0727_鲁商凤凰城写字楼物业发展建议_终.ppt

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1、 鲁商铂尔曼酒店写字楼鲁商铂尔曼酒店写字楼市场调研及物业发展建议市场调研及物业发展建议20112011年年7 7月月2525日日临沂世联怡高房地产经纪有限公司临沂世联怡高房地产经纪有限公司2021/9/181项目目标以项目目标以及需解决的及需解决的核心问题核心问题报告思路框架报告思路框架市场市场分析分析客户客户研究研究项目营项目营销建议销建议2021/9/182项目目标项目目标树立项目高端形象，最大化挖掘写字楼树立项目高端形象，最大化挖掘写字楼产品物业价值；产品物业价值；占有高端市场，达到写字楼租赁模式下占有高端市场，达到写字楼租赁模式下的利润最大化；的利润最大化；12高形象、价值最大化高形象

2、、价值最大化2021/9/183需解决的核心需解决的核心问题问题?1 1我们的写字楼产品要定位于一个什么样的位置？我们的写字楼产品要定位于一个什么样的位置？?2 2我们的写字楼租赁给哪些企业？我们的写字楼租赁给哪些企业？?3 3写字楼面积划分为多少？租金价格在多少？写字楼面积划分为多少？租金价格在多少？2021/9/184项目目标以项目目标以及需解决的及需解决的核心问题核心问题报告思路框架报告思路框架市场市场分析分析客户客户研究研究项目营项目营销建议销建议1.1.写字楼供需分析写字楼供需分析2.2.重点个案分析重点个案分析3.3.城市写字楼发展阶城市写字楼发展阶段理论模型研究段理论模型研究20

3、21/9/185特征分析：特征分析：1、临沂市场写字楼物业正在由商住两用形式向纯写字楼形式发展，板块初步成型；2、从写字楼供应产品上来看，市场开始出现标杆性写字楼项目，且写字楼软硬件均在不断提升，这些现象都表明临沂写字楼正处在市场化高速发展期。1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111 12121313141415151 1在售项目在售项目即将销售项目即将销售项目5 59 9在租项目在租项目临沂市写字楼板块初步形成，正处高速发展期临沂市写字楼板块初步形成，正处高速发展期1、以广场世纪城、万阅城、久隆奥斯卡、金鼎国际为代表的人民广场市中心片区；广场片区广场片区金雀山路

4、沿线区金雀山路沿线区2、以上城国际、齐鲁商厦、慧谷时空、嘉锐大厦为代表的沿金雀山路片区；市政中心片区市政中心片区3、以环球国际、颐高上海街为代表的南坊新兴商务办公区。现状分析现状分析2021/9/186现状分析现状分析临沂市写字楼目前至少临沂市写字楼目前至少120120万平米供应，中小万平米供应，中小企业市场需求相对较高企业市场需求相对较高数据来源：临沂世联怡高数据监控平台数据来源：临沂世联怡高数据监控平台从目前的统计分析和市场需求来看，临沂市写字楼物业需求潜力比较大，从区域写字楼监控数据来看，临沂市写字楼近年来总供应量约120万以上，其中，南坊新行政中心区域约70万供应；广场老城区以万阅城及

5、久隆奥斯卡为典型代表的写字楼供应约20万；在市场需求方面，通过对市内的重点写字楼需求市场进行调查：市内1/3的中介企业和中小企业将写字楼作为办公场所，到2012年，至少还需要80万平方米的写字楼体量，写字楼每年应该有10万平方米左右的需求增长。2021/9/187从上表可知：临沂在售写字楼价格在5000元/平米6000元/平米之间，与住宅商业等产品相比，销售价格偏低。在租写字楼根据项目硬件配套等产品不同而租金有所差异，07年以前写字楼租金价格在11.3元/天之间，物业费1.5元/左右；近年来写字楼产品升级租金随之上涨，在1.52元/天之间，物业费约2元/。价格差距原因在于写字楼的软硬件设施配套

6、和物业管理。价格差距原因在于写字楼的软硬件设施配套和物业管理。现状分析现状分析写字楼租金根据片区不同而有所差距，销售去写字楼租金根据片区不同而有所差距，销售去化情况较好，但企业入住率偏低化情况较好，但企业入住率偏低项目类别项目类别所在区域所在区域建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）户型面积户型面积（平米）（平米）首次开盘首次开盘时间时间销售价格销售价格（元（元/平米）平米）销售率销售率租赁价格租赁价格（天（天/）物业费物业费出租率出租率开元上城国际金雀山路一带6.9802402008年9月630080%1.51.7260%环球国际南坊新行政中心3.6651822010年10月570090%22

7、10%今年5月交房颐高上海街南坊新行政中心6631202011年5月530030%1.51.6未交房齐鲁大厦金雀山路一带5.5501402006年450070%0.91.41.580%慧谷时空金雀山路一带1.58065011.31.595%2021/9/188现状小结现状小结城市处在商贸向商业转型的阶段，市场需求量相对不足，入驻写字楼单位多为中小企业，造成租金及销售价格偏低；整体写字楼供应量较大，且多集中于南坊行政新区，供应量约70万平米，多为事业单位行政办公楼；临沂写字楼市场起步较晚，目前处市场化发展期，整体水平不高；市场写字楼产品水平参差不齐，配套设施不足，缺少高端形象写字楼；1 12 2

8、3 34 42021/9/189位置位置金雀山路东端路南，距离沂河景区仅300米，A座东侧小部分房源能够观河。建筑面积建筑面积6.9万入市时间入市时间08年9月产品消化方式主要为销售；也可租赁，开发商后期带租约销售。销售均价6300元/，消化率80%租赁价格1.5-1.7元/天出租率60%物业服务现代物业物业费2元/月硬件设施硬件设施12m挑空精装大堂、每层4部三菱电梯、5000广场、600多多功能厅、会议室、玻璃外墙、445个停车位（主要为地下）周边配套周边配套城市交通干道金雀山路、滨河大道的纵横交叉点、交通便利；北靠人民公园、东望沂河，环境优美；5分钟可达人民广场，便利借势老城中心CBD资

9、源；国土资源局、电视台、临沂新闻大厦、市民政局等为近邻。项目简评：上城国际是开元地产开发的唯一一个写字楼项目，项目是顺应临沂市写字楼发展趋势，定位为办公企业客户改善性需求，打造的5A甲级纯写字楼。自08年面世以来受到众多实力企业的认可，成为中大型企业的办公聚集地。重点个案分析重点个案分析上城国际上城国际2021/9/1810上城国际共28层，分为A、B两栋。其中3-27F为写字楼,1层为入户大堂及裙楼商业、2层为多功能厅及会议室，顶层为机房及水箱层，其中A栋4层以及A、B栋27层开发商自持。150-240平户型消化情况较好，是临沂写字楼最适合的面积。建议本项目标准层均由玻璃分隔成9个房间，每间

10、80-240左右，主力面积为240，整层面积可在12001500平米，可进行自由的分隔组合，也可整层销售。其中80-120房间因面积偏小、租金较高、不好利用等原因，消化情况较差。12m12m挑空气派的大堂挑空气派的大堂重点个案分析重点个案分析上城国际上城国际2021/9/1811位置位置南坊新区沂蒙路1号，沂蒙路与祊河交汇处建筑面积建筑面积36344入市时间入市时间2010年10月产品消化方式主要方式为销售，只有4_5层为临沂市公共资源交易中心办公层带租约销售。销售均价5700元/消化率90%租赁价格2元/天使用率10%今年5月交付物业服务上海万亚（自有物业）物业费2元/月硬件设施硬件设施9m

11、简装挑空大堂、每层6部三菱电梯、玻璃外墙、商务会所。会议中心、1000个商务停车位等周边配套周边配套临沂市政府等行政单位聚集形成新行政中心、市博物馆、科技馆、艺术活动中心等文化活动中心、南侧270度观祊河。项目简评：环球国际是南坊新区除行政事业单位以外第一个规划写字楼产品的项目，写字楼规划在项目最南部，南临祊河，景观资源非常优越，近邻临沂市政府，行政资源丰厚，加之现代的外立面，借助行政新区第一写字楼的优势，定位中小企业客群，迅速打开销售局面。28层写字楼重点个案分析重点个案分析环球国际环球国际2021/9/1812 环球国际写字楼共28层。其中1-3层为入户大堂及裙楼商业，4-5层为政务大厅，

12、6-28层为写字楼,其中开发商自持28F整层，20-27层定位整体出售。项目6-19层作为标准层均由玻璃分隔成10个房间，每间60-182左右，主力面积为130-150，整层面积1300，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁。目前该写字楼4月底刚完成交房，客户以自购使用为主，主要是看中景观资源带来的品牌形象和政府资源优势，客户主要行业为贸易类，约占80%的比重。整层购买客户以大宗商品贸易单位为主，6F、16F、17F、21F均是贸易企业单位，4-5F、23F为政府单位，20F为物流企业、22F为投资担保公司。环球国际环球国际重点个案分析重点个案分析2021/9/1813位置位置临沂人民广场正西，

13、新华二路和红旗路交汇处建筑面积建筑面积35000入市时间入市时间10年9月产品消化方式主要为销售，并提供租赁。销售均价6500元/，消化率90%租赁价格1.7-2元/天使用率0%今年10月交付物业服务高力国际物业费2元/月硬件设施硬件设施5m高挑空大堂、每层9部高低区电梯、5A智能化系统，包括SA安全防范系统、FA消防自动化系统、CA通信自动化系统、OA办公自动化系统、BA楼宇自动化系统。并且还设有卫星电视系统、停车场自动管理系统采用的蓝牙识别系统周边配套周边配套人民广场CBD商务区、大润发超市、银座商城、桃源购物中心、济南人民商场等知名商业，各大银行等金融机构密布；国税局、地税局、政务大厅、

14、工商管理局等政府行政单位咫尺之遥。项目简介：万阅城地处老城CBD中心区域，是由临沂新华置业有限公司开发的集商务写字楼、住宅、四星商务酒店、酒店式公寓、商业广场为一体的大型城市综合体项目。项目写字楼以优越的位置和周边配套优势获得众多企业的热捧。万阅城万阅城重点个案分析重点个案分析A栋写字楼2021/9/1814 万阅城A座共32层。其中1-6层为入户大堂及裙楼商业（含临沂市图书馆），7-30层为写字楼，其中有8层整层销售，其余每层由玻璃分隔成8个房间，共98套房源，面积在150-380 左右，主力面积为350，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁整层面积1300，。万阅城地处临沂人民广场CBD商务

15、区，以其优越的先天条件加上自身完善的硬件配套、高端的形象一经推出便以较快的速度销售。目前仅剩余1个整层和4套分隔写字间。目前该写字楼还未交房，客户以自购使用为主，比列约占70-80%。整层购买客户中28-29层为中国石油。其余整层客户还有大型贸易公司、教育培训企业、珠宝行等企业。万阅城万阅城重点个案分析重点个案分析2021/9/1815位置位置北城新区沂蒙路与三和三街交汇处 建筑面积建筑面积23000入市时间入市时间11年4月产品消化方式销售销售均价5300元/，消化率30%租赁价格约1.5元/天使用率0%物业服务颐高物业物业费1.6元/月硬件设施硬件设施5.1m挑空大堂、单层层高3.6米、每

16、层4部高低区电梯、1部货梯、1部消防梯，电子安保系统、节能环保空调位设置、背景音乐升空系统、多功能会议中心、300个地下停车位。周边配套周边配套颐高国际中心毗邻市政府，地处北城核心位置、靠近政府企业单位，自有商业街，现肯德基、国美、乐购、星美影院、庆华健身等企业已经签约其商业。项目简介：颐高国际中心采用“五星级商务”建造标准，建成后将成为全临沂顶级写字楼的标杆项目。颐高国际中心A座（南塔）总高为19层（5-19层为可售楼层），B座（北塔）总高为27层（6-27层为可售楼层），均采用五星级酒店的配置标准，全玻璃幕墙外立面，5.1米挑高大堂。A A座座B B座座颐高颐高国际中心国际中心重点个案分析

17、重点个案分析2021/9/1816 颐高国际中心目前在售的为A、B两栋楼，共27F.其中1-6层为入户大堂及商业裙楼，7-23层为写字楼，其中7-13由隔板墙分隔成63-120不等9个房间，便于分隔组合，主力面积为100左右房间。14-27整层销售。整层面积1100.颐高国际中心自11年4月份开始销售，主要手段为行销，定位于类似批发贸易等小型企业，销售情况一般，目前销售约25套。主要以63小户型为主，其中约70%为投资型客户，30%为自购办公。资自购企业又以贸易型企业为主，另外其他还有广告、IT等不需太大面积的企业。颐高颐高国际中心国际中心重点个案分析重点个案分析2021/9/1817非市场化

18、时期非市场化时期市场化启动期市场化启动期市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期写字楼市场写字楼市场发展阶段发展阶段产业结构调整，第三产业比例上升据世联对城市写字楼发展阶段研究，临沂正处据世联对城市写字楼发展阶段研究，临沂正处写字楼市场化发展期写字楼市场化发展期理论研究模型理论研究模型2021/9/1818市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现经济背景经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供供应应供应供应主体主体开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场的

19、发展需需求求客户客户特征特征自用自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层外地外资企业进入产品产品多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼开发水平和产品素质快速提升依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交成交关键关键驱动驱动因素因素自用自用一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利盈利模式模式出售为主投资投资城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志阶段标志出

20、现领先开发商和标杆项目理论研究模型理论研究模型2021/9/1819项目目标以项目目标以及需解决的及需解决的核心问题核心问题报告思路框架报告思路框架市场市场分析分析客户客户研究研究项目营项目营销建议销建议1.1.重点竞争写字楼客重点竞争写字楼客户研究分析户研究分析2.2.意向客户访谈调查意向客户访谈调查3.3.本项目意向客户情本项目意向客户情况分析况分析2021/9/1820上城国际入驻企业分布较均衡，商务贸易所占比上城国际入驻企业分布较均衡，商务贸易所占比例相对较高，其他各行业零星分布例相对较高，其他各行业零星分布上城国际客户上城国际客户研究分析研究分析根据调查，目前上城国际入住企业共146

21、家，租赁企业和自购经营的比列约为3:2；已入驻的企业中，以中大型贸易公司数量最多，约32家单位占23%比例；其余建筑装饰、顾问咨询、房地产开发、制造业、IT类五类企业居其次，约各占10%左右比例。8家金融保险虽数量不占优，但因企业规模均较大，使用面积大多在半层以上。在入驻的企业规模中，大中小型企业均存在，该写字楼对入驻企业并无太多要求及筛选。2021/9/1821300300平米以上在高端写字楼中存在较多客群，多平米以上在高端写字楼中存在较多客群，多以金融保险、贸易及大型企业临沂分公司居多以金融保险、贸易及大型企业临沂分公司居多上城国际客户上城国际客户研究分析研究分析使用面积使用面积入驻单位行

22、业入驻单位行业500500以上面积以上面积（含半层、整层租赁）中国电信、中国银行、生命人寿、长城人寿、美的销售临沂分公司等企业，具备雄厚经济实力行业多以金融、保险等行业居多300500300500面积面积房地产开发公司、贸易公司、法律咨询、制造业、投资公司、大型企业临沂分公司（办事处）200300200300面积面积投资担保公司、实业（如食品、木材等行业）等正处业务发展期的小型公司200200以下面积以下面积中小咨询公司、广告传播等小型公司从企业使用面积上来看，大面积单位多以资金实力雄厚的金融、保险等行业，该类企业首要以大面积满足其办公条件，同时又要求有较高的办公环境及档次以体现企业实力；贸易

23、公司及地产开发公司等中型企业对写字楼面积需求亦较高，大多考虑企业形象需求；2021/9/1822目标客户调查目标客户调查本地企业客户办公本地企业客户办公要求及意向市调要求及意向市调为了彻底弄清哪些企业会在本项目租赁写字楼，我们对本地长驻企业进行了定性定量的客户调研；调研区域及方式：调研区域及方式：兰山区主要写字楼_实地调研上城国际、齐鲁大厦、慧谷时空等单位及有针对性的电话访谈兰山区大中型企业；调研对象：调研对象：散布的大、中、小型公司；调研目的：调研目的：1、弄清他们现有办公条件及办公需求；2、对地块的看法；3、对意向租写字楼的办公环境要求与建议；4、咨询其租购意向；调研为定性分析：以深度访谈

24、为主，主要和客户面对面交流，真正把握其租赁态度和方向；总计访谈33个，其中有效样本30个；调研时间为：2011年7月20_22日2021/9/1823不同行业典型代表不同行业典型代表访谈单位访谈单位面积在面积在500500平米以上的保险及电信行业平米以上的保险及电信行业经营面积经营面积500500平米以平米以上公司上公司被访对象：被访对象：中国人寿财产保险市中支公司，女，张，办公室内务公司情况：公司情况：面积600平方米，150人左右，2010年4月进驻上城国际，对目前写字楼办公环境较为认可；办公楼选择因素：办公楼选择因素：主要考虑区域位置及交通，希望开发商对写字楼公共区域进行装修，对租金价格

25、的敏感性并不是很高；对目前办公环境的评价：对目前办公环境的评价：物业管理还可以，但停车收费很影响客户到访；项目地块评价：项目地块评价：位置比较偏一些，周围人气也不是很旺；客户原话：客户原话：南坊那边也有不错的写字楼，我们觉得开元上城这个地方还可以，近两年内应该不会更换办公地点。被访对象：被访对象：中国电信，女，杨，综合部主任公司情况：公司情况：租赁上城国际两层写字楼1400多平米，目前已在南坊建设自己单位的写字楼，预计明年底可搬至新办公环境，员工200多人；办公楼选择因素：办公楼选择因素：主要考虑区域位置、交通及物业管理；对目前办公环境的评价：对目前办公环境的评价：并不是很满意，主要是反感停车

26、位收费问题；项目地块评价：项目地块评价：位置很好，适合新的办事处和事务所；客户原话：客户原话：齐鲁大厦和慧谷时空品质不行。这边形象档次可以但是停车实在太差。你们一定要注意车位收费问题。企业行业并不很集中，多数拥有自己的办公地点或长期租赁现有办公楼2021/9/1824不同行业典型代表不同行业典型代表访谈单位访谈单位面积在面积在300_500300_500平米的贸易及地产开发公司平米的贸易及地产开发公司经营面积在经营面积在300_500300_500平米平米以上公司以上公司根据行业及企业经济实力不同，对写字楼的租金及档次形象等要求不一被访对象：被访对象：临沂铂佳贸易有限公司，男，王，行政人员公司

27、情况：公司情况：现经营面积360平方米，20人左右，租赁上城国际已有1年多，认为该处办公还可以，对目前租金价格可以接受；办公楼选择因素：办公楼选择因素：看重写字楼的区域位置和交通；对目前办公环境的评价：对目前办公环境的评价：还可以；项目地块评价：项目地块评价：位置太偏，缺少配套，工作生活不方便；客户原话：客户原话：如果周围有一些银行还有一些商业街的话就方便很多，担心你们的租金不会太低。被访对象：被访对象：恒大集团-临沂华府置业有限公司，女，孟，办公室文员公司情况：公司情况：租赁上城国际B座360办公室，企业员工约20人左右；办公楼选择因素：办公楼选择因素：主要考虑区域位置及物业管理；对目前办公

28、环境的评价：对目前办公环境的评价：比较满意；项目地块评价：项目地块评价：位置有点偏，但档次会比较高；客户原话：客户原话：我们选写字楼的时候肯定会选比较正规和体面的，比较上档次的。你们那边的写字楼还是需要再看看的。2021/9/1825不同行业典型代表不同行业典型代表访谈单位访谈单位面积在面积在300300平米以下的大型企业分公司（办事处平米以下的大型企业分公司（办事处）及小型企业）及小型企业经营面积在经营面积在300300平米以下平米以下公司公司租金敏感度高，且企业正处发展上升期，对写字楼要求并不高被访对象：被访对象：临沂万泽农资有限公司，男，孙公司情况：公司情况：现经营面积80平方米，10人

29、左右企业规模，租赁上城国际已有1年多，对目前租金价格可以接受；办公楼选择因素：办公楼选择因素：看重写字楼的价格租金；对目前办公环境的评价：对目前办公环境的评价：总体还可以，希望开发商做全精装写字楼；项目地块评价：项目地块评价：位置不错，适合投资；客户原话：客户原话：位置很好，是临沂的名片。如果卖的话，考虑买。被访对象：被访对象：三星临沂办事处，朱，男，办公室负责人公司情况：公司情况：租赁该处办公楼已有一年多，面积160，员工10人左右，该企业主要为三星电子临沂办事处，现已在万阅城租赁写字楼；办公楼选择因素：办公楼选择因素：主要考虑区域位置及物业管理，对位置要求较高，期望在繁华市中区靠近客户；对

30、目前办公环境的评价：对目前办公环境的评价：环境还可以，但离市区远不方便；项目地块评价：项目地块评价：离市中心偏远一些，档次比上城国际高；客户原话：客户原话：不太在意价格，但离市中心要近一些。你们那边离汽车站和政府近一些，交通还可以。我们在万阅城租了，但那个地方道路太拥挤，也不好。2021/9/1826项目业主对写字楼购买意向较强，齐鲁大厦面积较大项目业主对写字楼购买意向较强，齐鲁大厦面积较大单位多自己购买后经营，慧谷时空多为小型企业单位多自己购买后经营，慧谷时空多为小型企业其他访谈及客户调其他访谈及客户调研情况研情况访谈对象：访谈对象：项目业主，主要为别墅客户中有写字楼经营需求的业主调研方式及

31、数量：调研方式及数量：电话访谈，共访谈20个客户，其中有效样本13个；客户需求：客户需求：从调研的业主需求来看，大多数业主希望能购买该处写字楼作为投资或自己接见重要客户的私人会客厅，仅有1名业主有租赁需求，但面积在100以下作为其个人办公室使用；对项目写字楼的看法：对项目写字楼的看法：临沂景观最好的写字楼，要是能买就好了，无论是投资还是作为自己的办公室，都是一件非常不错的事情。项目业主多以项目业主多以购买投资需求购买投资需求为主；为主；访谈对象：访谈对象：齐鲁大厦企业及慧谷时空企业客户调研方式：调研方式：实地调研访谈；齐鲁大厦：齐鲁大厦：在经营面积200平米以上的单位大多为购买后自己经营的企业

32、，多以教育培训机构为主要客户行业，地产开发公司多以购买为主；经营面积在100以下的多以咨询、广告及装饰行业居多，大多租赁写字楼投资人的办公间。慧谷时空：慧谷时空：多数以中小贸易企业为主，有5家左右整层租赁的开发公司，他们存在经济实力不够及办公地点长期固定不愿更换等原因，客户对本项目写字楼租赁意向大多不是很强。2021/9/1827公司名称：公司名称：临沂康桥律师事务所，王旭，男所在位置：所在位置：开元上城物业持有方式：物业持有方式：租赁现办公面积：现办公面积：240员工人数：员工人数：20人左右对目前办公现状是否满意：对目前办公现状是否满意：不太满意，停车太贵能接受的租金范围：能接受的租金范围

33、：1.5元/天左右影响办公选址的主要因素：影响办公选址的主要因素：区域位置、交通、建筑外观希望租赁多大面积的办公室：希望租赁多大面积的办公室：300左右希望开发商对写字楼的装修程度：希望开发商对写字楼的装修程度：初装对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：有，但要看租金水平（意向应该不大）对铂尔曼酒店写字楼的评价：对铂尔曼酒店写字楼的评价：位置不错，但交通有些不太便利客户语录：客户语录：如果停车没有问题，则会考虑更换到你们那个写字楼，同时也会考虑下租金价格。意向租赁本项目的意向租赁本项目的客户情况客户情况意向租赁单位意向租赁单位临沂康桥律师事务所临沂康桥律师事务所企企

34、业业具具有有一一定定经经济济实实力力，属属律律师师行行业业中中领袖企业；领袖企业；对对停停车车要要求求较较高高，因因对对上上城城国国际际停停车车位位不不满满而而考考虑虑更更换换新新办办公环境；公环境；对对租租金金价价格格有有一一定定敏感性；敏感性；2021/9/1828公司名称：公司名称：临沂上阳房地产开发有限公司，周先生，部门经理所在位置：所在位置：开元上城物业持有方式：物业持有方式：租赁现办公面积：现办公面积：240员工人数：员工人数：15人左右对目前办公现状是否满意：对目前办公现状是否满意：满意能接受的租金范围：能接受的租金范围：1.5-2元/天影响办公选址的主要因素：影响办公选址的主要

35、因素：区域位置、交通、建筑质量希望租赁多大面积的办公室：希望租赁多大面积的办公室：300左右希望开发商对写字楼的装修程度：希望开发商对写字楼的装修程度：公共部分全精装对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：有对铂尔曼酒店写字楼的评价：对铂尔曼酒店写字楼的评价：位置很好，景观不错，档次应该很高客户语录：客户语录：那个地方档次比较高，形象挺好，比较适合我们这样的企业办公，不过还要看你们到时候的具体情况。意向租赁本项目的意向租赁本项目的客户情况客户情况意向租赁单位意向租赁单位临沂上阳地产开发有限公司临沂上阳地产开发有限公司企企业业暂暂时时无无自自己己的的办办公公写写字字楼

36、楼，且且要要求求高形象；高形象；租租金金价价格格敏敏感感度度不不是是很很高高，对对写写字字楼楼产产品具有一定的要求；品具有一定的要求；2021/9/1829公司名称：公司名称：华文新世纪企划传播，宋女士，办公室主任所在位置：所在位置：开元上城物业持有方式：物业持有方式：租赁现办公面积：现办公面积：480员工人数：员工人数：30多人对目前办公现状是否满意：对目前办公现状是否满意：还可以能接受的租金范围：能接受的租金范围：1.5-2元/天影响办公选址的主要因素：影响办公选址的主要因素：区域位置、交通，智能化设施、物业管理希望租赁多大面积的办公室：希望租赁多大面积的办公室：300-500希望开发商对

37、写字楼的装修程度：希望开发商对写字楼的装修程度：初装近两年是否有更换办公楼的打算：近两年是否有更换办公楼的打算：应该有对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：有，还得再看租金价格对铂尔曼酒店写字楼的评价：对铂尔曼酒店写字楼的评价：位置比较好，看起来比较高端客户语录：客户语录：我们主要是做品牌企划的公司，我们自己的品牌现在正在树立，办公档次也我们形象表现的一部分。意向租赁本项目的意向租赁本项目的客户情况客户情况意向租赁单位意向租赁单位华文新世纪企划传播华文新世纪企划传播为为大大企企业业服服务务的的公公司司对对自自身身企企业业形形象象要要求较高；求较高；正正处处发发展展

38、上上升升期期，有有一一定定资资金金实实力力且且对对自自身身品品牌牌有有一一定定塑塑造造的企业；的企业；2021/9/1830公司名称：公司名称：山东天平汽车保险临沂分公司，韩振，经理所在位置：所在位置：开元上城物业持有方式：物业持有方式：租赁使用年限：使用年限：1年行业属性：行业属性：保险现办公面积：现办公面积：240员工人数：员工人数：40人左右对目前办公现状是否满意：对目前办公现状是否满意：还可以能接受的租金范围：能接受的租金范围：1.5元/天左右影响办公选址的主要因素：影响办公选址的主要因素：区域位置、交通、建筑质量希望租赁多大面积的办公室：希望租赁多大面积的办公室：500以上希望开发商

39、对写字楼的装修程度：希望开发商对写字楼的装修程度：全毛坯目前的办公楼租赁价格是否合适：目前的办公楼租赁价格是否合适：可以接受近两年是否有更换办公楼的打算：近两年是否有更换办公楼的打算：有对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：有对铂尔曼酒店写字楼的评价：对铂尔曼酒店写字楼的评价：位置不错客户语录：客户语录：这里客户停车不方便，除了车位其他各方面都还可以；如果你们那边能解决停车问题，我们肯定会考虑的。意向租赁本项目的意向租赁本项目的客户情况客户情况意向租赁单位意向租赁单位山东天平汽车保险临沂分公司山东天平汽车保险临沂分公司企企业业经经济济实实力力雄雄厚厚，主主要要做做

40、服服务务行行业业，对对自自身身客客户户满满意意度度要要求求较高；较高；企企业业在在不不断断发发展展壮壮大大，一一定定程程度度上上有有改改善善办办公公环环境境及及追追求求高高形象的需求；形象的需求；2021/9/1831公司名称：公司名称：青岛公路建设集团第七建设公司临沂办事处，马先生，经理所在位置所在位置：慧谷时空物业持有方式物业持有方式：租赁使用年限使用年限：1年行业属性行业属性：道路建设现办公面积现办公面积：200多员工人数：员工人数：12人对目前办公现状是否满意：对目前办公现状是否满意：还可以，玻璃墙不好，能接受的租金范围：能接受的租金范围：1.5-2影响办公选址的主要因素：影响办公选址

41、的主要因素：交通，位置希望租赁多大面积的办公室：希望租赁多大面积的办公室：200-300希望开发商对写字楼的装修程度：希望开发商对写字楼的装修程度：全精装目前的办公楼租赁价格是否合适目前的办公楼租赁价格是否合适：可以接受近两年是否有更换办公楼的打算：近两年是否有更换办公楼的打算：不好说对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：有，如果价格合适的话对铂尔曼酒店写字楼的评价对铂尔曼酒店写字楼的评价：不太清楚客户语录：客户语录：下边是五星级酒店的话，那档次应该挺高的。我们这边现在是个办事处，我们要是换写字楼的话，肯定会找个档次高点的，南坊那边不错，你们那边档次看样子很高，不

42、过现在还不能确定。意向租赁本项目的意向租赁本项目的客户情况客户情况意向租赁单位意向租赁单位青岛公路建设第七建设公司临青岛公路建设第七建设公司临沂办事处沂办事处企企业业经经济济实实力力雄雄厚厚，属属于于大大型型国国有有建建设设单单位位驻驻临临办办事事处处性性质质，对形象要求较高。对形象要求较高。对对租租金金敏敏感感性性不不高高，注注重重办办公公条条件件和和办办公公档次。档次。2021/9/1832从上述市调结果和逻辑推理所产生的几个写字从上述市调结果和逻辑推理所产生的几个写字楼市场利好观点楼市场利好观点随着临沂城市经济的不断发展，对于快速发展的中小企业来说，其对办公楼需随着临沂城市经济的不断发展

43、，对于快速发展的中小企业来说，其对办公楼需求会越来越高；求会越来越高；1 1本项目共约本项目共约1 1万平米体量写字楼，而临沂中高端企业对写字楼办公的需求较高，万平米体量写字楼，而临沂中高端企业对写字楼办公的需求较高，且经济发展带动较多外地大型企业进驻；在市区人口且经济发展带动较多外地大型企业进驻；在市区人口100100万的城市，难道找不万的城市，难道找不到到20_3020_30家高端企业租赁本项目？家高端企业租赁本项目？2 2在临沂，现有企业的办公环境都非常不完善，很少能够有体现企业的面子和品在临沂，现有企业的办公环境都非常不完善，很少能够有体现企业的面子和品牌的高端写字楼，在整个临沂经济急

44、速起飞的当下，只要租金有吸引力，产品牌的高端写字楼，在整个临沂经济急速起飞的当下，只要租金有吸引力，产品硬件具备竞争力，我们完全可以有选择的让高端企业入驻本写字楼。硬件具备竞争力，我们完全可以有选择的让高端企业入驻本写字楼。3 3项目自身独特的竞争优势：优越地理位置及景观价值项目有较强可塑性市项目自身独特的竞争优势：优越地理位置及景观价值项目有较强可塑性市场空白适量的办公楼体量场空白适量的办公楼体量 +较大的潜在需求；较大的潜在需求；4 42021/9/1833项目目标以项目目标以及需解决的及需解决的核心问题核心问题报告思路框架报告思路框架市场市场分析分析客户客户研究研究项目营项目营销建议销建

45、议1.1.写字楼产品及客户写字楼产品及客户定位；定位；2.2.租金价格建议租金价格建议3.3.面积划分建议面积划分建议2021/9/1834位置：位置：铂尔曼五星级酒店20-27层建筑面积：建筑面积：1.116万平方米单层面积：单层面积：1395平方米停车位：停车位：243个（与酒店共用）电梯数量：电梯数量：10部层高：层高：3.6米景观：景观：东临凤凰广场、观三河景观配套：配套：无商业网点配套以酒店为支撑的写字楼产品，景观和产品档次以酒店为支撑的写字楼产品，景观和产品档次优势明显，交通及配套美中不足优势明显，交通及配套美中不足项目简述项目简述2021/9/1835依托五星级铂尔曼酒店、名片、

46、全景观、品牌、全玻璃幕墙、依托五星级铂尔曼酒店、名片、全景观、品牌、全玻璃幕墙、8 8部电梯部电梯产品竞争定位产品竞争定位以绝对领导者的身份升级临沂写字楼市场以绝对领导者的身份升级临沂写字楼市场产品优势关键词：产品优势关键词：稀缺的地段、三河交汇的景观、生态环境、城市名片、最具发展潜力稀缺的地段、三河交汇的景观、生态环境、城市名片、最具发展潜力与高端写字楼竞与高端写字楼竞争优势：争优势：2021/9/1836写字楼客户按企业性质分类，可分为政府机写字楼客户按企业性质分类，可分为政府机构、单位与民营企业两大类构、单位与民营企业两大类目标客户定位目标客户定位类型类型特征特征办公需求分析办公需求分析

47、单位单位/行业行业租赁可能租赁可能性性政府机构政府机构事业单位事业单位国有、行政服务性机构、单位对办公地址的形象档次要求较高，通常以自建办公楼或购买整栋、整层大面积单元以彰显实力；暂无民营企业、民营企业、私营企业、私营企业、公司公司三资企业、集体企业、私营企业等自负盈亏、经济独立核算的业务性企业、公司对成本控制要求较高，以追求交通便利、办公服务一体化、提升公司形象等目的选择办公地址，通常根据自身经济实力与发展战略、发展阶段选择租赁、购买或自建办公写字楼；房地产开发公司、贸易公司、金融、证券、保险公司、IT科技、传媒等写字楼的主要租赁客户以民营企业、私营企业、公司为主；政府机构、写字楼的主要租赁

48、客户以民营企业、私营企业、公司为主；政府机构、事业单位等，属于少量偶得客户。事业单位等，属于少量偶得客户。2021/9/1837按使用客户区域、企业规模分类，写字楼客户按使用客户区域、企业规模分类，写字楼客户可分为外地及本地企业、公司两大类可分为外地及本地企业、公司两大类目标客户定位目标客户定位类型类型企业规企业规模模特征特征办公需求分析办公需求分析单位单位/行业行业租赁可租赁可能性能性外地外地实力集团、大型企业连锁企业、集团开办临沂市分公司办公地点形象档次要求较高，以自建或购买、租赁大面积写字楼物业为主，彰显实力，租金承受能力高；PICC、新华保险、人寿保险、中国石化等大中型外地（外资）企业

49、连锁加盟企业成立临沂市分公司、外地总公司在临沂市设办事处、联络点办公地点形象档次要求较高，考虑经营灵活性，以租赁大面积写字楼物业为主，彰显实力中石油临沂分公司、全国性开发公司临沂分公司中小型外地企业连锁加盟企业成立临沂市分公司、或外地总公司在临沂市设办事处、联络点对成本控制要求较高，且考虑灵活经营，以租赁小面积写字楼或住宅物业为主美容连锁机构、外来媒体报社等本地本地实力集团、大型企业金融、电力等资源垄断性或行业龙头型企业办公地点形象档次要求较高，以自建或购买、租赁大面积写字楼物业为主，彰显实力，而该部分企业大多已有自己办公楼或已租赁高端写字楼，如中国电信中行、建行临沂烟草总公司中型高端企业成长

50、型企业、处于成熟阶段的中等企业公司快速发展，需要一个高档的办公环境支持公司的形象。或者公司经过510年的创立发展，日趋成熟稳定，规模增大，办公环境及面积需要升级、增加，以适应新阶段的发展需要。通常会考虑购买、租赁两种方式贸易公司、律师行、装饰公司 小型企业创业型小企业、发展速度较慢、发展空间有限的小企业处于创业维持发展阶段，对成本控制要求较高，基本考虑在民宅中办公或租赁写字楼提升公司形象家政公司、广告公司、咨询中介、贸易公司作为项目大客户单位整层大面积出租作为项目大客户单位整层大面积出租锁定本客群为项目重点需求客户锁定本客群为项目重点需求客户2021/9/1838综合市场及项目自身分析，建议租