房地产业-房地产开发企业所得税政策解读(PPT 38页).ppt
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1、房地产开发企业所得税政策解读l主讲人:陈延荣l2021/9/181主要授课内容l销售未完工开发产品的相关规定l销售完工开发产品的相关规定2021/9/182预收账款应如何预缴所得税l企业所得税预缴的基本规定:l.企业所得税涉税分析房地产开发企业房地产开发关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知 国税函2008635号.docl思考:假定房地产开发企业当期未销售完工产品,只有销售未完工产品的预售收入,会计核算的结果应如何?2021/9/183预收账款预缴所得税的特殊规定l国税发200631号l国税函2008299号l国税发200931号第九条规定:l对比分析结论:l预收款预缴所得
2、税从2006年至今未政策规定未发生原则性的变化,只是预计毛利率发生变化。l思考:取得预收款一定实际缴纳所得税?不允许弥补亏损?2021/9/184预收账款当年所得税汇算时应如何处理l如未完工,与预缴时的处理相同:即按照计税毛利率调增应纳税所得额。附表三:第五项纳税调整项目中。l思考:汇算清缴时,预收账款是否作为计税相关费用扣除标准的基数?依据为第六条l如完工,则应按实际毛利调整预计毛利。2021/9/185预收账款完工后的处理l如何界定完工?新31号文件第三条:l除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:l(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已
3、开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。l思考:三个时间以哪一时间为准?.企业所得税涉税分析房地产开发企业房地产开发国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复.doc2021/9/186预收账款完工后的处理l一、实际毛利差额不必马上计算:31号文第九条l二、完工时点不是成本确定的终止日:31号文第三十五条l思考:汇算清缴时应纳税所得额的计算公式。2021/9/187汇算清缴时应纳税所得额的计算公式l应纳税所得额=会计利润+(期末预收账款-期初预收账款)计税毛利率+其他纳税调整-弥补以前年度亏损2021/9/188销售完工开发产品的处理收入l31号文第五条:全部价款和
4、价外费用,包括现金、现金等价物及其他经济利益。l价外费用的处理:凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。l实际工作中应注意:纳税人不能自己选择是否纳入价内,而由政府统一规定。l并不能增加纳税人的税收负担:31号文第十六条l思考:营业税、土地增值税对价外费用应如何处理?2021/9/189销售完工开发产品的处理收入l31号文第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现,并依据结算方式具体确认收入的实现。l思考:与国税函2008875号是
5、否矛盾?是会计的处理是否存在差异?是否便于操作?2021/9/1810销售完工开发产品的处理收入l视同销售的征税规定:与原31号有变化l第七条:取消自用的征税规定。l思考:2007年底前完工的开发产品在08年以后转为自用是否应作视同销售处理?l为什么取消对内的视同销售的征税规定?2021/9/1811销售完工开发产品的处理已销计税成本l31号第十四条 已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:l可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积l已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可
6、售面积单位工程成本l应注意:l计税成本即为开发产品计税基础,不同于会计核算成本。l一般情况下应为:测绘报告注明的可售面积。如未测绘(违法建造),按竣工面积确认。不可售面积主要包括不可销售的公共配套设施。2021/9/1812成本对象总成本(计税成本)成本对象的确定l确定原则:l可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则 l应履行事前备案手续。l应注意的是,成本核算对象的确定应既满足企业所得税的规定,又满足土地增值税的规定,一般情况下,满足土地增值税的规定即可满足企业所得税的规定。国税发200991号l.企业所得税涉税分析房地产开发企业会计万科房地产开发企
7、业成本核算指导.doc2021/9/1813成本对象总成本(计税成本)成本内容l应注意区分成本与费用的界限l成本构成内容:31号第二十七条2021/9/1814成本对象总成本(计税成本)成本土地征用及拆迁补偿费l非货币资产交换方式取得土地使用权计税成本的确定:两种情况,第三十一条第一款l以接受投资方式取得土地使用权计税成本的确定:第二款l土地增值税?2021/9/1815成本对象总成本(计税成本)成本土地征用及拆迁补偿费l回迁房建造支出的处理:以开发产品的市场价格抵偿拆迁补偿费。l作为计税成本的金额的确定:第三十一条第一款l确认成本的时间:同上l补缴契税的规定:l回迁房本身涉及的税收问题:视同
8、销售l营业税、土地增值税2021/9/1816成本对象总成本(计税成本)成本公共配套设施费(两种情况)l第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。2021/9/1817成本对象总成
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