小产权房存在的风险及对策.docx

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1、小产权房存在的风险及对策摘 要自2007年国内房价上涨开始，房地产行业逐渐兴旺，随之而来的是小产权房的应运而生。小产权房的确解决了一部分购房者的购买问题、满足了其需求，但同时随着时间的推移，也暴露了一些列的问题。文章通过文献资料、对比分析等研究方法，对小产权房的存在、定义以及研究的时代背景进行剖析，并从几个方面阐述了购买小产权房目前存在的一些风险，如法律方面的小产权房合法化问题，政策方面的没有确切保障的问题，以及房屋购进若干年后转让方面的问题，另外由于小产权房的建立使用了耕地，那么也涉及到未来国家粮食安全的问题以及农民利益受损等诸多问题。而通过对相关文献的查阅以及对有关政策的解读，文中也给出了

2、几点未来可行的解决对策，首先要妥善处理已经建成的小产权房，对于一些既定事实只能尽量挽救，而无法退回重来；其次要认清现实、平衡利益，两害相权取其轻；而后需要完善小产权房监管制度，建立地方行政负责人业绩考核体系；深化土地产权变革；最后要加强对房地产市场的管理和监督。关键词：小产权房；风险；对策目 录一、绪论1（一）研究方法11、文献资料法12、比较法13、分析法1（二）研究背景1（三）研究意义2二、小产权房的含义2三、小产权房产生的原因3（一）城市房价过高3（二）擦边球的空间3（三）农地制度不合理3四、 小产权房存在的风险3（一）法律效力5（二）房产转让5（三）政策风险6（四）监管缺位6（五）影响

3、法律的严肃性和权威性6（六）耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全7（七）购房者的权益难以得到充分的保障7（八）农民利益遭到侵害7（九）其他风险7五、规避风险给出的对策8（一）妥善处理已经建成的小产权房8（二）认清现实、平衡利益9（三） 完善小产权房监管制度，建立地方行政负责人业绩考核体系9（四）深化土地产权变革9（五）加强对房地产市场的管理和监督9六、结论10参考文献11致 谢12一、绪论（一）研究方法1、文献资料法笔者通过学校图书馆和（知网、万方）数据库查阅了大量有关小产权房风险与对策相关的期刊、图书、硕博论文，并对论文进行分类汇总，对跟本文有关的进行了详细阅读，为本文的写作提供了理论支撑。2

4、、比较法通过翻阅不同的文献资料，将其中的重点内容进行对比，记录下不同时代背景下、政策导向作用下，小产权房的发展过程。通过对不同内容进行查阅并对比，深入了解小产权房存在的风险与可行的对策。3、分析法在了解了小产权房的基本特点之后，参考不同学者对于小产权房的理论研究，重点分析新的时代背景、发展条件影响下，应对小产权房存在的问题可能采取的相关举措。（二）研究背景关于农村集体土地确权登记发证的若干意见日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集

5、体土地的确权登记已完成70%-80%。根据小产权房最新政策，小产权房不得发证。意见提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登

6、记发证。朱留华称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。意见规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。（三）研究意义时代的发展总是会促使新事物的诞生，面对房地产业的蓬勃发展，小产权房也应运而生，但同时也带来了一系列新的问题与风险，因此，为了响应国家政策号召，实现可持续发展，需要及时更正已经在走的弯路，从偏离的轨道上回归正途。小产权房的存在，虽然可以解决掉部分购房人的燃眉之急，但治标不治本，为保障购房者的切身利益、房地

7、产业的健康发展，结合实际，给出了一些可行的建议。二、小产权房的含义小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。三、小产权房产生的原因（一）城市房价过高中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速

8、上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。（二）擦边球的空间根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。（三）农地制度不合理小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由

9、村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。四、 小产权房存在的风险三中全会公报和决定并没有表明小产权房将合法化。对比“383”方案，决定中与小产权房有关的表述较为保守。所谓“小产权房”，是一种约定俗称的称呼，通常是指“在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅”。在普通商品住宅价格高企的今天，小产权房因成本和价格较为低廉受到欢迎，但其存在却违反了土地管理法。小产权房非常普遍，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。在十八届三中全

10、会召开之前，官方高层智囊机构国务院发展研究中心首次向社会公开了其为全会提交的“383”改革方案总报告全文，备受瞩目。土地制度改革是报告中八个改革重点领域之一。报告建议“构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。”“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。”按照“383”方案，则不仅是允许小产权房在一定前提下入市交易，还对现存小产权房的合法性进行了追认。但在十八届三中全会公报和决定中，与此有

11、关的表述有相当不同。虽然“建立城乡统一的建设用地市场”是核心精神，但决定中具体说的是，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”所谓“农村集体经营性建设用地”，一般理解为“农村集体经济例如乡镇企业使用的厂房等地块”，与之相对的是“非经营性建设用地”，与小产权房主要相关的宅基地就属于这种。决定并没有提到“非经营性建设用地”是否允许上市，也没有提到现存的小产权房该如何处置。事实上，在今年初的中央一号文件中已经明确提出，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”。决定中提到的利用宅基地“赋予农民更多财产权利”的方式是“保障农户宅基地用

12、益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”换言之，宅基地及在这之上建的房屋（小产权房）不是不可以交易，但只能在农民之间交易，在农村市场中流通。所以，在公报和决定出来后，房产专家杨红旭就明确判断“宅基地不属于经营性建设用地，所以未来几年内不可能实现与国有土地同等入市。”“主要与宅基地相关的小产权房，暂时也看不到转正的希望。”住建部官员李秉仁也在日前表示“从未听过国家要解禁小产权房”。因此，在小产权房的交易方面事实上存在着诸多风险。（一）法律效力首先，小

13、产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上建设房屋并出售，未将集体土地转变为国家建设用地，所建房屋用地不符合法律规定。其次，小产权房的建设程序违法。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用权，未办理且无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴土地出让金和各项税费等。第三，小产权房无合法产权证书。村集体或乡镇政府颁发的所谓房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，因此购买小产权房的合同是无效的，不在政府机构监管范围内，在使用房屋的过程中，如果遇到购房纠纷或是房屋质量、公共设施维护等问题，其救济途径非常有限。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情

14、况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（二）房产转让小产权房只能向本集体陈成员转让，农民将房屋卖给城市居民的行为不能合法转让过户，不能办理房产证，因此得不到法律的认可与保护。“小产权房”的出现扰乱了正常的房地产市场交易程序，违反了现行的交易规定，使得本来就敏感的房地产市场再次成为社会关注的焦点。更重要的是，“小产权房”的出现使得房地产

15、中最为重要的权属确定变成了一种模糊，这对于整个房地产市场的运行和监管是极为不利的，由此将产生的民事纠纷也是不可预料的。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据中华人民共和国土地管理法的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。（三）政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权

16、房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。（四）监管缺位乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。（五）影响法律的严肃性和权威性小产权房多次进行了强拆，但最后都是无果而终，很多地方信誓旦旦的要在一年或者两年内根本上解决小产权房问题，但 强拆风暴过后仍然是小产权的疯狂开发。这些都在客观上影响了政府的权威和法律的严肃性和权威性，我国土地管理法第六十三条规定：农村集体所有土地使用权不得出让、转

17、让或者出租用于非农业建设。在农村集体土地上进行小产权开发明显违背了土地管理法，使土地管理法在执行过程中处于尴尬的地位。（六）耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全我国是发展中国家，工业的快速发展占用了大量土地使我国耕地面积逐渐减少，而且我国处于复杂的国际环境之下，以世界上7%的土地养活了世界上22%的人口，这些都是能看出耕地何等的重要，因为需要解决13亿人口的吃饭问题。（七）购房者的权益难以得到充分的保障在通常情况下，小产权房居住者的各项权利不会受到影响；可以居住、出租，甚至还可以赠与或出售。只是当遇到拆迁、征收等行政行为时，这种小产权房的居住者极有可能得不到全面、充分、足够的补偿，甚至完全得不到

18、政府的补偿。当小产权房的权利与其他争当权利（或权力）相碰撞时，或者遭遇第三人侵权损害时，它是一种弱势权利，不容易得到国家的救济与保护。（八）农民利益遭到侵害农民是小产权房建设销售中的一大利益主体，却是利益博弈中的弱者。村民们依照村委会或者农民集体所有的土地用于房地产开发，从表面短期来看是得到了很高的收益，可是农民却永久性地失去了最根本的生活保障及土地升值带来的收益。况且，现实生活中，常发生村干部和开发商合谋榨取农民利益的情况。（九）其他风险首先，小产权房对农民的危害。农民集体所有的土地建房用于房地产开发，短期内农民得到了卖房款，但是却永久地失去了土地使用权。事实上，不少村干部不经村民同意，利用

19、手中的权力，将集体土地转让或与开发商合作进行房地产开发，大量的土地收益由村干部和开发商等少数人获得。其次，小产权房开发建设监管缺位。小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中所需的大量开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。五、规避风险给出的对策小产权房现象几乎出现在每个城市城乡一体化的发展过程中，且其解决也要涉及到多方主体的利益。据不完全统计很多 城市的小产权房数量巨大，面积基本持平或超过商品房的面积。面对数量众多的小产权房，强制性地一概予以拆除是最具威慑力且立竿见影的处理方案，但若是对数量众多的小产权房

20、都进行强制拆除，不仅是对社会资源的极大浪费，也不利于保护各方的利益。因此，对于现有的小产权房，基于公众利益视角应当采取分类处置的方法，国家日前所采取的试点正是基于此，实行先清理、再治理的方式，而不是盲目地“一刀切”。（一）妥善处理已经建成的小产权房对于已经建成的小产权房，以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。若全部拆除，一方面不利于社会和谐，另一方面对社会资源是一种浪费，所以要视情况而定。对占用耕地的违法行为应该有效加强管理，对于非城市规划区内违法侵占耕地，甚至是基本农田用来开发建设的小产权房，应依法还耕于农，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，切实保护农民的合法权益。对于规模

21、比较大、符合土地利用规划、还没有销售出去的小产权房，可以由政府进行建筑质量验收，符合标准的可以划为社会保障房，从一定程度上解决保障房供应不足的问题，减少国家对保障房土地和资金的投入。首先，要适当定位、分类。定位要清晰、准确，分类要明确。哪些可以转化，哪些必须拆除。笔者认为，可以分为以下两类：第一类，坚决取缔型，在处理前，首先要划定某一时间点，即某年某月某日，第几号文件出台。目前的小产权房为可治理范畴：时间点后私自建造、违法建造的为坚决取缔型，必须拆除。第二类，可治理范畴，对时间点前存在的小产权房为可治理范畴。可治理范畴又需要具体情况细分：程序性违法，对于报建手续不全或未经审批的项目，可采取补办

22、手续、补缴土地出让金等方式将这部分事实上起到了保障房作用的小产权房纳入国家的保障房体系，采取不同方式转化为保障房或公租房。实质性违法，如占用耕地、水源地和基本农田等开发建设的，从法律上和公共利益角度都是必须予以拆除，土地进行复垦。（二）认清现实、平衡利益小产权房因为没有向国家缴纳土地出让金和各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维护国家利益。但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者等各方的利益，这是处理小产权房的基本原则。对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予正式产权。为了防止不纳入规划建设房

23、屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房要抓紧纳入城市统一规划中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。对于时间点后拟建的项目，可适当试水审批集体土地上建设公租房制度进行项目审批，但用地范围局限在集体建设用地上，对于耕地、水源地等要严格确保其高压范围。（三） 完善小产权房监管制度，建立地方行政负责人业绩考核体系全国政协委员、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文说，刑法规定“违法批地”可以判刑，但十年间几乎未闻一例官员因非法批地而被判刑。小产权房为土地管理法明确禁止，因此绝对不允许再建，同时对于小产权房建设过程中的违法行为应当追究官员责任。我国小产权房之所以屡禁不止、层出不穷，很大层面上与

24、监管制度不健全有很大关系。应该规定地方政府行政负责人为私自用地的责任人，追究其行政责任。（四）深化土地产权变革进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。集体建设用地应该和城市建设用地具有同样的权力，并按照同样的市场原则定价。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，应当具有平等的产权，达到“同地、同权、同价”。土地使农民乃至全民赖以生存的根本，农民在整个社会阶层中属于弱势群体，无论采取何种方式处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。（五）加强

25、对房地产市场的管理和监督健全政府的土地供给和土地投放的调控监督机制，确保城市合理的土地投放，压缩城市房地产市场投机的空间。现阶段正处于经济发展的转型期，对于“小产权房”这种不能为现有法律体制容纳的新事物，不应该采取简单取缔的方法，而应对及时修改有关的法律、法规，引导房地产市场健康发展。购买小产权房的人数众多，而且绝大多数因为买不起合法的高价商品房才转而购买没有合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所，应该说他们并没有什么过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应该给予充分的考虑，尽可能使其免受伤害，至少应该降到最低程度。六、结论通过

26、文章的论述，发现即便是时代发展的产物小产权房，无论是其自身也好，或者是政策导向、法律保障也罢，都存在着诸多问题，结合具体实际情况，以及相关文献资料的阅读，也在文中给出了具体可行、有实践意义的对策与建议，希望能够促进房地产业的健康长远、可持续发展，希望能够更好地保障购房者的合法权益，希望能够帮助农民保护好自身的经济利益不受损害。参考文献1张文涛.小产权房的存在的问题与危害M.四川水泥，2017（4）2董晓静.小产权房交易法律风险防范研究D.法制博览，2017（2）3李向春.小产权房存在的风险及合理性分析D.智富时代，2016（S1）4孙莹.我国小产权房的困境与对策研究M.商情，2017（8）5张

27、建勋.对小产权房的现状及对策分析D.山西青年，2016（24）6申洁谨.小产权房的现状分析及对策M.人间，2016,222（27）7邵哲.我国“小产权房”处置法律对策研究M.人间，2016,203（8）8胡夏敏.“小产权房”的发展现状及改革路径探究D.法制博览，2016（11）9王元拉.“小产权房”的法律思考D.法制与社会，2016（10）10杨哲栋.我国小产权房法律问题研究M.职工法律天地，2017（14）致 谢本文是在我的导师的精心指导下完成的。老师治学严谨，从论文选题、资料收集到最后对论文的审查和把关，都作了具体深入的指导，提供了很多宝贵的意见。老师开阔的视野和丰富的经验为论文每一步工作

28、的进行提供了很多的启发和帮助，这对我今后的学习和工作也将产生深远的影响，我在此表示我最深的敬意和感谢！ 随着论文的完成，我的大学的生活也即将结束。几年来，我在这里的生活非常充实，学到了很多做人和做学问的道理，收获颇丰，而这些要归功于我身边的人，是他们影响和帮助了我，改变了我的人生轨迹，在此，我由衷地说一句，谢谢你们。感谢我的会计系所有的同窗好友，他们的细心与体贴、诙谐与幽默使我的课余生活丰富多彩，在与他们朝夕相处的日子里，我感到非常愉快。 在此谨向我的导师、家人以及给予我帮助的老师、同学、朋友和家人致以最诚挚的谢意！老师们的指导与帮助、同学和朋友们的友谊和支持，家人的爱心与奉献，没齿难忘。14

29、海口经济学院高等教育自学考试本科毕业论文（设计）开 题 报 告 登 记 表姓名*准考证号228615200040专业财务管理论文（设计）题目小产权房存在的风险及对策开 题 报 告一、 研究的意义时代的发展总是会促使新事物的诞生，面对房地产业的蓬勃发展，小产权房也应运而生，但同时也带来了一系列新的问题与风险，因此，为了响应国家政策号召，实现可持续发展，需要及时更正已经在走的弯路，从偏离的轨道上回归正途。小产权房的存在，虽然可以解决掉部分购房人的燃眉之急，但治标不治本，为保障购房者的切身利益、房地产业的健康发展，结合实际，给出了一些可行的建议。二、研究的内容本文主要分为五个部分：第一部分，绪论，阐

30、述研究的方法、背景与意义第二部分，小产权房的含义第三部分， 小产权房存在的特点第四部分， 小产权房存在的风险第五部分， 规避风险给出的对策三、研究的方法（含研究条件、存在的问题、重点难点、预期结果和成果形式等）（一）研究方法1、文献资料法笔者通过学校图书馆和（知网、万方）数据库查阅了大量有关小产权房风险与对策相关的期刊、图书、硕博论文，并对论文进行分类汇总，对跟本文有关的进行了详细阅读，为本文的写作提供了理论支撑。2、比较法通过翻阅不同的文献资料，将其中的重点内容进行对比，记录下不同时代背景下、政策导向作用下，小产权房的发展过程。通过对不同内容进行查阅并对比，深入了解小产权房存在的风险与可行的

31、对策。3、分析法在了解了小产权房的基本特点之后，参考不同学者对于小产权房的理论研究，重点分析新的时代背景、发展条件影响下，应对小产权房存在的问题可能采取的相关举措。（二）课题研究的时间安排：2017年7月15日 拟定提纲并完成开题报告2017年7月2017年8月 资料收集期2017年8月31日 完成初稿2017年9月25日 完成二稿2017年9月30日 定稿（三）参考文献：1张文涛.小产权房的存在的问题与危害M.四川水泥，2017（4）2董晓静.小产权房交易法律风险防范研究D.法制博览，2017（2）3李向春.小产权房存在的风险及合理性分析D.智富时代，2016（S1）4孙莹.我国小产权房的困

32、境与对策研究M.商情，2017（8）5张建勋.对小产权房的现状及对策分析D.山西青年，2016（24）6申洁谨.小产权房的现状分析及对策M.人间，2016,222（27）7邵哲.我国“小产权房”处置法律对策研究M.人间，2016,203（8）8胡夏敏.“小产权房”的发展现状及改革路径探究D.法制博览，2016（11）9王元拉.“小产权房”的法律思考D.法制与社会，2016（10）10杨哲栋.我国小产权房法律问题研究M.职工法律天地，2017（14） 学生签名：* 2016年12月31日指导教师意见指导老师签名：年 月 日开题指导小组意见组长签名：年 月 日学 院审 核意 见 负责人签名：年 月 日