企业会计准则第3号--投资性房地产.ppt

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1、企业会计准则第企业会计准则第3号号-投资性房地产投资性房地产比较与分析比较与分析 2021/9/181一、一、制定背景制定背景：1、随随着着经经济济发发展展和和投投资资观观念念的的转转变变，对对房地产或物业的投资逐渐成为一种时尚。房地产或物业的投资逐渐成为一种时尚。2、对对于于投投资资性性房房地地产产，如如果果作作为为固固定定资资产产计计提提折折旧旧，其其净净值值难难以以反反映映其其真真实实价价值。值。3、为为了了规规范范投投资资性性房房地地产产的的确确认认、计计量量和和相相关关信信息息披披露露，财财政政部部2006年年2月月发发布布了了企企业业会会计计准准则则第第三三号号-投投资资性性房房地

2、产地产（下称新准则）（下称新准则）2021/9/182 二、二、主要内容主要内容：1、在、在“总则总则”部分部分2、在、在“确认和初始计量确认和初始计量”部分部分3、在、在“后续计量后续计量”部分部分4、在、在“转换转换”部分部分5、在、在“处置处置”部分部分6、新新准准则则同同时时规规定定在在附附注注中中披披露露的的内容内容2021/9/183投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：或两者兼有而持有的房地产。包括：（1）出租的土地使用权。）出租的土地使用权。（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用）长期持有并准备增值后转

3、让的土地使用权。权。（3）企业拥有并已出租的建筑物）企业拥有并已出租的建筑物 2021/9/184该准则是一项新准则，用于规范土地、房产该准则是一项新准则，用于规范土地、房产中专门用于投资（而不是自用）项目的处理。中专门用于投资（而不是自用）项目的处理。在会计报表中将单列在会计报表中将单列“投资性房地产投资性房地产”项目，项目，会计处理可以采用成本模式（与固定资产差会计处理可以采用成本模式（与固定资产差异不大）或者公允价值模式，但以成本模式异不大）或者公允价值模式，但以成本模式为主导。同时规定如有活跃市场，能确定公为主导。同时规定如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可以采用公允价值允价

4、值并能可靠计量，也可以采用公允价值计量模式。在公允价值计量模式下不计提折计量模式。在公允价值计量模式下不计提折旧或者减值准备。财政部的观点也是谨慎使旧或者减值准备。财政部的观点也是谨慎使用公允价值，但在准则中不能排除公允价值用公允价值，但在准则中不能排除公允价值的使用，这与的使用，这与IAS40以公允价值为主导还是有以公允价值为主导还是有差异的差异的。2021/9/185三、三、新准则与原会计制度新准则与原会计制度差异比较差异比较（一）会计科目的差异一）会计科目的差异（二）初始计量的差异（二）初始计量的差异（三）后续计量的差异（三）后续计量的差异（四四）新新准准则则有有关关投投资资性性房房地地

5、产产转转换换的规定的规定（五）处置（五）处置2021/9/186（五）处置（五）处置例例：某某工工业业企企业业1994年年12月月31日日在在自自由由土土地地上上建建成成一一座座厂厂房房，此此在在建建工工程程账账面面成成本本为为360万万元元（摊摊销销期期限限20年年，按按平平均均年年限限法法摊摊销销，预预计计无无净净残残值值），建建成成初初衷衷是是作作为为自自用用车车间间。但但由由于于销销路路不不畅畅于于1996年年1月月1日日将将此此厂厂房房出出租租，出出租租时时公公允允价价值值为为400万万元元，租租期期10年年。1999年年按按照照国国家家规规定定安安装装消消防防设设备备花花费费15万

6、万元元。2006年年1月月1日日到到期期后后将将此此厂厂房房改改建建为为第第五五车车间间，此此时时公公允允价价值值为为270万万元元。请请进进行行账账务处理（单位：万元务处理（单位：万元）2021/9/187旧制度处理办法：旧制度处理办法：（1）1994年年12月月31日建成时：日建成时：借：固定资产借：固定资产 360 贷：在建工程贷：在建工程 360（2）19952014年每年摊销折旧：年每年摊销折旧：借：制造费用借：制造费用 18 贷：累计折旧贷：累计折旧 18（3）1999年安装消防设备直接计入当期费用年安装消防设备直接计入当期费用借：管理费用借：管理费用 15 贷：银行存款贷：银行存

7、款 152006年收回此厂房：年收回此厂房：此此时时固固定定资资产产账账面面价价值值=360-18*11=162万万元元，不不做做账务处理账务处理2021/9/188新准则处理办法：新准则处理办法：1、成本模式、成本模式（1）1994年年12月月31日建成时：日建成时：借：固定资产借：固定资产 360 贷：在建工程贷：在建工程 360（2）1995摊销折旧：摊销折旧：借：制造费用借：制造费用 18 贷：累计折旧贷：累计折旧 18（3）1996年出租时：年出租时：借：投资性房地产借：投资性房地产 342 累计折旧累计折旧 18 贷：固定资产贷：固定资产 360（4）19962005年每年摊销折旧

8、年每年摊销折旧借：管理费用借：管理费用 18 贷：累计折旧贷：累计折旧 182021/9/189（5）1999年年安安装装消消防防设设备备直直接接计计入入当当期期费费用用（此此后后续续支支出出并并不不能能使使流流入入企企业业的的未未来来经经济济利利益益超超过过原原先的估计）先的估计）借：管理费用借：管理费用 15 贷：银行存款贷：银行存款 15（6）2006年收回厂房：年收回厂房：此时投资性房地产账面价值此时投资性房地产账面价值342-18*10=162万元万元借：固定资产借：固定资产 162 累计折旧累计折旧 180 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 342（7）2006年年2014年年每每

9、年年摊摊销销折折旧旧（162/9=18万万元）元）借：其他业务支出借：其他业务支出 18 贷：累计折旧贷：累计折旧 182021/9/1810新准则处理办法：新准则处理办法：2、公允价值模式、公允价值模式（1）1994年年12月月31日建成时：日建成时：借：固定资产借：固定资产 360 贷：在建工程贷：在建工程 360（2）1995摊销折旧：摊销折旧：借：制造费用借：制造费用 18 贷：累计折旧贷：累计折旧 18（3）1996年出租时：年出租时：借：投资性房地产借：投资性房地产 400 累计折旧累计折旧 18 贷：固定资产贷：固定资产 360 资本公积资本公积 58（4）19962005年不计

10、提折旧年不计提折旧2021/9/1811（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用：年安装消防设备直接计入当期费用：借：管理费用借：管理费用 15 贷：银行存款贷：银行存款 15（6）2006年收回厂房：年收回厂房：此时投资性房地产账面价值此时投资性房地产账面价值270万元万元借：固定资产借：固定资产 270 处置投资性房地产损失处置投资性房地产损失 130 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 400（7）假假设设新新车车间间仍仍按按平平均均年年限限法法摊摊销销，摊摊销销期期限限9年，预计无残值。每年摊销折旧分录为：年，预计无残值。每年摊销折旧分录为：借：制造费用借：制造费用 30 贷：累计折

11、旧（贷：累计折旧（270/9=30）302021/9/1812四、四、新准则与国际会计准新准则与国际会计准则差异比较则差异比较新新准准则则对对应应的的是是IAS40投投资资性性房房地产通过比较发现地产通过比较发现1、相同点、相同点2、后续计量区别、后续计量区别3、公允价值模式计量会被广泛应用、公允价值模式计量会被广泛应用4、独立评估师的评估结果、独立评估师的评估结果2021/9/1813五、执行新投资性房地产准则对五、执行新投资性房地产准则对企业财务状况影响分析企业财务状况影响分析1、资产负债表的结构、资产负债表的结构2、公公允允价价值值计计量量，不不计计提提折折旧旧或或者者摊摊销，将使费用减少，利润增加。销，将使费用减少，利润增加。3、资资产产负负债债表表日日，投投资资性性房房地地产产的的公公允允价价值值与与原原账账面面价价值值之之间间的的差差额额计计入入当当期期损损益益，在在房房地地产产升升值值的的情情况况下下，会会使使利润增加。利润增加。2021/9/1814