房地产企业筹资存在的问题及对策分析 (2).docx

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1、中国地质大学长城学院本 科 毕 业 论 文题目 房地产企业筹资存在的问题及对策分析 系 别 经济学院 专 业 会计学 学生姓名 尹伊明 学 号 013130924 指导教师 李珍 职 称 讲师 2017 年 4 月 1 日中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名尹伊明学 号013130924专业班级会计学九班指导教师李珍职 称讲师单 位河北农业大学毕业论文题目房地产企业筹资存在的问题及对策分析毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文针对我国房地产企业在筹资上的问题首先介绍了我国房地产的现状以及筹资风险在我国房地产企业的应用现状，其次对房地产企业影响筹资风险的成因进行分析，最后根据我国房地产企业

2、筹资风险的成因提出防范策略：强化风险意识，建立风险预警；建立财务评价体系和资金管理体系；合理安排筹资期限的组合方式；加强筹资决策的科学化；房地产企业要加强经营管理水平。房地产企业必须树立风险意识，正确认识风险，有效地规避风险，房地产企业只有加强经营治理，提高自己的竞争能力、盈利能力，才能降低筹资风险。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认

3、真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范。 毕业论文主要参考资料：1谢立广. 我国企业筹资渠道与方式存在的问题及对策分析J.吉林化工学院学报经济历史 2012,(02).2郑瑛. 房地产企业资金管理与成本控制探析J. 改革与开放. 2012,(04) .3黄世国,陈立文.房地产开发企业资金运行机理及风险控制研究J. 财会通讯. 2011,(09).4罗薇.我国房地产企业资金链管理研究D. 南昌大学 2010.5 杨泱.我国房地产企业融资结构现状及优化研究J. 当代经济.

4、2009,(14). 6 刘向东.房地产企业集团如何建立资金集中管理体制J. 金融经济. 2008,(14). 7吴国富.房地产开发融资方式探讨J. 金融经济. 2010,(10). 8陈德强,赵海珍.夹层融资在我国房地产融资中的应用J. 建筑经济. 2012,(05). 9杜广如,赵君彦,赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究J. 开发研究. 2010,(02). 10张晓娟. 发达国家房地产融资模式比较及启示D. 河北大学 2011.11易孝军. 浅析房地产信托融资模式J. 商. 2012,(23). 12杨磊,雷浩,江岩. 房地产企业在产业地产中的机遇与挑战探讨J. 住宅与房地产. 2016

5、,(33). 13王傲. 浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新J. 商. 2015,(42). 14陈素芬. 房地产企业内部控制存在的问题和对策分析J. 现代经济信息. 2016,(20). 15Brown David.Liquidity and liquidation: Evidence from Real Estate InvestmentTrusts. The Journal of Finance . 2012毕业论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与

6、实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。4 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2016-10-15至2016-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2016-11-1至2016-11-203实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2016-11-21至2016-11-304撰写论文，

7、完成第一稿，并交指导教师2016-12-1至2017-1-155指导教师阅改论文。2017-1-16至2017-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2017-2-1至2017-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2017-3-1至2017-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-11至2017-4-3010专家评阅。2017-5-1至2017-5-1011毕业论文答辩。2017-5-11至2017-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-2

8、5至2017-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见： 教研室主任签名：年 月 日 学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告 学生姓名尹伊明学 号013130924专业班级会计学九班指导教师李珍职 称讲师单 位河北农业大学课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生产 其它毕业论文题目房地产企业筹资存在的问题及对策分析开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义 1、研究目的：房地产企业属于资金密集型企业，行业的特殊性决定了企业

9、的发展需要大量的资金支持。筹资活动是生产经营活动的一个重要组成部分。几乎没有一家企业是只靠自有资本，而不借助其他外部资金的支持就能满足资金需要的的。然而，筹集资金在为企业带来杠杆效应，增加股东收益的同时，也增加了企业的筹资风险，而较大的筹资风险甚至导致企业生命的终止。在市场经济条件下，由于国家宏观政策的不断调整，房地产市场行情的瞬息万变，房地产企业之间的竞争日益激烈，任何一种因素的变动都可能导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生了筹资风险。因此，控制资本结构，防范和降低筹资风险，正视风险与对策的研究就变得尤为重要。 2、研究意义：（1）理论意义：房地

10、产企业的健康有序发展关系着民生，只有保证其顺利发展才能维持社会稳定。良好的控制房地产企业的筹资风险是降低经营风险的必然要求。本文以分析房地产企业筹资风险在我国出现的问题，来提出本人对我国房地产企业降低筹资风险的若干建议，以应对筹资过程中可能出现的各种风险，对房地产企业健康持续发展起到更有效的推动作用。（2）现实意义：筹资风险是企业筹资过程中的一个重要问题，应对是否恰当直接关系企业未来收益状况。在市场经济体制下，企业成为自主经营、自主盈亏、自我约束、自我发展的独立商品生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业在从事生产经营活动时，内外部环境的变化，导致实际结果与预期效果相偏离的情况是难以避免的。

11、当前，房地产企业普遍面临资金短缺或扩充实力等问题，筹资已成为多数房地产企业一个重要的融资渠道，也是企业普遍采用的一种方式，因而引起的风险是不可避免的。从以上分析来看，房地产企业降低、分散筹资风险在我国的应用发展中具有深远的社会价值和意义。二、研究现状1、 国外研究现状：对于房地产风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来，得到了迅速发展，在风险管理的研究分析方面逐步趋向系统化、专门化，风险管理已逐渐成为企业管理科学中一门独立的学科。在美国、日本、西欧等国家和地区，由于其房地产业已是一个市场发展完善的传统型产业，无论是在私人企业，还是房地产行业协会或政府机构，均有从

12、事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司。但对筹资风险的相关研究主要是20世纪80年代中期，现在美国各大学的管理学院、商务院都普遍讲授风险管理课程，并把筹资风险管理贯穿于各门经济类课程中。在现代西方发达国家，筹资风险管理已成为企业中专业性、技术性较强的经济管理部门。 2、国内研究现状：由于受计划经济的影响，我国对于风险的研究起步较晚。我国在20世纪80年代初期引入了少量的有关文献和理论资料，大多是美国的风险管理与决策理论在房地产投资中的应用，而且目前国内对房地产投资决策及决策理论的研究系统性不强，大多散见于各种系统工程和决策分析方面的期刊、杂志和书籍。研究特点是侧重于房地产投资决策的某方面，或应

13、用决策分析中某一方法于房地产投资决策，而且大部分成果都借鉴国外经验。近年来，受全球金融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进一步加剧。三、研究内容1前言2房地产企业筹资的基本概述2.1筹资及筹资风险的含义2.2房地产企业筹集资金的方式2.3房地产企业筹集资金的特点3房地产企业筹集资金的现状及存在问题3.1银行信贷是房地产企业融资的主要渠道3.2股票和债券融资在房地产企业融资中所占比例小3.3信托筹资方式逐步发展3.4资本结构不合理3.5筹资方式不恰当3.6日常资金管理欠缺3.7金融市场的波动影响企业筹资4房地产企业筹资风险的防范策略4.1合理安排

14、资本结构和筹资期限的组合方式4.2选择合理的筹资方式4.3建立财务评价体系和资金管理体系4.4关注国家有关房地产行业宏观经济政策5 结论四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、询问自己房地产业的同学，到公司进行询问考察探究来对房地产行业有一个直观的了解。3、在研究之前先查阅与房地产企业筹资风险相关的文献，深入了解课题。借鉴别人的好方法，新思路，为论文的写作打下坚实的理论基础。4、研读房地产筹资方面的相关案例，找出问题，分析原因。理清思路，确定课题的研究方向和一些注意事项。

15、深入了解房地产企业筹资问题，发现并找到原因，提出可行意见。五、进度安排1.确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2016-10-15至2016-10-312.编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2016-11-1至2016-11-203.实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2016-11-21至2016-11-304.撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2016-12-1至2017-1-155.指导教师阅改论文。2017-1-16至2017-1-31 6.修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2017-2-1至2017-2-297.指导教师阅改论文，完成中期检查表。2017

16、-3-1至2017-3-158.修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-109.指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-11至2017-4-3010.专家评阅。2017-5-1至2017-5-1011.毕业论文答辩。2017-5-11至2017-5-2412.评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-25至2017-5-31六、预期结果本文先就选题的背景和现实意义做一些论述。为了更加深入地了解选题，查阅相关文献，根据阅读的期刊、书籍再详细的综述国内外的发展历程及现状。在前面的工作基础上，找出所研究课题的问题，预期能为我国房地产

17、企业在筹资风险方面提供一些有价值的建议，从而降低或分散筹资风险，有利于提高房地产企业的经济效益，使企业得以稳步发展。七、参考文献1谢立广. 我国企业筹资渠道与方式存在的问题及对策分析J.吉林化工学院学报经济历史 2012,(02).2郑瑛. 房地产企业资金管理与成本控制探析J. 改革与开放. 2012,(04) .3黄世国,陈立文.房地产开发企业资金运行机理及风险控制研究J. 财会通讯. 2011,(09).4罗薇.我国房地产企业资金链管理研究D. 南昌大学 2010.5 杨泱.我国房地产企业融资结构现状及优化研究J. 当代经济. 2009,(14). 6 刘向东.房地产企业集团如何建立资金集

18、中管理体制J. 金融经济. 2008,(14). 7吴国富.房地产开发融资方式探讨J. 金融经济. 2010,(10). 8陈德强,赵海珍.夹层融资在我国房地产融资中的应用J. 建筑经济. 2012,(05). 9杜广如,赵君彦,赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究J. 开发研究. 2010,(02). 10张晓娟. 发达国家房地产融资模式比较及启示D. 河北大学 2011.11易孝军. 浅析房地产信托融资模式J. 商. 2012,(23). 12杨磊,雷浩,江岩. 房地产企业在产业地产中的机遇与挑战探讨J. 住宅与房地产. 2016,(33). 13王傲. 浅谈我国房地产企业金融发展趋势与创新

19、J. 商. 2015,(42). 14陈素芬. 房地产企业内部控制存在的问题和对策分析J. 现代经济信息. 2016,(20). 15Brown David.Liquidity and liquidation: Evidence from Real Estate InvestmentTrusts. The Journal of Finance . 2012指导教师意见： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名： 年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述系 别： 经济学院 专 业： 会计学 姓 名： 尹伊明 学 号： 013130924 20

20、17 年 4 月 1 日约翰L格拉斯卡克（John L.Glascock）在其合著美国金融危机对房地产行业的影响一书中阐述金融危机对房地产行业的影响及对房地产行业阶段状况，预测未来房地产的发展趋势，并详细论述美国金融危机对房地产行业的影响，最后总结了美国金融危机对房地产行业的警示和对未来房地产状况的期待。埃里克班克斯在流动性风险企业资产管理和筹资风险一书中将筹资风险认定为一种流动风险，指出流动性风险是指由于缺乏获取现金及现金等价物而招致损失的风险，是由于不能在经济上比较合理地进行筹资，而招致损失的风险。从根本上讲，流动性风险是为了得到现金保障而可能带来经济损失的风险，而现金保障对于企业的持续经

21、营则是生死攸关的。陈伟在筹资风险的形成与防范指出企业生存发展仅通过自身的积累资金是远远不够的，只有筹资方式多元化才能保证企业资金的流动性。他认为当今社会要提高企业管理人员的风险意识，合理安排筹资期限，增加资产的流动性，同时研究利率走势，合理安排筹资。高聚辉在其文章近年房地产宏观调控政策回顾与思考中指出由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费过程中离不开筹资支持。通过国家20072012年2月存款准备金率的调整，他认为：存款准备金率的调整，会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意味着银行可贷资金问题的减少李杰在加强集团企业资金筹集与使用管

22、理研究一文中认为：资金是企业集团生存、发展的命脉和血液，是企业价值的体现。资金管理是企业集团日常财务管理工作的重心。对于企业集团而言，企业管理的一个重要内容就是对资金的管理，资金管理好，发挥出应有的效率，企业就会壮大。周芸芸在房地产开发企业资金筹资风险与防范一文中认为：资金时确保企业正常进行生产经营的一基础条件。然而，无论选用何种资金筹措方式，其都会存在着风险。事实上，筹资风险不仅来自举债自身方面的因素作用，又有来自举债以外的因素影响。因此，为了更好的使企业规避筹资风险，首先要选定合理的资本结构，再选择更为科学的筹资方式，进而把筹资风险进行转移。周萍在其文章论房地产开发企业资金筹集风险与防范策

23、略中谈到房地产开发企业筹集资金的主要目的是为了扩大生产经营规模，提高经济效益，从而实现财务管理目标。企业为了取得更多的经济效益而进行筹资，必然会增加按期还本付息的筹资负担，可能导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生筹资风险。规避筹资风险应确定最佳资本结构，合理安排筹资期限组合方式，风险转移等。随着市场经济的不断发展，房地产企业的筹资方式会越来越多，但是就目前阶段来说，房地产企业还存在很多问题。良好的控制房地产企业的筹资风险是降低企业经营风险的必然要求。房地产企业的健康有序发展关系着民生，只有保证其顺利发展才能维持社会稳定。因此，认真研究房地产企业的筹

24、资活动，提升房地产业的管理效率，有效保证房地产企业经营效益和财务报告的可靠性，降低企业筹资风险，房地产企业通过对贯穿于经营活动的筹资过程的自行检查、自行制约和自我内部调节，规避企业筹资风险，分析筹资活动流程，建立健全企业筹资活动的内控机制，形成一整套筹资风险控制体系，以应对筹资过程中可能出现的各种风险，对企业健康持续发展有着重要的意义。房地产企业筹资存在的问题及对策分析摘 要筹资风险是企业筹资过程中的一个重要问题，应对是否恰当直接关系企业未来收益状况。房地产企业筹集资金的主要目的是为了扩大生产经营规模，提高经济效益，从而实现财务管理目标。在发达国家房地产筹资风险管理已成为企业中专业性、技术性较

25、强的经济管理部门，而目前我国对房地产投资决策及决策理论的研究系统性不强。本文针对我国房地产在筹资上的问题首先介绍了我国房地产的现状以及筹资风险在我国房地产企业的应用现状，然后从房地产企业影响筹资风险的内部成因和外部成因进行分析，最后提出了强化风险意识，建立风险预警；建立财务评价体系和资金管理体系；合理安排筹资期限的组合方式；加强筹资决策的科学化，选择适当的筹资方式；房地产企业要加强经营管理水平。关键词：房地产企业；筹资风险；金融市场ABSTRACTFinancing risk is corporate financing process is an important issue, wheth

26、er it is appropriate to deal with future earnings is directly related to business. The main purpose of real estate companies to raise capital in order to expand production scale, improve economic efficiency, in order to achieve the goal of financial management. In developed countries, the real estat

27、e financing risk management has become a business in professional, technical strong economic management, while present, Chinas real estate investment decision-making and decision theory Systemic not strong. In this paper, the issue of real estate financing in the first introduces the application sta

28、tus and funding risk status of Chinas real estate enterprises in Chinas real estate, and then analyzed the causes from internal and external causes of the real estate financing business impact risk, concludes strengthen risk awareness, establish a risk warning; establish a financial evaluation syste

29、m and financial management system; reasonable arrangements combinations term financing; strengthen the scientific funding decisions and choose the appropriate financing; real estate enterprises should strengthen the management level.Key words:Real Estate Enterprise; Funding Risk; Financial Market目 录

30、1前言12房地产企业筹资的基本概述12.1筹资及筹资风险的含义12.2房地产企业筹集资金的方式12.3房地产企业筹集资金的特点23房地产企业筹集资金的现状23.1银行信贷是房地产企业融资的主要渠道23.2股票和债券融资在房地产企业融资中所占比例小33.3房地产信托活跃34房地产企业筹资存在的问题44.1资本结构不合理44.2筹资方式不恰当54.3日常资金管理有欠缺54.4金融市场的波动影响企业筹资65房地产企业筹资风险的防范策略65.1合理安排资本结构和筹资期限的组合方式65.2选择合理的筹资方式75.3建立财务评价体系和资金管理体系75.4关注国家有关房地产行业宏观经济政策86结论8参考文献

31、9致谢101前 言随 着 时 代 的 发 展，大 多 数 房 地 产 企 业 都 面 临 着 资金 匮 乏 的 问题，为 了 适 应 时 代 的需 求，房地 产 企 业 都 需 要筹 集 资 金。资本运动的出发点是筹集资金，发展领域和资本活动的范围是决定房地产公司管理的首要组成部分。筹资已成为房地产公司所面对的主要风险，房地产公司为获得更多的经济利益，融资规模、风险也会随之而来。例如，我国房地产企业的快速发展中，房地产行业面临着很大的金融风险，这些风险主要是由于企业庞大的负债和投资回收期比较长、流动性较差等形成的。在我国经济体制改革的同时，促进了城市化、商业化住房制度的发展，使得房地产业日益蓬

32、勃，但由于近年来，房地产调控政策受全世界金融危机和国内的影响，房子的成交量呈现萎缩，很多的房地产公司融资困难，进一步加重了房地产公司的筹资风险，所以，对房地产企业筹资风险的进一步研究，寻求有效的措施尤为重要。2房地产企业筹资的基本概述2.1筹资及筹资风险的含义筹 资 是企 业为 了 实现其经营、投 资 的 活 动，调 整 其 资 本 结 构，而 使 用 一 定 的 融 资 方式 获 得 必 要 的 资 本的 行 为。目的是降低筹资成本和筹资风险而得到更多的资金。房 地 产 企 业 的 资 本筹集，是 指 建 设 公 司 按照 其 建 设 项 目 的 投 资 建 设 交 易 和 调 节资本 结

33、构 的需 求，经 过 资 本 筹 集的 渠 道 和 资 本 市 场，筹 集 资 本 可 以 运 用 许 许 多 多的 方式，有 效 的 筹 集 资 本 的 流程。企 业 因 为 借 入 资 本 而 失去 的 偿 付 能 力 的 可 能 性 和 利 润（股东收益）的 转 变 可 称 为 筹 资风险。公司的筹资、投资和生产营运的种种环节都要承当一定程度上的风险。在理论上关于房地产公司筹资风险的含义有两种：第一，房地产开发公司由很多不确定的风险因素组成的金融风险，并存在房地产公司的实际收益与预期收益的差别的可能性，如果任何一个房地产公司的财务活动链接出了问题，加重此类的风险都是有可能的；第二，金融风

34、险是指房地产公司任何有可能导致其财务损失的风险，可以把此类的情况称为筹资风险。2.2房地产企业筹集资金的方式 随着我国社会经济的快速发展，筹资是任何一个企业在生存和发展的前提下开展了一系列以提高企业经营的活动。目前的市场环境下，各个企业都有不同的筹集资金方式，根据不同的资金来源，融资分为债务融资和股权融资，根据时间的长短，融资又分为短期融资和长期融资。然而，各种筹资方式都有自己的优点和缺点，这就需要企业做一个深思熟虑的选择。对 筹 资 风 险 来说，由 于 每 个 公 司都 有 自 己 的 资 本 结 构 和资 金 需 求，所 以 在 筹 集 资 金 时 所 选 择 的 方 式 和 对 筹 资

35、 风 险 的 应对 都 是 不 同 的。有各种各样的房地产公司，取得资金的方式有不少，除依照法律硬性要求提供一定份量的注册资本外，筹集资本通常是对营运资本的管理需求经过相对应的筹资渠道来完成，以此来使房地产公司它本来拥有的资金发挥最大功效。筹 资 渠 道 主 要 有 股 票、债券、银 行 贷 款、房 地 产 信托 基 金、合 作 与 发展 行 业 和 政 府 金 融 资本。按照资金来源区别，自有资金、国内房地产企业的融资渠道的资本、对外债务融资。必须考虑的融资渠道规模有：必须考虑各种渠道的资本存量与流量的规模；必须考虑使每一种资本筹集渠道既适用于房地产开发企业同时也适用于经济型项目；每个资本筹

36、集渠道使用什么样的资本筹资方式；企业或项目目前都可利用哪些资金的筹集渠道，如何组合都是必须要考虑的。房地产基金的筹资形式包括直接筹资与间接筹资。直接筹资是企业直接与资金提供者谈判融资方式，直接融资的方式主要是吸收、发行股票与债券等。间 接 筹 资 是企 业 通 过 对 银 行 和 其他 金 融 机 构 进 行 融 资，其 基 本 的 方 式 是 向 银 行 贷 款，融 资 租 赁 和其 他 融 资，债 务 融 资 是 间 接 筹 资 主 要 组 成 部 分，对 满 足 房地 产 企业 资 金 周 转的 需 要 起 到 至 关 重 要 的 作 用。2.3房地产企业筹集资金的特点房地产公司筹集资金

37、占用的部分大、期间很长、周转缓慢。在房地产企业发展的全过程中，发展基金作为房地产开发的商业活动和连续流动，有着不同的表现形式，并存在在对房地产开发过程中的不同阶段。开始于货币资金，分别为，储备基金、资本和生产资本的生产，最后回到货币基金的形式。项目资金的运作和资金来源的特点以及两者之间的矛盾是资金流动在大区域范围的影响很大，使得房地产的投资和恢复时间，极端不平衡的。3房地产企业筹集资金的现状 房地产是我国国民经济的支柱产业之一，也是我国第三产业的一部分，在提高我国国民经济发展方面也有着非常重要的作用，百姓的生活水平速率日益加速，中国城市人口数量日益增加，不断增添住户的购房需要，使房地产行业充斥

38、着日趋激烈的竞争。以 高 投入、高 风 险、高 输出 的 资 本 密 集 型 产 业 作 为 表 率，房地 产 业 自 然 而然 的 高 度 依 附 于 金 融 市 场。在房地产的建设中，由于项目建设周期长，资金周转慢的影响，尤其是项目建设中的资金需求量大，而房地产企业只依靠自有资金是不能使资本正常运转的，这时还需要外源性筹资的支持。房 地 产 企 业 对 筹 资 方 式 的 不 同 选 择，直 接 影 响 着 其 融资成 本 的 高 低，这 样 房 地 产 企 业 也 必 然 存 在 着一 些 不 可 规避 的 筹资 风 险。近 来，国 家 准 备 了 新 一 轮 的 宏 观 调 控，对 房

39、 地 产 贷 款 银 行 已 经 出 台 的 政 策 措 施进 行 收 紧。房地产公司原本的融资渠道将受到严峻的市场挑战。3.1银行信贷是房地产企业融资的主要渠道如今国内房地产企业的融资结构具有特别显著的贷款依附型特性。房地产开发投资资金主要来自于自我融资和外源性融资。自筹资金，主要以企业股权和企业自我积累的方式进行融资，后者积累的进程是缓慢的而前者使用度是有限的；国 内 银 行 贷 款 作 为外 源 融 资 的 主 要 形 式，其 中 包 括 商 业 预 售 款 收 集、其 他 资 金 来源 中 建 设 企 业 垫 付 的 项 目 工 程 款。根据表3-1中 国 家 数 据 统 计 局 年报

40、 数 据 显 示，多 年 来 中 国 的 房 地 产 开发 资金来 源 呈 现 三 足 鼎 立 的 局 面，国 内 银 行 贷 款、自 筹 资 金、其 他 资 金 来 源（定金及预付款）共占 据 了 超 过 80的 资 金 来 源。这里面，自 筹 资 本、其 余 的 资 本 来 源 都占30%以 上 的 资 本 来 源 的 总 量，国 内 银 行 贷 款 占 总 数 的 20%左 右 的 资 本 来 源。这 些 看 似 合 理，但 实 际 上，房 地 产 开 发 资 金 的 三 大 来 源 中，自 筹 资 金 主 要 由 房 地 产 企 业 商 品 房 销 售 收 入而 来，大 部 分 来 自

41、 购 房 者的 住 房 按 揭 贷 款，如 按 首 付30%计 算，自 筹 资 金、银 行 存 款 占70%，剩 下 的 部 分 也 包 含 在 推 进 工 程 建 设 企 业 的 进 展，其 中 有 很 大 一部 分 来 自于 建 设 性 贷 款；同样，60%70%的定金和预付款出自于银行贷款。根据这一计算，超过每年房地产融资的总投资60%需要通过银行获得的企业，在不到资本市场中的融资总额10%的直接融资，可见房地产企业的直接融资过度依赖银行贷款。表3-1 2011年2015年房地产企业资金来源情况表 单位（亿元）项目年份房地产筹资累计额国内贷款自筹资金其他资金来源201172130.141

42、2540.4826637.2132952.45100%17.39%36.93%45.68%201286410.5814563.7935004.5736842.22100%16.90%40.50%42.60%2013101134.7319778.3939081.9642274.38100%19.55%38.64%41.81%2014127588.3125672.6647424.9554490.70100%20.12%37.17%42.71%2015138352.9328242.6150419.8059690.52100%20.41%36.44%43.15%数据来源：国家统计局数据网3.2股票和债

43、券融资在房地产企业融资中所占比例小上市融资是房地产企业不错的一个筹资渠道，这样做不仅能使融资成本减少，而且还能降低金融风险。但考虑到金融安全，国家应该严格把控房地产企业上市。关于进一步规范股票首次发行上次有关工作的通知规定，除了整个国有企业改革、有限责任公司的总体变化和国务院批准豁免的情况，公司必须建立满3年才可申请；同时，为了使发行人最近3年利润是可以比较的，要求在过去的3年的发行人的业务、管理层没有产生巨大的转变、也没有改变实际控制人。如今的这种状况，在我国很大一部分的房地产公司不能达到规定，尽管国内针对房地产上市公司的股权类和债券类融资都已经相对放开，随着房企融资预期增强，上市房企纷纷发

44、布再融资方案。2015年，A股市场已经有超过40家房企先后公布了再融资方案，涉及总金额超过867亿元。但是项目仅仅主要集中于政策大力扶持的保障房及旧城改造项目。相对来说，大部分的房地产公司的上市融资并不能在较短时间内完成。3.3信托筹资方式逐步发展近年来，房地产信托业务发展迅速，成为银行信贷的重要补充。非金融机构借款在国内贷款的比重呈现上升趋势的一个很大因素是由于房地产信托业的发展。根据用益信托发布的2015年房地产信托发展报告，2015年信托产品发行规模达到2854.1亿元。同比增长了66.33%；发行数量达到1003款，同比增长了43.7%。在这其中，有关房地产的项目融资依旧是信托产品的主要形式。2015年以来，信托资金最大的去向依旧是房地产领域。目前 信 托 产 品 主 要 有 两 种 模 式：一 种 是 信 托 投 资 公 司 直 接 对 房 地产 项 目 投 资。另 一 种 模 式 是 债 权 融 资。前 者 是 对 一 些 自 有 资 本 金 不 足35% 的 房 地 产 企 业，以 信 托投 资 公 司 的 方 式 注 入 股 本 金 与 房地 产 公 司 设 立 新 限 责 任 公 司，以满