房地产评估讲义.ppt
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1、第四章第四章 房地产评估房地产评估2021/9/181w1了解房地产评估的基本内容和特点w2熟悉房地产评估的影响因素w3.掌握收益法在房地产评估中的应用w4.掌握市场法在房地产评估中的应用w5.掌握成本法在房地产评估中的应用w6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求:本章学习目的和要求:2021/9/182一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点w(1)房地产)房地产w房房地地产产是是土土地地和和建建筑筑物物及及其其权权属属的的总总称称。包包括括土地和地上建筑物两部分。土地和地上建筑物两部分。w欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念,将将房房产产和
2、和地地产产统统称为不动产。称为不动产。1房地产的概念:房地产的概念:2021/9/183w中华人民共和国物权法中规定,物包括不动产和动中华人民共和国物权法中规定,物包括不动产和动产。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和产。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。w资产评估操作规范意见(试行)中将建筑物描述为:资产评估操作规范意见(试行)中将建筑物描述为:是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物
3、类。建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。w资产评估准则资产评估准则不动产对不动产的定义是土地、不动产对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关的权益。其相关的权益。2021/9/184w土地使用权出让:土地使用权出让:w土地使用权转让:土地使用权转让:w土地使用权出租:土地使用权出租:w土地使用权抵押:土地使用权抵押:(2)土地使用权)土地使用权2021/9/185(3)建筑物)建筑物房屋和构筑物统称为建筑
4、物。房屋和构筑物统称为建筑物。2021/9/186建筑物的主要结构:建筑物的主要结构:钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构其他结构其他结构2021/9/1872房地产的特点:位置固定性位置固定性单位价值高单位价值高保值增值保值增值长期性长期性难以变现难以变现投资风险性投资风险性政策限制性政策限制性2021/9/188二、房地产价格影响因素二、房地产价格影响因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格,而影响房地产价格的因素很多实行的价格,而影响房地产价格的因素很多(1)一一般般因因素素:共共性
5、性因因素素,包包括括:经经济济、政政策、社会、心理因素策、社会、心理因素(2)区域因素:与位置相关)区域因素:与位置相关(3)自自身身因因素素:个个别别因因素素,包包括括:土土地地的的自自身因素、建筑物自身因素。身因素、建筑物自身因素。2021/9/189三、房地产评估的理论三、房地产评估的理论1地租理论(说明土地价值的产生)地租理论(说明土地价值的产生)马马克克思思的的理理论论:认认为为,地地租租是是土土地地所所有有权权在在经经济济上上的的表表现现形形式式,真真正正的的地地租租是是为为使使用用土土地地而而支支付付给给土土地地所所有有者者的的货货币币额额。他把地租分为绝对地租和级差地租。他把地
6、租分为绝对地租和级差地租。2021/9/1810(1)绝对地租:是土地所有者凭借土地所有)绝对地租:是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金权的垄断所获得的地租。土地出让金(2)级级差差地地租租:是是由由于于土土地地自自然然差差别别(级级差差地地租租1)或或对对同同一一土土地地连连续续投投资资,投投资资收收益益差差别所导致的地租(级差地租别所导致的地租(级差地租2)。)。级级差差地地租租1原原理理告告诉诉我我们们,处处于于不不同同位位置置的的土土地地,其其价价格格是是有有差差别别的的,在在评评估估土土地地使使用用权权价格时,必须了解其地理位置和环境。价格时,必须了解其地理位置和
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