第五章 不动产评估.ppt

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1、 第五章第五章 不动产评估不动产评估一、不动产概念一、不动产概念 不不动动产产指指土土地地、建建筑筑物物及及其其他他附附着着于于土土地地上上的的定定着着物物，包包括括物物质质实实体体及及其其相相关关权权益益，即即不不动动产产是是地地产产、建建筑筑物物以以及及地产与建筑物的结合及其权属的统称。地产与建筑物的结合及其权属的统称。二、不动产的特征二、不动产的特征1 1、位置固定性、位置固定性2 2、供求区域性、供求区域性3 3、长期使用性、长期使用性4 4、大量投资性、大量投资性5 5、保值增值性、保值增值性6 6、投资风险性、投资风险性7 7、难以变现性、难以变现性8 8、政策限制性、政策限制性本

2、章内容：本章内容：一、土地使用权评估一、土地使用权评估二、建筑物评估二、建筑物评估三、房地合一评估三、房地合一评估一、土地使用权评估一、土地使用权评估1.1.土地权属土地权属（1 1）土地所有权）土地所有权中华人民共和国土地中华人民共和国土地管理法管理法规定，我国土规定，我国土地是社会主义所有制，地是社会主义所有制，城市市区土地属于国家城市市区土地属于国家所有，农村和城郊土地所有，农村和城郊土地属于集体所有。属于集体所有。一、土地使用权评估一、土地使用权评估1.1.土地权属土地权属（1 1）土地所有权）土地所有权（2 2）土地使用权）土地使用权2.2.土地使用权的取得方式土地使用权的取得方式（

3、1 1）划拨土地）划拨土地（2 2）出让土地）出让土地 划拨土地划拨土地u土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后无偿取得。（偿等费用后无偿取得。（城市的存量土地或集城市的存量土地或集体用地体用地）u无偿使用。（无偿使用。（国有荒山、沙漠、滩涂等）国有荒山、沙漠、滩涂等）国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。划拨土地特点：划拨土地特点：l 没有没有土地使用期限限制；土地使用期限限制；l 单

4、独的划拨土地使用权单独的划拨土地使用权不得不得转让转让l 不得不得设定抵押权设定抵押权l 不得不得单独租赁单独租赁出让土地出让土地由土地使用者向国家支付土地土地出让金。由土地使用者向国家支付土地土地出让金。土地使用权的交易价格土地使用权的交易价格 主要用于主要用于征地和拆迁补偿支征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、土地开发支出、支农支出出和和城市建设支出城市建设支出等。等。出让土地特点：出让土地特点：u 有年限限制有年限限制 居住用地：居住用地：7070年；年；工业用地：工业用地：5050年；年；文教科卫育：文教科卫育：5050年；年；商、旅、娱乐：商、旅、娱乐：4040年；年；综合或

5、其他：综合或其他：5050年。年。u 可以转让、抵押、租赁可以转让、抵押、租赁 土地使用权出让方式：土地使用权出让方式：拍卖、招标、协议拍卖、招标、协议。几个概念几个概念 楼面地价楼面地价 单位建筑面积地价单位建筑面积地价 楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积 容积率容积率=总建筑面积总建筑面积/土地总面积土地总面积 覆盖率覆盖率=基底面积的和基底面积的和/总土地面积总土地面积 投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。甲甲地地的的容容积积率率为为5 5，单单价价为为10001000元元/平平方方米米；乙乙地地的的容容积积率率为为3 3，单单价价为为800800元

6、元/平平方方米米。假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同，问问投投资资者者应应该该选选择哪一幅土地进行投资更为经济？择哪一幅土地进行投资更为经济？一、市场法一、市场法(一一)影响城市土地价格的因素影响城市土地价格的因素1.1.一般因素一般因素对整个社会地价具有影响的宏观因素对整个社会地价具有影响的宏观因素 (1)(1)社会因素社会因素(2)(2)经济因素经济因素(3)(3)行政因素行政因素 1)1)社会稳定因素社会稳定因素 2)2)人口状况人口状况 1)1)国民经济水平和趋势国民经济水平和趋势2)2)金融环境；金融环境；3)3)税负税负 1)1)土地制度；住房制度土地制度；住房制

7、度 2)2)城市规划等城市规划等.区域因素区域因素影响同一地区不同功能分区地价的因素影响同一地区不同功能分区地价的因素商业区商业区 繁华程度繁华程度;交通情况交通情况;环境优劣环境优劣;土地规划。土地规划。住宅区住宅区 自然景观自然景观;基础设施基础设施;规划设计情况规划设计情况;居民的人口构居民的人口构成、文化素养、治安状况。成、文化素养、治安状况。工业区工业区交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土地利用控制状况。地利用控制状况。3.3.个别因素个别因素影响同一功能分区地价的微观因素影响同一功能分区地价的微观因素(1)(1)土地面积、形状等；土地

8、面积、形状等；(2)(2)容积率、用途；容积率、用途；(3)(3)土地使用年限等。土地使用年限等。（二）计算公式（二）计算公式土地使用权价格交易实例单价土地使用权价格交易实例单价交易情况修正系交易情况修正系数数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别个别因素修正系数因素修正系数（三）适用对象及条件（三）适用对象及条件v 充分发育活跃的房地产市场充分发育活跃的房地产市场v 能够找到至少能够找到至少3 3个交易实例个交易实例（四）市场法操作步骤（四）市场法操作步骤1.1.查勘被估房地产查勘被估房地产2.2.收集与选择房地产交易实例收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合

9、的条件：交易实例应符合的条件：u 用途相同、所处地区相同用途相同、所处地区相同;u 正常交易（或可修正）正常交易（或可修正）;u 接近评估基准日。接近评估基准日。3.3.建立价格可比基础建立价格可比基础统一付款方式统一付款方式折算为成交日一次付清折算为成交日一次付清统一单价统一单价一般采用楼面地价一般采用楼面地价统一货币单位统一货币单位人民币人民币统一面积单位统一面积单位以平方米为基准以平方米为基准（四）估算调整系数（四）估算调整系数1.1.交易日期修正系数：定基、环比交易日期修正系数：定基、环比2.2.区域因素修正系数区域因素修正系数3.3.个别因素修正个别因素修正（1 1）容容积积率率修修

10、正正：一一般般根根据据地地方方容容积率修正系数表积率修正系数表（2 2）土地使用年限修正）土地使用年限修正（五）确定比准价格（调整值）（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格（六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。待待评评估估宗宗地地为为一一块块商商住住用用途途的的空空地地，面面积积为为5,0005,000平平方方米米，要要求求评评估估其其20032003年年1212月月的的市市场场价价格格。评评估估人人员员通通过过收收集集有有关关数数据据资资料

11、料，选选出出3 3个个交交易易实实例例作作为为比比较较参参照照物物，交交易实例的有关情况如下表所示。易实例的有关情况如下表所示。交易实例交易实例比较交易比较交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/M/M2 2 ）1,5501,550 1,2001,200 1,4001,400 交易时间交易时间 200220021010月月 200220021212月月 200320035 5月月 200320031

12、212月月 面积（面积（M M2 2 ）1,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限35303530容积率容积率 54.54.551 1、进行交易情况修正、进行交易情况修正评评估估人人员员经经过过调调查查，未未发发现现交交易易实实例例的的交交易易情情况况有有什什么么特特殊殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2 2、进行交易

13、时间修正、进行交易时间修正根据调查，根据调查，20022002年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数100(1+1%)100(1+1%)1414/100/1001.1491.149交易实例交易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数100(1+1%)100(1+1%)1212/100/100 1.1271.127交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数100(1+1%)100(1+1%)7 7/100/100 1.0721.0723 3、进行区域因素修正、进行区域因素修正交交

14、易易实实例例A A与与待待估估对对象象处处于于同同一一区区域域，无无需需作作区区域域因因素素修修正正。交交易易实实例例B B、C C的的区区域域因因素素修修正正采采用用打打分分法法，可可参参照照下下表表的的有有关关数数据据判判断断。上上述述表表中中的的比比较较是是以以待待估估宗宗地地的的区区域域因因素素为为标标准，即待估宗地的区域因素分值为准，即待估宗地的区域因素分值为100100，则：，则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/861.1631.163交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/931.0751.0754 4、

15、进行个别因素修正、进行个别因素修正（1 1）关关于于面面积积因因素素的的修修正正:由由于于待待估估宗宗地地的的面面积积大大于于3 3个个交交易易实实例例的的面面积积，对对商商业业用用地地而而言言，面面积积大大些些便便于于充充分分利利用用，经经过过分分析析确确定定，面面积积因因素素使使得得待待估估宗宗地地的的价价格格会会比比各各交交易易实例价格高实例价格高3%3%。（2 2）关关于于土土地地使使用用权权年年限限因因素素的的修修正正:除除交交易易实实例例B B与与待待估估宗宗地地的的剩剩余余使使用用年年限限相相同同外外，交交易易实实例例A A和和C C均均需需作作使使用用年年限限因素修正，修正计算

16、如下（假定折现率为因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%8%）：）：（3 3）土地的价格与容积率的关系是：）土地的价格与容积率的关系是：容积率在容积率在4 45 5之间，容积率增加之间，容积率增加0.10.1，地价增加，地价增加2%2%。则则：交交 易易 实实 例例 B B及及 C C的的 容容 积积 率率 修修 正正 系系 数数 100(1+2%)100(1+2%)5 5/100/1001.11.1个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下：交易实例交易实例A A的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.030.96591.01.030.96591.00.9950.995 交易实例交

17、易实例B B的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.01.11.031.01.11.1331.133 交易实例交易实例C C的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.030.96591.11.030.96591.11.0941.0945.5.计算调整价格计算调整价格 A A1,5501.01.1491.00.9951,5501.01.1491.00.9951,772 1,772 B B1,2001.01.1271.1631.1331,2001.01.1271.1631.1331,7821,782 C C1,4001.01.0721.0751.0941,4001.01.0721.0751.

18、0941,765.1,765.采用采用 待待估估宗宗地地评评估估价价值值（单单价价）（1,7721,7721,7821,7821,7651,765）/3/31,773 1,773 待待 估估 宗宗 地地 评评 估估 价价 值值（总总 价价）1,7733,0001,7733,0005,319,0005,319,000元元二、剩余法二、剩余法计算公式计算公式:地价楼价建筑费专业费税费利润地价楼价建筑费专业费税费利润租售费用租售费用 专业费专业费=建筑费建筑费I利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）p 一、动态法：把各项价格和费用统一到同一时点。一、动态法：把各项价格和费用统一到同一

19、时点。无须计算利息。无须计算利息。二、静态法：不考虑时间差异，即不将各项价格二、静态法：不考虑时间差异，即不将各项价格和费用统一到同一时点。此时，要计算投资利息。和费用统一到同一时点。此时，要计算投资利息。楼价建筑费专业费税费利润利息楼价建筑费专业费税费利润利息-租售租售费用费用 假定某政府将于假定某政府将于20002000年年2 2月月1 1日公开拍卖一宗土地，日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积为规划用途为住宅，土地面积为50005000平方米，容积平方米，容积率限定为率限定为4 4，土地使用权年限为，土地使用权年限为7070年。某开发商欲年。某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即

20、投资开发，施工购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期限为期限为2 2年，建筑投资均匀投入，建筑成本为年，建筑投资均匀投入，建筑成本为15001500元每平方米，专业费为建筑成本的元每平方米，专业费为建筑成本的6%6%，开发商的，开发商的目标利润为成本的目标利润为成本的15%15%，有关税费为楼价的，有关税费为楼价的5%5%，折，折现率为现率为10%10%，工程完工后每平方米售价为，工程完工后每平方米售价为55005500元，元，估计一年内售完，试估算该宗地的价格。估计一年内售完，试估算该宗地的价格。有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为

21、为3 2003 200平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为2.52.5，拟开发建设为，拟开发建设为公寓。土地使用权年限为公寓。土地使用权年限为5050年。该项目建设开发周年。该项目建设开发周期为期为3 3年，取得土地使用权即可动工，建成后即可年，取得土地使用权即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为对外出租，出租率估计为90%90%，每建筑平方米的年，每建筑平方米的年租金预计为租金预计为300300元，年出租费用为年租金的元，年出租费用为年租金的25%25%。建。建筑费预计为每建筑平方米筑费预计为每建筑平方米10001000元，专业费为建筑费元，专业费为建筑费的的10%10%，建筑费与专

22、业费在建设期内均匀投入。折，建筑费与专业费在建设期内均匀投入。折现率为现率为8%8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的价的15%15%。试评估土地的价值。试评估土地的价值。A A1 1 32002.530090%(P/A,8%,47)/(132002.530090%(P/A,8%,47)/(18%)8%)3 320861746.5620861746.56A A2 2 32002.5 1000/(132002.5 1000/(18%)8%)1.5 1.5 71280007128000A A3 3 A A2 2 10%=712800 10%=712800A

23、 A4 4 A A1 1 25%=515436.6425%=515436.64A A5 5 A A1 115%=3129261.9815%=3129261.98地价地价 A A1 1 A A2 2 A A3 3 A A4 4 A A5 5=4676247.94=4676247.94三、成本法三、成本法一、基本公式一、基本公式土地使用权与有形资产有什么不同？土地使用权与有形资产有什么不同？是重置成本，不考虑贬值是重置成本，不考虑贬值 土土地地价价格格土土地地取取得得费费+土土地地开开发发费费+税税费费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益一、土地取得费：一、土地取得费：取决于土地取得方式

24、取决于土地取得方式1 1、征用集体用地、征用集体用地土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费等助费等2 2、城市土地、城市土地城市土地使用费、拆迁费用等。城市土地使用费、拆迁费用等。3 3、通过、通过“购买购买”（政府招、拍、挂出让或开发（政府招、拍、挂出让或开发商转让）取得的土地。商转让）取得的土地。二、土地开发费二、土地开发费基础设施配套费基础设施配套费“三通一平三通一平”通水、通路、通电、平整地面通水、通路、通电、平整地面“七通一平七通一平”通上水、通下水、通电、通通通上水、通下水、通电、通通气、通热、通路、平整地面。气、通热、通路、平整地

25、面。公共设施配套费公共设施配套费小区开发配套费小区开发配套费注意：注意：（1 1）无无论论是是自自有有资资金金，还还是是借借入入资资金均应计算利息；金均应计算利息；（2 2）计息方式：单利、复利。）计息方式：单利、复利。（3 3）计息周期：土）计息周期：土地取得费，整个开发地取得费，整个开发周期；土地开发费：周期；土地开发费：若是均匀投入，则按若是均匀投入，则按资金投入时间的一半资金投入时间的一半计息计息,非均匀投入，非均匀投入，则按照各个投入期间则按照各个投入期间的中点至开发期末的的中点至开发期末的时间。时间。例例 某宗土地取得成本为某宗土地取得成本为500500万，土地开发费万，土地开发费

26、为为10001000万，土地开发周期为万，土地开发周期为2 2年，银行一年年，银行一年期贷款利率为期贷款利率为8%8%，两年期利率为，两年期利率为9%9%，该土，该土地投资利息为？地投资利息为？500500（1+9%)1+9%)2 2-1+10008%-1+10008%投资利润投资利润 利润率的基数利润率的基数 （1 1）土地取得费和土地开发费的和）土地取得费和土地开发费的和 （2 2）开发后土地的地价。）开发后土地的地价。土地增值收益土地增值收益 土地增值收益的基数土地增值收益的基数 土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润 某某待待开开发发土土地地规规划划为

27、为住住宅宅用用地地，出出让让年年限限为为7070年年，其其土土地地取取得得费费为为每每亩亩1818万万元元，土土地地开开发发费费为为1.51.5亿亿元元每每平平方方千千米米，假假设设开开发发周周期期为为2 2年年，第第一一年年投投资资占占总总投投资资的的60%60%，当当地地一一年年贷贷款款年年利利率率为为8%8%，两两年年期期贷贷款款利利率率为为10%10%，投投资资总总回回报报率率为为15%15%，土土地地增增值值收收益益为为10%10%，土土地地资本化率为资本化率为7%7%，评估土地价值。，评估土地价值。1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得费土地取得费1818万元万元/亩

28、亩270270元元/平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发费土地开发费1.51.5亿元亿元/平方千米平方千米150150元元/平方米平方米3 3、估算投资利息、估算投资利息 投资利息投资利息270210%270210%15060%10%1.515060%10%1.515040%8%0.515040%8%0.569.969.9元元/平方米平方米4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（270270150150）15%15%6363元元/平方米平方米5 5、计算土地增值收益、计算土地增值收益 土土地地增增值值收收益益=（270+150+69.9+63270+

29、150+69.9+63）10%=55.310%=55.36 6、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价 270+150+69.9+63270+150+69.9+6355.355.3 608.19608.19元元/平方米平方米 土土地地使使用用权权评评估估方方法法土土地地价价格格土土地地取取得得费费+土土地地开开发发费费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益剩余法剩余法地价楼价建筑费专业费税费地价楼价建筑费专业费税费利润租售费用利润租售费用地价交易实例单价地价交易实例单价交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因

30、素修正系数个别因素修正系数市场法市场法成本法成本法建筑物评估建筑物评估一、建筑物及其分类一、建筑物及其分类建筑物包括房屋和构筑物建筑物包括房屋和构筑物按照承重结构分类按照承重结构分类u钢结构钢结构u钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构u混合结构混合结构u其他结构其他结构二、成本法评估二、成本法评估建筑物价值建筑物价值=重置成本重置成本-贬值贬值（）（）重置成本重置成本（）贬值的计算方法（）贬值的计算方法 直线法直线法 假定在房地产耐用年限内，每年的贬值额相同。假定在房地产耐用年限内，每年的贬值额相同。每年的贬值额每年的贬值额总贬值额总贬值额土地使用年限对建筑物寿命的影响土地使用年限对建筑物寿命的影响（

31、）建筑物的建筑期不计入耐用年限，从（）建筑物的建筑期不计入耐用年限，从建筑物竣工验收合格之日开始算起。建筑物竣工验收合格之日开始算起。（）耐用年限短于土地使用年限时，按建（）耐用年限短于土地使用年限时，按建筑物耐用年限计。筑物耐用年限计。（）耐用年限长于土地使用权年限，以土（）耐用年限长于土地使用权年限，以土地使用权年限计。地使用权年限计。“如果你在一个漂亮的姑娘旁如果你在一个漂亮的姑娘旁边坐了两个小时，就会觉得只边坐了两个小时，就会觉得只过了分钟；而你若在一个火过了分钟；而你若在一个火炉旁边坐着，即使只坐分钟，炉旁边坐着，即使只坐分钟，也会感觉到已过了两个小时。也会感觉到已过了两个小时。这就

32、是相对论。这就是相对论。”房地合一房产的评估房地合一房产的评估一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤无无限限期期：房房地地产产价价格格纯纯收收益益/资资本本化化率率有限期：有限期：二、各参数的估算二、各参数的估算（一）净收益（一）净收益 是客观收益，而非实际收益。是客观收益，而非实际收益。某宾馆某宾馆,其土地使用年限是其土地使用年限是4040年年,自自20002000年年6 6月起月起,该宾该宾馆共有床位馆共有床位300300张张,平均每张床位每天向客人实收平均每张床位每天向客人实收5050元元,年平均空置率为年平均空置率为30%,30%,营业平均每月花费营业平均每月花费1414万元万元.当地同

33、当地同档次宾馆一般床价为每床档次宾馆一般床价为每床4545元元,年平均空置率为年平均空置率为20%,20%,正正常营业每月总费用占每月收入的常营业每月总费用占每月收入的30%;30%;该类房地产的资该类房地产的资本化率为本化率为8%.8%.试估算该宾馆在试估算该宾馆在20052005年年6 6月的市场价值月的市场价值.1.1.年有效毛收入年有效毛收入=30045365(1-=30045365(1-20%)=394.2(20%)=394.2(万元万元)2.2.年运营成本年运营成本=394.230%=118.26=394.230%=118.263.3.年纯收益年纯收益=394.2-118.26=2

34、75.94=394.2-118.26=275.944.4.宾馆的市场价值宾馆的市场价值=（二）资本化率（二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。综综合合资资本本化化率率、建建筑筑物物资资本本化化率率、土土地地资资本化率。本化率。（三）收益期的确定（三）收益期的确定 由由建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命和和土土地地使使用用权权年年限共同决定限共同决定.某某房房地地产产公公司司于于19991999年年5 5月月以以出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于于20012001年年5 5月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座

35、钢钢混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米3,8003,800元元，经经济济耐耐用用年年限限为为6060年年。目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米4,8004,800元元。该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为12,00012,000平平方方米米，全全部部用用于于出出租租。据据调调查查，当当地地同同类类型型写写字字楼楼的的租租金金一一般般为为每每天天每每平平方方米米2.52.5元元，空空置置率率在在10%10%左左右右，每每年年需需支支付付的的管管理理费费用用一一般般为为年年租租金金的的3.5%3.5%，维维修修费费为为建建筑筑物物重

36、重置置价价的的1.5%1.5%，房房产产税税为为租租金金收收入入的的12%12%，其其他他税税为为租租金金收收入入的的6%6%，保保险险费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的0.2%0.2%，资资本本化化率率确确定定为为6%6%。试试根根据据以以上上资资料料评估该写字楼在评估该写字楼在20042004年年5 5月的价格。月的价格。1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入年年有有效效毛毛收收入入2.536512,0002.536512,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费：年管理费年管理费9,855,

37、0003.5%9,855,0003.5%344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费：年维修费年维修费4,80012,0001.5%4,80012,0001.5%864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费：年保险费年保险费4,80012,0000.2%4,80012,0000.2%115,200115,200元元（4 4）税金：）税金：年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用：年年营营运运费费用用344,925344,925864,000864,000115,

38、200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元3 3、估算净收益、估算净收益年年净净收收益益年年有有效效毛毛收收入入年年营营运运费费用用9,855,0009,855,0003,098,0253,098,0256,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房房地地产产价价格格6,756,9756%16,756,9756%11/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,67112,

39、000104,434,67112,0008,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经经评评估估，该该写写字字楼楼房房地地产产在在20042004年年5 5月月的的价价格格为为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。残余法残余法 公式需要满足前提条件公式需要满足前提条件:（）纯收益每年不变（）纯收益每年不变（）资本化率固定（）资本化率固定（）收益为无限年期（）收益为无限年期 在在一一幅幅3000m3000m2 2的的土土地地上上建建有有建建筑筑面面积积为为2000m2000m2 2的的房房屋屋，根根据据成成本本法法，建

40、建筑筑物物的的现现行行价价格格为为240240万万元元，建建筑筑物物资资本本化化率率为为1212，土土地地资资本本化化率率为为1010。假假定定该该房房地地产产以以每每月月每每平平方方米米100100元元的的租租金金标标准准出出租租，使使用用面面积积为为建建筑筑面面积积的的6060，年年租租赁赁费费用用为为7272万万元元。根根据据残残余余法法确确定土地的价格。定土地的价格。（1 1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益 10020006010020006012127200007200007272（万元）（万元）（2 2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益 240122401228.80

41、28.80（万元）（万元）（3 3）计算属于土地的纯收益）计算属于土地的纯收益 727228.8028.8043.2043.20（万元）（万元）（4 4）土地的价格为：）土地的价格为：43.21043.210432432（万元）（万元）某房地产的土地面积为某房地产的土地面积为1000m1000m2 2,建筑面积建筑面积2000m2000m2 2.土土地于地于19991999年年8 8月月1 1日通过有偿出让方式获得日通过有偿出让方式获得,使用年限使用年限为为5050年年,当时的单价为当时的单价为20002000元元/m/m2 2,建筑物的结构为钢建筑物的结构为钢筋混凝土筋混凝土,于于20002

42、000年年8 8月月1 1日竣工投入使用日竣工投入使用,当时的建当时的建造成本为每平方米建筑面积造成本为每平方米建筑面积18001800元元.2004.2004年年8 8月月1 1日与日与该房产的地段和用途相同该房产的地段和用途相同,使用年限为使用年限为5050年的土地的年的土地的单价为单价为22002200元元/m/m2 2 该类房屋的重置价格该类房屋的重置价格(含使用年含使用年限为限为5050年的土地价格年的土地价格)为每建筑平方米为每建筑平方米30003000元元.该类该类建筑物的耐用年限为建筑物的耐用年限为5050年年,残值为零残值为零.假设土地还原假设土地还原利率为利率为6%.6%.

43、估算房地产于估算房地产于20042004年年8 8月月1 1日的价格日的价格.房房地地产产评评估估土地使用权评估土地使用权评估建筑物评估建筑物评估房地合一房产评估房地合一房产评估市场法市场法剩余法剩余法成本法成本法成本法成本法残余法残余法收益法收益法建筑物与土地加和建筑物与土地加和残余法残余法 某企业占用土地一块某企业占用土地一块,用途为工业用地用途为工业用地,土地土地取得费为取得费为52.552.5元元/平方米平方米,开发费为开发费为3.383.38元元/平方米平方米,开发周期为两年开发周期为两年,第一年投入开发第一年投入开发费的费的60%,60%,一年期贷款利率为一年期贷款利率为8%,8%

44、,两年期贷款两年期贷款利率为利率为10%,10%,耕地占用税耕地占用税5 5元元/平方米平方米,利润率利润率为为12%,12%,土地增值收益为土地增值收益为20%,20%,估算土地价格估算土地价格.待估土地面积为待估土地面积为5,0005,000平方米，规划用途为商业居住混合，容积平方米，规划用途为商业居住混合，容积率率4 4，覆盖率，覆盖率50%50%，土地使用权年限为，土地使用权年限为5050年。该宗地最佳的开发年。该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，一至二层为商业用房，建筑面积方式是商业居住混合，一至二层为商业用房，建筑面积5,0005,000平平方米，三至八层为住宅，建筑面积方米，三至

45、八层为住宅，建筑面积15,00015,000平方米。预计建设周期平方米。预计建设周期为为2 2年。预测该项目完成后，其中全部商业用房和年。预测该项目完成后，其中全部商业用房和30%30%的住宅部分的住宅部分即可售出，住宅部分的即可售出，住宅部分的50%50%在半年后售出，其余在半年后售出，其余20%20%在在1 1年后售出。年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米预计商业用房的平均售价为每平方米8,5008,500元，住宅的平均售价元，住宅的平均售价为每平方米为每平方米6,5006,500元。预计总建筑费为元。预计总建筑费为4,0004,000万元，专业费为建筑万元，专业费为建筑费的费的6%

46、6%，成本利润率为，成本利润率为20%20%，贷款的年利息率为，贷款的年利息率为6%6%，租售费用和，租售费用和税费合计为售楼价的税费合计为售楼价的4%4%。在未来。在未来2 2年的建设周期中，开发费用的年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入投入情况预计如下：第一年需投入60%60%的建筑费及相应的专业费的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入用，第二年需投入40%40%的建筑费及相应的专业费用。的建筑费及相应的专业费用。某某砖砖混混结结构构二二层层住住宅宅，宅宅基基地地面面积积200200平平方方米米，房房屋屋建建筑筑面面积积240240平平方方米米，月月租租金金480048

47、00元元，土土地地还还原原利利率率为为8 8，建建筑筑物物还还原原利利率率为为1010，建建筑筑物物评评估估时时的的剩剩余余使使用用年年限限为为2525年年，房房租租损损失失准准备备费费为为半半月月租租金金，房房产产税税为为年年租租金金的的1212，土土地地使使用用税税每每年年按按每每平平方方米米2 2元元，管管理理费费为为年年租租金金的的3 3，修修缮缮费费为为年年租租金金的的4 4保保险险费费每每年年576576元元，另另运运用用市市场场比比较较法法求求得得土土地地价价格格为为每每平平方方米米12001200元，用残余法评估该住宅建筑物价格。元，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入年

48、房租总收入4800124800125760057600（元）（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费房租损失准备费24002400（元）（元）房产税房产税5760012576001269126912（元）（元）土地使用税土地使用税20022002400400（元）（元）管理费管理费57600357600317281728（元）（元）修缮费修缮费57600457600423042304（元）（元）保险费保险费576576（元）（元）年年总总费费用用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年总纯收益

49、年总纯收益576005760014320143204328043280（元）（元）土地总价为：土地总价为：12002001200200240000240000（元）（元）土地年纯收益为：土地年纯收益为：240000824000081920019200（元）（元）建筑物年纯收益为：建筑物年纯收益为：432804328019200192002408024080（元）（元）建筑物价格建筑物价格24080102408010=240800=240800（元）（元）某某房房地地产产公公司司于于19971997年年3 3月月以以有有偿偿出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于

50、于19991999年年3 3月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座砖砖混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米20002000元元，经经济济耐耐用用年年限限为为5555年年，残残值值率率为为2 2。目目前前，该该类类建建筑筑重重置置价价格格为为每每平平方方米米25002500元元。该该建建筑筑物物占占地地面面积积500500平平方方米米，建建筑筑面面积积为为900900平平方方米米，现现用用于于出出租租，每每月月平平均均实实收收租租金金为为3 3万万元元。另另据据调调查查，当当地地同同类类写写字字楼楼出出租租租租金金一一般般为为每每月月每每建建筑筑平平方方米米505