3投资性房地产.ppt

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1、企业会计准则2006投资性房地产2021/9/181联系方式联系方式l教师：贡教师：贡 峻峻l单单 位：中南财经政法大学会计学院位：中南财经政法大学会计学院l电电 话：话：15307119698l电子邮件：电子邮件：2021/9/182投资性房地产投资性房地产l应关注的主要内容有应关注的主要内容有：（1）掌握投资性房地产概念和范围；）掌握投资性房地产概念和范围；（2）掌握投资性房地产的确认条件；）掌握投资性房地产的确认条件；（3）掌握投资性房地产初始计量的核算；）掌握投资性房地产初始计量的核算；（4）掌握投资性房地产后续计量的核算；）掌握投资性房地产后续计量的核算；（5）掌握投资性房地产转换的

2、核算；）掌握投资性房地产转换的核算；（6）掌握投资性房地产处置的核算。）掌握投资性房地产处置的核算。2021/9/183新旧比较新旧比较l投资性房地产准则与投资性房地产准则与企业会计制度企业会计制度有关规定（以下简称原制有关规定（以下简称原制度）相比，主要差异如下：度）相比，主要差异如下：l（一）要求单独核算和反映投资性房地产（一）要求单独核算和反映投资性房地产l原制度不要求单独核算投资性房地产，相关资产作为固定资产或原制度不要求单独核算投资性房地产，相关资产作为固定资产或无形资产核算，新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和无形资产核算，新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自

3、用房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清反映，与自用房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。2021/9/184（二）适度引入了投资性房地产公允（二）适度引入了投资性房地产公允价值后续计量模式价值后续计量模式l原则制度对于投资性房地产的后续计量只允许原则制度对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。产采用公允价值模式进行后续计量。2021/9/185新旧衔接新旧衔接l首次执行投资性房地产准则时

4、，应当根据投资性房地产的定义对首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权应当归为投资性房地产。筑物和土地使用权应当归为投资性房地产。l企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式的，将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价成本模式的，将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值。企业只有符合投资性房地产准则规定条件、存在确凿证据表值。企业只有符合投资性房地产准则规定条件、存

5、在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。采用公允价值模式的，按照首次执行日的公允价值作为投资量。采用公允价值模式的，按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整性房地产入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。期初留存收益。l首次执行日后，应当按照投资性房地产准则的规定执行。首次执行日后，应当按照投资性房地产准则的规定执行。2021/9/186第一节投资性房地产的特征与范围第一节投资性房地产的特征与范围l一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的

6、概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。或两者兼有而持有的房地产。主要包括主要包括已出租已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。使用权和已出租的建筑物。2021/9/187二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围l（一）已出租的土地使用权。（一）已出租的土地使用权。已出租的土地使已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式以经营租赁方式出租出租的土地使用权的土地使用权。企业以经企业以经营租

7、赁方式租入土地使用权再营租赁方式租入土地使用权再转租转租给其他单位，给其他单位，或或计划计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于已出租的土地使用权。属于已出租的土地使用权。2021/9/188例题例题l甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。年。假设不违反国家有关规定。假设不违反国家有

8、关规定。l本例中，对于本例中，对于甲企业甲企业而言，这项土地使用权不而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业乙企业而言，自租赁期开始日起，这项土地使而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。用权属于其投资性房地产。2021/9/189（二）持有并准备增值后转让的土地（二）持有并准备增值后转让的土地使用权使用权l持有并准备增值后转让的土地使用权，是指持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。的土地使用权。2021/9/1

9、810例题例题l企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。转让以赚取增值收益。l但是，但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。有并准备增值的土地使用权。l根据根据闲置土地处置办法闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资（中华人民共和国国土资源部令第源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用

10、地的人民政府同法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。2021/9/1811例题例题l具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满满1年未动工开发建设的；年未动工开发建设的；（2）已动工开发建

11、设但开发建设的面积占应动工开）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设发建设总面积不足三分之一总面积不足三分之一或者已投资额占或者已投资额占总投资额总投资额不足不足25%且未经批准中止开发建设连续满且未经批准中止开发建设连续满1年的；年的；2021/9/1812（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物l已出租的建筑物，是指企业已出租的建筑物，是指企业拥有产权拥有产权并以经营并以经营租赁方式出租的房屋租赁方式出租的房屋等建筑物。等建筑物。注意的问题：注意的问题：l1.用于出租的建筑物企业拥有产权的建筑物用于出租的建筑物企业拥有产权的建筑物2021/9/1813例题例题l甲企业与乙企业签订了

12、一项经营租赁合同，乙甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期为期5年。甲企业一开始将这两间门面房用于年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。l本例中，对于甲企业而言，这两间门面房产权本例中，对于甲企业而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。于乙企业而言，则属于其投资

13、性房地产。2021/9/1814（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物l2.企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。属于此类。2021/9/1815例题例题l甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租。拟用于整体出租。但尚未找到合适的承租人。但尚未找到合适的承租人。l本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业本例中，这栋商铺不

14、属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。栋商铺才能转换为投资性房地产。2021/9/1816（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物l3.企业将建筑物出租，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提按租赁协议向承租人提供的相关供的相关辅助服务辅助服务在整个协议中不重大的在整个协议中不重大的，如，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。地产。2021/9/1817例

15、题例题l甲企业购买了一栋写字楼，共甲企业购买了一栋写字楼，共12层。其中层。其中25层经营出租给乙公司，层经营出租给乙公司，6层层12层经营出租层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。常辅助服务。l本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。属于甲企业的投资性房地产。2021/9/1818不属于投资性房地产的项目不

16、属于投资性房地产的项目l下列房地产不属于投资性房地产：下列房地产不属于投资性房地产：1.自用房地产自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。2021/9/1819例题例题l企业拥有并企业拥有并自行经营自行经营的旅馆饭店，其持有目的的旅馆饭店，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产馆饭店不确认为投资性房地产。视为企业的经。视为企业的经营场所

17、，确定为自用房地产；如果将其拥有的营场所，确定为自用房地产；如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。资性房地产。2021/9/1820例题例题l出租柜台出租柜台，商厦的柜台用于出租，同时企业负，商厦的柜台用于出租，同时企业负责收银，同时负责提供保安、维修等服务，这责收银，同时负责提供保安、维修等服务，这里出租的柜台不属于投资性房地产。里出租的柜台不属于投资性房地产。2021/9/1821例题例题l企业出租给本企业职工居住的宿舍企业出租给本企业职工居住

18、的宿舍，即使按照，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。具有自用房地产的性质。2021/9/1822不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目l2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。l某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即用于

19、生产商品、提供劳务或经营管理），（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。或无形资产。20

20、21/9/1823例题例题l炒楼花，是投机行为，不属于投资性房地产。炒楼花，是投机行为，不属于投资性房地产。2021/9/1824第二节投资性房地产的确认和初始计量第二节投资性房地产的确认和初始计量l一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量l将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：l1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；l2.该投资性房地产的成本能

21、够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日（即承租人有（即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期），因为租赁期开始日是房地权行使其使用租赁资产权利的日期），因为租赁期开始日是房地产进入出租状态、开始赚取租金的时点。产进入出租状态、开始赚取租金的时点。用于资本增值的土地使用于资本增值的土地使用权的确认时点通常是自用土地使用权停止自用后明确用于资本用权的确认时点通常是自用土地使用权停止自用后明确用于资本增值的日期。增值的日期。2021/9/1825（一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产l对于企

22、业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。属于该资产的其他支出。l企业购入房地产，自用企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用一段时间之后再改为出租或用于资本增值于资本增值的，应当的，应当先将外购的房地产确认为固定资先将外购的房地产确认为固定资产或无形

23、资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。2021/9/1826（一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产l外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对该资产该资产采用成本模式进行后续计量时，借记采用成本模式进行后续计量时，借记“投资性房地产投资性房地产”科目科目

24、，贷记，贷记“银行存款银行存款”等科目；等科目；采用公允价值模式进行后续计量时，借记采用公允价值模式进行后续计量时，借记“投投资性房地产资性房地产成本成本”科目科目，贷记，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。2021/9/1827例题例题l207年年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。租。3月月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期为期5年。年。4月月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价日，甲企业实际购入写字楼

25、，支付价款共计款共计1 200万元。假设不考虑其他因素，甲企业万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用采用成本模式进行后续计量成本模式进行后续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼12 000 000贷：银行存款贷：银行存款12 000 0002021/9/1828例题例题l沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用采用公允价值计量模式公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后的条件，采用公允价值模式进行后续计量。续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房

26、地产成本（写字楼）成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款贷：银行存款12 000 0002021/9/1829（二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产l企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。的房地产确认为投资性房地产。企业自行建造房地产企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资达到预定可

27、使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。2021/9/1830（二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产l自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的包括土

28、地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，企业采用等，企业采用成本模式成本模式对投资性房地产进行后对投资性房地产进行后续计量时借记续计量时借记“投资性房地产投资性房地产”科目，贷记科目，贷记“在在建工程建工程”科目；采用科目；采用公允价值模式公允价值模式进行后续计进行后续计量时，借记量时，借记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，贷科目，贷记记“在建工程在建工程”等科目。等科目。2021/9/1831二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出l与投资性房地产有关的后续支出，与投资性房地产有关的

29、后续支出，满足投资性满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本，不满足投资性房地产确认条件的，应当在本，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。发生时计入当期损益。2021/9/1832例题例题l207年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签

30、订了经与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业业。3月月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。进入改扩建工程。12月月10日，厂房改扩建工程完工，日，厂房改扩建工程完工，共发生支出共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。业。假设甲企业采用成本计量模式。2021/9/1833例题例题l本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地

31、产的成本。成本。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）207年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工程：日，投资性房地产转入改扩建工程：借：在建工程借：在建工程14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）6 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房20 000 000（2）207年年3月月15日日l2月月10日：日：借：在建工程借：在建工程 1 500 000贷：银行存款贷：银行存款 1 500 000（3）207年年12月月10日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房15 500 000贷：在

32、建工程贷：在建工程15 500 0002021/9/1834例题例题l和上例处理思路和道理完全一样，区别点就是和上例处理思路和道理完全一样，区别点就是本例投资性房地产采用的是本例投资性房地产采用的是公允价值模式公允价值模式，所，所以以不会出现投资性房地产累计折旧（摊销）不会出现投资性房地产累计折旧（摊销）的的结转，同时投资性房地产在结转时应考虑将结转，同时投资性房地产在结转时应考虑将“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”一并结转。一并结转。2021/9/1835第三节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量l投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值投资性房地产的后续计量

33、具有成本和公允价值两种模式，两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。，不得同时采用两种计量模式。2021/9/1836一、采用成本模式进行后续计量的投一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产资性房地产l在成本模式下，应当按照在成本模式下，应当按照企业会计准则第企业会计准则第4 号号固定资产固定资产和和企业会计准则第企业会计准则第6 号号无形资产无

34、形资产的规定，对投资性房地产进行计的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当存在减值迹象的，应当按照按照企业会计准则第企业会计准则第8 号号资产减值资产减值的的规定进行处理。规定进行处理。2021/9/1837一、采用成本模式进行后续计量的投一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产资性房地产l企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：l1.按照固定资产或无形资产的

35、有关规定，按期（月）计提折旧或按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销进行摊销借：其他业务成本借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销l2.取得的租金收入时取得的租金收入时借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入贷：其他业务收入2021/9/1838一、采用成本模式进行后续计量的投一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产资性房地产l3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值

36、准备值的，应当计提减值准备借：资产减值损失借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备2021/9/1839例题例题l甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年万元。当年12月，这栋办公楼

37、发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值万元，以前未计提减值准备。准备。l甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：取得投资性房地产时：取得投资性房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产18 000 000贷：固定资产或在建工程贷：固定资产或在建工程18 000 0002021/9/1840例题例题l（1）计提折旧：）计提折旧：每月计提的折旧：每月计提的折旧：1 80020127.5（万元）（万元）借：其他业务成本借：其他业务成本75 000

38、贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）75 000l（2）确认租金：）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）80 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入80 000l（3）计提减值准备：）计提减值准备：借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 000贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 0002021/9/1841二、采用公允价值模式进行后续计量二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产l（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公企业

39、只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够允价值能够持续可靠持续可靠取得，才可以采用公允价取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：性房地产，应当同时满足下列条件：2021/9/1842（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件l1.投资性房

40、地产所在地有活跃的房地产交易市场。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。当为投资性房地产所在的城区。l2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置

41、和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。况相同或相近的土地。2021/9/1843（二）采用公允价值模式进行后续计（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理量的会计处理l采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下

42、会计处理：循以下会计处理：l1.不对投资性房地产计提折旧或摊销。不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。l2.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额值的差额 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。公允价值低于其账面余额的

43、差额做相反的会计分录。2021/9/1844（二）采用公允价值模式进行后续计（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理量的会计处理l3.取得租金收入取得租金收入 借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入贷：其他业务收入2021/9/1845例题例题l甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年年8月，甲公司与乙月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，该写字

44、楼开发完成并开始起租，日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为写字楼的造价为90 000 000元元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。产进行后续计量。207年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。元。208年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日

45、，该写字楼的公允价值为93 000 000元。元。2021/9/1846例题例题l甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）207年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本90 000 000贷：开发成本贷：开发成本90 000 0002021/9/1847例题例题l（2）207年年12月月31日日.以公允价值为基础调整其账面价值，公以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动2 000 0

46、00贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 000l（3）208年年12月月31日公允价值又发生变动日公允价值又发生变动借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动1 000 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益1 000 0002021/9/1848三、投资性房地产后续计量模式的变三、投资性房地产后续计量模式的变更更l企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。得随意变更。l成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与政策变更处理，将计

47、量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。利润）。l已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。得从公允价值模式转为成本模式。2021/9/1849例题例题l甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。用成本模式进行后续计量。209年年1月月1日，甲企业认日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价

48、值模式计量的交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。允价值模式计量。该写字楼的原造价为该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为元，账面价值为87 300 000元。元。209年年1月月1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。元。假设甲企业按净利润的假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。计提盈余公积。2021/9/1850例题例题l甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产

49、借：投资性房地产成本成本95 000 000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 700 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产 90 000 000利润分配利润分配未分配利润未分配利润6 930 000盈余公积盈余公积95 000 000（90 000 0002 700 000）10%770 0002021/9/1851第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置l一、房地产的转换一、房地产的转换（一）房地产转换及转换日（一）房地产转换及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确

50、凿证据表明房地产用途发生产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：l1.投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。提供劳务或者经营管理的日期。2021/9/1852（一）房地产转