抵押。）不能随意出让、出租和抵押。二、房地产项目的征地拆迁二、房地产项目的征地拆迁土地征用的含义土地征用的含义政府

19、按照法律规定的程序和条件，将农村集政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有土地的行为。体所有土地转变为国家所有土地的行为。土地征用的程序土地征用的程序（一）申请用地（一）申请用地（二）商定补偿安置方案（二）商定补偿安置方案（三）审批用地（三）审批用地（四）出让或划拨土地（四）出让或划拨土地（五）颁发土地使用证（五）颁发土地使用证建设征地费用构成建设征地费用构成（一（一)土地补偿费土地补偿费19981998年修订后的年修订后的中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第四十七条规定，征用耕地的补偿费，为该耕地第四十七条规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前被征用前3

20、 3年平均年产值的年平均年产值的6-106-10倍。倍。(二）安置补助费二）安置补助费（三）青苗补助费（三）青苗补助费（四）附着物补偿（四）附着物补偿（五）新菜地建设基金（五）新菜地建设基金（六）耕地占用税（六）耕地占用税中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第四十七条第四十七条 征征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年征用耕地的土地补偿费，为该耕地

21、被征用前三年平均年产值的六至十倍。平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年

22、产置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。值的十五倍。（二）拆迁的基本程序（二）拆迁的基本程序1.1.申请建设用地许可证申请建设用地许可证2.2.编制拆迁计划与方案编制拆迁计划与方案3.3.申请房屋拆迁许可证申请房屋拆迁许可证4.4.核发房屋拆迁许可证核发房屋拆迁许可证5.5.委托代办单位委托代办单位6.6.发布拆迁公告发布拆迁公告7.7.签订拆迁、安置补偿协议签订拆迁、安置补偿协议8.8.动迁动迁9.9.实施拆迁实施拆迁（三）房屋拆迁补偿安置（三）房屋拆迁补偿安置1.1.房屋拆迁补偿对象房屋拆迁补偿对象 房屋拆迁安置对象房屋拆迁安置对象2.2.补偿形式补偿形式产权调换产权调换作

23、价补偿作价补偿产权调换与作价补偿相结合产权调换与作价补偿相结合论论 述：述：房屋拆迁的补偿对象、补偿形式及房屋拆迁的补偿对象、补偿形式及其补偿标准。其补偿标准。注注 意：意：（一）拆除居民个人所有的房屋拆迁时的补偿方式可采取（一）拆除居民个人所有的房屋拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种。任一种。（二）拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系（二）拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改

24、。相应的修改。（三）拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管（三）拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管理机关（代管执行单位）对房屋现状作出勘验记录或拍照理机关（代管执行单位）对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。偿费由房地产管理机关代为存入银行。（四）拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位（四）拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续三、房地产开发项目与工程勘察、设计三、

25、房地产开发项目与工程勘察、设计工程勘察：为了满足工程建设的规划、设计、施工程勘察：为了满足工程建设的规划、设计、施工、运营及其它综合活动等方面的需要，对地质、工、运营及其它综合活动等方面的需要，对地质、地形以及水文状况等进行测绘勘探、测试，并提地形以及水文状况等进行测绘勘探、测试，并提出相应成果和资料的活动。出相应成果和资料的活动。工程设计：运用工程技术理论及经济方法，按照工程设计：运用工程技术理论及经济方法，按照现行技术标准，对新建、改建、扩建项目的工艺、现行技术标准，对新建、改建、扩建项目的工艺、土建工程、公共设施、环境保护等进行设计及技土建工程、公共设施、环境保护等进行设计及技术经济分析

26、，并提出作为建设依据的文件和图纸术经济分析，并提出作为建设依据的文件和图纸的活动。的活动。（一）勘察工作的主要内容（一）勘察工作的主要内容1.1.地形测量地形测量2.2.工程勘察工程勘察3.3.地下水、地表水的勘探地下水、地表水的勘探4.4.气象调查气象调查（二）建设项目设计阶段（二）建设项目设计阶段根据建设项目的复杂程度，可以分为：根据建设项目的复杂程度，可以分为：一般建设项目：初步设计一般建设项目：初步设计+施工图设计施工图设计技术复杂建设项目：技术复杂建设项目：初步设计初步设计+施工图设计施工图设计+技术设计阶段技术设计阶段抗震设防抗震设防：地震烈度为：地震烈度为6度或度或6度以上地区度

27、以上地区和今后有可能发生破坏性地震地区的所有和今后有可能发生破坏性地震地区的所有新建、改进、扩建工程都必须进行抗震设新建、改进、扩建工程都必须进行抗震设防。防。四、房地产项目的规划设计四、房地产项目的规划设计（一）房地产项目的规划设计的原则（一）房地产项目的规划设计的原则1.符合城市总体布局，完善城市结构符合城市总体布局，完善城市结构2.丰富和创造最佳城市空间环境丰富和创造最佳城市空间环境3.房地产规划设计应满足的其他要求房地产规划设计应满足的其他要求使用，卫生、安全要求、经济要求、使用，卫生、安全要求、经济要求、施工要求、美观要求等施工要求、美观要求等建设工程规划许可证的审批建设工程规划许可

28、证的审批建设工程规划许可证的含义建设工程规划许可证的含义建设工程规划许可证是由城市规划行政主建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。合城市规划要求的法律凭证。其审批步骤：其审批步骤：申请申请初步审查初步审查核发规划设计要点意见核发规划设计要点意见书书方案审查方案审查核发证件核发证件五、房地产项目基础设施建设与管理五、房地产项目基础设施建设与管理房地产项目基础设施建设与管理的原则房地产项目基础设施建设与管理的原则服从整体服从整体综合设计综合设计统筹施工统筹施工全面配套全面配套讲究效益讲究效益组织协调组织

29、协调六、房地产开发项目招标与投标六、房地产开发项目招标与投标（一）房地产开发项目招投标的定义（一）房地产开发项目招投标的定义房地产开发商设定房地产开发商设定“开发项目建设开发项目建设”这一标的，招若干个建设单位进行秘这一标的，招若干个建设单位进行秘密报价竞争，又开发上从中选出优胜密报价竞争，又开发上从中选出优胜者，并与之达成协议，签订合同，按者，并与之达成协议，签订合同，按照合同实施。照合同实施。房地产开发项目招标方式与程序房地产开发项目招标方式与程序招标方式：招标方式：国际：公开招标、邀请招标、议标国际：公开招标、邀请招标、议标我国：公开招标、邀请招标（我国：公开招标、邀请招标（5-7家）家

30、）要求：掌握定义要求：掌握定义招标程序：招标程序：招标准备、资格预审、招投标、决标成交招标准备、资格预审、招投标、决标成交注注：中标人确定后，招标人向中标人发出中标通：中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人并退知书，同时将中标结果通知未中标的投标人并退还其还其投标保证金投标保证金或或履约保函履约保函。七、工程项目建设合同七、工程项目建设合同（一）建设合同的定义（一）建设合同的定义建设合同是发展商（发包方）与承建单位建设合同是发展商（发包方）与承建单位（承包商）为了完成一定的建设工程任务（承包商）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的

31、而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。有法律效力的协议。（二）工程项目建设合同形式（二）工程项目建设合同形式按照计价方式不同划分按照计价方式不同划分1.1.总价合同总价合同 固定总价合同、可调总价合同固定总价合同、可调总价合同2.2.单价合同单价合同 估算工程量单价合同、纯单价合同、单价估算工程量单价合同、纯单价合同、单价与包干混合式合同与包干混合式合同3.3.成本加酬金合同成本加酬金合同成本加固定百分比酬金合同、成本加固定成本加固定百分比酬金合同、成本加固定酬金合同、成本加浮动酬金合同酬金合同、成本加浮动酬金合同工程项目建设合同形式工程项目建设合同形式按照合同所包含的工厂范围

32、及承包关按照合同所包含的工厂范围及承包关系划分：系划分：1.1.总承包合同总承包合同2.2.专业承包合同专业承包合同3.3.独立承包合同独立承包合同工程项目建设合同形式工程项目建设合同形式按照是否包料划分：按照是否包料划分：包公包料合同包公包料合同包公部分包料合同包公部分包料合同包工不包料合同包工不包料合同建设公程施工合同（国内）建设公程施工合同（国内）国际土木建筑工程合同国际土木建筑工程合同（三）房地产开发项目承包合同的一般条款（三）房地产开发项目承包合同的一般条款1.承包人责任承包人责任2.履约保函履约保函3.工程应使工程监理满意工程应使工程监理满意4.承包商应提交总进度计划承包商应提交总进度计划5.竣工时清理现场竣工时清理现场（四）承包商所承担风险与保险（四）承包商所承担风险与保险除除“意外风险意外风险”之外的其他风险之外的其他风险保险内容主要包括：保险内容主要包括：1.工程风险工程风险2.个人人身保险个人人身保险3.第三方保险第三方保险（五）房地产项目合同管理主要工作（五）房地产项目合同管理主要工作1.合同分析合同分析2.建立合同目录、编码和档案建立合同目录、编码和档案3.合同履行的监督、检查合同履行的监督、检查4.索赔索赔