房地产项目物业经营管理培训课件_514页.ppt

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1、物业经营管理课件物业经营管理课件1一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述二、房地产投资及其区位选择二、房地产投资及其区位选择二、房地产投资及其区位选择二、房地产投资及其区位选择三、房地产投资分析技术三、房地产投资分析技术三、房地产投资分析技术三、房地产投资分析技术四、收益性物业价值评估四、收益性物业价值评估四、收益性物业价值评估四、收益性物业价值评估五、房地产市场与市场分析五、房地产市场与市场分析五、房地产市场与市场分析五、房地产市场与市场分析六、租赁管理六、租赁管理六、租赁管理六、租赁管理七、成本管理七、成本管理七、成本管理七、成本管理八、合同与风险

2、管理八、合同与风险管理八、合同与风险管理八、合同与风险管理九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价十、写字楼物业经营管理十、写字楼物业经营管理十、写字楼物业经营管理十、写字楼物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十一、零售商业物业经营管理十二、物业经营管理的未来发展十二、物业经营管理的未来发展十二、物业经营管理的未来发展十二、物业经营管理的未来发展ContentsContents2第一章 物业经营管理概述第一节第一节第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理

3、的概念第二节第二节第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容3 测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。知识的熟悉程度。知识的熟悉程度。知识的熟悉程度。（一）考试目的（一）考试目的（一）考试目的（一）考试目的4l l掌握：掌握：掌握：掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物物业经营

4、管理的内容，收益性物业的类型及特点，物物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的关系。业经营管理的层次及各层次之间的关系。业经营管理的层次及各层次之间的关系。业经营管理的层次及各层次之间的关系。l l熟悉：熟悉：熟悉：熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。l l了解：了解：了解：了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。物业

5、经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（二）考试基本要求（二）考试基本要求（二）考试基本要求（二）考试基本要求51.1.1.1.物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的性质和管理对象物业经营管理的性质和管理对象2.2.2.2.物业经营管理的目标物业经营管理的目标物业经营管理的目标物业经营管理的目标3.3.3.3.管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合型物业服务企业的区别物业服务企业的区别物业服务企业的区别物业服务企业的区

6、别4.4.4.4.物业经营管理的类别物业经营管理的类别物业经营管理的类别物业经营管理的类别5.5.5.5.物业经营管理的工作内容物业经营管理的工作内容物业经营管理的工作内容物业经营管理的工作内容（三）要点说明（三）要点说明（三）要点说明（三）要点说明6一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵第一节第一节第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的概念物业经营管理的概念 物业经营管理物业经营管理物业经营管理物业经营管理又称物业又称物业又称物业又称物业资产资产资产资产管理，是指为了满足业主的目管理，是指为了满足业主的目管理，是指为

7、了满足业主的目管理，是指为了满足业主的目标，综合利用标，综合利用标，综合利用标，综合利用物业管理物业管理物业管理物业管理（Property ManagementProperty ManagementProperty ManagementProperty Management）、设施管理设施管理设施管理设施管理（Facilities Facilities Facilities Facilities ManagementManagementManagementManagement）、房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理（Real Estate Assets Management

8、Real Estate Assets ManagementReal Estate Assets ManagementReal Estate Assets Management）、房地房地房地房地产组合投资管理产组合投资管理产组合投资管理产组合投资管理（Real Estate Portfolio ManagementReal Estate Portfolio ManagementReal Estate Portfolio ManagementReal Estate Portfolio Management）的技术、手段和模的技术、手段和模的技术、手段和模的技术、手段和模式，以式，以式，以式，以收

9、益性物业收益性物业收益性物业收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。的综合性管理服务。的综合性管理服务。的综合性管理服务。7 物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于物业经营管理，突破了传统物业管理活动仅局限于“对房对房对房对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理屋及配套的设施设备和相关场地

10、进行维修、养护、管理屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局的局的局的局限，强调限，强调限，强调限，强调为业主提供价值管理服务为业主提供价值管理服务为业主提供价值管理服务为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企，满足其物业投资收益或企，满足其物业投资收益或企，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。业发展战略及主营业务发展目标的需求。业发展战略及主营业务发展目标的需求。业发展战略及主营业务发展目标的需求。8物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运物业经营管理活

11、动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。价值和经营绩效评估等经营活动。价值和经营绩效评估等经营活动。价值和经营绩效评估等经营活动。9二、物业经营管理活动的二、物业经营管理活动的二

12、、物业经营管理活动的二、物业经营管理活动的管理对象管理对象管理对象管理对象收益性物业收益性物业收益性物业收益性物业写字楼写字楼写字楼写字楼零售商业物业零售商业物业零售商业物业零售商业物业出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓工业物业工业物业工业物业工业物业酒店酒店酒店酒店休闲娱乐设施等休闲娱乐设施等休闲娱乐设施等休闲娱乐设施等10（一）写字楼（一）写字楼（一）写字楼（一）写字楼pp写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空写字楼是为商务、办公活

13、动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业间的办公部分和公用部分构成，包括企业间的办公部分和公用部分构成，包括企业间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用自用自用自用写字楼、写字楼、写字楼、写字楼、出租出租出租出租写字写字写字写字楼和自用出租楼和自用出租楼和自用出租楼和自用出租复合型复合型复合型复合型写字楼三种类型。写字楼三种类型。写字楼三种类型。写字楼三种类型。pp国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。pp对写字楼分类一般考虑对写字楼分类一般考虑对写字楼分类一

14、般考虑对写字楼分类一般考虑12121212个因素：所处的位置、交通方便性、声个因素：所处的位置、交通方便性、声个因素：所处的位置、交通方便性、声个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和

15、租户类型。11（二）零售商业物业（二）零售商业物业（二）零售商业物业（二）零售商业物业pp选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收

16、益以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。目标。目标。目标。pp零售商业物业主要依据其零售商业物业主要依据其零售商业物业主要依据其零售商业物业主要依据其建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模、经营商品的特点经营商品的特点经营商品的特点经营商品的特点及及及及商业辐射商业辐射商业辐射商业辐射区域的范围区域的范围区域的范围区域的范围三个方面来分类。三个方面来分类。三个方面来分类。三个方面来分类。12零售商业物业的分类：零售商业物业的分类：零售商业物业的分类：零售商业物业的分

17、类：uu区域购物中心区域购物中心区域购物中心区域购物中心uu市级购物中心市级购物中心市级购物中心市级购物中心uu地区购物商场地区购物商场地区购物商场地区购物商场uu居住区商场居住区商场居住区商场居住区商场uu邻里服务性商店邻里服务性商店邻里服务性商店邻里服务性商店uu特色商店特色商店特色商店特色商店所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在为复合性，在经营管理上表现为一致性，在为复合性，在经营管理上表现为一致性，在为复合性，在经营管理上表现为一致性

18、，在服务设施上表现为完整性，在服务范围上面服务设施上表现为完整性，在服务范围上面服务设施上表现为完整性，在服务范围上面服务设施上表现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。向商圈内所有居民。向商圈内所有居民。向商圈内所有居民。零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：零售商业物业的存在形式：uu只经营零售业的独立的建筑物或建筑群只经营零售业的独立的建筑物或建筑群只经营零售业的独立的建筑物或建筑群只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（中友百货、北辰购物（中友百货、北辰购物（中友百货、北辰购物（中友百货、北辰购物中心等）中心等）中心等）中心等）uu某综合用途物业内的一

19、部分某综合用途物业内的一部分某综合用途物业内的一部分某综合用途物业内的一部分（国贸、时代广场等）（国贸、时代广场等）（国贸、时代广场等）（国贸、时代广场等）13（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓（三）出租型别墅或公寓pp别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质别墅：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高。量比较高。量比较高。量比较高。pp公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供公寓：包含有许多住宅单元

20、的建筑物，通常不分割产权出售，供公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供公寓：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。出租或短期居住。出租或短期居住。出租或短期居住。（四）工业物业（四）工业物业（四）工业物业（四）工业物业pp为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新为人类生产活动提供入住空间，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。技术产业用房、研究与发展用房等。技术产业用房、研究与发展用房等。技术产业用房

21、、研究与发展用房等。14（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施pp酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：酒酒酒酒 店店店店休闲娱乐设施休闲娱乐设施休闲娱乐设施休闲娱乐设施服务对象不同服务对象不同商务和观光客人商务和观光客人商务和观光客人商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议客人度假旅游者、培训人员或会议客人度假旅游者、培训人员或

22、会议客人度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同地理位置不同市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地自然风景秀丽的度假胜地自然风景秀丽的度假胜地自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以住宿、餐饮和商务功能为主以住宿、餐饮和商务功能为主以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装建筑设计和装潢风格不同潢风格不同星级标准的豪华气派星级标准的豪华气派星级标准的豪华气派星级标准的豪华气

23、派田园式、居民式或别墅式田园式、居民式或别墅式田园式、居民式或别墅式田园式、居民式或别墅式pp主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。活动提供入住空间的建筑。活动提供入住空间的建筑。活动提供入住空间的建筑。15三、物业经营管理服务的三、物业经营管理服务的三、物业经营管理服务的三、物业经营管理服务的目标目标目标目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，从业主的角度出发，在物业经济

24、寿命的全寿命周期内，从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的化的基础上，保持和提高物业的化的基础上，保持和提高物业的化的基础上，保持和提高物业的市场价值市场价值市场价值市场价值以及未来以及未来以及未来以及未来发展潜力发展潜力发展潜力发展潜力。即：为业主或投资人创造回报和利润即：为业主或投资人创造回报

25、和利润即：为业主或投资人创造回报和利润即：为业主或投资人创造回报和利润16四、四、四、四、物业经营管理企业物业经营管理企业物业经营管理企业物业经营管理企业pp物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。企业。企业。企业。pp物业服务企业划

26、分为物业服务企业划分为物业服务企业划分为物业服务企业划分为管理型管理型管理型管理型、专业型专业型专业型专业型和和和和综合型综合型综合型综合型三种。三种。三种。三种。17uu管理型管理型管理型管理型：工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理

27、服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。uu专业型专业型专业型专业型：以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业以专业分包或直接接受业主委托的形式，具有某种专业管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。管理能力，如清洁、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。管理能力，如清洁、

28、安全、环境绿化、设备设施维护保养等。uu综合型综合型综合型综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设同时具备物业策略管理和物业运行管理能力，在总部设置管理层，同时设置若干专业化的分公司。置管理层，同时设置若干专业化的分公司。置管理层，同时设置若干专业化的分公司。置管理层，同时设置若干专业化的分公司。18pp物业服务企业从管理层次上也可划分为物业服务企业从管理层次上也可划分为物业服务企业从管理层次上也可划分为物业服务企业从管理层次上也可划分为公司管理公司管理公司管理公司管理、现场管现场管

29、现场管现场管理理理理和和和和现场作业现场作业现场作业现场作业三个层次。三个层次。三个层次。三个层次。pp管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨管理型和综合型物业服务企业也可提供物业管理顾问和咨询等业务。询等业务。询等业务。询等业务。19一、物业经营管理的层次一、物业经营管理的层次一、物业经营管理的层次一、物业经营管理的层次第二节第二节第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容物业管理物业管理物业管理物

30、业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。务，以保障其始终处在正常的运行状态。务，以保障其始终处在正常的运行状态。务，以保障其始终处在正常的运行状态。设施管理设施管理设施管理设施管理：设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研

31、教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业；服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。以运行管理为主以运行管理为主以运行管理为主以运行管理为主20房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服从对

32、物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理房地产组合投资管理：包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改产管理公司的表现；审批资产

33、管理公司提出的更新改产管理公司的表现；审批资产管理公司提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标；在合适的时机购置和处置物业资产。标；在合适的时机购置和处置物业资产。标；在合适的时机购置和处置物业资产。标；在合适的时机购置和处置物业资产。以策略性管理为主以策略性管理为主以策略性管理为主以策略性管理为主21创造房地产投资创造房地产投资创造房地产投资创造房地产投资利润利润利润利润的三种基本的三种基本的三种基本的三种基本途径途径途径途径：n n在

34、极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；n n在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；n n在合适的时机售出物业。在合适的时机售出物业。在合适的时机售出物业。在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个物

35、业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是目标的实现，实际上就是目标的实现，实际上就是目标的实现，实际上就是以物业业主的角色以物业业主的角色以物业业主的角色以物业业主的角色在工作。在工作。在工作。在工作。22房地产房地产房地产房地产组合投资管理组合投资管理组合投资管理组合投资管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理（写字楼、商场）（写字楼、商场）（写字楼、商场）（写字楼、商场）房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理房地产资产管理（公寓）（公寓）（公寓）（公寓）物业管理物业管理物业管理物

36、业管理设施管理设施管理设施管理设施管理物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设施管理设施管理设施管理物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设施管理设施管理设施管理物业管理物业管理物业管理物业管理设施管理设施管理设施管理设施管理二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系23管理层次管理层次管理层次管理层次主要职责主要职责主要职责主要职责物业管理物业管理物业管理物业管理保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；保持与租户的联

37、系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系资产管理资产管理资产管理资产管理制定物业发展战略计划；持有制定物业发展战略计划；持有制定物业发展战略计划；持有制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决出售分析；物业更新改造等主要开支决出售分析；物业更新改造等主要开支决出售分析；物业更新改造等主要开支决策；

38、监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析组合投资管组合投资管组合投资管组合投资管理理理理制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调制定投资组合

39、目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管

40、理报告与现金管理报告与现金管理报告与现金管理物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责物业经营管理三个层次工作的主要职责24三、物业经营管理中的三、物业经营管理中的三、物业经营管理中的三、物业经营管理中的战略性工作战略性工作战略性工作战略性工作确定战略确定战略确定战略确定战略：确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量产组合质量产组合质量产组合质量确定标准确定标

41、准确定标准确定标准：结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）构建信息基础构建信息基础构建信息基础构建信息基础：构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数构建足以使资产组合

42、中的各个单元都得到合适评价的数构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存据库，对信息分类保存据库，对信息分类保存据库，对信息分类保存决策分析决策分析决策分析决策分析：投资决策主要取决于投资决策主要取决于投资决策主要取决于投资决策主要取决于预期收益预期收益预期收益预期收益和和和和风险水平风险水平风险水平风险水平。进行资产组合进行资产组合进行资产组合进行资产组合：在一定收益水平上具有最小风险的资产组合在一定收益水平上具有最小风险的资产组合在一定收益水平上具有最小风险的资产组合在一定收益水平上具有最小风险的资产组合25四、物业经营管理的四、物业经营管理的四、物业经营管理的四

43、、物业经营管理的常规工作常规工作常规工作常规工作 资产管理的主要内容本质上就是资产管理的主要内容本质上就是资产管理的主要内容本质上就是资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制对成本和收益的控制对成本和收益的控制对成本和收益的控制，主要包，主要包，主要包，主要包括对物业的括对物业的括对物业的括对物业的物理形态物理形态物理形态物理形态和和和和财务状况财务状况财务状况财务状况的管理。的管理。的管理。的管理。现金流和成本管理现金流和成本管理现金流和成本管理现金流和成本管理日常维修和维护日常维修和维护日常维修和维护日常维修和维护未来维修和维护未来维修和维护未来维修和维护未来维修和维护设施设备管理设

44、施设备管理设施设备管理设施设备管理物业保险管理物业保险管理物业保险管理物业保险管理261物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A物业管理 B设施管理 C价值管理 D投资管理2某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼。A 甲级 B乙级 C丙级 D二级273、物业经营管理活动的管理对象主要包括（）等。A写字楼 B零售商业物业 C居民自有住宅 D工业物业 E酒店和休闲娱乐设施 4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服

45、务的企业一般有（）。A管理型物业服务企业 B专业型物业服务企业 c投资型物业服务企业 D综合型物业服务企业 E所有物业管理公司 285、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。A物业管理 B设施管理 C房地产资产管理 D房地产组合投资管理6、物业经营管理各个层次中，属于物业管理主要职责的有（）等 A制定物业发展战略计划 B保持与租户的联系并收租 C控制运营成本及保存财务报告记录 D资本性支出计划 E物业维护及安全管理297、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()。投资回收期 预期收益 还贷能力 风险水平

46、A B c D8、在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（）。A 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害 B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有 C 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地 D 对土地进行等级评定和保险 E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上 30第二章 房地产投资及其区位选择第一节第一节第一节第一节 房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资第二节第二节第二节第二节 房地产投

47、资的风险房地产投资的风险房地产投资的风险房地产投资的风险第三节第三节第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择31 测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。悉程度。悉程度。悉程度。（一）考试目的（一）考试目的（一）考试目的（一）考试目的32l l掌握：掌握：掌握：掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的房地产投资及其特性

48、，房地产直接投资和间接投资的房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。区别与联系。区别与联系。区别与联系。l l熟悉：熟悉：熟悉：熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。房地产区位的内容。房地产区位的内容。房地产区位的内容。l l了解：了解：了解：了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。（

49、二）考试基本要求（二）考试基本要求（二）考试基本要求（二）考试基本要求331.1.1.1.房地产投资的目的与内容房地产投资的目的与内容房地产投资的目的与内容房地产投资的目的与内容2.2.2.2.房地产直接投资的内容房地产直接投资的内容房地产直接投资的内容房地产直接投资的内容3.3.3.3.房地产开发投资的内容房地产开发投资的内容房地产开发投资的内容房地产开发投资的内容4.4.4.4.房地产投资信托基金运作方式房地产投资信托基金运作方式房地产投资信托基金运作方式房地产投资信托基金运作方式5.5.5.5.房地产投资的主要特征及利弊房地产投资的主要特征及利弊房地产投资的主要特征及利弊房地产投资的主要

50、特征及利弊6.6.6.6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别房地产投资市场风险和非市场风险的区别房地产投资市场风险和非市场风险的区别房地产投资市场风险和非市场风险的区别7.7.7.7.狭义的区位与广义的区位的区别狭义的区位与广义的区位的区别狭义的区位与广义的区位的区别狭义的区位与广义的区位的区别（三）要点说明（三）要点说明（三）要点说明（三）要点说明34一、一、一、一、房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资的概念的概念的概念的概念第一节第一节第一节第一节 房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，是指以获得未