房地产开发课程设计攻略.ppt

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1、房地产开发课程设计1Course Design for Real Estate Development&Operation房地产开发课程设计内容房地产开发课程设计内容房地产开发与经营课程设计选题房地产开发与经营课程设计选题：1、编制房地产开发项目可行性研究、编制房地产开发项目可行性研究。2、见课程设计任务书、见课程设计任务书2Course Design for Real Estate Development&Operation房地产开发项目可行性研究报告基本内容房地产开发项目可行性研究报告基本内容 封面（封面（项目名称、委托单位、编制单位、项目名称、委托单位、编制单位、时间等时间等）摘要（摘要

2、（项目情况、特点、研究基本内容、项目情况、特点、研究基本内容、主要结论与建议主要结论与建议）目录目录 正文正文 附表附表 附图附图3Course Design for Real Estate Development&Operation房地产开发项目可行性研究报告内容房地产开发项目可行性研究报告内容一一 总论总论二二 项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析三三 项目建设方案项目建设方案四四 项目定位项目定位五五 总体开发经营模式总体开发经营模式六六 项目环境影响评价项目环境影响评价七七 项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排九九 项目融资

3、方案项目融资方案十十 项目财务评价项目财务评价十一十一 项目风险分析项目风险分析十二十二 研究结论与建议研究结论与建议4Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目背景（一）项目背景 1、项目名称、项目名称 2、项目承办单位概况、项目承办单位概况 3、项目提出的理由与目的、项目提出的理由与目的 4、项目开发的前提、项目开发的前提（二）项目概况（二）项目概况 1、项目区位、项目区位 2、项目现状与土地等级、项目现状与土地等级 3、项目开发规模与目标、项目开发规模与目标 4、项目主要建设条件、项目主要建设条件 5、项目主要技术经济

4、指标、项目主要技术经济指标一一 总论总论5Course Design for Real Estate Development&Operation（三）项目可行性研究报告编制依据（三）项目可行性研究报告编制依据 1、国家发改委、建设部、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数与参数(第三版第三版)(2006年年)；2、建设部、建设部房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法(建建标标2000205号号)；3、国家发展计划委员会、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指投资项目可行性研究指南南(计办投资计办投资200215号号)；（四）项目可行性研究报告研究范围（四

5、）项目可行性研究报告研究范围（五）项目可行性研究主要结论、问题与建议（五）项目可行性研究主要结论、问题与建议一一 总论总论6Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目开发经营政策层面分析（一）项目开发经营政策层面分析 1、土地供给政策调整、土地供给政策调整 2、房地产金融政策调整、房地产金融政策调整 3、物业管理政策、物业管理政策 4、房地产业政策调整、房地产业政策调整（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析（三）项目开发经营的

6、城市经济与社会发展环境分析二二 项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析7Course Design for Real Estate Development&Operation（四）武汉市房地产市场分析（四）武汉市房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（六）项目开发经营机会（六）项目开发经营机会 房地产开发经营机会房地产开发经营机会 是市场与环境诸条件综合是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合

7、。对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全面评估称为面评估称为SWOT分析分析二二 项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析8Course Design for Real Estate Development&OperationSWOT分析模型分析模型二二 项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析9Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目规划设计方案选择的总体原则（一）项目规划设计方案选择的总体原则（二）项目规划设计方案选择（二）项目规划设计方案选择 1、空间组织和建筑布局、空间

8、组织和建筑布局 5、环境设计、环境设计 2、建筑风格特点、建筑风格特点 6、消防设计、消防设计 3、交通组织、交通组织 7、管理系统、管理系统 4、公共设施、公共设施 8、住宅户型平面、住宅户型平面三三 项目建设方案项目建设方案10Course Design for Real Estate Development&Operation（三）项目规划设计方案的技术经济指标（三）项目规划设计方案的技术经济指标序号序号项项 目目单位单位数量数量一一规划用地面积规划用地面积M2二二总建筑面积总建筑面积M2其中：其中：1多层、小高层、高层住宅多层、小高层、高层住宅M22别墅、联排别墅、复式洋房别墅、联排别

9、墅、复式洋房M23公建面积公建面积M2三三道路及停车场道路及停车场四四建筑密度建筑密度五五容积率容积率六六绿化率绿化率三三 项目建设方案项目建设方案11Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目目标顾客群定位（一）项目目标顾客群定位 职业、收入、学历等职业、收入、学历等。（二）项目产品定位（二）项目产品定位 物业类型及档次物业类型及档次。（三）项目价格定位（三）项目价格定位 销售价格的确定销售价格的确定。四四 项目定位项目定位12Course Design for Real Estate Development&Operat

10、ion主要定价方法有两种：主要定价方法有两种：1、成本法、成本法 计算公式：价格单位成本价格单位成本（1加成率）加成率）加成率一般在加成率一般在15%20%之间。之间。四四 项目定位项目定位13Course Design for Real Estate Development&Operation主要定价方法有两种：主要定价方法有两种：2、市场比较法、市场比较法 根据市场上已有项目的销售价格确定本项目的销根据市场上已有项目的销售价格确定本项目的销售价格。即对每一可比项目的售价格。即对每一可比项目的价格、得分（评分）价格、得分（评分）结结果来计算开发项目的销售价格。果来计算开发项目的销售价格。评分

11、依据（因素）评分依据（因素）：位置、环境、价格、规划、建筑、位置、环境、价格、规划、建筑、规模、物业管理、交通等规模、物业管理、交通等。四四 项目定位项目定位14Course Design for Real Estate Development&Operation项目名称项目名称得分得分A销售价格销售价格B 可比价格可比价格D权重权重w可可比比项项目目项目项目1A1B1D1w1项目项目2A2B2D2w2项目项目3A3B3D3w3项目项目4A4B4D4w4本本 项项 目目CD？四四 项目定位项目定位15Course Design for Real Estate Development&Opera

12、tion项目名称项目名称得分得分A销售价格销售价格B 可比价格可比价格D权重权重w可可比比项项目目项目项目189320034520.2项目项目292360037560.4项目项目393365037680.3项目项目490340036270.1本本 项项 目目96D？D=34520.237560.437680.336270.13686Example四四 项目定位项目定位16Course Design for Real Estate Development&Operation（一）差异化模式（一）差异化模式（二）分期滚动开发模式（二）分期滚动开发模式（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式（三

13、）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式 五五 总体开发经营模式总体开发经营模式17Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目实施过程中的环境影响及对策（一）项目实施过程中的环境影响及对策 1、工程建设对环境的影响、工程建设对环境的影响 2、建设中环境影响的缓解措施、建设中环境影响的缓解措施（二）项目完成后的环境影响及对策（二）项目完成后的环境影响及对策六六 项目环境影响评价项目环境影响评价18Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目建设指标（一）项目建

14、设指标 见第三部分规划目标（技术指标）见第三部分规划目标（技术指标）（二）建设周期（二）建设周期 项目建设的项目建设的起止起止时间时间（三）项目实施进度安排（三）项目实施进度安排 主要主要里程碑里程碑事件时间，如开工、开盘、封顶、交事件时间，如开工、开盘、封顶、交房等时间。房等时间。（四）项目实施进度表（四）项目实施进度表 用横道图表示项目实施进度。用横道图表示项目实施进度。七七 项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度19Course Design for Real Estate Development&Operation项目2004200520062007200834123412341

15、2341234前期一期二期三期 项目实施进度表项目实施进度表 七七 项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度20Course Design for Real Estate Development&Operation（一）建设投资估算（一）建设投资估算1、投资估算范围、投资估算范围 如建筑工程、室外工程如建筑工程、室外工程2、投资估算编制依据、投资估算编制依据 1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；2）全国统一建筑、市政、安装工程预算定额湖北省统一基价）全国统一建筑、市政、安装工程预算定额湖北省统一基价表及类似工程经

16、济指标；表及类似工程经济指标；3）湖北省建筑安装工程费用定额；）湖北省建筑安装工程费用定额；4）有关合同、协议书等；）有关合同、协议书等；5）其他。）其他。八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排21Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号项项 目目投投资额资额占占项项目投入目投入总资总资金金的比例（的比例（%）估算估算说说明明合合计计其中：外其中：外汇汇1建建设设投投资资1.1建建设设投投资资静静态态部分部分1.1.1土地土地费费用用1.1.2前期工程前期工程费费1.1.3基基础设础设施建施建设费设费1.1.4建

17、筑安装工程建筑安装工程费费1.1.5公共配套公共配套设设施建施建设费设费1.1.6工程建工程建设设其他其他费费1.1.7基本基本预备费预备费1.2建建设设投投资动态资动态部分部分1.2.1涨涨价价预备费预备费1.2.2建建设设期利息期利息2流流动资动资金金3项项目投目投资总计资总计（1+2）表表 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表22Course Design for Real Estate Development&Operation3、投资估算说明、投资估算说明1）建筑工程费估算 表表 建筑安装工程费估算表建筑安装工程费估算表序号序号 建、构筑物名称建、构筑物名称单单位位工程量工程量单单价

18、价费费用合用合计计（万元）（万元）指指标标单单位位1写字楼写字楼M2700001450元元/M210150.00 2住宅楼住宅楼M2600001200元元/M27200.00 3商商务务中心中心M21000001450元元/M214500.00 4地下建筑地下建筑M2700001700元元/M211900.00 合合 计计43750.00八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排23Course Design for Real Estate Development&Operation3、投资估算说明、投资估算说明2）室外工程建设费估算）室外工程建设费估算 P42 表表22 室外工程主要

19、包括地下管线、道路、绿化等工程室外工程主要包括地下管线、道路、绿化等工程 表表 室外工程建设费估算表室外工程建设费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）备注指标单位1道路M25400400元/M3216水泥路面2围墙M2300200元/M36砖墙和栏杆3地下综合管线M21000800元/M280水、电、气4绿化及小品M218900 50元/M294.50 乔、灌、草5环境景观处2200万元/处400小区主题园合计796.50八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排24Course Design for Real Estate Development&Operation

20、3、投资估算说明、投资估算说明3）工程建设其他费用估算）工程建设其他费用估算 工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算费标准估算 表表 工程建设其他费用估算表工程建设其他费用估算表 Next Page八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排25Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号费费用名称用名称计计算依据算依据费费率或率或标标准准总总价价1土地使用土地使用费费土地使用土地使用权权出出让让合同合同150.59万元万元/亩亩7700.00 2工程工程设计费设计费

21、勘察勘察设计设计取取费标费标准准建安工程建安工程费费用的用的2%，综综合合调调整系数取整系数取1910.31 3工程勘察工程勘察费费勘察勘察设计设计取取费标费标准准综综合估算，合估算，设计费设计费的的15%136.55 4前期工作前期工作费费省及当地概算取省及当地概算取费标费标准准工程工程费费用的用的0.8%428.73 5工程建工程建设监设监理理费费工程工程监监理收理收费办费办法法工程工程费费用的用的1%535.92 6质质量量监监督督费费省及当地概算取省及当地概算取费标费标准准工程工程费费用的用的0.2%107.18 7竣工竣工图编图编制制费费省及当地概算取省及当地概算取费标费标准准工程工

22、程设计费设计费的的5%45.52 8标标的的编编制及招制及招标标管理管理费费省及当地概算取省及当地概算取费标费标准准工程工程费费用的用的0.1%53.59 9工程保工程保险费险费工程工程费费用的用的0.2%107.18 10施工施工图预图预算算编编制制费费工程工程设计费设计费的的10%91.03 合合计计10651.93 表表 工程建设其他费用估算表工程建设其他费用估算表26Course Design for Real Estate Development&Operation3、投资估算说明、投资估算说明4）基本预备费估算）基本预备费估算 基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、基本预备费

23、以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费费率为本预备费费率为5%。详见项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排27Course Design for Real Estate Development&Operation3、投资估算说明、投资估算说明5）建设期利息估算）建设期利息估算 利息计算对象是债务资金利息计算对象是债务资金 项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年年中中发生，建设期利息的计算公式为：发生，建设期利

24、息的计算公式为：各年应计利息各年应计利息 =（年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款额本年借款额/2）年利率年利率 建设期利息估算详见建设期利息估算详见借款偿还计划表借款偿还计划表 八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排28Course Design for Real Estate Development&Operation序序号号项项 目目合合 计计计计 算算 期期第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年1借款借款1.1年初本息余额年初本息余额5.50%4000600010001.2本年借款本年借款900040005000001.3本年应计利息本年应计利息852.51103

25、57.5330551.4本年还本付息本年还本付息9852.51103357.553301055其中：还本其中：还本9000300050001000 付息付息852.5110357.5330551.5年末本息余额年末本息余额40006000100002还本资金来源还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金以前年度结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款用于还本的短期借款2.5可用于还款的其他资金可用于还款的其他资金表表 借款偿还计划

26、表借款偿还计划表 29Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号费费 用用 名名 称称投投资额资额占占项项目投入目投入总总资资金的比例（金的比例（%）估算估算说说明明合合计计其中：外其中：外汇汇1建建设设投投资资73417.90 100.00%1.1建建设设投投资资静静态态部分部分70667.90 96.25%1.1.1建筑安装工程建筑安装工程费费44546.50 60.68%1.1.2室外工程室外工程费费(基基础设础设施施费费)8076.00 11.00%1.1.3工程建工程建设设其他其他费费用用10651.93 14.51

27、%1.1.4基本基本预备费预备费6424.35 8.75%1.2建建设设投投资动态资动态部分部分2750.00 3.75%1.2.1涨涨价价预备费预备费0.00%1.2.2建建设设期利息期利息2750.00 3.75%2流流动资动资金金0.00%3项项目投入目投入总资总资金金73417.90 100.00%表表 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表30Course Design for Real Estate Development&Operation（二）项目投入总资金及分年投入计划（二）项目投入总资金及分年投入计划 反映项目每年资金投入额、占总投资的比重、资金反映项目每年资金投入额、占总投

28、资的比重、资金筹措渠道、财务利息等情况。筹措渠道、财务利息等情况。详见详见投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排31Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号项项 目目合计合计计计 算算 期期2005200620072008200920101投资计划投资计划分年计划（分年计划（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建设投资建设投资（不含建设期利息）（不含建设期利息）138279.72 31557.87 29675.34 26

29、483.47 24728.45 15500.76 10333.84 1.2建设期利息建设期利息3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 1.3流动资金流动资金1.4项目总投资（项目总投资（1+2+3）141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 2资金筹措资金筹措2.1自有资金自有资金2.1.1企业自筹资金企业自筹资金48767.75 19557.87 11941.94 8711.25 8556.69 2.1.2销售收入（预售款）销售收入（预售款）65511.97 11733.3

30、9 11772.22 16171.76 15500.76 10333.84 2.2借款借款27284.08 12330.00 6825.00 7033.64 1095.44 2.2.1长期借款长期借款其中：银行借款其中：银行借款24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 建建设设期利息期利息3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.2.2流动资金借款流动资金借款2.2.3短期借款短期借款资金筹措合计资金筹措合计141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.8

31、4 表表 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表32Course Design for Real Estate Development&Operation（一）项目融资主体（一）项目融资主体（二）项目资金来源（二）项目资金来源 1、项目资本金筹措、项目资本金筹措 2、项目债务资金筹措、项目债务资金筹措九九 项目融资方案项目融资方案33Course Design for Real Estate Development&Operation（三）融资方案分析（三）融资方案分析 1、资本金来源可靠性分析、资本金来源可靠性分析 2、融资结构分析、融资结构分析 3、融资成本分析、融资成本分析九九 项目融

32、资方案项目融资方案34Course Design for Real Estate Development&Operation（一）财务评价基础数据与参数选择（一）财务评价基础数据与参数选择 1、财务价格、财务价格 项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。行分析时所采用的价格是预测价格。2、利率、利率 项目债务资金的借款利率项目债务资金的借款利率 3、项目计算期选取、项目计算期选取 建设期和销售期建设期和销售期 4、财务基准收益率（、财务基准收益率（Ic）设定）设定 根据项目建设标准和同类项目的情况确定财务根据项目建设标准和

33、同类项目的情况确定财务基准收益率基准收益率 十十 项目财务评价项目财务评价35Course Design for Real Estate Development&Operation（二）营业收入与成本费用估算（二）营业收入与成本费用估算 1、销售收入估算、销售收入估算 根据销售计划、销售价格计算销售收入。根据销售计划、销售价格计算销售收入。见销售计划、收入表销售计划、收入表。销售收入、经营税金与附加估算表销售收入、经营税金与附加估算表 Next Page 十十 项目财务评价项目财务评价36Course Design for Real Estate Development&Operation序序

34、号号项目项目合计合计销销 售售 期期20052006200720082009201020111一一期期销售面积（销售面积（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 单价（元单价（元/M2）2200 2300 销售收入（万元）销售收入（万元）42600.21 20826.77 21773.44 2二二期期销售面积（销售面积（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042单价（元单价（元/M2）3600 4000 4500 4000 销售收入（万元）销售收入（万元）33600.17 7560.0

35、4 15120.08 7560.04 3360.02 3三三期期销售面积（销售面积（M2）20%45%35%298134.82 59626.96134160.67 104347.19 单价（元单价（元/M2）240024502500销售收入（万元）销售收入（万元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 4四四期期销售面积（销售面积（M2）20%50%30%84000.42 16800.08 42000.21 25200.13 单价（元单价（元/M2）500054005600销售收入（万元）销售收入（万元）45192.23 8400.04 22680.11 141

36、12.07 合合 计计194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 37846.86 22680.11 14112.07 表表 销售计划、收入表销售计划、收入表37Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号项项 目目合合 计计计计 算算 期期200520062007200820091一期一期1.1销售收入销售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2经营税金及附加经营税金及附加2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1营业税营业税2130.01

37、 1041.34 1088.67 1.2.2城市维护建设税城市维护建设税149.10 72.89 76.21 1.2.3教育费附加教育费附加63.90 31.24 32.66 2二期二期2.1销售收入销售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2经营税金及附加经营税金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1营业税营业税1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市维护建设税城市维护建设税117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.

38、3教育费附加教育费附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 3收入合计收入合计76200.38 20826.77 29333.48 15120.08 7560.04 3360.02 4经营税金及附加经营税金及附加4191.02 1145.47 1613.34 831.60 415.80 184.80 表表 销售收入、经营税金与附加估算表销售收入、经营税金与附加估算表38Course Design for Real Estate Development&Operation（二）营业收入与成本费用估算（二）营业收入与成本费用估算 2、成本费用估算、成本费用估算 见总成本费用表见

39、总成本费用表 Next Page 十十 项目财务评价项目财务评价39Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号项项 目目合计合计计计 算算 期期20052006200720082009201020111制造成本制造成本14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 1.1开发成本开发成本138279.72 14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 2期间费用期间费用1

40、4963.63 1579.61 2585.01 2799.47 3521.20 2270.81 1360.81 846.72 2.1管理费用管理费用1946.59 208.27 293.33 294.31 404.29 378.47 226.80 141.12 2.2销售费用销售费用9732.96 1041.34 1466.67 1471.53 2021.47 1892.34 1134.01 705.60 2.3财务费用财务费用3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 3总成本总成本费用费用(1+2)153243.35 16374.28 23422.58 23

41、705.99 32240.96 29156.01 17472.04 10871.49 4经营成本经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76 2270.81 1360.81 846.72 表表 总成本费用表总成本费用表 40Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号项目项目20052006200720082009合计合计1建设投资建设投资18881.820782.9243568.619738.628202.8131174.722销售收入销售收入2461134516.462697.229533

42、.6151358.23销售比例销售比例16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4开发成本开发成本21329.15 29913.67 54336.58 25595.32 131174.72 Example：开发成本的分摊 41Course Design for Real Estate Development&Operation（三）项目利润估算与财务评价表（三）项目利润估算与财务评价表 1、现金流量表、现金流量表 现现金金流流量量表表反反映映项项目目计计算算期期内内各各年年的的现现金金流流入入和和现现金金流流出出，用用以以计计算算财财务务内内部部收收益益率率(FIRR,Fi

43、nancial Internal Rate of Return)、财财务务净净现现值值(FNPV,Financial Net Present Value)及及投投资资回回收收期期(Pt，Pay Back Period)等评价指标，分析项目财务盈利能力等评价指标，分析项目财务盈利能力。分分为为现现金金流流量量表表（全全部部资资金金）、现现金金流流量量表表（自自有资金）有资金）十十 项目财务评价项目财务评价42Course Design for Real Estate Development&Operation（三）项目利润估算与财务评价表（三）项目利润估算与财务评价表 1）现现金金流流量量表表（

44、全全部部资资金金）是是从从项项目目本本身身角角度度出出发发，不不分分资资金金来来源源，来来考考察察项项目目盈盈利利能能力力。该该表表设设定定全全部部投投资资均均为为自自有有资资金金，用用以以计计算算全全部部投投资资所所得得税税前前和和所所得得税税后后财财务务内内部部收收益益率率（FIRR）、财财务务净净现现值值（FNPV）及投资回收期及投资回收期（Pt）等评价指标等评价指标。2）现现金金流流量量表表（自自有有资资金金）从从投投资资者者角角度度出出发发，以以投投资资者者的的出出资资额额作作为为计计算算基基础础，把把借借款款本本金金偿偿还还和和利利息息支支付付作作为为现现金金流流出出，用用以以计计

45、算算自自有有资资金金财财务务内内部部收收益益率率、财财务务净净现现值值等等评评价价指指标标，考考察察项项目目自自有有资资金金盈利能力。盈利能力。十十 项目财务评价项目财务评价43Course Design for Real Estate Development&Operation序号序号项项 目目合合 计计计算期计算期200520062007200820111现金流入（现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 1411

46、2.07 2现金流出（现金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建设投资建设投资138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流动资金流动资金2.3经营成本经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4经营税金及附加经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5所得税所得税10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 196

47、8.39 813.26 3净现金流量（净现金流量（CI-CO）-14217.49-5133.40-1792.37 9083.18 11675.92 4累计净现金流量累计净现金流量-14217.49-19350.89-21143.27-12060.09 23859.53 5折现净现金流量折现净现金流量-13164.35-4401.06-1422.84 6676.41 6812.79 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-13164.35-17565.41-18988.25-12311.84 10575.76 所得税前所得税前7净现金流量净现金流量-13126.18-3715.21-437.44

48、 11051.57 12489.18 8累计净现金流量累计净现金流量-13126.18-16841.38-17278.82-6227.25 33993.71 9折现净现金流量折现净现金流量-12153.87-3185.19-347.25 8123.24 7287.32 10累计折现净现金流量累计折现净现金流量-12153.87-15339.06-15686.31-7563.07 18107.09 表表 现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金）44Course Design for Real Estate Development&Operation序序号号项项 目目合合 计计计算期计算期20

49、0520062007200820111现金流入（现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（现金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1资本金资本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金偿还借款本金偿还24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款

50、利息支付借款利息支付3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.4经营成本经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5经营税金及附加经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得税所得税1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（净现金流量（CI-CO）-2547.49-2164.97 1297.60-11929.30 11675.92 4累计净现金流量累计净现金流量-25