房地产贷款与税费.ppt

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1、西北区职前培训之房地产基础知识西北区职前培训之房地产基础知识课程编号：课程编号：5000250002西区职前培训之房地产基础知识西区职前培训之房地产基础知识课程编号：50004 培训讲师：刘永安 2021/9/181课程内容课程内容税费讲解税费讲解商业贷款及公积金贷款商业贷款及公积金贷款2021/9/182税费知识详解税费知识详解印花税（暂时免征）印花税（暂时免征）契税契税营业税营业税个人所得税个人所得税土地增值税土地增值税土地出让金土地出让金综合地价款综合地价款详细内容可参考店面经纪人学习手册详细内容可参考店面经纪人学习手册2021/9/183名词诠释契税契税 是土地是土地.房屋权属转移时向

2、承受着征收的一种税收房屋权属转移时向承受着征收的一种税收营业税营业税 (含城建含城建.教育费附加教育费附加)是对在我国境内提供应税劳务是对在我国境内提供应税劳务.转让无形资产或销售不动产的单位转让无形资产或销售不动产的单位和个人和个人,就其所取得的营业额征收的一种税就其所取得的营业额征收的一种税.个人所得税个人所得税 是对个人是对个人(自然人自然人)取得的各项所得征收的一种所得税取得的各项所得征收的一种所得税.中国的起征点为中国的起征点为2000元元.土地增值税土地增值税 是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并

3、取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地出让金土地出让金 是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，

4、方可办理土地登记。交纳出让金，方可办理土地登记。综合地价款综合地价款 收取标准为：收取标准为：(经济适用住房的实际购房价款经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准该家庭最高购房总价标准)10%2021/9/184如何区分普宅与非普宅 一一.单套建筑面积在单套建筑面积在140平米平米(含含140平米平米)以下以下二二.小区建筑容积率在小区建筑容积率在1.0(含含1.0)以上以上三三.实际成交价低于同区域实际成交价低于同区域“享受优惠政策住房享受优惠政策住房(见备注见备注)”平均交易价格的平均交易价格的1.2倍以下。倍以下。满足以上三个条件为普通住宅，不符合以上三点中的一项或多项属于非满

5、足以上三个条件为普通住宅，不符合以上三点中的一项或多项属于非普通住宅）普通住宅）备注备注:“享受优惠政策住房平均交易价格享受优惠政策住房平均交易价格”三环内三环内258万万;三环至四环三环至四环210万万;四环至五环四环至五环198万万;五环以外五环以外120万万.(同区域内高于此价格为非普宅同区域内高于此价格为非普宅)2021/9/185二手商品房的交易双方税费缴纳明细表二手商品房的交易双方税费缴纳明细表税种及定义税种及定义购买方购买方 出售方出售方 契税契税 90(90(含含)以下以下 成交价成交价1%1%90-140(90-140(含含)成交价成交价1.5%1.5%(以上均适用于首套购房

6、以上均适用于首套购房)140140以上以上 成交价成交价3%3%(非首套购房成交价非首套购房成交价3%)3%)营业税营业税(5.5%)(5.5%)普宅普宅:满五年满五年 免征免征未满五年未满五年 全额全额5.6%5.6%非普宅非普宅:满五年满五年 差额差额5.6%5.6%未满五年未满五年 全额全额5.6%5.6%个人所得税个人所得税 满五年满五年:免交（业主名下免交（业主名下唯一房产唯一房产,否则不免）否则不免）未满五年未满五年:成交价成交价1%1%或或差额差额20%20%产权登记费产权登记费(制本费制本费)普宅普宅:80 :80 非普宅非普宅:550:5502021/9/186已购公房交易双

7、方的税费缴纳明细表已购公房交易双方的税费缴纳明细表费用明录费用明录 购买方购买方 出售方出售方 契税契税 90(90(含含)以下以下 成交价成交价1%1%90-140(90-140(含含)成交价成交价1.5%1.5%(以上均适用于首套购房以上均适用于首套购房)140 140以上以上 成交价成交价3%3%(非首套购房成交价非首套购房成交价3%)3%)营业税营业税未满五年未满五年:全额全额5.5%5.5%满五年满五年:免征免征 个人所得税个人所得税 满五年满五年:免征免征未满五年未满五年:成交价成交价1%1%或差额或差额20%20%土地出让金土地出让金成本价成本价建筑面积建筑面积1%1%当初卖方以

8、优惠价或标准价购买当初卖方以优惠价或标准价购买,由卖方另外由卖方另外向原单位按向原单位按15601560建筑面积建筑面积6%6%支付支付产权登记费产权登记费 普宅普宅:80 :80 非普宅非普宅:550:5502021/9/187二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表费用明录费用明录 购买方购买方 出售方出售方 契税契税 90(90(含含)以下以下 成交价成交价1%1%90-140(90-140(含含)成交价成交价1.5%1.5%(以上均适用于首套购房以上均适用于首套购房)140 140以上以上 成交价成交价3%3%(非首套购房成交价非首套购房成交价3%)3%

9、)营业税营业税普宅普宅:免征免征 非普宅非普宅:满五年满五年 差额差额5.5%5.5%未满五年未满五年 全额全额5.5%5.5%综合地价款综合地价款 0808年年4 4月月8 8日前日前:成交价成交价10%10%0808年年4 4月月8 8日后日后:差差 额额70%70%产权登记费产权登记费 80 802021/9/188经济适用房上市出售新政解读经济适用房上市出售新政解读京建住京建住20082252008225号号分界点分界点08.04.0808.04.08文件下发文件下发5 5年内年内不得出租出借只能自住；如需转让，只能通过摇号或回购老房老政策老房老政策衡量标准：文件下发前已经取得产权证或

10、契税完税凭证新房新政策新房新政策衡量标准：文件下发后取得房产证或契税完税凭证5 5年内年内不得出租出借只能自住；如需转让，只能通过摇号或回购5 5年外年外按原购房价和出售价格价差*70%补交土地收益金5 5年外年外按成交额*10%交综合地价款2021/9/189例题例题 2010 2010年年1010月月,王小姐通过中原地产公司全款购王小姐通过中原地产公司全款购买了李先生一套金雅园的二手商品房买了李先生一套金雅园的二手商品房,产权证下发产权证下发时间为时间为20052005年年6 6月月,房屋面积房屋面积165165平米平米,原购房价原购房价130130万，成交总价万，成交总价500500万元

11、万元.那么王小姐和李先生在此次那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？交易中需分别缴纳哪些税费？评估价评估价18000元元/平米平米 地区指导价地区指导价5600元元/平米平米2021/9/1810避税与不避税的比较避税与不避税的比较避避税税前前税种税种 计计 算算 金金 额额1.营业税营业税 (500 (500万万-130-130万万)5.5%)5.5%2035002.个人所得税个人所得税 免征免征 3.契税契税(买方买方)500万万3%3%150000 合合 计计353500避避税税后后1.营业税营业税(5600165-130(5600165-130万万)5.5%)5.5%02.

12、个人所得税个人所得税 免征免征3.契税契税(买方买方)5600 1653%1653%27720 合合 计计277202021/9/1811二手房交易税费判断三步走二手房交易税费判断三步走 第一步第一步:首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房房、经济适用房、央产房、回迁房;第二步第二步:以房产证以房产证/契税完税凭证时间孰先原则，看是契税完税凭证时间孰先原则，看是否满五年；否满五年；第三步第三步:以面积、总价、容积率，判断是否是普通住以面积、总价、容积率，判断是否是普通住宅。宅。2021/9/1812成本价房本成本价房本2021

13、/9/1813契税票契税票2021/9/1814成本价原购房合同成本价原购房合同2021/9/1815旧房本抵押章旧房本抵押章新房本抵押章新房本抵押章2021/9/1816旧房本填发日期旧房本填发日期新房本填发日期新房本填发日期2021/9/1817贷款知识详解贷款知识详解付款方式付款方式商业贷款详解商业贷款详解公积金贷款详解公积金贷款详解 2021/9/1818付款方式付款方式全款全款,就是一次性付款就是一次性付款贷款分为两种：贷款分为两种：商业贷款商业贷款 公积金贷款公积金贷款2021/9/1819相关名词相关名词成交价成交价过户指导价过户指导价银行评估价银行评估价网签价网签价原始购房价原

14、始购房价差额差额2021/9/1820 名词诠释名词诠释1.1.商业贷款商业贷款:又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务，如建执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致行、农行。申请贷款手续也基本一致。2.公积金贷款公积金贷款:指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、

15、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。3.3.组合贷款组合贷款:符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的或其他银行认可的担保方式担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人作为抵押

16、可同时向银行申请个人2021/9/1821怎样计算商业贷款额怎样计算商业贷款额什么是评估值什么是评估值 贷款的成数贷款的成数 怎样算首付款怎样算首付款怎样算月还款怎样算月还款 还款的利息怎样算还款的利息怎样算系数如下：年限系数如下：年限1年年.10年年.20年年 贷款的年数贷款的年数,房龄加贷款年限不超过房龄加贷款年限不超过40年年不分男女最高可贷到不分男女最高可贷到70岁岁 下浮下浮15%基准利率基准利率 上浮上浮10%年利率年利率本息本息本金本金年利率年利率本息本息本金本金年利率年利率本息本息本金本金5.151一次性还本付息一次性还本付息6.06一次性还本付息一次性还本付息6.666一次性

17、还本付息一次性还本付息 5.61109.07129.696.6114.06137.887.26117.45143.33 5.6169.4188.226.675.1596.447.2679.10101.912021/9/1822贷款所需材料贷款所需材料买方买方和和 配偶需提供资料：身份证，户口本配偶需提供资料：身份证，户口本，暂住证，暂住证，婚姻关系证明，收入证明，营业执照副本复印件婚姻关系证明，收入证明，营业执照副本复印件加盖公章，最高学历证明，工资流水，还款账户。加盖公章，最高学历证明，工资流水，还款账户。卖方卖方：身份证，户口本，婚姻关系证明，房产证，：身份证，户口本，婚姻关系证明，房产证

18、，原始购房协议，及配偶资料，收款账户。原始购房协议，及配偶资料，收款账户。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。贷款时需查验购买方提供材料复印件的原件同。贷款时需查验购买方提供材料复印件的原件2021/9/1823例题例题 2010 2010年年1010月月,王小姐预通过中原地产购买李先王小姐预通过中原地产购买李先生一套金雅园的二手商品房生一套金雅园的二手商品房,该房产权证下发时间该房产权证下发时间为为20052005年年6 6月月,房屋面积房屋面积165165平米平米,原购房价原购房价130130万，万，成交总价成交总价500500万元万

19、元.王小姐考虑以贷款形式购买王小姐考虑以贷款形式购买,那那么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税么王小姐和李先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？费？(按二套计算按二套计算)评估价评估价18000元元/平米平米 地区指导价地区指导价5600元元/平米平米2021/9/1824贷款计算方法贷款计算方法18000 x 165=297万万(评估总价评估总价)297万万x 0.5=148.5万（万（贷款数额贷款数额）500万万(房款房款)148.5万万=3515000（首付首付）税费税费(297万万-130万万)x 5.5%(营业税营业税)=91850元元 个人所得税个人所得税:免征免征297万万

20、 x 3%(契税契税)=89100元元合计合计:180950元元 2021/9/1825每月还款数额和利息每月还款数额和利息148.5(贷款额整万位贷款额整万位)（上浮（上浮10%)79.10(20年利率上浮年利率上浮10%本息系数本息系数)=11746.35（月供月供）11746.35 12月月=140956.2（1年还款额年还款额）140956.2 20年年=2819124（共计还款额共计还款额）2819124 1485000=1334124（总利息总利息）2021/9/1826注意事项判断是否有税注意事项判断是否有税央产房交税以央产房交税以第一次票据第一次票据为准为准公房交税以公房交税以

21、房本填发日期，购房收据日期，房本填发日期，购房收据日期，购房合同日期购房合同日期为准为准商品房交税以商品房交税以契税票填发日期，房本填发契税票填发日期，房本填发日期日期为准为准2021/9/1827公积金贷款公积金贷款国管与市属公积金的区分：国管与市属公积金的区分：国管公积金：借款人所在单位为中央直属或下属单国管公积金：借款人所在单位为中央直属或下属单位的，缴纳的公积金为国管公积金，一般缴存银行为位的，缴纳的公积金为国管公积金，一般缴存银行为建设银行。建设银行。市属公积金：借款人所在单位为北京市属单位的，市属公积金：借款人所在单位为北京市属单位的，缴纳的公积金为市属公积金，一般缴存银行为工商银

22、缴纳的公积金为市属公积金，一般缴存银行为工商银行、交通银行等。行、交通银行等。2021/9/1828公积金贷款公积金贷款公积金最高可贷金额：公积金最高可贷金额：1、市属公积金：月个人缴存在、市属公积金：月个人缴存在550元贷款年限在元贷款年限在30年的年的正常可正常可贷款贷款80万元万元，如经过评级到达，如经过评级到达AA可贷款可贷款92万元，万元，AAA为为104元元 2、国管公积金：主要依据住房公积金国管公积金：主要依据住房公积金缴存状况、收入情况、个缴存状况、收入情况、个人信用状况人信用状况等因素，对借款申请人进行信用评级，并根据评级等因素，对借款申请人进行信用评级，并根据评级结果，实行

23、分类管理，被评定为结果，实行分类管理，被评定为A级的借款申请人，最高贷款额级的借款申请人，最高贷款额度可在基准额度上上浮度可在基准额度上上浮30%；被评定为；被评定为B级的借款申请人，可在级的借款申请人，可在基准额度基础上上浮基准额度基础上上浮15%（申请信用评级的借款人应前往国管（申请信用评级的借款人应前往国管分中心业务受理柜台，按照国管分中心信用评级有关规定提交分中心业务受理柜台，按照国管分中心信用评级有关规定提交相关书面材料，并经面谈确定）相关书面材料，并经面谈确定）2021/9/1829公积金贷款公积金贷款北京市公积金贷款需连续缴存北京市公积金贷款需连续缴存12个月以上方可个月以上方可

24、申请申请系数如下系数如下:5年年利率年年利率4;6年以上年利率年以上年利率4.5.5年年184.17,十年十年103.64,十五年十五年76.5,二十年二十年63.26二十五年二十五年55.58.三十年三十年50.67贷款的年数贷款的年数,房龄加贷款年限不超过房龄加贷款年限不超过47年年男女上限男女上限70周岁周岁2021/9/1830公积金贷款公积金贷款所需相关费用所需相关费用过户费过户费:2000评估费评估费:1500担保费担保费:3000 公积金管理中心手续费公积金管理中心手续费:0.3%2021/9/1831公积金贷款所需材料公积金贷款所需材料借款人（买方）需提供资料：借款人（买方）需

25、提供资料：借款申请表借款申请表身份证或有效身份证明身份证或有效身份证明户口本首页、本人页及变更页户口本首页、本人页及变更页有效居住证明有效居住证明结婚证或婚姻关系证明结婚证或婚姻关系证明离退休证明离退休证明 收入证明收入证明最高学历证明最高学历证明2021/9/1832公积金贷款所需材料公积金贷款所需材料更多详情请登录北京住房公积金网更多详情请登录北京住房公积金网 http:/ 2009 2009年年8 8月月,王小姐通过中原地产公司王小姐通过中原地产公司又购买了王先生一套位于永乐东区的标准又购买了王先生一套位于永乐东区的标准价已购公房价已购公房,产权证下发时间为产权证下发时间为2009200

26、9年年.建建筑年代筑年代8080年年.购房合同购房合同9090年年.房屋面积房屋面积7070平平米米,总价总价100100万元万元.那么王小姐和王先生在此那么王小姐和王先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费次交易中需分别缴纳哪些税费 公积金计算公积金计算 房屋标准价的房屋标准价的 评估价评估价:9000:9000元元2021/9/1834公积金贷款公积金贷款 9000(地区评估值地区评估值)x 70平平=63万（万（评估数评估数）63万万 x 0.5(贷款成数贷款成数)=315000元（元（贷款数额贷款数额）100万万(房款房款)31.5万（贷款数额）万（贷款数额）=68.5万（万（首首付付）100万万 x 3%(契税契税)=30000元元 契税契税 1560 x70平平 x 7%=7644元元 土地出让金土地出让金已购公房免征营业税及个人所得税已购公房免征营业税及个人所得税2021/9/18352021/9/18362021/9/1837