房地产产评估.ppt

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1、房地产评估理论与案例房地产评估理论与案例北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华房地产估价有限公司北京中企华房地产估价有限公司北京中企华房地产估价有限公司北京中企华房地产估价有限公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 q房地产概述房地产概述q房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法q土地制度和完善土地权属简介土地制度和完善土地权属简介q土地使用权评估的基本方法土地使用权评估的基本方法主主 要要 内内 容容 2房地产评估理论与案例房地产评估理论与案例房地产概述房地产

2、概述中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述n房地产的基本概念房地产的基本概念 n房地产的特征房地产的特征n房地产的类型房地产的类型n房地产价格影响因素房地产价格影响因素n房地产评估原则房地产评估原则n房地产评估程序房地产评估程序n房地产评估报告格式房地产评估报告格式n房地产权属证书房地产权属证书4中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产的概念（房地产的概念（1 1）n房地产的整体概念 是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体n土地 是指地球陆地

3、表面及其上下一定范围内的空间n建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类n其他地上定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）5中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产的概念（房地产的概念（2 2）n实物 是指房地产中看得见、

4、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面n权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益n区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）n房地产存在形态 土地、建筑物、房地6中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概

5、述-房地产的特征房地产的特征n不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）n独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）n寿命长久（使用时间）n供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处）n价值量大（单位价值高、总体价值大）n流动性差（房地产的变现速度）n用途多样（房地产利用方式的优选）n相互影响（邻近房地产的用途和开发利用）n易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）n保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）7中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产的类型房地产的类型n按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮

6、、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等n按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等n按是否产生收益划分 收益性、非收益性n按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的 8中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产价格影响因素房地产价格影响因素n自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）n环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生）n人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）n经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入）n社会因素（政治安定

7、状况、社会治安状况、房地产投机、城市化）n行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）n国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况）n心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码）n其他因素9中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产评估的原则房地产评估的原则n合法原则 合法产权、合法使用、合法处分n最高最佳使用原则 法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化n估价时点原则估价时点原则 房地产价格具

8、有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间n替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格n公平原则 要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格 10中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产评估的程序房地产评估的程序n获取评估业务n受理评估委托及明确评估基本事项n拟定评估工作方案n搜集评估所需资料n实地查勘评估对象n选定评估方法测算n确定评估结果并撰写评估报告n审核评估报告n出具评估报告及评估资料归档 11中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地

9、产估价报告格式房地产估价报告格式n执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范n估价报告的组成封面目录致委托人函（致函对象、正文、落款、日期等）估价师声明（标准格式）估价的假设和限制条件估价结果报告（委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用的有效期等）估价技术报告（个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等）附件（图纸照片、产权证明复印件、估价人员和公司的资格证明等）12中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中

10、企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产概述房地产概述-房地产权属证书房地产权属证书n房屋权属证书 房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权利证书n土地权属证书 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地权利他项证书n房地产权证书 房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证13房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法房地产评估理论与案例房地产评估理论与案例中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法n市场法n成本法n收益法15中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产评估

11、的常用方法房地产评估的常用方法-市场法市场法n市场法的概念和适用前提n市场法的计算公式和操作步骤n交易实例的收集途径、内容和要求n需修正的各项因素n评估结果的计算方法n市场法案例16中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 市场法的概念和适用前提n市场法的概念 是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法n市场法适用的对象和条件适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、写字楼、市场、标准工业厂房等适用的条件是在同一供求范围内存在着

12、较多的类似房地产的交易17中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 市场法计算公式和操作步骤市场法计算公式和操作步骤n计算公式 P=PABC 式中：P待估房地产评估价格 P 可比实例价格 A 交易情况修正系数 B 交易日期调整系数 C 房地产状况调整系数n操作步骤搜集交易实例选取可比交易实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期调整进行房地产状况调整求取比准价格18中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 交易实例的收集途径、内容和要求（1）n交易实例的收集途径查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产交易当事人、四邻

13、、关联人员了解成交信息与房地产者出售者洽谈，获取其房地产的要价资料查阅报刊、网络上关于房地产租售的信息参加房地产交易展示会，索取资料，掌握信息同行之间相互提供信息资料n交易实例的内容交易双方情况及交易目的交易实例房地产状况成交日期成交价格付款方式交易方式19中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 交易实例的收集途径、内容和要求（2）n选取可比实例的要求 用作比较参照的交易实例，简称可比实例。选择可比实例的要求：可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区可比实例与估价对象的用途相同可比实例与估价对象的规模相当可比实例与估价对象的档次相当可

14、比实例与估价对象的建筑结构相同可比实例与估价对象的权利性质相同可比实例的成交日期应与估价时点接近可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格 20中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 需修正的各项因素（1）n交易行为中需修正的8项特殊因素有利害关系人之间的交易急于出售或者购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易受债权债务关系影响的交易n交易日期调整的方法一般物价指数或变动率建筑造价指数或变动率建筑材料价格指数或

15、变动率建筑人工费指数或变动率房地产价格指数或变动率21中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 需修正的各项因素（2）n房地产状况调整区位状况调整的内容 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施配套完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临路状况、朝向、楼层等权益状况调整的内容 土地使用权年限、城市规划限制条件等实物状况调整内容 土地：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象以内的部分）、土地平整状况、地势、地质、水文状况 建筑物：朝向、楼层、新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等22中企华评估公司中企华评估公

16、司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 评估结果的计算方法n简单算术平均法n加权算术平均法n中位数法n众数法23中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 市场法案例n见案例一24中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法-成本法成本法n成本法概念和适用前提n成本法计算公式和操作步骤n重新构建价格的求取方法n建筑物折旧的求取方法n成本法案例25中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 成本法概念和适用前提n概念 是求取估价对象在估价时点的

17、重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法n适用对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于：既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产单纯建筑物的估价房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价26中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 计算公式和操作步骤n计算公式积算价格=重新购建价格-折旧新开

18、发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧n操作步骤搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格27中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 重新构建价格的求取方法（1）n重新构建价格的分类重置价格：是采用估价时点时

19、的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格n重新构建价格的测算方法单位比较法：是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法分部分项法；是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新构建价格的方法28中企华

20、评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 重新构建价格的求取方法（2）工料测量法：是先测算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时对应的单价和人工费标准，再将其相加来求取建筑物重新构建价格的方法指数调整法：是运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时现行价值来求取建筑物重新构建价格的方法重编预算法：是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本预决算调整法：是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物

21、重置成本 重编概算法：是按工程概算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本概算指标调整法：根据建设部门颁发的建设工程概算指标，选取与评估对象结构、面积、用途相似的参考对象，对参考对象的单位工程造价进行建筑工程综合预算定额转换和取费调整计算，从而得出评估对象的重置单价29中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 建筑物折旧的求取方法n建筑物折旧的分类物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的

22、价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等n建筑物折旧的求取方法年限法：折旧=（建筑物重新构建价格-建筑物净残值）/建筑物经济寿命（直线法）实际观察法：估价人员在现场勘察后确定建筑物折旧的方法综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法30中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 成本法案例n见案例二31中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案

23、例 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法-收益法收益法n收益法的概念和适用前提n收益法计算公式和操作步骤n净收益的求取n资本化率确定的四种方法n收益年期的确定n收益法案例32中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 收益法的概念和适用前提n概念 是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法n适用前提适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化33中

24、企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 收益法计算公式和操作步骤（1）n净收益每年不变、收益年限为有限年的公式 V=（a/r）1-1/(1+r)n 式中：V房地产收益价格 a房地产年净收益 r房地产资本化率 n未来可获收益年期n净收益在前若干年有变化、收益年限为有限年的公式 t ai a 1 V=+1-i=1 (1+r)i r(1+r)t (1+r)n-t 式中：V房地产价格 ai第i年的房地产净收益 a第t年以后无变化的房地产净收益 r房地产资本化率 t纯收益有变化的年限 n未来可获收益年期34中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产

25、评估理论与案例 收益法计算公式和操作步骤（2）n操作步骤搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料预测估价对象未来的收益（如净收益）求取资本化率选用适宜的收益法公式计算出收益价格35中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 净收益的求取n净收益应根据评估对象的具体情况求取（出租型房地产、营业型房地产、自用或尚未使用的房地产、混合型房地产）n评估中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据；n在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，

26、确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型36中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 资本化率的确定n确定资本化率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法n资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：RoL*Rl十B*RB 式中 Ro综合资本化率()，适用于土地与建筑物合一的评估 Rl土地资本化率()，适用于土地评估 RB建筑物资本化率()，适用于建筑物评估 L-土地价值占房地价值的比例 B-建筑物价值占房地价值的比例 37中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例

27、 收益年期的确定n对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算n对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算n对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地位用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值38中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中

28、企华评估公司房地产评估理论与案例 收益法案例n见案例三39土地制度和完善土地土地制度和完善土地权属简介权属简介房地产评估理论与案例房地产评估理论与案例中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度和完善土地权属简介土地制度和完善土地权属简介n土地制度简介n企业改制完善土地权属的标准n企业改制需完善土地权属的范围n土地评估报告格式41中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度简介n我国现行的土地所有制我国现行的土地所有制n取得土地使用权的途径取得土地使用权的途径n征用土地的政策规定征用土地的政策规定n出让土地的政

29、策规定出让土地的政策规定n划拨土地的政策规定划拨土地的政策规定n国有企业改革中划拨土地使用权的处置方式国有企业改革中划拨土地使用权的处置方式n划拨土地使用权的收回划拨土地使用权的收回42中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度简介（土地制度简介（1 1）n我国现行的土地所有制我国现行的土地所有制我国的全部土地都为社会主义公有制土地的社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式国家实行土地登记制度国家实行国有土地有偿有限期使用制度n取得土地使用权的途径取得土地使用权的途径行政划拨（含征用集体土地）国家出让方式（也称土地的一级市场）房地产

30、转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）（也称房地产二、三级市场）土地或房地产租赁方式 43中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度简介（土地制度简介（2 2）n征用土地的政策规定征用土地的政策规定征用土地的范围及批准权限 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠；征用土地实行两级审批制度：即国务院和省级人民政府 征用土地补偿的范围及标准（土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、临时用地补偿、合理使用土地补偿费、安置补助费

31、）征用土地的其他政策规定v大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定v征用林地、园林等按林业管理部门的规定办理v征用土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征用v迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理v用地范围内的国防设施，经协商后方可征用44中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度简介（土地制度简介（3 3）n出让土地的政策规定出让土地的政策规定土地使用权出让概念 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地出让金的行为。经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用年期内没有所

32、有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以依法转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有土地使用权出让的方式 招标、拍卖和协议出让 土地使用权出让的年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了土地使用权出让最高年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年45中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度简介（土地制度简介（4 4）n划拨土地的政策规定划拨土地的政策规定土地使用权划拨概念 指县级以上人民政府依

33、法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为划拨土地使用权的范围 国土资源部第9号令划拨用地目录，把可以通过划拨方式取得的用地分为国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地及法律、行政法规规定的其他用地四个大类十九个小类分别进行了详细列式，同时该文件还规定：对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权；对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权；以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土

34、地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨条件的，应当实行有偿使用划拨土地使用权拥有的权利 经批准可以转让、出租、抵押46中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地制度简介（土地制度简介（5 5）n国有企业改革中划拨土地使用权的处置方式国有企业改革中划拨土地使用权的处置方式 国有土地出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营和保留划拨土地等 n划拨土地使用权的收回划拨土地使用权的收回 公共利益需要使用该划拨土地的（城市基础实施、公益事业建设，国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山、军事等建设项目需要使用的土地，原土地使用者有适当补偿）；由于实施城市规划和进行旧

35、城改造，需要调整使用土地；因单位撤销、迁移等，不再需要使用该划拨土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地 国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿 47中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 企业改制完善土地权属的标准 按照国土资源部的要求，进行改制上市的企业用地必须达到“权属合法、界址清楚、面积准确、价格合理”的标准。因此完善土地权属，领取土地权属证书，将已房改的住宅用地及其他辅业、相关公司单位用地进行剥离分割登记，是报送土地部门进行土地资产处置和土地评估报告备案的前提条件。n国有土地使用证、

36、房地产权证中的各项登记内容正确无误，新发的土地证必须是国土资源部监制的土地证 土地使用者应为改制企业及其下属的某一级单位；用途登记要规范，新发证用途登记应为商服、工矿仓储、市政公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施、特殊用地中的一种；土地的使用年限，出让土地的使用年限应和用途相对应，不能超过国家规定该用途的最高使用年限；土地面积要和所附宗地图中标识的数字相一致；宗地图要符合地方土地管理部门的要求，有坐标点，有骑缝章或土地管理部门的图章。n该宗土地没有纠纷或法律诉讼及其它限制权利的情况n存在抵押权的，需取得抵押权人关于同意土地使用权处置的意见文件，并且该意见符合规范格式n该宗地不属于非经营

37、性资产等重组范围外的土地资产n土地证中的图章要清楚 48中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 企业改制需完善土地权属的范围 n对已有土地使用证，但存在以下情况的土地须办理变更登记对已有土地使用证，但存在以下情况的土地须办理变更登记v土地证证载用途与实际不符的、登记内容已经发生变更而尚未办理变更登记的v因资产划转、转让等原因造成土地使用者发生变化，使得土地使用证登记的使用者名称与实际不一致的v与其他方共同使用一宗土地，需要按比例分摊v与其他方共同使用一宗土地，需要界限分割的n未取得国有土地使用证的土地未取得国有土地使用证的土地v已办理了征地等手续，尚未登记

38、发证，手续基本完善的土地，应尽快办证v整体购房方式而占有的土地，且土地使用权为出让性质的，办理土地产权变更手续，将土地证产权人变到企业名下v整体购房方式而占有的土地，且土地使用权为划拨性质，到土地管理部门办理有关手续取得土地使用证v购房时不含土地的，与现土地产权方协商力争获得该土地使用权，并办理土地使用证n未办理征用手续而使用的农村集体土地未办理征用手续而使用的农村集体土地 n存在权属纠纷或诉讼的土地存在权属纠纷或诉讼的土地 n设有抵押权的土地设有抵押权的土地 49中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地评估报告格式土地评估报告格式 按国家标准GB/T

39、18508-2001城镇土地估价规程的有关规定执行n土地估价报告土地估价报告封面摘要估价对象界定土地估价结果及其使用附件n土地估价技术报告土地估价技术报告封面总述估价对象描述及地价影响因素分析土地估价附件50房地产评估理论与案例房地产评估理论与案例土地使用权评估基本方法土地使用权评估基本方法中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地使用权评估基本方法土地使用权评估基本方法n收益还原法收益还原法n市场比较法市场比较法n剩余法剩余法(假设开发法假设开发法)n成本逼近法成本逼近法n基准地价系数修正法基准地价系数修正法52中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公

40、司中企华评估公司房地产评估理论与案例 收益还原法、市场比较法n收益还原法，亦称收益法，具体详见房地产收益法内容，具体操作时注意年净收益、资本化率和收益年限均单指土地而言n市场比较法，亦称市场法，不仅适用于房地产评估，也同样适用于单独的土地使用权评估。在对土地使用权进行评估时，需要注意的是各项情况修正均为对土地情况的修正53中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 土地使用权评估的基本方法剩余法n概念和适用范围n计算公式和程序n各项参数的求取n剩余法的应用和案例54中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 剩余法概念和适用范

41、围n概念 剩余法(又称假设开发法)，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法n适用范围待开发土地的估价待拆迁改造再开发房地产的估价仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房产估价现有新旧房地产中地价的单独评估55中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 计算公式和程序n计算公式基本公式 V=A-B-C 式中：V购置开发场地价格 A总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润具体公式 地价=不动产总价-建

42、筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-发展商合理利润n程序调查待估宗地的基本情况确定待估宗地的最佳开发利用方式估算开发完成后的不地产总价估算建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商合理利润确定待估宗地的土地价格56中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 各项参数的求取n不动产总价：可采用市场法（出售）或收益法（出租）确定n建筑开发费：包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用市场法或建筑工程概预算的方法来估算n专业费用：包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建筑费用的一定比例估算n不可预见费：一般

43、为建筑费和专业费之和的2-5%n开发建设周期和利息：开发建设周期是指从取得土地使用权到不动产全部销售或出租完毕的时间，利息即开发全部预付资本的融资成本n税金：指营业税、印花税、契税等，一般以建成后不动产总价的一定比例计算n租售费用：指中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算n合理利润：一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算57中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 剩余法的应用和案例n评估土地价格n测算开发商的预期利润n确定建筑费及专业费的最高标准n案例四58中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公

44、司房地产评估理论与案例 土地使用权评估基本方法成本逼近法n概念和适用范围n计算公式和程序n各项参数的求取n案例59中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 成本逼近法概念和适用范围n概念 即以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法n适用范围新开发土地的估价土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场法等方法时的土地估价既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、工艺设施等特殊性的土地估价60中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 成本逼近

45、法基本公式和程序n基本公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益n程序判断待估土地是否适用成本逼近法收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润确定土地开发后较开发前的价值增值额按地价公式求取待估土地的土地价格对地价进行修正，确定待估土地的最终价格61中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 成本法各项参数的求取n土地取得费用：包括征地费用或拆迁费用，其计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算n土地开发费：包括基础设施配

46、套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定n税费：包括耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等，其计算应有明确的法律和文件依据n利息：注意土地取得费和开发费的计息周期不同，利率可选用估价时点的银行贷款利率n利润：在综合考虑土地的利用类型、开发周期和当地政治经济环境后适当确定n土地增值收益：一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益62中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 成本逼近法案例n见案例五63中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公

47、司中企华评估公司房地产评估理论与案例 基准地价系数修正法n概念和适用范围n基本公式和程序64中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 概念和适用范围n概念 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地客观在估价期日价格的方法n适用范围 适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价65中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 基本

48、公式和程序n基本公式 V=V1b(1Ki)Kj 式中：V土地价格 V1b某一用途土地在某一地级上的基准地价 Ki宗地地价修正系数 Kj估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数n程序搜集、整理当地的土地定级估价成果资料确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等调查宗地地价影响因素的指标条件土地开发程度差异修正确定宗地地价评估的修正系数确定待估宗地使用年期修正系数确定期日修正系数确定容积率修正系数确定待估宗地地价66中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 联系方式联系方式 魏新电话：65883588，65881818 转 251手机：13501129207电邮：传真：65887033，65882651公司网址： 67中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司中企华评估公司房地产评估理论与案例 68