房地产企业纳税筹划的研究.doc

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1、学 号：201514880230毕业论文GRADUATE THESIS论文题目：房地产企业纳税筹划的研究学生姓名：张碧璇专业班级：15会计2班学 院：管理学院指导教师：杨志明 讲师2019年04月30日摘 要摘 要进行纳税筹划是现代企业所必须要重视的财务管理行为之一。企业在进行市场竞争活动中，成本作为一个最重要的具有决定性的关键项目，具有举足轻重的作用，而成本中占比最多的就是税务成本。所以积极有效的进行纳税筹划，有助于企业在竞争中取得胜利。自古以来，房屋都被我们民众认为是民生所系，安定所在。同时，房地产行业普遍具有开发周期长，资金周转不及时的情况，这就更需要企业重视其项目的正常运转和事前筹划。

2、房地产行业现在可以说是经济的指向标，在这种环境下，相关利益者也会注重企业的财税管理情况。这就更加迫切地要求房地产企业的财务管理人员提高对企业的纳税筹划工作，保障利益。本文采用税收优惠筹划法、会计政策筹划法对宏亿房地产公司兴运府项目进行土地增值税、企业所得税的纳税筹划方案的选择并提出改进措施。关键词 纳税筹划；房地产企业；土地增值税 -21-AbstractAbstractTax planning is one of the financial management behaviors that modern enterprises must pay attention to. In the m

3、arket competition activities of enterprises, cost, as the most important and decisive key item, plays a decisive role, and the tax cost accounts for the largest proportion of the cost. Therefore, active and effective tax planning will help enterprises to win in the competition. Since ancient times,

4、housing has been considered by our people to be the peoples livelihood, stability. At the same time, the real estate industry generally has a long development cycle, capital turnover is not timely, which requires enterprises to pay more attention to the normal operation of their projects and pre-pla

5、nning. The real estate industry can now be said to be an economic indicator, in this environment, stakeholders will also pay attention to the financial and tax management of enterprises. This urgently requires the financial managers of real estate enterprises to improve their tax planning and protec

6、t their interests.In this paper, tax preferential planning method and accounting policy planning method are used to select the tax planning scheme of land value-added tax and enterprise income tax for Hongyi Real Estate Companys Xingyunfu Project and put forward improvement measuresKeywords Tax Plan

7、ning; Real Estate Enterprises; Land Value Added Tax; 目 录目 录摘 要IABSTRACTII第1章 绪论11.1 研究背景、目的及意义11.1.1 研究背景11.1.2 研究目的11.1.3 研究意义21.2 国内外研究现状31.2.1.国内研究现状31.2.2国外研究现状31.3研究方法4第2章 纳税筹划相关理论52.1纳税筹划概念及辨析52.1.1纳税筹划概念52.1.2 纳税筹划相关概念辨析52.2 纳税筹划的原则62.3 纳税筹划主要技术方法8第3章 房地产企业概况及其纳税筹划设计93.1 房地产企业概述93.1.1 房地产项目开发

8、内容93.1.2房地产企业业务特点93.2房地产企业纳税筹划设计思路113.2.1增值税纳税筹划113.2.2 土地增值税纳税筹划123.3 房地产公司纳税筹划的必要性和可行性133.3.1 纳税筹划的必要性133.3.2 纳税筹划的可行性133.4 房地产开发各阶段涉及纳税项目归纳14第4章 宏亿房地产公司纳税筹划的具体案例-以兴运府项目为例154.1 兴运府项目概况154.2兴运府项目部分税种的纳税筹划分析154.3 宏亿房地产公司的总体评价174.3.1宏亿房地产公司现阶段的问题174.3.2宏亿房地产公司可能存在的纳税风险184.3.3对宏亿公司纳税筹划方面的建议18结 论20谢 辞2

9、2参考文献23 第1章 绪论第1章 绪论1.1 研究背景、目的及意义1.1.1 研究背景在现在这个经济快速发展的大环境下，税收在一定程度上可以反映相关企业的财务和管理能力，越来越多的企业把目光放在了如何可以通过合法的方式、利用现阶段的各种税收政策，来减少相关纳税成本更多地获取利益。如果一个企业没有进行纳税筹划的意识，没有掌握有关于纳税筹划的相关知识，不能对纳税事项进行有效合理的筹划，就不能对公司的整体经济活动作出有效地决策和合理地安排，就不能达到企业理想的目标，不利于企业更好地发展。对于一些目标为企业价值最大化的公司来说，企业的财务重心往往放在了在税法允许的情况下，纳更少的税，获得更多的利润。

10、房地产行业一般具有涉及行业范围广、投资金额较高等特点，一直是中央和地方各级政府的重点纳税对象。房地产行业作为曾经红极一时的国民产业，在一段时间内带动着我们整个经济市场的快速发展。同时，房地产行业也是一个需要不断吸纳资金的行业，普遍存在支出与收入不能同期的现象，这就需要企业采用负债式的经营方式。此种经营方式使得企业会承担很多的利息费用，而且，房地产行业所涉及的一个项目往往会涉及十多种税并且纳税额度较大，交纳的税费占据了很大一部分资金，会使企业陷入资金无法运转的境地。在“营改增”后，避免了重复缴纳税款的情况，减轻了房地产公司的纳税压力，但同时也对相关财务人员的业务水平和规划能力增加了更高的标准。为

11、保证房地产相关企业长久、更好地发展，我们需要加强相关的财务管理意识，加强纳税筹划管理，对现金流的合理分配和把握。综上，想要让房地产企业可以更好、更长久地发展，就需要财务人员加强对国家和当地政府相关政策的了解和把控，通过实施合法、有效的纳税筹划方案，给企业一个良好的财务环境并获取更大的收益。1.1.2 研究目的纳税是我们每一个纳税人应具有的权力和义务，随着经济多元化的发展，进行纳税筹划也是我们刻不容缓需要做的事情。纳税筹划主要是为了使纳税人可以实现税收利益最大化，所谓“税收利益最大化”包括最少的税负状态、税后可以获得最大的利润以及实现企业的最大价值等方面。具体表现在：企业所记载的账目先清晰、拥有

12、正确的纳税申报程序、及时缴纳相关的税费不拖欠，不会因税负问题受到相关部门的处罚。随着国家对房地产企业不断加强宏观调控和实施以风险管理为主导的纳税征管办法，房地产企业面对不断变化的内外部环境，风险不断加大，需要从新的研究视角，采用新的方法 ，探讨房地产企业的纳税筹划。房地产企业开展纳税筹划工作可以让财务人员提高纳税筹划意识，还可以帮助企业更加规范地缴纳税款，对公司发展起到了正向、积极的作用。同时对各环节涉税活动进行合理的规划，选择具有可行性的纳税筹划方案，不仅为企业节省纳税成本提高企业内部资金利用率，而且当企业真切的体会了对纳税进行正确有效筹划给企业带来的积极作用时，企业会加大力度，更加积极地投

13、身纳税筹划工作中，从而使企业更好地完善纳税筹划工作在，保证企业可持续发展的同时，推动全社会纳税筹划制度的发展。1.1.3 研究意义有效地进行纳税筹划对我们企业具有以下的积极作用：1、通过纳税意识的提高，相关理论知识的学习研究，可以使我们财务人员在以后的工作中诚信纳税，减少不符合法律规定的行为的发生。可以使企业在纳税方面更加合法化，通过合法的方式取得更多的利益。2、有助于优化企业产业结构和投资方向。依据不尽相同的政策，各企业作出跟适合企业自身财务环境的决策方案，如：投资决策的改变、企业制度的不断优化、产品生产模式周期的不断调整等。国家在不断调整税收政策的同时也使得企业在杠杆作用下，产业结构不断优

14、化、财务管理更加全面完善。3、纳税筹划有利于使企业在获得较大利益的同时降低经营风险。纳税筹划是财务人员根据法律规定做出的适用于本企业的、合法的方案进行纳税，在降低纳税税款的同时，避免了因违法而带来的更多的罚款及税负压力，不仅取得了更多的利润避免了因缴税带来的相关经营风险。4、纳税筹划有利于提高企业自身的经营管理水平，尤其是财务和会计的管理水平。企业的经营管理工作就是围绕如何实现企业的目标利润而开展的。纳税筹划就是要求财务人员根据现在存在的条件，如：人力，物资，资金等，更加有效地实现利润最大化，有利于提升企业的经营水平。企业的发展离不开财务人员根据相关的账目信息、国家及当地政府的会计政策、企业现

15、阶段资金流动情况，对企业下一项目方案的具体实施。许多会计核算方法一经确认，不得随意变动。所以，会计人员通过对不同情况分析，确定不同的核算方式也显得尤为重要。企业通过加强对财务人员能力的提升，同时也提升了企业自身的发展。1.2 国内外研究现状1.2.1.国内研究现状不同于西方发达国家经济发展的时期比较早，我国关于纳税筹划相关概念的认识以及对纳税筹划相关方法的掌握和研究起步较晚，各个企业对纳税筹划的重视也不是很到位。但伴随着经济的全球化变化和发展速度迅猛，我们的企业越发意识到纳税筹划对企业发展的重要性和决定性。梁文涛（2011）认为，纳税筹划是指企业在不违法的前提下，对各种经营活动中的涉税事项进行

16、事先策划安排，实现企业价值最大化的过程1梁文涛，税务筹划（第二版）M，清华大学出版社，20141。黄婷（2014）房地产企业无论从其项目建设准备阶段的利息费用的监控和限流，完工后对外销售的价格、不同销售方式下的收入 、选择不同的优惠方式进行纳税筹划2黄婷，房地产开发企业税务筹划分析，中国总会计师J,2014（12）:88-892。在研究“营改增”后房地产企业所应具备的税务应变能力方面，贾静娟（2017）认为，公司要完善对票据汇总整理的规定，提升财务人员的职业素质，督促财务人员对税法的学习，关于项目进行方面加强流程管理，以合乎法律的方式增加可抵扣税额，同时保证涉税零风险3贾静娟，营改增后房地产企

17、业税务筹划浅析，中国市场J,2017（13）：253-2543。杜剑等（2017）以上市公司的面板数据为研究样本，认为上市公司在并购其他企业的过程中承担的相应债务有显著的抵税效果，并且抵税效果可以延缓至下一年，与权衡理论提出的债务抵税效果相符合4杨杨,曹玲燕,杜剑.企业所得税优惠政策对技术创新研发支出的影响基于我国创业板上市公司数据的实证分析J.税务研究,2013(03):24-28.4。正如上面所提到的，企业的会计从业人员和企业更加注重进行纳税方面相关的研究。同时也将国外的相关政策和经验结合自身，将理论运用到实际，将只存在于书本的知识准确的运用到企业的实际业务中，作出更加有助于企业发展的决策

18、。1.2.2国外研究现状关于房地产企业相关纳税筹划的理论研究和实践起源于美国。在理论研究方面，有MM理论和“税收盾”两种理论。Modigliani 和 Miller(1958)提出，不同企业处在同一种竞争环境面对相同风险且不考虑企业所得税时，企业的资本机构与企业市场价值无关。Johannesen（2010）认为基于公司的视角，它重视纳税筹划主要是借助科学的财务监管行为，达成公司获益能力的最佳5 Johannesen. Imperfect tax competition for profits,asymmetric equilibrium and beneficial tax havensJ.

19、Journal of International Economics,2010(4)253-264.5。David F Larcker（2012）在其合著文章税务筹划的动机一文中，以高管人员的工资薪金为研究对象，对税务筹划需求和现金有效税率的联系进行分析，据此对企业进行税收筹划的动机进行研究6 David M.S. Sticks .Derivatives and curtailing aggressive tax planningD.Columbia University school of law, New York.2000.6。尽管国外很多国家很早就已经存在了纳税筹划的相关研究和应用，相

20、关的理论依据、法律法规不断健全，但是我们国家也不能生搬硬套国外已成规模的经验。一方面我们要吸收他们好的方面，同时也要结合我国国情和所处的经济环境研究出一套真正符合时代、符合自身的理论，站在自身的角度谋取最大利益。1.3研究方法1、文献研究法：在图书馆阅览有关纳税筹划及财务管理方面的书籍，同时在知网上了解一些相关学者的看法、下载相关论文及文献，结合国家税务总局网站和国家统计局网站所发布的信息，增强对房地产企业相关理论知识的了解及对纳税筹划研究的现状。2、案例分析法：本文以宏亿房地产公司兴运府项目为例，通过运用所学的知识和查阅知网、中国国家税务官网、中国统计年鉴等相关资料，结合宏亿房地产公司的基本

21、情况和国家税收政策提出纳税方案，同时对宏亿房地产公司提出其在纳税筹划实际操作中存在的风险，并提出应对风险的建议。3、比较分析法：通过根据企业项目发生的相关数据，对比现在采用的纳税方法和政府的相关政策，针对宏亿房地产公司的纳税情况提出不同的筹划方案，通过对不同情况的纳税金额和获取利润的比较，从而选择出最优的筹划方案。第2章 纳税筹划相关理论第2章 纳税筹划相关理论2.1纳税筹划概念及辨析2.1.1纳税筹划概念什么是纳税筹划，如何定义纳税筹划，不同的人有不同的理解。传统的说法，纳税筹划就是对自身的涉税经济事项作出决策、谋利益。国际上都会纳税筹划概念的描述不尽相同，各种代表性观点如下：（1）荷兰国际

22、财政文献局曾定义，“纳税筹划是指纳税人通过对经营活动或个人事务活动安排，实现缴纳最低的税收。”（2）印度税务专家曾经说过，“纳税筹划是纳税人通过对财务活动安排，充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优惠，从而享得最大的税收利益。”7 Scholes M, Williams J. Estimating betas from nonsynchronous dataJ. Journal of Financial Economics, 1977,5(3):309-327.7（3）美国W.B.梅格斯博士也做出过阐释，“人们合理又合法地安排自己的经营活动，以缴纳可能的、最低的税收。他们使用的方法可称为纳

23、税筹划。”上述对纳税筹划定义的观点，都大致地认为纳税筹划是纳税人通过对财务、经营活动进行合理安排后，可以达到一种税负最轻或者达到一种可以保证税后利润最大的理想状态。根据以上相互接近的表述，结合我国的实际情况，纳税筹划的概念可表述如下：纳税筹划是指纳税人可以在国家法律、法规和当地政府的政策允许的情况下，企业可以通过合法的手段和方法对生产、经营、销售等活动进行更加合理化的决策，通过相关优惠性政策减少企业应纳税额度，从而使企业获得更大利润的财务管理行为。2.1.2 纳税筹划相关概念辨析有关于纳税筹划的几个名词，如：节税、避税、税负转嫁、涉税零风险等名词的概念及范围会存在理解不清晰的情况，下面就针对这

24、几个名词进行辨析：（1）节税节税是一种合法的行为。节税是一种在税法规定的范围内，按照政策和法规规定在不违法的前提下，对经营活动减少纳税的一种行为。在当前，我国的相关理论和在实务过程中，大部分人认为纳税筹划的概念与节税的概念是一致的。在国家税务总局出版的有关纳税筹划书籍及中国税务报中，很明确地将纳税筹划定义为“在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财活动的实现筹划和安排，尽可能地取得节税的税收利益。”（2）避税避税是一种不符合法律规定的、被法律所禁止的行为。避税是企业的相关财务人员利用法律的漏洞和存在的问题，通过对相关财务报表及报告进行粉饰而达到更少的纳税额的行为。它是一种不符合法律精神和国家

25、对相关职业人员对职业能力操守的行为，是一种不被法律保护的行为。（3）税负转嫁税负转嫁是一种通过对产品价格、折扣的变化和优惠，将企业自身负担的税负压力转移到其他企业，以达到缴纳更少的税款的行为。（4）涉税零风险涉税零风险是指纳税人相关财务报告准确真实、纳税申报流程和手续合法正确、按时缴纳应交税费的所有额度，不会出现因为这些方面的问题而发生违法的行为或受到有关部门的处罚。即在纳税方面风险很小可以忽略不计或毫无风险的一种状态。2.2 纳税筹划的原则纳税筹划是指纳税人根据法律规定作出的最适合自己的、最优的决策，是在不违法的情况下维护自身的利益最大化。如果想要有效开展纳税筹划，获得最大的经济利益，必须把

26、握好进行纳税筹划应该遵循的原则，这些原则是纳税筹划取得成功的基本前提。1.不违法原则纳税筹划一定要以遵守国家制定的税法规则为前提要求，把研究的目标对象设定为国家最高立法机构和人民政府推行的税法政策，在众多有关纳税方面的参考方案中谨慎分析，在此基础上再选出最适合的纳税方案。纳税人在经济方面实行地纳税筹划活动，一定要符合税法现有条例的规定和原本的立法精神，因此纳税人在所进行的这种活动中如果产生不良影响也要保持与税法本身的要求高度一致，绝对不能威胁税收现有的法律地位和它履行的各方面职能。纳税筹划一定要遵从税法当中有关税收的法律要求，只有这样做才可以使税收主管部门批准制定的纳税方案和需要从事的经济活动

27、，不然就会受到法律的严惩并为此付出相应的代价。2.事前筹划原则纳税筹划作为众多经济规划中的一员，在真正实行之前必须要制定切实可行的计划，这样就能尽可能做到万无一失。一方面，企业从事经济活动时，其纳税义务一般情况下都存在滞后性，这就很自然的增加了纳税人预先进行筹划安排的概率。另一方面，企业从事的经营投资活动和进行的理财活动并不仅仅只存在一个方面，税收的针对性也同样不弱。纳税人的身份和课税不仅在对象上是截然相反的，而且在税收方面也遭受不同程度的区别对待，这就为纳税人减轻税负提供了另一种可能。综上所述，实际纳税义务人可以很大程度成功实施纳税筹划，但是需要注意的一点是，纳税筹划具有纳税义务只能出现在其

28、实施行为之后的重要特性。因此，企业从事纳税筹划，必须要在经济行为发生前提早安排。3.自我保护原则纳税人首先要有自我保护意识，在自我安全的情况下才能开展纳税筹划，因为纳税筹划只有在合法合规的情况下才能进行，所以纳税人就需要时刻提醒自己注意筹划行为是否正确，这样做能更好地帮助他保护自己，纳税人还可以通过以下方式进一步加强自我保护（1）时刻铭记法制的基本理念（2）及时获取最新法律法规并了然于胸；（3）熟悉会计日常处理办法；（4）认真学习纳税筹划方面的技能。（5）将目前的税收政策结合到自己负责的实际业务中。4.综合利益最大化原则大多数企业的纳税筹划方案追求的税金支出最小化目标还仅仅只是在理论上纸上谈兵

29、，实际操作中却不尽人意，最主要的原因就是企业被错误纳税筹划目标引入歧途，使收到的效果与预先所期望的大相径庭。从根源上来谈，纳税筹划就是要保障企业所有者争取最大程度的收益，它的最优解其实是在筹划纳税方案时，不仅要节约税收成本，还要尽可能全面的考虑可能涉及的其他费用支出，还要尽量确保这个方案一定能给企业带来收益，保障企业自身的经济利益。纳税人除此之外还要考虑纳税人他们在不同时间段的、不同期限的和额外增加的财务利益，保护纳税人的合法权益。5.实事求是原则市场经济的反复无常决定了纳税筹划的方法必须要与时俱进，不断改进。企业在纳税筹划时，要预先考察自身的实际状况，同时吸取借鉴其他优秀企业在纳税筹划中的过

30、人之处，形成自己独特的方法，争取达到理想中的最好效果。纳税人需要调查不同地域上自己的业务是不是会受到不同税收政策的影响，在充分调查的基础上，考虑如何有效利用这些政策，例如有针对性地开展一些纳税筹划新业务，以此来实现最终目标，同时在发生一些特殊少见的突发事件时，一定要具体问题具体分析，灵活地采取不同纳税筹划方法加以解决。6.社会责任原则纳税人中无论是渺小的个人，还是独立的企业，都有为社会分担的责任，可以通过纳税人在日常生产经营活动中的外部效应来增加就业岗位缓解社会就业压力，生产更多的产品来满足消费需求日益膨胀的市场、甚至可以主动缴纳更多的税费来支持国家的经济建设。这种主动承担社会责任的行为不仅会

31、造福于民，还会营造企业的良好形象和得到政府部门的财政支持，所谓一举两得，因此在纳税筹划前要认真考虑自己所要承担的社会责任。7.有度原则纳税筹划是以税法为准绳，有限定范围的一种合乎法律要求的行为，这种行为的伸缩范围表现为一种有限度的弹性，有弹性就说明纳税筹划伸缩有度，不能随随便便有越界行为，否则过度行为就会直接引导企业从事与偷税相关的举动，很容易招致税务机关前来检查，所以企业在从事各项活动时必须要适度。2.3 纳税筹划主要技术方法项目概念主要方式技术分析减免税技术根据政策进行减税免税而少纳税降低销售价格、降低普通住宅土地增值率尽可能多的利用政策减免扣除技术将扣除额分期摊销或提高本期扣除额所起到的

32、节税效果增加项目；增加扣除额；早扣除在收入相同时，扣除越多，税基会少，纳税也伴随着降低抵免技术从应纳税额中扣除税收抵免额增多项目；增加抵免额；早扣除税收抵免额越大，冲减的纳税额就越多，应纳税额就越少延期纳税技术在不违法的情况下，使纳税人延长缴款期限，取得相关的利益考虑货币的时间价值，延期纳税越多，可用资金就越多更多的资金应用于投资，获得更大的收益会计政策选择技术灵活选择适当的会计政策以减轻税负或延缓纳税存货计价；折旧计提；费用列支等根据选择不同的会计政策，降低纳税成本第3章 房地产企业概况及其纳税筹划设计第3章 房地产企业概况及其纳税筹划设计3.1 房地产企业概述3.1.1 房地产项目开发内容

33、一项房地产开发活动大致可以分为五个过程，项目开发的前期讨论研究并决策过程、项目的前期准备活动、项目实施建设、产品的宣传和经营、销售并交付使用环节。项目开发的前期讨论研究：该过程主要对所选项目是否可行进行研究，包括立项、调查研究、方案选择与优化、财务评价和经济评价、编制可行性研究报告等。通过公司董事会开会同意后正式立项，然后进行前期开发的工作。项目的前期准备活动：该过程主要是申请后获得房屋拆迁许可证或办理招标投标手续后，然后通过征地拆迁或申请招标等方式获取土地使用权。得到土地使用权后，相关设计师进行规划设计，相关项目人员可以对建设项目进行报建登记，同时确定勘察队伍、设计人员、监理、施工队伍，并向

34、相关部门申请施工许可证。项目实施建设环节：该环节的主要工作包括，施工图纸的最终确定，资料、材料和设备的充足准备，同时对可能存在的临时占道、临时用地等情况办理相关许可手续，向相关部门申领施工许可并办理开工手续，确定水准点与座标控制点，公司开会决定最终的方案同时编制工程的进度计划书。产品的宣传和经营、销售：该阶段主要是对相关项目进行宣传，以获得更多的关注度及购买人群；同时在获得销售许可证后，通过对楼盘的销售或租赁来获取销售收入；在进行相关手续后，可以进行权属登记。 交付使用环节：与购房者结清相关的费用，如：房款、前期所欠水电费等。如果另外聘请物业的话，还需对物业公司存在的会计行为进行另外的核算。3

35、.1.2房地产企业业务特点房地产企业的工作范围从土地的得到、项目的前期准备活动、项目设计到实施建设、项目的宣传销售并交付以及后期物业的服务工作。正是由于房地产行业的相关产品与其他行业所具有的很多的不同点，决定了房地产行业在生产过程、经营销售过程存在以下特征：（1）房地产企业的项目实施不只是一种建筑活动，而是一种经济活动房地产企业虽然从事的是建筑活动，但同时也要考虑并结合国家的相关政策和当地政府制定的政策进行决策和开发，所以房地产企业所进行的活动更多的是一种经济活动。房地产企业存在的主要目的是通过建房子、搞设施等方式，来谋取利益。但现阶段，通过建筑活动来谋取更多利益的机会越来越少，所以更多的企业

36、更加注重通过纳税筹划的管理方式来增加更多的利润。（2）成本数量大、计算复杂，融资需求大、财务风险高房地产项目的开发从前期准备到最终完工及后期的物业管理需要很长的时间，并且大多数的项目是通过分为不同工作期间的方式进行开发的，这就导致在项目彻底完工前很难对成本进行准确的计算。房地产行业的特殊性就使得房地产企业更加注重自身的对成本的预算能力的提高，与之同时也加剧了对企业会计进行纳税筹划的难度。相关项目在建设的过程中对于现金流也有着较明显的特征：在项目开始的准备、前期阶段更多地是资金的流出；而资金的流入更多的是在项目进行到中后期阶段。为了可以解决这难题，企业在项目启动之前会向相关的金融机构进行融资活动

37、以求能缓解资金不足的状况。但随着资金的不断借入，与之而来的利息压力和财务风险也不断加大。不断出现的财务危机就要求我们企业要有远见，同时要对企业的现金流动进行合理预测和有效地把控，为企业赚得更多的可支配现金，减少公司财务方面可能面临的风险。（3）多种类业务更需周密的财税管理房地产公司主要的经济活动包括：规划设计、征地拆迁、工程建造、房产销售、物业管理、自持物业经营等。房地产企业涉及很多不同的领域，业务种类繁多，经营范围较广，要求公司相关的管理人员及财务人员有更好的前瞻性和更好的专业能力。（4）开发周期长、成本核算复杂，纳税筹划预留空间较大房地产企业相关项目从开工到最终的完工需要很长的时间，一般会

38、涉及很多的会计分期，企业会计一般会把土地使用权计入开发成本，在没有全部完工前会把其所花费的费用计入存货科目。所涉及的楼盘也经常会采用按揭的方式，在确定收入之前会存在钱款滞后性；同时根据现行税法，我们一般会对税款采用预交方式，这样就会使得企业造成收入与缴纳税款存在时间不同步现象。正是因为房地产项目开发周期长，企业会计在对相关项目的核算上会进行跨期分摊的操作，收入的确定、成本的计算和费用的摊销直接影响着各期的利润。以上存在的会计核算方面比较复杂的情况更需要我们企业重视对纳税方面进行更加合理地筹划。（5）涉及税种很多，存在很大的税收风险房地产企业在推动项目进行的过程中，会对十多种税种进行缴纳。相关企

39、业在预售楼盘并取得相关款项时要求提前缴纳所涉及的税费，并且在项目完工并交付楼房时确认相关收入和损益，同时清算所有的税费。根据以上的情况，就更需要企业财务人员准确理解并运用国家和当地政府的规定、政策，并适合本公司的情况下，采用合理的纳税筹划方法使得公司获得更多利润得到更长久的发展。3.2房地产企业纳税筹划设计思路3.2.1增值税纳税筹划自2016年5月1日起，房地产业由之前缴纳营业税完全地变成了缴纳增值税，所缴纳税种的转变，对房地产行业相关的企业是一种全新的挑战，同时增值税在房地产企业所纳税款中占有很大的比例，所以对增值税进行适合本公司的纳税筹划是十分重要的。由于房地产公司在进行房屋出售和租赁前

40、是由建筑工程公司进行施工建造，在这种情况下，房地产公司就很难获得建筑行业的增值税发票，这样增加了公司的税负压力。在房地产公司的日常经营活动中往往是多个项目一起运作，同时恒多情况下都采用先交钱后住房的形式，先获得的房款收入要先缴税，而且材料成本与财务成本与建筑活动是相互联系的，会随着建设时间的推移而不断提高，这就导致很多企业要在项目前期预先支付增值税销项税款，最终使现金不能得到充分的利用。综上所述，“营改增”这一政策使得房地产企业在现金的使用方面发生很大改变。以下是对增值税通过不同方式进行纳税筹划：（1）计税方法的选择房地产企业通常情况下的计税方式可以采用一般计税和简易计税两种方式。房地产公司在

41、大多数的情况下都是一般纳税人，本文所选用的公司也是一般纳税人，通过对采取不同的计税方式下不同的政策信息进行纳税筹划。一方面，可以采用一般计税方法各项活动所采用的税率为9%，同时进项税额可以进行抵扣，销项税额=售房收入/(1+9%)*9%，月末应缴纳税款=销项税额-进项税额；另一方面，采用简易计税方法的各项活动的征收率为5%，销项税额=含税销售额/(1+5%)*5%，但是进项税额是不可以进行抵扣的；最重要的是，计税方法一旦确认，36个月内（3年）不得变更。（2）尽可能多地取得增值税专用发票在房地产企业由之前的缴纳营业税变成缴纳增值税，同时增值税发票作为企业进行纳税和扣税依据，对纳税结果造成很大的

42、影响，企业要加强对增值税专用发票的把控。房地产行业与建筑行业的增值税适用税率均为9%。所以，房地产公司要注重与建筑公司关于增值税发票的一个转接工作，减少由于上个环节的成本转移到房地产公司成本中；同时，在购买建筑材料和支付工人工资时也要索要增值税发票，避免因为增值税发票的缺失增加纳税成本的现象。（3）扩大精装房的比例对新房进行精装修再进行出售后，精装修的费用在缴纳增值税时产生的销项税额可以根据实际情况扣除。所以，在合理的范围内增加精装修的面积和户数，可以适当地减少纳税额。（4）建筑业务独立根据营改增的规定，“纳税人自建不动产和不动产在建工程对外销售，允许抵扣其建造过程中外购的材料、设备、工具等以

43、及工程设计服务费的进项税额”。所以既涉及建筑活动又涉及房地产销售的公司可以把企业拆分后分别建立建筑公司和房地产公司，然后房地产公司可以向建筑公司购买其所建造的不动产或不动产在建工程，根据实际购买的价格或实际交付价格进行进项税的抵扣。正是因为建筑公司在对不动产或不动产在建工程施工时包括了所耗费购买的材料、购买服务时的和其他相关费用支出的进项税额，所以减少了后期房地产公司对此类相同费用的纳税额。（5）折扣销售策略 采用折扣销售的销售方式可以通过减少销项税额来减少纳税额。但一定要注意的一点是，想要能够有效地扣除增值税，必须在开具增值税专用发票时要将销售额与折扣额填写在一张发票上。3.2.2 土地增值

44、税纳税筹划土地增值税是采用超率累进税率计算的一个税种，在房地产企业的日常纳税活动中，土地增值税在各种税目中占有非常大的比重，而且不同资金级纳税税率也存在较大差别，所以对企业来说是一个要不断加强重视的一个税种。针对土地增值税进行相关纳税筹划可采用以下几种方法：（1）普通住宅和非普通住宅分开核算根据国家相关优惠政策的规定，房地产企业将普通住宅和非普通住宅的分开销售核算的，可以有效地减少企业的相关纳税额。这是因为，税法规定：在销售建筑用房中的普通住宅的土地增值率低于20%时，与此相关的业务内容可以免交土地增值税。企业财务人员就可以根据税法的相关优惠政策，将项目中普通住宅区分开来计算并通过降低销售价格

45、和提高建筑成本等方式来降低土地增值率，减少企业的纳税额。（2）控制借款费用利息支出房地产企业开发周期持续时间长，需要大量的资金作为企业经营的经济基础，由此房地产企业就需要向金融机构借入更多的资金来保证日常活动的正常运转。但由此产生的相关的利息费用也不断增加，利息的支出直接影响着土地增值税的纳税数额。税法规定企业可以据实扣除债权融资相关利息费用。所以，在进行开发费用核算时，财务人员应把控好有关于土地使用权费用与相关引进资金的利息支出的总和，要把相关费用之和把控在5%左右。（3）物业独立，由物业公司收取代收费用房地产商在交付商品房时会代扣代收一些费用（水电费、物业费等），这些费用既可以计入相关销售

46、收入中也可以不计入相关的销售收入。现阶段，大部分企业的做法是将代扣代收的这一部分费用计入“价外费用”，同时征缴增值税。企业在能力范围内可以成立一个物业公司，对这些费用单独记账来减少税负。（4）拆分收入或合同在销售进行精装修房屋时，房地产公司可以与购买者针对毛坯房和精装修两部分分别签订有关合同。因为毛坯房相关的建造费用低、对应的房屋也比较于精修房低，有利于降低此项目的土地增值率。随着土地增值率的降低，也会使企业邵娜或者不纳税。3.2.3 企业所得税税纳税筹划针对企业所得税的纳税筹划要从收入与成本两方面着手。（1） 收入的筹划 企业可以延长项目的完工时间，推迟缴纳税款的时间，将现有资金可以进行更长

47、时间的利用，以获取更多的利润空间。同时，企业还可以以回收再利用废旧资源、生产新型建筑材料等项目进行投资，来获取免征所得税额的利益等。（2） 成本费用的筹划企业在融资过程中的发生的利息费用可以在纳税前扣除，所以企业可以在保证自身的正常经营模式不被破坏的情况下，增加债权融资，增加有关利息方面的费用，减少缴纳企业所得税。3.3 房地产公司纳税筹划的必要性和可行性3.3.1 纳税筹划的必要性房地产行业在我国经济发展过程中占据着举足轻重的地位，也是我们国家在税收方面进行重点监控的行业。房地产开发项目从前期准备到最终完工及后期的物业管理需要很长的时间，经常会出现资金短缺等现象。同时，房地产企业相关开发业务的发生伴随着大量资金的流动、产生很大数量的增值额，随之而来的是，更加繁重的赋税。所以，房地产企业要加强对各种项目进行纳税筹划，用合法的方式为企业谋取最大的利益。3.3.2 纳税筹划的可行性房地产企业在推动项目进行的过程中，会对十多种税种进行缴纳。相关企业在预售楼盘并取得相关款项时要求提前缴纳所涉及的税费。同时，一项房地产开发项目涉及多个行业、不同的业务流程。综上，企业要加强风险防范意识，加强企业对税务方面可能存在的风险进行监控，也要提高相关业务人员的职业技能，提高会计人员对税法的敏感度。企业可以定期召开董事会，