房地产开发经营理论绪论.ppt

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1、房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业QQQQ：281062734281062734E-mailE-mail：2021/9/181教材选用教材：房地产经营与管理 叶剑平/中国农业出版社/2008年主要参考书：房地产开发经营与管理 刘洪玉/中国建筑工业出版社/2010年 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写REAL ESTATEREAL ESTATE2021/9/182课程体系绪论 第一章 房地产投资 第二章 房地产投资分析基础第三章 房地产开发程序与管理 第四章 房地产市场第五章 房地产开发项目可行性研究REAL ESTATEREAL ESTATE2021/9/183关于考

2、试题型：单选，多选，判断，计算分数构成：卷面成绩+平时成绩（8020/7030）卷面：部分内容出自估价师考试题库平时：出勤，课题作业，纪律表现综合REAL ESTATEREAL ESTATE2021/9/184REAL ESTATEREAL ESTATE绪论房地产概述一、房地产的概念房地产：是房屋财产与土地财产的总称。本质上主要是指土地、建筑物及其他地上定着物及其的各种权益。单纯的土地和单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。2021/9/185REAL ESTATEREAL ESTATE一、房地产概念 土地包括地上空间和地下空间。土地并不仅仅指地表平面，它还包括从地表向上扩展一定高

3、度上的地上空间及由此向下延伸的地下空间。所以是垂直、立体、空间的概念。2021/9/186REAL ESTATEREAL ESTATE日本最大的图书馆日本最大的图书馆国立国会图书馆国立国会图书馆日本国立国会图书馆内景日本国立国会图书馆内景2021/9/187REAL ESTATEREAL ESTATE长春市城市长春市城市轨道交通规划示意图轨道交通规划示意图长春轨道交通建设情况长春轨道交通建设情况1号线号线2009年下半年开建，年下半年开建，2014年计划通车。年计划通车。2号线号线2012年开建，年开建，2016年计划通车。年计划通车。3号线号线2002年年1期通车，期通车，2006年年2期通

4、车。期通车。4号线号线2009年年5月全面开工，月全面开工，2011年年10月通车。月通车。5号线规划中。号线规划中。6号线规划中。号线规划中。7号线规划中号线规划中 双阳线规划中。双阳线规划中。2021/9/188REAL ESTATEREAL ESTATE一、房地产概念建筑物指人工建筑而成，包括房屋和构筑物。房屋：有完善的结构，能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。它一般由基础、墙、门、窗、柱屋顶等主要构件组成。构筑物：除房屋以外，人们不能在其内直接进行生产和生活，但又时刻离不开它们的建筑物。如，道路、桥梁、管道、隧道、水塔、堤坝、烟囱等。2021/9/189RE

5、AL ESTATEREAL ESTATE一、房地产概念房地产：是房屋财产与土地财产的总称，是土地、建筑物及其他地上定着物（如树木、和水、暖、电、卫生、通风等设备）以及附带的各种权益。房地产由于位置的固定性、不可移动，通常又称为不动产（Real Estate）物业=单元性地产（Property/Estate）2021/9/1810REAL ESTATEREAL ESTATE二、房地产分类按房地产存在的自然形态划分：土地、建成后的物业。建成后的物业按用途划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、旅游房地产、农业房地产、特殊目的房地产按收益划分：收益性房地产、非收益性房地产2021/9/1811双拼

6、洋房双拼洋房 叠加洋房叠加洋房2021/9/1812跃层洋房跃层洋房叠墅洋房叠墅洋房2021/9/1813阳光艺墅阳光艺墅 墅质洋房墅质洋房2021/9/1814哥德堡森林创享洋房哥德堡森林创享洋房退台洋房退台洋房长春长春花园洋房花园洋房2021/9/1815空中别墅空中别墅双拼别墅双拼别墅独栋别墅独栋别墅2021/9/1816联排别墅联排别墅 长春长春叠加别墅叠加别墅2021/9/1817REAL ESTATEREAL ESTATE二、房地产分类按房地产存在的自然形态划分：土地、建成后的物业。建成后的物业按用途划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、旅游房地产、农业房地产、特殊目的房地产按

7、收益划分：收益性房地产、非收益性房地产2021/9/1818非非2主要取景地主要取景地亚龙湾热带天堂森林旅游区亚龙湾热带天堂森林旅游区 石梅湾海湾石梅湾海湾过龙江索桥过龙江索桥鸟巢度假酒店鸟巢度假酒店2021/9/1819REAL ESTATEREAL ESTATE二、房地产分类按房地产存在的自然形态划分：土地、建成后的物业。建成后的物业按用途划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、旅游房地产、农业房地产、特殊目的房地产按收益划分：收益性房地产、非收益性房地产2021/9/1820REAL ESTATEREAL ESTATE三、房地产特性1.位置固定性（不可移动性，地区性)2.异质性3.保值

8、增值性4.经济寿命的可延续性5.适应性6.相互影响性7.受政策限制、影响的敏感性 2021/9/1821REAL ESTATEREAL ESTATE三、房地产特性2021/9/1822REAL ESTATEREAL ESTATE三、房地产特性1.位置固定性（不可移动性，地区性)2.异质性3.保值增值性4.经济寿命的可延续性5.适应性6.相互影响性7.受政策限制、影响的敏感性 2021/9/1823REAL ESTATEREAL ESTATE四、房地产产权（一）房地产产权的概念：产权：财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房产：房屋的经济形

9、态，房产的产权就是房屋的所有权房地产产权：房屋的所有权及其占有土地的使用权2021/9/1824REAL ESTATEREAL ESTATE四、房地产产权（二）房地产产权结构1）所有权 2）占有权3）使用权4）收益权5）处分权6）地役权 7）抵押权 8）典权9）租赁权10）地上权2021/9/1825温州温州“地宫哥地宫哥”“挖地三尺挖地三尺”欲扩建欲扩建“跃层豪宅跃层豪宅”2021/9/1826温州温州“地宫哥地宫哥”已着手恢复原状已着手恢复原状2021/9/1827REAL ESTATEREAL ESTATE四、房地产产权（二）房地产所有权结构1）所有权 2）占有权3）使用权4）收益权5）

10、处分权6）地役权 7）抵押权 8）典权9）租赁权10）地上权2021/9/1828REAL ESTATEREAL ESTATE世界末日地堡世界末日地堡-别墅一角别墅一角2021/9/1829REAL ESTATEREAL ESTATE“末日地堡末日地堡”透视图与规划图透视图与规划图 2021/9/1830REAL ESTATEREAL ESTATE公共活动室公共活动室 卧室卧室 2021/9/1831REAL ESTATEREAL ESTATE绪论（上节回顾）房地产概述一、房地产的概念房地产：是房屋财产与土地财产的总称。本质上主要是指土地、建筑物及其他地上定着物及其的各种权益。单纯的土地和单纯

11、的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。2021/9/1832REAL ESTATEREAL ESTATE一、房地产概念 土地包括地上空间和地下空间。土地并不仅仅指地表平面，它还包括从地表向上扩展一定高度上的地上空间及由此向下延伸的地下空间。所以是垂直、立体、空间的概念。2021/9/1833REAL ESTATEREAL ESTATE一、房地产概念建筑物指人工建筑而成，包括房屋和构筑物。房屋：有完善的结构，能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。它一般由基础、墙、门、窗、柱屋顶等主要构件组成。构筑物：除房屋以外，人们不能在其内直接进行生产和生活，但又时刻离不开它

12、们的建筑物。如，道路、桥梁、管道、隧道、水塔、堤坝、烟囱等。2021/9/1834REAL ESTATEREAL ESTATE一、房地产概念房地产：是房屋财产与土地财产的总称，是土地、建筑物及其他地上定着物（如树木、和水、暖、电、卫生、通风等设备）以及附带的各种权益。房地产由于位置的固定性、不可移动，通常又称为不动产（Real Estate）物业=单元性地产（Property/Estate）2021/9/1835REAL ESTATEREAL ESTATE二、房地产分类按房地产存在的自然形态划分：土地、建成后的物业。建成后的物业按用途划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、旅游房地产、农业房

13、地产、特殊目的房地产按收益划分：收益性房地产、非收益性房地产2021/9/1836REAL ESTATEREAL ESTATE三、房地产特性1.位置固定性（不可移动性，地区性)2.异质性3.保值增值性4.经济寿命的可延续性5.适应性6.相互影响性7.受政策限制、影响的敏感性 2021/9/1837REAL ESTATEREAL ESTATE四、房地产产权（一）房地产产权的概念：产权：财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房产：房屋的经济形态，房产的产权就是房屋的所有权房地产产权：房屋的所有权及其占有土地的使用权2021/9/1838REA

14、L ESTATEREAL ESTATE四、房地产产权（二）房地产产权结构1）所有权 2）占有权3）使用权4）收益权5）处分权6）地役权 7）抵押权 8）典权9）租赁权10）地上权2021/9/1839REAL ESTATEREAL ESTATE五、房地产业概念概念：从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位所组成。2021/9/1840REAL ESTATEREAL ESTATE2021/9/1841REAL ESTATEREAL ESTATE五、房地产业房地产业性质：房地产业性质：具有第二产业性质的第三产业房地产业特点房地产业特点1.房地产业的风险性（投资大，价格高，

15、垄断性，利润丰，风险大）2.房产、地产交易的不可分性3.房地产业的保值性、增值性和地域性2021/9/1842房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业2021/9/1843房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业2021/9/1844REAL ES

16、TATEREAL ESTATE2021/9/1845土地财政：地方政府从土地开发及其相关领域所获得的税收收入和公共产权收入。城镇土地国家所有，政府获相应土地收入，是一种公共产权收入，是土地的国家所有权在经济上的实现。土地财政为一种现实状态，本身无所谓好坏土地财政与高房价无必然联系五、房地产业2021/9/1846房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业2021/9/1847五、房地产业2021/9/1848房地产业地位和

17、作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业2021/9/1849消费者物价指数消费者物价指数（ConsumerPriceIndex）消费物价指数英文缩写为CPI，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。五、房地产业2021/9/1850五、房地产业中国中国CPI构成和各部分比重构成和各部分比重 2011年最新调整为：1 食品31.79%2 烟酒及用品3.49%3 居住17.22%4

18、 交通通讯9.95%5 医疗保健个人用品9.64%6 衣着8.52%7 家庭设备及维修服务5.64%8 娱乐教育文化用品及服务13.75%2021/9/1851五、房地产业2021/9/1852房地产业地位和作用1.是国民经济的基础产业、先导产业和重要支柱产业2.是国家财政收入的重要来源3.可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展4.有利于改变我国居民消费结构5.发展房地产业有利于增加就业岗位五、房地产业2021/9/1853REAL ESTATEREAL ESTATE绪论 房地产开发、经营与管理房地产开发、经营与管理概念与特点概念与特点2021/9/1854REAL ESTATEREAL

19、ESTATE一、房地产开发概念：通过多种资源的组合使用而为人类提供生产、生活空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动 房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租赁经营的行为过程2021/9/1855REAL ESTATEREAL ESTATE跨越生产和流通两个领域。包括：规划设计征地拆迁土地开发房屋建造工程验收经营销售交付使用售后管理和服务。房地产开发的特点：周期长、投资多、风险大、利润高、综合性强所以要求周密规划，以求获得生产经营的社会效益经济效益环境效益最佳。内容内容2021/9/1856REAL ESTATEREAL ESTATE分类分类按开发规模：单项开发、小区开发、

20、成片开发。按开发的空间位置：新城区开发、旧城区改造（又称再开发）按开发对象（开发活动的阶段）：土地开发、房屋建设、综合开发。按开发对象用途：居住房地产开发、商业房地产开发、工业房地产等2021/9/1857REAL ESTATEREAL ESTATE分类分类按开发规模：单项开发、小区开发、成片开发。（1）单项开发）单项开发：指一个种类和一种性质的项目开发。一般是一个相对独立的项目，规模较小，功能单一，是详细规划中的一个组成部分。（2）小区开发）小区开发：指有一定的开发规模和较大的投资数额，占有相当面积的土地，建设周期较长的房地产开发。（3）成片开发）成片开发：是指开发规模巨大、投资数额极高、内

21、含众多开发项目、开发周期长、占地面积相当于一个城区的综合性开发。成片开发包含若干个小区开发和单项开发。2021/9/1858REAL ESTATEREAL ESTATE分类分类按开发规模：单项开发、小区开发、成片开发按开发的空间位置：新城区开发、旧城区改造（又称再开发）按开发对象（开发活动的阶段）：土地开发、房屋建设、综合开发。按开发对象用途：居住房地产开发、商业房地产开发、工业房地产等2021/9/1859REAL ESTATEREAL ESTATE分类分类按开发对象（开发活动的阶段）：土地开发、房屋建设、综合开发 土地开发土地开发：将生地变为熟地，将不具备开发条件的土地变成可直接用于城市建

22、设的土地（一次开发和二次开发）房屋开发房屋开发：在熟地上建造各类房屋及公共设施的开发活动。综合开发综合开发：是以建筑地段和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。所以，房地产综合开发是指在一定开发区域内对土地和房屋实行一体化开发的全过程。2021/9/1860REAL ESTATEREAL ESTATE二、房地产经营经营：有筹划、谋划之意，现多指企业围绕商品按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经营活动。房地产经营：指房地产经营者对房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、

23、有目的的经济活动。2021/9/1861REAL ESTATEREAL ESTATE房地产经营方式房地产经营分为两方面：房产经营和地产经营地产经营：主要指取得土地使用权后的开发转让及出租等。房产经营：包括房屋出售、出租、信托代管、房屋互换和以房入股经营工商服务业等。2021/9/1862REAL ESTATEREAL ESTATE三、房地产管理房地产管理（房地产行政管理和房地产经营管理房地产行政管理：以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等房地产经营管理：指房地产企业以国家和政府房地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的

24、行为。2021/9/1863REAL ESTATEREAL ESTATE房地产管理目的为实现经营目标而对经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。2021/9/1864REAL ESTATEREAL ESTATE房地产管理内容房地产产业管理：（1）数量管理：建立房地产接管、撤管登记制度。（2）质量管理：建立房地产等级评定制度。（3）资产管理：建立房地产价值评估制度。（4）保护管理：建立使用单位检查制度。（5）档案管理：建立资料保管制度。2021/9/1865REAL ESTATEREAL ESTATE物业管理：泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。（1）狭义：房屋的

25、保养、维修、清洁、绿化、管理等 （2）广义：主要任务是楼宇的维修，其次是管好机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、传呼电话、卫生保洁等。2021/9/1866REAL ESTATEREAL ESTATE构建五大体系建立有效的宏观调控体系建立完善的住房供应体系建立完善的房地产市场体系建立全面的住宅产业现代化体系建立优良的市场服务体系2021/9/1867REAL ESTATEREAL ESTATE建立有效的宏观调控体系主要任务总量控制：总供给与总需求大体平衡优化结构：产品适销对路，实现有效供应规范行为：依法对市场进行规范和管理完善法律法规体系调节收益：公平与效益的原则，处理好政府与企业和

26、消费者个体的利益关系2021/9/1868REAL ESTATEREAL ESTATE构建五大体系建立有效的宏观调控体系建立完善的住房供应体系建立完善的房地产市场体系建立全面的住宅产业现代化体系建立优良的市场服务体系2021/9/1869REAL ESTATEREAL ESTATE住宅产业现代化体系住宅技术保障体系前提住宅建设体系基础住宅商品体系重点住宅质量控制体系关键住宅性能认定体系核心2021/9/1870REAL ESTATEREAL ESTATE构建五大体系建立有效的宏观调控体系建立完善的住房供应体系建立完善的房地产市场体系建立全面的住宅产业现代化体系建立优良的市场服务体系2021/9

27、/1871REAL ESTATEREAL ESTATE房地产市场服务体系金融服务：多渠道（公积金、商业银行）；多形式（抵押、按揭）；多种对象（商品房、经济适用住房、现有公有住房，二手房等）、多种还款方式和利息。中介服务：房地咨询（法律、政策、技术等）、信息、经纪代理、评估以及置换、拍卖等。物业管理服务：行政管理服务：各级建设、房地产部门对涉及住房建设、住房交易、房屋测绘、产权登记发证等一系列管理环节的程序、要求、收费等内容。2021/9/1872REAL ESTATEREAL ESTATE四、如何描述房地产位置（坐落）、四至、形状面积大小（土地面积、建筑物的建筑面积和使用面积、居住面积或营业面积）建筑物层数和高度（低层、多层、高层等）建筑结构（主要指由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等承重构件组成的体系）（建筑装修、附件设备）2021/9/1873REAL ESTATEREAL ESTATE建筑物的建成年月、建筑质量、维护保养状况、采光、通风、隔音、隔热等建筑外观及平面格局利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑覆盖率等要素的现状和规划要求）房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否设定有抵押权等限制）2021/9/1874REAL ESTATEREAL ESTATE2021/9/1875