第7章投资性房地产.ppt
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1、第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2021/9/182021/9/181 1第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征 (一)定义(一)定义 投资性房地产,是指为投资性房地产,是指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值,或者两者兼有而持,或者两者兼有而持有的房地产有的房地产 (二)特征(二)特征 1、是一种经营性活动;(圈定在其他业务范畴内)、是一种经营性活动;(圈定在其他业务范畴内)2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产投资性房地产在用途、
2、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。3、有两种后续计量模式、有两种后续计量模式成本模式(照抄固定资产和无形资产成本模式(照抄固定资产和无形资产)、公允价值模式、公允价值模式(基本照抄交易性金融资产(基本照抄交易性金融资产)2021/9/182021/9/182 2第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 (一)已出租的建筑物(一)已出租的建筑物 1、用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物 2、已出租
3、的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物;约定以经营租赁方式出租的建筑物;(二)已出租的土地使用权二)已出租的土地使用权 (三)持有并准备增值后转让的土地使用权(三)持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权增值后转让的土地使用权 2021/9/182021/9/183 3第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 不属于投资性房地产的项目:不属于投资性房地产的项目:1、自用房地产、自用房地
4、产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如出租给本企业职工居住的宿舍(因间接服务于本企业生产经营)如出租给本企业职工居住的宿舍(因间接服务于本企业生产经营)2、作为存货的房地产(房地产开发企业)、作为存货的房地产(房地产开发企业)2021/9/182021/9/184 4第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学三、投资性房地产的确认三、投资性房地产的确认 (一)符合定义的前提下,满足两个条件(一)符合定义的前提下,满足两个条件 1、企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增企业能够取得与该项投资性房地产相关
5、的租金收入或增值收益;值收益;2、该投资性房地产的成本能够可靠计量该投资性房地产的成本能够可靠计量 (二)确认时点二)确认时点 1、已出租的土地使用权、建筑物、已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日租赁期开始日 2、以备经营出租的空置建筑物、以备经营出租的空置建筑物管理当局正式管理当局正式书面决议日期书面决议日期 3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权停止自用、准备增值后停止自用、准备增值后转让的日期转让的日期 2021/9/182021/9/185 5第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 8 投资性房地产投资性房地产 练习练习1、下列项目
6、中,属于投资性房地产的有()。、下列项目中,属于投资性房地产的有()。A、已出租的建筑物、已出租的建筑物;B、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权C、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权D、按照国家有关规定认定的闲置土地、按照国家有关规定认定的闲置土地 E、持有并准备增值后转让的建筑物、持有并准备增值后转让的建筑物 2、下列不属于企业投资性房地产的是(、下列不属于企业投资性房地产的是()。)。A、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租 B、企业开发完成后用于出租的房地产、企业开发完成后用于出租的房地
7、产 C、企业持有并准备增值后转让的土地使用权、企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D、房地产企业拥有并自行经营的饭店、房地产企业拥有并自行经营的饭店2021/9/182021/9/186 6第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学(一)总的原则:(一)总的原则:历史成本历史成本原则。即企业取得投资性房地产时,应当按照取得时原则。即企业取得投资性房地产时,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,在这点上与普通资产的核算标准相同。的实际成本进行初始计量,在这点上与普通资产的核算标准相同。(二)不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成(二)不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成
8、(1 1)外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税)外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。费作为其入账价值。(2 2)自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态)自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失,前所发生的必要支出,作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益,不计入投资性房地产成本。直接计入当期损益,不计入投资性房地产成本。(3 3)以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实)以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按
9、其取得时的实际成本作为入账价值,符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以际成本作为入账价值,符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。确定。四、投资性房地产的初始计量四、投资性房地产的初始计量2021/9/182021/9/187 7第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品,其入账成本的确认环节与其原属资产无异,因此应产品,其入账成本的确认环节与其原属资产无异,因此应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性
10、房地产的入账成本性房地产的入账成本。借:投资性房地产借:投资性房地产成本成本 贷:银行存款贷:银行存款初始计量的会计分录:初始计量的会计分录:2021/9/182021/9/188 8第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学例例:208:208年年3 3月,甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。月,甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3 3月月1515日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5 5年。年。4 4月月5 5日,甲日,甲企业实际
11、购入写字楼,支付价款共计企业实际购入写字楼,支付价款共计l 200l 200万元(假设不考虑万元(假设不考虑其他因素,甲企业采用成本模式进行后续计量)。其他因素,甲企业采用成本模式进行后续计量)。甲企业的账务处理如下:借:投资性房地产写字楼12 000 000 贷:银行存款12 000 000 2021/9/182021/9/189 9第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学五、投资性房地产的后续计量五、投资性房地产的后续计量 后续计量原则:后续计量原则:同一企业只能采用同一企业只能采用一种模式一种模式 对对所有投资性房地产所有投资性房地产进行计量,一般情进行计量,一般情况下
12、只能采用成本模式计量,况下只能采用成本模式计量,只有在满足特定条件只有在满足特定条件下可以采用公允价值模下可以采用公允价值模式计量,或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式式计量,或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式 已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转换为成本模式换为成本模式(一)以成本模式进行后续计量(一)以成本模式进行后续计量(二)以公允价值模式进行后续计量(二)以公允价值模式进行后续计量(三)后续计量模式的变更(三)后续计量模式的变更2021/9/182021/9/181010第七章第七章 投资性房地产
13、投资性房地产财务会计学财务会计学 8 投资性房地产投资性房地产(一)、以成本模式进行后续计量(一)、以成本模式进行后续计量(一)(一)对投资性房地产计提折旧或摊销对投资性房地产计提折旧或摊销 (二)对投资性房地产计提减值准备(二)对投资性房地产计提减值准备 如存在减值迹象,如存在减值迹象,应进行减值测试,应进行减值测试,并计提相应减值准备并计提相应减值准备,如已计提减,如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回借:其他业务成本借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销)贷:投资性房地产累计折旧(摊销)借:资产减值损失借:资产减值
14、损失 贷:投资性房地产减值准备贷:投资性房地产减值准备 在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还资性房地产进行后续计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还资性房地产进行后续计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还资性房地产进行后续计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理应当按照资产减值的有关规定进行处理应当按照资产减值的有
15、关规定进行处理应当按照资产减值的有关规定进行处理2021/9/182021/9/181111第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 (四)计算应交营业税四)计算应交营业税借:银行存款借:银行存款 贷:其他业务收入贷:其他业务收入(三)取得租金收入(三)取得租金收入借:营业税金及附加借:营业税金及附加 贷:应交税费贷:应交税费-应交营业税应交营业税2021/9/182021/9/181212第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 8 投资性房地产投资性房地产(二)、以公允价值模式进行后续计量(二)、以公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式的前提条件采用公
16、允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式,就应当对其所有投资性房地产均采用价值计量模式,就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:同时满足下列条件:1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
17、市场。2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2021/9/182021/9/181313第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 8 投资性房地产投资性房地产(二)、以公允价值模式进行后续计量(二)、以公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的原则采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的原则采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的原则采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的原则 企业采用公允价值模式进行后续计量的,企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性不对投资
18、性房地产计提折旧或进行摊销房地产计提折旧或进行摊销,不提减值。不提减值。应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。2021/9/182021/9/181414第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 8 投资性房地产投资性房地产(二)、以公允价值模式进行后续计量(二)、以公允
19、价值模式进行后续计量一般分录一般分录A.A.期末公允价值大于账面价值时期末公允价值大于账面价值时借:投资性房地产借:投资性房地产公允价值变动公允价值变动贷:公允价值变动损益贷:公允价值变动损益B.B.期末公允价值小于账面价值时期末公允价值小于账面价值时借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益贷:投资性房地产贷:投资性房地产公允价值变动公允价值变动C.C.收取租金时收取租金时借:银行存款借:银行存款贷:其他业务收入贷:其他业务收入另外,采用此模式形成的初始入账成本应列入另外,采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产投资性房地产成成本本”。D.D.计算应交营业税时计算应交营业税时借:营业税
20、金及附加借:营业税金及附加贷:应交税费贷:应交税费应交营业税应交营业税 2021/9/182021/9/181515第七章第七章 投资性房地产投资性房地产财务会计学财务会计学 甲公司为从事房地产经营开发的企业。甲公司为从事房地产经营开发的企业。208208年年1010月月1 1日,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司当日开发日,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用,完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用,租赁期为租赁期为1010年。该写字楼的造价为年。该写字楼的造价为9 0009 000万元。万元。208208年
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