房地产企业融资存在的问题及对策研究—以万科集团为例.doc (2).doc

《房地产企业融资存在的问题及对策研究—以万科集团为例.doc (2).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业融资存在的问题及对策研究—以万科集团为例.doc (2).doc（21页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、目 录摘要1关键词1引言31 房地产融资概论31.1 房地产融资的概念内涵31.2 房地产融资的必要性和意义42 我国房地产企业各类融资模式42.1 银行开发贷42.2 债券融资52.3 股权融资52.4 海外融资52.5 资产证券化62.6 非标融资63 我国房地产企业融资现状63.1 融资渠道单一63.2 债务中流动负债比率过高83.3 房地产上市企业资本结构存在不合理性84 万科集团的融资现状95 万科融资模式存在的问题115.1 融资渠道单一狭窄115.2 银行信贷是外源融资的主要渠道115.3国家财政资金支持有限125.4 民间融资比重大126 万科集团融资问题的原因分析136.1

2、发展水平不高是融资难的重要原因136.1.1 万科集团经营管理水平不高136.1.2 万科集团的财务管理不规范136.2 不适应宏观调控与产业发展政策的调整136.3 专门服务于集团的融资服务还不健全136.3.1 面向万科集团的有效金融服务供给不足136.3.2 金融产品方面147 万科集团融资优化的对策建议147.1 应着力提高自身素质147.1.1 加快企业转型升级147.1.2 完善企业管理制度147.1.3 积极向资本运营的阶段发展157.2 政府部门应主动为房地产企业创造平等的融资环境157.2.1 进一步完善房地产企业融资支持的政策体系157.2.2 进一步加强对房地产企业融资工

3、作组织领导157.2.3 进一步提高针对房地产企业的融资供给157.2.4 进一步完善社会信用服务体系157.3 金融机构应着力加强对房地产企业的融资服务167.3.1 银行机构要改进贷款授权授信制度167.3.2 金融机构要改善提升融资服务水平167.3.3 加快设立政策性的融资担保机构167.3.4 积极发展多层次资本市场168 结论17参考文献18致谢：19房地产企业融资存在的问题及对策研究以万科集团为例摘 要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融

4、资难的根本原因得以了解。在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。关键词：万科集团； 融资 ；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized EnterprisesVanke Group as

5、 an exampleAbstract: The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It

6、 is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The e

7、xisting financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in Chinas economic development, and analyzes the theory of capital structure. The related theories such as the theory of capit

8、al preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve th

9、e financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardi

10、zation of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs financing services and improve SMEs own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized

11、 enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti1引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。而房地产企业在协调这些矛盾时所扮演的角色至关重要，尤其是在积极打造特色优势产业方面。不过，融资难的问题，却让这些房地产企业的发展处于尴尬境地。在企业管理中，融资是资金管理的重要环节。因为优化企业资本结构的前提，就是不断优化金融环境，只有这样才能给企业的融资决策提供更准确

12、的信息。当然，融资渠道可以多式多样，因为借助融资渠道的不断拓宽，房地产企业可以持续积累资金，从而为市场经济改革和由此带来的竞争夯实资金基础。作为我国社会发展中的一个重要的组成部分，中小规模的公司在我国的社会经济发展及产业化结构演变过程中具有举足轻重的作用。目前，在国内外该领域内都达成广泛共识，指出中小型公司在新时期新阶段一定会担任主要角色，成为促进全球社会经济进步的关键力量。中国作为世界上最为重要的发展中国家，它已逐渐发展成为仅次于美国的世界第二大超级经济体，因此，如何提高万科企业的基本竞争力，提高他们对风险的抵御力和促进他们的可持续发展是一个重要问题，目前需要加以研究。当前，无论是理论研究领

13、域，还是实践运营领域，都在持续关注着房地产企业这一问题。要想解决房地产企业融资难的问题，首先需要从根本上认清导致这一问题产生的理论实质，然后才能结合我国当前融资环境提出解决问题的方式方法，毕竟它对我国经济持续、稳定的增长造成了愈加深远的影响。在当前的融资环境下，房地产企业在融资的恶性循环中已愈陷弥深。大多数房地产企业在面临资金短缺时，也同样伴随着绩效持续下降的问题，从而导致融资审核出现信用不良，最终直接影响融资结果。所以，解决房地产企业融资难的问题，首先就是研究问题本质，找准切入点，再结合外部环境提出相应的对策。1 房地产融资概论1.1 房地产融资的概念内涵从广义上讲，房地产融资涉及房地产开发

14、过程中的一系列金融活动，通过货币流通和信贷渠道的流通和消费，包括筹资、使用和清算。从狭义上讲，房地产融资是指房地产公司和房地产项目进行的直接融资加上间接融资，这包括抵押信贷和资本市场融资。 1.2 房地产融资的必要性和意义 近年来，由于房地产市场的蓬勃发展，房地产行业的迅猛发展也促使大批企业投资者关注房地产市场，他们将重点放在房地产市场上，并将工业中心转移到房地产开发上。传统的融资方式和渠道不再能满足房地产的融资需要，房地产企业现在是一个严重的资金短缺的情况，扩大房地产融资的范围来促进企业融资的多样化。这是我们房地产公司的当务之急要解决的事。房地产开发企业的生存和发展与融资齐头并进，对融资的良

15、好控制可促进企业的增长和发展，对融资缺乏控制将不可避免地影响企业的健康发展、稳定和信誉，并可能对企业、债权人和国家造成损失。房地产企业支撑着我国的发展，它的健康可持续发展关系到我国国民经济的发展，但我国房地产部门的发展尚未成熟。一些成熟的房地产市场经验在国家实践中很少得到应用，资金短缺一直是房地产部门发展的主要障碍。仅依靠房地产公司的资金来进行房地产项目的开发和运营是很难完成的。再者，我们的房地产企业有一个相对独特的融资模式和渠道，但企业融资能力薄弱，过分依赖银行贷款融资。根据统计数字，银行提供70%的房地产项目融资，甚至90%的项目在很大程度上依赖银行信贷，从而使银行系统承担了房地产部门的大

16、部分风险，房地产公司面临着金融链严重断裂的危机。我国房地产部门的这一特点使我们对这一问题的研究变得非常重要。本文件审查了我们房地产公司的融资方式，并讨论了建立多样化融资模式的重要性和方法，这种模式可吸引房地产公司注意扩大融资渠道。提高对金融系统潜在风险的认识，并成为其他企业有效减少发展风险、克服发展障碍和实现健康发展的重要参考。2 我国房地产企业各类融资模式2.1 银行开发贷这是目前最常用的为房地产公司融资的方法。资金的主要来源银行本身。当前，主要的要求是“四三二”，即四个证件齐全，其本身的供资率不低于30%，具有二次开发资格。这样做的方法是向银行提供关于项目的基本资料，股东基础资料，这其中要

17、的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行管理人员编写关于贷款的研究报告，并将其提交风险部审查，然后提交贷款委员会。根据信贷额度，必须向中央办事处报告。申请一经批准，即发出一项批准令，列出银行的要求，企业可在批准令后提取资金，发展贷款费用相对较低，利率在4.75%至9%之间。2.2 债券融资债券融资是一种信贷债务，主要是公司债、企业债、中期证券、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审计当局的判断，是公司债，可转债和可交换债由证监会和证券交易所进行审查，通常是高质量企业信贷的典型融资形式，约占信贷融资的50%。随后，国际贸易法改革和发展委员会对企业债务进行审计，该委员会约占

18、信贷融资的20%；中间股票、短期协议、指导工具等由协会审查，占应收款融资的大约30%。债券融资在资产规模、利润率和现金流动方面都需要高质量的公司评级。在这方面，需要有一个良好的公司治理框架。这是通过评级、财务核对、近三年的财务审计、关于内部控制的法律意见、评价报告等方式进行的，然后提交给证监会或交易所机构、发改委或银行间市场。这样以来会造成更多的材料和更复杂的程序。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。2.3 股权融资这些主要是国际证券交易协会上市的股票、私募股权基金、专项股票融资等。众所周知，这是一个股票交易所或一个借壳结构调整。目前，这种市场环境和监管

19、政策很难实施，除非是特别高质量的，而且由于首先要求会计公司、交易所和法律机构提供咨询意见而变得更为复杂。澄清在资本、帐户等方面的参与关系，然后将材料送交证监会，为初审法院等确定一份等候名单，但不详细说明。近年来，私募股权基金的增长速度加快，相对的规章制度不那么严格，但速度相对更快了，这种做法类似于银行为发展提供的贷款股票融资，即为获得资金而转让股票，举个例子就是华夏幸福的股东王文学向平安转让股权来获得大额资金。2.4 海外融资随着金融信贷的紧缩，传统的融资渠道受到限制，资金将受到限制，或在不久的将来成为房地产公司的一个困难的处境。外国融资正在成为一个重要的资金来源。海外金融市场日益成熟，融资成

20、本低，这有助于房地产市场国际化的可持续发展，并有效地减少了国内房地产企业对银行信贷的过度依赖；金融系统。筹资方式可以使金融系统的风险能够有效的分散，从而在一定程度上减轻了企业的压力。由于外国房地产投资对发展项目提出了要求，要求在整个发展过程中保持透明度，因此国内房地产公司面临着巨大挑战，以及国内和国外筹资政策或融资风险之间的差异。2.5 资产证券化房地产证券化是指将房地产投资权利以实际投资物形式直接转换为债券形式，换言之，这是一个过程，低流动性房地产投资以产权形式直接转变为资本市场上的证券金融交易的过程。房地产证券化有两种形式：从银行的角度看，金融机构为资本市场提供资金，将其房地产债权分为小股

21、证券，出售给广大公众，即大量投资者，以便他们筹集资金以重新发行抵押贷款。另一方面，从非金融机构开始，房地产投资代理人将房地产的价值从固定资本形式转变为流动性证券组合，由资本市场销售提供资金。2.6 非标融资这主要包括但不限于信托、接受的汇票、各种形式的收益权、应收账款、代理贷款等，主要的资金来源多种多样，信托基金也是房地产公司非常常见的筹资工具。与发展贷款类似，相对批准的费用比银行发展贷款的费用要低一些，因为这些资金不是本机构特有的资金，所以成本更高，质量最低的企业的成本越高。目前成本大约10%-15%左右。承兑汇票有银行承兑汇票和商业承兑汇票。综上所述，金融市场受到严格的管制，包括用于发展的

22、银行贷款、公司债务、信托公司、私人基金和股票融资；相对而言，外债、短期融资、中期本票。而且，ABS也比较难获得贷款，经营贷款、企业贷款和非竞争性贷款。IPO和定向增发基本停了。中国人口多，而现在是个信用比较重要的社会，所以融资要提高公司信用度多采用债卷融资。现在的人多数会拿手中的闲钱来投资，所以债卷融资是个很好的方式。融资对房地产企业是重中之重，关乎着房地产企业的生存问题。而融资方式的正确性对融资起着关键性的作用，融资方式很重要，提高融资方式的正确性就是房地产企业能不能更进一步的新目标。3 我国房地产企业融资现状3.1 融资渠道单一根据中国人民银行的统计，到2018年上半年，金融机构在中央银行

23、的贷款余额为134.49亿元，比同期增加了15%。其中23.94亿元用于抵押贷款，相对于同期高了0.97万元，占贷款余额的18.07%。房地产企业主要通过商业银行贷款获得资金，包括个人抵押和房地产开发贷款，如图3.1所示，房地产贷款余额在2011年至2017年期间呈总体上升的形势。图3.1 2011年一2017年房地产企业贷款余额图3.2 2018年房地产开发资金来源如图3.2所示，上市公司使用银行贷款来获得其大部分资金，而公司则向银行借款，作为其获得的土地和固定资产的担保，尽管通过银行贷款获得资金的过程相对简单，由于其固有的特点，受到政策和到期债务偿还的严重影响，上市公司面临着更大的财务压力

24、。根据统计数字，银行贷款已占房地产上市公司发展资金总额的35.2%，特别是在房地产购买等中型房地产上市公司中的比例。它们获得40%的银行贷款融资；根据结构性融资理论，公司融资优先于国内融资，其次是外部融资，但是，大多数房地产上市公司的财务状况是相反的。企业高度依赖银行贷款，如果银行在下一个融资过程中停止与企业的合作，它们将无法满足其融资需要，并有可能打破融资链。3.2 债务中流动负债比率过高流动负债包括短期贷款、应付账款、预付账款、应付工资和按公允价值计算的财务负债，其变动情况列为本期（含一年）的损益。流动资金系指流动负债与总负债的比率。过度的流动性比率表明过分依赖短期贷款和应收账款，对银行而

25、言，短期贷款对企业来说更容易获得，因为偿还期短，对长期贷款的信心增强。就房地产开发公司而言，当项目达到30%时，即提前获得资金，但就房地产开发项目而言，周期很长，所需资金相当大，资金回收期很长，不确定性更大。根据公布的统计数字，一家公司的合理流动负债率在30%至70%之间，但如图3.3所示，从2011年到2017年，中国上市房地产公司目前的平均债务比率超过70。例如鲁商置业，到2018年，负债的流动性比率达到85.84%，而根据公共信息，房地产企业的项目周期通常比定期短期贷款的周期长三年，后者的期限并不一致。随着项目资金的回收周期，这在某种程度上增加了偿还当期利息的压力。图3.3房地产行业20

26、11年一2017年流动负债比率平均值3.3 房地产上市企业资本结构存在不合理性资本结构，也称为企业各个组成部分的组织结构，通常以资产与负债（负债与资产）的比率来衡量。根据科学家的分析，公司资产和负债的百分比还不到健康状态的70。 根据国泰数据库提供的数据，自2011年以来，上市房地产公司的资产和负债比例已超过70，并且还在上升。房地产部门本身是资本密集型部门，资金需求很大，而且往往是贷款，再加上房地产部门的资金回收期长、偿付能力低和持续的高负债率。如果一个企业的资产和负债超过70%，在房地产项目的执行过程中发生危机，而且买方对该企业不信任，那么融资链可能破裂，导致该企业破产，对债权人和股东都有

27、损失。4 万科集团的融资现状长期以来，银行贷款一直是房地产公司的主要融资渠道，而万科集团与银行一直处于密切的相互关系。20多家银行，包括农业银行、中国银行、工商银行、民生银行、招商银行、邮政储蓄银行等，都与万科地产保持着合作关系。2015年2月3日，万科地产与中国邮政储蓄银行开始进行合作，并且就其战略合作关系签署了协议，而邮政储蓄银行向万科提供了200亿元的综合贷款。同年2月6日，万科房地产与农业银行签署了一项战略合作协定，由此，农业银行向其提供了200亿元的信贷额度，用于建设民宅、新的城市化、社区融资等。通过与银行的广泛业务合作，万科集团可以减轻一些财政压力，扩大资金来源途径。随着一系列房地

28、产融资监管政策的出台，房地产公司从银行获得贷款变得更加的不容易，而且贷款条件也变得更是严格。2005年，为了遏制住房价格的迅速上涨，国家推出了“国八条”，这是政府第一次对房地产价格进行管理，随后又发布了更多关于商业银行贷款管理的通知，如“国六条”、“国十五条”等，以更具强制性和更具操作性的方式处理房地产市场的不合理性的现象。2008年，全球金融危机席卷而来，使得房地产行业开始步入衰退期，为了刺激经济，启动了“国十三条”，以刺激经济发展，刺激房地产市场的价格上涨，随后推出了“国四条”、“国十一条”、“新国一条”、“新国五条”等，目的就是对不断上涨的房价进行有效地抑制。房地产市场仍然由国家管理，银

29、行已加强了对房地产企业贷款的要求，以避免信贷风险。表4-1显示了2014年至2018年的银行贷款总额，到2018年12月底，万科地产的贷款总额为1561.0亿元，相比于2017年的年底的额度增加了472.8亿元，其增长率为43.45%，并且自2014年以来，银行贷款的现象一直在不断地增高。如表3-1所示，银行贷款在总负债中所占的比例从40%到2018年12月底的43.11%，其变化幅度不等，其中很大一部分贷款是银行贷款，它们是万科地产融资的主要模式之一。表4-1万科地产2014-2018年银行贷款情况年份银行贷款合计(亿元)增速（%）总负债(亿元)银贷/总负债(%)2014.06252.7-6

30、37.6939.63%2014.12311.623.31%830.8637.50%2015.06507.562.87% 1188.1242.71%2015.12517.31.93%1441.6635.88%2016.06596.615.33%1617.54 36.88%2016.12602.71.02%1972.9930.55%2017.06758.225.80%2165.8535.01%2017.121088.243.52%2688.0640.48%2018.061517.839.48%3237.746.88%2018.121561.043.45%3620.8443.1 1%数据来源:万科地

31、产半年度、年度审计报告就贷款构成而言，截至2018年12月31日，不到一年的短期贷款为796.6亿元，占贷款总额的51.0%；一年或一年以上的长期贷款为764亿元，占贷款总额的49.0%；短期和长期贷款为如表3-2所示，其贷款额度基本相同。关于年底贷款的组成，短期贷款比例的增加和长期贷款比例的持续下降表明，根据万科地产的宣布，短期不动产贷款的数量在不断增加。根据万科地产的公告表明，公司从银行贷款主要以集团的房地产、设备、土地使用权、投资房地产、开发中物业、竣工物业、银行现金和集团内几家子公司的股票权益为担保。表4-2万科地产历年借款构成情况少于1年1-2年2-5年5年以上总计2018（亿元）7

32、96.6558.6196.39.11560.6占比51.0%35.8%12.6%0.6%100.0%2017（亿元）358.00443.40278. 808.001088.20占比32.90% 40.75%25.62%0.74%100.00%2016（亿元）190.30201.30204.107.00602.70占比31.57%33.40%33.86%1.16%100.00%2015（亿元）102.30134.10272.408.50517.30占比19.78%25.92%52.66%1.64%100.00%2014（亿元）70.0048.48193. 120.00311.60占比22.46%

33、 15.56%61.98%0.00% 100.00%数据来源:万科地产半年度、年度审计报告5 万科融资模式存在的问题5.1 融资渠道单一狭窄应当建立更加多样化的融资渠道。对于万科集团来说，其资金来源一直在随着我国的社会以及市场的变化产生相应的改变，其融资模式和融资渠道也变得日益多元化。然而，目前，主要由于集团内部积累，集团的资金来源在各个层次上都没有变化，而这些资金来源对于企业的发展是重要和必不可少的，万科集团进行外部融资比较困难，因此主要以内源性融资为主。万科集团在进行内源性融资的过程中经常通过企业自筹或者向关系人借贷的形式来进行融资。万科集团选择内源性融资的方式来进行企业发展资金的提供，是

34、一种比较节约成本和降低风险的一种方式，而且对于企业来说没有还款的压力，使企业在发展过程中能够对其发展过程进行深入地考虑，而不会受限于外部融资所带来的融资期限，虽然内部融资也存在一定的问题，而且对于规模不断壮大的万科集团来说内部融资是不能够满足其对于资金的大量需求的，但是目前对于万科集团的融资渠道过于单一，使其可以选择的融资模式受到了局限。以广东为例，其在2019年实现了民间投资资金来源17532.34亿元，其中在中国内贷款金额为2051.12亿元，其金额同比增长10.0%，但是其增速比同比下降33.5个百分点，在总资金来源中的比例为11.7%，与去年相比下降了0.4%。5.2 银行信贷是外源融

35、资的主要渠道对于万科集团来说银行贷款也使其主要的融资途径，其在进行外部融资的过程中主要通过商业银行贷款来实现，这种模式在未来很长的一段时间内将还是主要的万科集团的外部融资方式。由于我国的金融机构的数量和布局在市场上还没有得到普及，银行在人们的心目中的地位还是非常稳定的，因此万科集团在进行融资的过程中为了降低风险通常会选择银行贷款来解决融资问题，尤其是万科集团的生产经营条件在资本市场上的吸引力不大，因此其主要资金来源于银行贷款。2018年，银行对实体经济的贷款约占中国社会融资总额的2/3。去年，中国五个大型商业银行的贷款占全部商业银行贷款的，企业贷款余额为17.4万亿美元。国家对于万科集团融资越

36、来越重视，出台了相关保护万科集团的融资制度，使其能够具有更加规范和公平的融资方式和渠道。5.3国家财政资金支持有限西方最发达的国家非常重视并发挥万科集团在稳定经济增长和社会工作中的作用，对于万科集团发展经常会给予许多资金和政策上的支持，政府提出会在这个过程中其带头作用，对万科集团发展专项基金进行建立，给需要资金来发展的万科集团的融资行进行补助，使万科集团融资成本降低，使万科集团的融资压力降低。我国政府对万科集团发展也给予了高度的重视，随着我国的经济规模实力的不断增加，对于万科集团发展的财政资金支持力度也在不断的增加，使我国的经济转型升级和产业的高水平发展得到促进。国家对于万科集团发展基金也进行

37、了设立，资金总额为亿元，其中亿元由中央预算提供。与此另外，联合国发展集团的发展基金已经在各级政府中设立，使各个地区的万科集团发展能够根据其自身的发展特点来进行基金的使用。但是国家财政资金数额是有限的，需要在使用过程中对那些真正需要的万科集团进行拨款，但是对于我国几千万的万科集团群体来说，仅仅通过争取财政补贴是不能满足其对资金的需求。5.4 民间融资比重大我国的万科集团存在信息披露不完整、抵押物偏少的问题，因此在进行银行贷款的过程中往往不会很快，而且也比较难审核，但是在直接融资渠道方面也是相当匮乏的，万科集团在一些民营经济发达的地区经常采用民间融资来解决其对于资金的需要，而民间融资的规模的增长速

38、度也是非常快的。民间资本进入融资市场使万科集团的融资渠道得到了丰富，而且其所具有的优势也是其他融资方式不具备的，但是其中的风险还是比较大的，没有相对规范和诚信的体系来对其进行约束。因此在我国的民间融资过程中总会出现许多资金方面的诚信问题，我国的民间金融尚没有相应的监管体系对其进行监管，也缺少完善的相关法律法规和管理建设，尤其是 “地下融资”的融资方式的出现，它继续增加私人融资行为的财务风险和财务欺诈的可能性。对中国经济发展和社会稳定的影响是巨大的。中国“互联网”金融的快速发展和同样的“私人融资”的发展进一步增加了金融风险。6 万科集团融资问题的原因分析6.1 发展水平不高是融资难的重要原因6.

39、1.1 万科集团经营管理水平不高 万科集团对于公司治理以及相应的技术创新方面都是不擅长的，因此其对于经济风险的抵抗能力是不够强的，因此其在发展过程中就会受到一定的局限。部分万科集团仍停留初始发展阶段，对扩张规模不愿意进行资金投入；6.1.2 万科集团的财务管理不规范 根据中国人民银行的对万科集团财务管理制度进行调查，其结果表明其中50%以上的企业都存在不健全的情况，其中60%以上的万科集团存在信用等级不高的问题。三是缺少可供担保抵押的财产，其在外部融资的过程中面对着融资成本高的问题。四是部分万科集团的决策者与政府所出台的政策不熟悉，在政府部门推出相应的融资支持政策时没有及时去申请。6.2 不适

40、应宏观调控与产业发展政策的调整对于万科集团的融资难题来说，经济发展的新常态和我国产业结构变化也使其形势变得更加严峻。目前我国所实施的稳健货币政策会对信贷规模产生影响。由于我国产业结构调整，出台了供给侧结构改革政策，传统产业在对银行进行申请贷款的过程中更加不具备优势，因为这类企业在其经营能力方面是比较欠缺的，银行不愿意对其进行贷款，因为这会增加银行的资金风险，因此这类的万科集团更加难得到资金支持。当前宏观经济环境和行业市场对万科集团的融资也造成了影响，其在市场中所面对的竞争更加激烈了。在2018年广东的1000多家万科集团中超过42%的企业对于其自身的竞争力有了认为其是下降的，其中超过67%的企

41、业对于规模的扩展表示不报希望。6.3 专门服务于集团的融资服务还不健全6.3.1 面向万科集团的有效金融服务供给不足当前，万科集团融资主要通过银行贷款来实现融资，但银行对于强烈的市场需求下是不能实现无限供给的，因此会在万科集团申请贷款的过程中加大对其的审核力度，这对于万科集团来说融资变得更加困难了，由于其自身的管理能力和信息透明度不够，银行在对其进行审核时也是存在着重重困难，因此对于万科集团来说从银行贷款变得越来越难了。6.3.2 金融产品方面万科集团可以选择的信贷产品还是比较少的，万科集团贷款需要通过银行对其担保条件进行审核，其对于接受的抵押品来说一般为房地产，对于知识产权、创新成果来说一般

42、不进行考虑。在对企业进行审核的过程中需要对其纳税情况和往来业务情况进行调查，万科集团在融资过程中很难满足银行贷款的审核条件；7 万科集团融资优化的对策建议7.1 应着力提高自身素质7.1.1 加快企业转型升级（1）为加快产品改进，万科集团需要关注和了解市场需求和消费增长趋势，使其在市场竞争中更具竞争力，使其引领市场趋势；（2）积极进入新产业新领域。万科集团发展过程中需要对当前火热的高新技术和应用进行考察，使其能够把握住新市场的县级，在决策过程中根据实际发展情况进行调整，使其能够在新领域内大放异彩；（3）积极向“微笑曲线”的两端延伸。万科集团除了开展主业，也需要在在其产业链上下游拓展，将企业的品

43、牌和技术创新方面进行更加深入的研究和完善。7.1.2 完善企业管理制度（1）健全财务管理制度企业需要按照小企业会计法则建立更加规范的财务制度，在财务管理人员方面需要更加专业，很多万科集团对于其产权需要更加清晰的划分，使其在以后的发展过程中更加具有发展潜力；（2）强化企业内部管理为了更好地适应市场，企业还需要改革其内部管理制度，以便能够有效地提高其发展的质量和效率，使企业员工的积极性和创造性得到更大的提升，使其管理变得更加高效，使其内涵式发展的道路不断拓宽；强化人才培养万科集团应当在发展过程中将其自身能力进行不断地提升，也需要建立一定的人才的培养和激励机制，以激发其各类人才的积极创造力，并形成一

44、种卓越的模式。7.1.3 积极向资本运营的阶段发展万科集团的资金主要通过银行贷款提供，但是万科集团在以后需要注重从资本市场融资。目前我国对于万科集团资本融资渠道已经实现了很大程度上的拓展，官方和民间也出现了很多创业投资基金、风险投资基金，因此万科集团在进行融资的过程中除了向银行贷款融资之外还可以更多地考虑这些基金，使其融资渠道变得更加多样化，学会进行组合融资的新观，使企业利用资本市场的能力增强。7.2 政府部门应主动为房地产企业创造平等的融资环境7.2.1 进一步完善房地产企业融资支持的政策体系近年来的经济发展下行压力加大，使房地产企业在发展中需要考虑更多的问题，对于中小微企业融资环境改善，需

45、要制定更加灵活的法律规定和政策措施，使其在发展过程中能够通过更多的融资渠道来实现融资，对于房地产企业的金融服务质量也需要得到提升，使资本市场变得更加具有层次性，使市场信用机制建设得以完善，也需要大力发展融资担保。7.2.2 进一步加强对房地产企业融资工作组织领导在国家层面，针对房地产企业融资的问题，应当建立专门的政府职能部，将更多相关部门的职能进行整合，使万科集团在进行融资的过程中能够得到更好的融资服务，在房地产企业融资难问题的解决方式方面也需要更加地多元化。7.2.3进一步提高针对房地产企业的融资供给国有商业银行机构需要根据相关政策手段对房地产企业给予更多的关注和关怀，使房地产企业贷款变得更

46、加容易，同时银行对于万科集团贷款也需要对其风险有更深的理解;商业银行需要对高成长的房地产企业进行更加高度的重视。同时，商业银行必须改善对微型企业的财政奖励，并改善它们提供的金融服务。在这一方面可以借鉴先进发达国家经验，小微企业政策性金融服务机构的成立能够对其贷款变得更加方便。使小微企业融资的渠道更加广。7.2.4进一步完善社会信用服务体系各级政府对于房地产企业提供各类公共服务的机构的建设方面，需要为房地产企业建立公共服务平台网络，使万科集团在发展过程中能够得到更多的政府的关怀。使全国中小微企业信用体系建设得以推进，在这方面，我们可以积极借鉴广东省信用信息化建设和民营融资港口平台的相关经验。小型

47、微型国家企业和小额信贷体系的建设离不开政府的援助，使房地产企业的信息透明度在原有的基础上更进一步，使小微企业融资信用信息不对称的问题得以解决。7.3 金融机构应着力加强对房地产企业的融资服务7.3.1 银行机构要改进贷款授权授信制度国家的中型和大型银行必须充分了解房地产企业发展的特点，而且，根据其发展特点提供贷款必须有适当的授权，使万科集团在贷款申请方面能够降低管理层次，使其贷款的审批程序得到简化，使基层银行和信贷人员也具有贷款的审批权限。最后，万科集团需要加强信贷风险防范意识，也需要为万科集团提供信贷激励统筹，银行基层工作人员需要对发展万科集团贷款更加积极。7.3.2 金融机构要改善提升融资服务水平金融机构对于房地产企业的发展特点需要给予理解，开发与万科集团融资需求相适应的产品，将多种形式的金融服务展开积极发展;比如使担保公司与银行进行合作，来进一步地简化万科集团贷款的手续，也能够有效地给商业银行带来便利，使其在万科集团的资质审核方面可以节省许多的人力物力，在一定程度上节约了给万科集团贷款的成本。7.3.3 加快设立政策性的融资担保机构政府需要继续推进政策保障机构的建设，以便更多的社