房地产企业的财务风险及防范--以万科为例 (2).docx

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1、序号（学号）：15340904长春大学旅游学院毕业设计（论文）房地产企业的财务风险及防范-以万科为例姓名张军强学院商学院专业会计班级153409指导教师王玉华（副教授）2019年6月14日第页长春大学旅游学院 毕业设计（论文）纸共页第页房地产企业的财务风险及防范-以万科为例摘要 随着连年来市场经济的快速发展，房地产企业也迅猛发展并跻身于我国经济重要地位之中，发挥着重要作用。为了保障企业正常持续的发展，确保发展目标的完成，以及企业内部财务风险管理体系制度的完善。以万科房地产企业为研究对象，以企业的相关财务报表资料为主要依据，运用财务报表分析法中的趋势分析法和比率分析法，并结合指标分析法中相关指标

2、的标准值，通过对企业主要财务指标的实际值和标准值进行分析比较，从而分析企业当下所具有的财务风险，找出问题，适当避免或减少企业的财务风险所带来的财务损失。通过对万科房地产企业的财务风险现状的分析可知，房地产企业由于发展期较短，存在金融体系不够健全，内部财务管理体制不够完善，筹资方式比较单一等问题。关键词 房地产企业 财务风险 防范措施Financial Risk and Prevention of Real Estate Enterprises-A Case Study of Vanke Abstract With the rapid development of market economy

3、in recent years, real estate enterprises are also developing rapidly and playing an important role in Chinas economy. In order to ensure the normal and sustainable development of enterprises, to ensure the completion of development goals, and to improve the internal financial risk management system

4、of enterprises. Taking Vanke Real Estate Enterprise as the research object and the relevant financial statements as the main basis, this paper uses the trend analysis method and ratio analysis method in the financial statements analysis method, and combines the standard value of the relevant indicat

5、ors in the index analysis method, through the analysis and comparison of the actual value and standard value of the main financial indicators of the enterprise, so as to analyze the financial risks of the enterprise at present. Find out the problems and properly avoid or reduce the financial losses

6、caused by the financial risks of enterprises. Through the analysis of the current financial risk situation of Vanke Real Estate Enterprises, we can see that the real estate enterprises have some problems, such as the short development period, the imperfect financial system, the imperfect internal fi

7、nancial management system and the single financing mode. Keywords Real Estate Enterprises Financialrisk Preventivemeasures目录中文摘要IAbstractII引言1一、财务风险的概述1（一）财务风险的概念1（二）财务风险的特点1（三）财务风险的类型3二、万科房地产企业财务现状4（一）万科房地产企业基本信息4（二）万科房地产企业发展状况4（三）万科房地产企业财务现状分析5三、万科房地产企业财务风险的成因分析8（一）筹资方面8（二）投资方面9（三）管理体制方面10（四）资金回收方

8、面10（五）国家政策方面11四、万科房地产企业财务风险的防范措施12（一）拓展筹资方式，提高偿债能力12（二）建立投资风险处理机制，提高人员风险意识13（三）完善内部管理制度，提高财务管理水平14（四）优化生产销售环节,提升资金周转率14（五）积极响应国家政策并合理利用15结论15致谢17参考文献18房地产企业的财务风险及防范-以万科为例引言近十几年来，随着国家经济水平的不断提高导致我国房地产行业快速发展。房地产企业在我国的经济地位日益增高，不仅影响着我国经济的发展，还与人们的日常生活息息相关，对我国的经济发展起着重要作用。但是，在发展过程中还是无法有效地规避财务风险问题的发生。目前为止，万科

9、房地产企业经过不断地经营发展、内部管理机制的完善以及产业结构的优化升级，已成为房地产企业中排名靠前的企业。本文通过对万房地产企业现有的财务风险进行分析与研究，从而分析房地产企业目前所主要存在的财务风险，找出企业存在的问题，并为之提出相关防范措施，推进企业平稳发展。一、财务风险的概述（一）财务风险的概念财务风险是指企业在各项财务活动的过程中，由于种种因素难以去预料或控制，再加上内部环境和外部环境所产生的的影响，从而导致企业的财务状况具有不确定性，使企业的收益金额与开始预算的金额之间发生偏差,从而使企业利益有可能受到损失的可能性。财务风险也可以理解为是一种企业风险，企业财务风险在企业的各项生产经营

10、活动中可以进行干预和调整。如果无法去确定企业存在的财务风险，就无法做出相应的财务防范措施，最终会导致企业财务流失，由此可见，分析企业存在的财务的风险，在风险发生前做好防范措施对企业非常重要。财务风险可以说是利弊参半，它对企业既有积极的方面也有消极的负面。所以我们要把握好它，恰当的处理。处理不当可能会影响企业的健康发展，甚至面临破产。如果处理得当，可能会使企业得到创新，并更上一层楼。所以，它既是企业的机遇也是企业的挑战。（二）财务风险的特点财务风险无处不有，无处不在，它存在于企业的各个生产过程中。它主要具有以下几个特征：1客观性客观性是客观存在着的，并不会受到个人意志的影响。也就是说风险无处不在

11、，企业在投资，生产经营等活动中都可能会由于环境或者企业内部的一些问题而引起财务风险。人们去消除它是并不可能的，也是一种不切实际的做法。只有通过过去的各种经验，利用各种财务专业方法来降低风险发生概率，保障企业利益。2全面性财务风险的全面性表现在企业的各个经营过程中，所有与企业财务相关的活动都与之密切相关。可以说是无处不在，无处不有，在筹资、资金运用等各种企业相关的财务活动中都无法避免。3不确定性不确定性即企业的财务风险复杂多变，伴随着各种条件的变化而不断变化，具有不确定性。它可能在不经意间出现或消失，企业不能准确的去预测它。例如企业的高管突然决策失误，如果企业风险控制能力不够好，应变风险的能力较

12、弱，就会给企业带来损失。4收益与损失共存性财务风险与收益密切相关，他们之间存在正比例的关系。企业所面临的风险越大，那可能它所得到的收益就会越高，相反，当一个企业平平缓缓发展，没有什么风险，那它的收益可能会很少。由于多种因素的存在与影响，财务风险可能使企业不能持续平稳的发展，导致企业出现问题，影响企业效益。5激励性财务风险对企业来说也是一种机遇和挑战，因为企业风险的出现说明企业存在问题，可能是企业内部管理的决策问题，也可能是人员意识所导致的，这使企业可能有所损失，给企业带来压力。所以在其压力下就会导致企业不断完善自己，并创新，从而使企业更好地发展。综上所述可知，财务风险在一定程度上激励企业发展。

13、（三）财务风险的类型1筹资风险筹资风险又叫做财务风险，它是指企业通过外部的一些筹资方式筹集资金而形成债务后，可能发生没有能力去偿还债务的可能性。换种说法就是，企业向银行或者其他地方借到一笔收入来提高企业经济利益，导致企业需要偿还的利息费用加大，增加企业筹资负担，在经营过程中可能由于企业缺乏经营管理经验，或者其他因素导致企业无法在规定时间内或者协议期间偿还债务，丧失了偿债能力，最终导致企业损失，甚至破产。2投资风险投资风险是指因为市场以及各种因素的影响下，企业实际投资所获得的收益与预期的收益之间出现差别。投资不一定取得回报，也可能导致企业收到损失，主要取决于各种因素是否发生影响。与其他行业相比，

14、房地产行业的投资对象较为固定，再加上房地产行业的开发周期普遍较长，因此房地产的众多项目在开发过程中容易受到宏观经济政策和其他相关经济发展趋势等多重因素的影响，导致企业回收资金周期较长，并且速度较慢。增大了企业的投资风险，影响企业长期稳定发展，甚至可能给企业带来损失。3经营风险经营风险又可以称之为营业风险，主要是指在企业的日常活动中及生产过程中，由于意外的汇兑变动导致企业的流动资金发生变化，从而使企业也在市场经济中的价值发生变化。经营风险主要有采购风险，主要是因为原材料的价格不稳定导致的，还有就是供应商的信用也会有影响。生产风险，是指企业在生产产品的过程中由于机器设备的故障使产品存在问题而产生的

15、风险。企业仓库里面存货的变现风险，因为市场的不断变化，产品需求的变化实的产品的销售两不固定而产生的风险。应收账款清算风险，由于企业的流动资金不足，导致无法及时偿还应收账款而产生的风险。4存货管理风险存货对于企业来讲是不可缺少的一部分，它影响到企业的销售以及利益，所以企业一定要保有一定量的存货。但是在此同时又引发了存货管理的问题。如何使存货的数量既不过于太多又不过与太少，始终最优，是一个比较棘手的问题。一方面，如果企业存货太多会导致产品积压，使资金周转率降低，风险增加；另一方面，如果企业存货过少，企业如果出现突发情况，企业无法及时的生产开发，进而影响企业的生产，导致销售无法正常进行，甚者导致企业

16、无法在与客户约定的期间内完成产品生产任务，影响企业信誉。5流动性风险流动风险主要由现金流动风险和负债流动风险两部分构成。现金流动性风险指企业在生产经营过程中资金供给出现问题，产生不足，从而导致企业的正常经营活动中对资金的需求无法满足最终形成的财务风险。也就是说，当企业的现金发生转移时，可能因为一些因素的影响导致其出现资金不足的而引起财务风险的问题。负债流动性风险指企业由于各种影响而不能在约定期限内偿还债务，履行责任，而产生的风险。即企业向银行借入资金形成负债，但由于公司经营不善，企业资金不足，出现偿债风险。二、万科房地产企业财务现状（一）万科房地产企业基本信息万科房地产企业成立于1988年11

17、月1日，全称为万科企业股份有限公司，上市后的公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。股票代码0002。目前公司法定代表人为郁亮。公司主要从事房地产投资开发行业。公司主要经营的业务有（1）房地产开发业务，万科企业开发范围大，面积广，目前在我国房地产业排名靠前。（2）物业服务，万科企业物业服务发展迅速，服务水平非常出色。（3）租赁住宅，万科房地产企业租赁业务在我国范围面积很大，涉及很多城市。（4）商业开发与运营，业务发展良好，达到成熟。（5）物流仓储服务，在这方面业务发展迅速，已达世界水平。（6）其他业务，万科房地产企业紧紧贴紧城市更新，为企业办公与产业园业务的发展寻求机会。（二）万科房地产企业发

18、展状况万科企业自从进入房地产企业以来，经过各级员工的共同奋斗，不断地完善，提升与创新自己，使企业的发展经营越来越良好，企业内部制度越来越完善，并成为我国房地产行业中排名靠前的企业。近年来，企业在保持自身所拥有的优势的前提下，把城乡建设与生活服务商相结合，积极拓展企业开发投资项目，以及企业所涉及的业务范围。企业还不停地创新筹资，提高投资。万科凭借2015年度1843.18亿元的营收首次跻身财富“世界500强”排位之中，位列于榜单的第356位。2016年企业坚持推进实施国际化战略，与各个企业即及投资方加大合作，使企业业务全面的向海外发展，并以此优化企业结构。在物流方面，企业不断的努力提升行业业务水

19、平并使其日趋完善，打造优秀的行业服务，并追求高质量服务，受到客户的肯定。在此同时，企业不断的扩大市场规模，深化体制改革。2017年7月20日，万科再次进入了财富“世界500强”的排行榜中，获得了榜单的第307位。2018年企业把建设城乡以及生活服务商作为发展战略，不断的深入研究与分析。万科企业始终以住宅产品开发为主，根据市场环境以及经济发展等因素，合理的制定产品市场价格，坚持高速度的销售产品。而且在经营过程中，以质量为主，追求平缓稳定经营，对利润的追求度较低，这种良好的经营模式提高了企业品牌的影响力，受到客户以及各个合作伙伴的好评，并曾连续8次获“中国最受尊敬企业”的荣誉。（三）万科房地产企业

20、财务现状分析1长期偿债能力分析表1：万科2015-2018年长期偿债能力指标/日期（年）2015年2016年2017年2018年资产负债比率77.70%80.54%83.98%84.59%通过以上数据得，万科房地产企业近四年来的资产负债比率分别为77.70%、80.54%、83.98%、84.59%，均高于80%，并且在持续增长。截止2018年末，其达到了84.59%。由此可见，企业主要的资金来源于债务。而万科房地产企业又以贷款为主，所有者提供的资金来源欠缺。资金筹资渠道过于单一，并且其占据着很大份额，这使企业承担着很大的财务风险，一旦出现资金方面的问题，资金链断裂，丧失了偿债能力，将会给企业

21、带来巨大的伤害。2短期偿债能力分析表2：万科2016-2017年短期偿债能力指标/日期2016年2017年2018年流动比率0.440.590.56速动比率1.241.911.59产权比率413.79737.65830.07由上图可以看出来，万科房地产企业这几年的流动比率与速动比率相对于来说波动不大，变化平稳。由此得知企业的短期偿债能力稳定。但由于一般企业正常的的速动比率最低保持在2左右，而万科的速动比率在2017年（1.91）接近了标准后，2018年又下落到1.59。相对来说还是较低，所以万科的速动比率仍需提高，以便更好地防范风险。再看其流动比率一直在0.5之间波动，而一般标准值为2，没有达

22、到标准值，说明万科企业短期偿债能力较弱，仍需要提高流动资产与流动负债的比率。3营运能力分析表3：万科2014年末-2018年末营运能力指标指标/日期2014年2015年2016年2017年2018年应收账款周转率58.8788.79104.88138.48197.21应收账款周转天数6.114.053.432.601.83存货周转率0.320.400.410.300.28存货周转天数1138.83893.61885.971198.401304.35总资产周转率0.300.350.330.240.22根据上面的数据来看，应收账款周转率呈不断上升的趋势，自2014到2018年以来从58.87提升到

23、了197.21。相反，应收账款周转天数却在不断下降，从6.11降低至1.82，由此可见，企业的短期偿债能力不断增强。存货周转率却变化不大，并且从2016年来逐渐下降，可以推出，企业在房地产经营方面的销售能力不太好，并且在不断下降。由总资产周转率在不断降低，可知企业营业额较低，周转情况不太理想，资金变现能力差。存货周转天数从2015年到2018年快速的增长，增长率较高，表明企业的存货数量很大。存在大量库存积压的问题，不能够及时销售，影响资金周转。4盈利能力分析表4：万科2016-2018年盈利能力指标指标/日期（年）2016年2017年2018年销售净利率11.7915.3216.55总资产净利

24、润率3.933.193.22净资产收益率19.6822.8023.42毛利率29.4134.1037.48每股收益1.902.543.06营业净利润率11.7915.3216.55上表是2016到2018年末以来万科房地产的盈利能力指标。从销售净利率来看，其不断的增高，2017年上升较为显著，比2016年增高了3.53，说明企业的银业收入导致了利润获得能力的提升。过去几年的总资产利润率没有太大变化。剩余的净资产收益、毛利、每股收益以及营业净利润率都在上升。对于万科企业来讲这是一个有利的趋势。根据各种数据来比较，万科房地产企业的盈利能力相对来说比较好。不过随着房地产企业的竞争力的日益增长，以及政

25、府相关政策的影响，使万科企业不再具有特别明显的优势，竞争力减退，在以后的发展中盈利能力可能会变弱。5发展能力分析表5：万科2015-2018年发展能力指标指标日期2015年2016年2017年2018年主营业务收入增长率33.5822.981.0122.55净利润增长率34.549.2531.2532.42净资产增长率13.6313.2416.9517.40总资产增长率20.2435.8940.2931.17由上表可知，万科房地产企业2015年到18年末营业收入增长率均大于零，说明企业这几年的营业收入都有所增长，其中2015年最高，达到33.58,且2017年最低，为1.01，在2018年又快

26、速回升到22.55。说明企业这几年市场前景较好，只有2017年相对来说比较差。净利润增长率在2016年降低到13.24，为近年最低，但在2017年有快速回升，说明企业近年投资收益相对来说不错。相对于其它，净资产增长率变化比较平缓，净资产不断增加。最后，总资产增长率15年来持续上升，于2018下落。但相对来说还是居高不下。表明企业市场规模扩大。三、万科房地产企业财务风险的成因分析（一）筹资方面1资本结构不合理广义上来说，就是企业拥有控制的各种资本或者价值他们之间所产生的关系。狭义上来说，资本结构为企业各个长期资本的构成部分以及它之间的比例关系，主要为长期债务与股权资本之间的关系。而一个企业的长期

27、负债比率很高且所占比例过大，则会增加企业的负担并削弱其偿债能力。同样，过多的股权资本也会给企业带来风险。从万科这几年的发展来看，企业长期负债比率较低，为企业减轻负担，但由于股东权益过低从而导致了流动负债比率较高。最终，导致资本结构不合理，不利于企业稳定发展。2债务结构不合理债务基本上存在于每一个企业，而企业各个长期债务的组成以及它们之间的关系，就是一个企业的债务结构。长期债务有利也有弊，好处是其债务期限较长，能够缓解企业的财务负担。坏处是当债务金额过大时，会因为利率生出高额的费用，加大企业的成本。短期债务，利息低，期限短，虽然会期限短能减少企业的成本，但是在期限内无法偿还，会加重企业负担。而据

28、万科的经营现状来看，企业的短期债务比重过高，相对，长期债务比重太低，这样导致了企业债务的不合理，增加了企业的筹资风险。3缺乏多元化的筹资方式表6：万科2015、2017、2018年流动负债比率指标日期2015年2017年2018年流动负债比率91.20%94.93%94.21%据万科2015年、2017年、2018年年报中的数据可知2015、2017年和2018年万科房地产企业的流动负债比率分别为91.20%、94.93%、94.21%，由此数据可以得出万科近些年来的流动负债均大于90%（如上图所示）。这表示近几年来万科企业主要通过短期借款的方式融资。虽然其利息较低，对企业来讲有着一定的好处，

29、企业可以减少支出，但它期限太短，会让企业所承担的风险变高，相比较，弊还是大于利，再加上流动负债比率不断上升的趋势，这表明企业近年来主要依靠于短期贷款。万达这样长时间的不合理的融资方式，最终造成了企业筹资来源过于单一的现状，像这般缺乏多元化的筹资方式，对企业以后的日常经营和发展非常的不利。（二）投资方面1投资体制不完善投资收益和风险是一个企业在进行投资时必须要注重的因素，当收益与风险相结合，并在一定时期达到均衡时，投资效益才有可能不断增加，最终实现财务管理的目标。就目前万科房地产企业的投资体制来看，企业对财务风险的转移做的还是不够到位，企业在风险转移方式上存在着缺陷，寻找风险分担途径的积极性较低

30、，没有去转移企业所存在的财务风险负担，而且投资的项目大多数以房地产项目为主，没有扩大投资范围，积极寻找利于企业发展投资项目。也没有较好的投资方案，减少企业成本，为企业增加利益。这样不但不不利于企业风险的分散，反而会使风险越来越高，阻碍企业的发展。2财务人员风险意识淡薄，专业技术水平低良好的财务风险意识在一定方面上决定着企业的长期健康稳发展，在必要时可以减少财务风险带来的损失，甚至规避风险的发生。所以具有高素质高技术，综合素质全面发展的员工，是一个企业珍贵的组成部分，更是企业发展的重要因素，任何企业都离不开它。但就现在的环境来说，我国企业的理财人员的综合素质和业务素质都有所欠缺，有待提高，第一，

31、是因为传统计划经济的影响，导致其理财观念和方法受到一定程度的上的限制，无法适应现在市场经济。第二是因为专业教育的程度限制，职业道德和职业判断能力，还非常欠缺。而万科房地产企业目前在财务人员投资风险意识上也存在着这样一些类似的问题，仍需改进。一方面，由于企业财务人员自身专业水平的问题，导致其对财务风险了解不够深入透彻，缺乏财务风险系统性的认识，在投资上欠缺较专业的判断力，无法准确的判断出投资所存在的一些风险，甚至不知道风险对于一个公司的影响程度有多大。另一方面，企业对财务人员的风险意识要求较低，没有系统的通过各种类型的培训或会议去加强财务人员的风险意识，也没有定期的对相关人员进行专业水平提高教育

32、，因此，财务人员财务的风险意识就有些薄弱。（三）管理体制方面内部财务管理控制制度是企业非常重要和独特的制度，属于企业的重要部分因此建全企业财务体制是一项必不可少的工作。为了充分发挥其所拥有的作用，企业不仅要有独立的管理部门，还要建立一套完善的财务管理监控体制。财务监控体制在我国一般的企业中目前很少见。而且部分企业虽然建立了财务监控体制，但是由于其监督的力度不够强，而且多数企业把监督与管理合并在一起，没有分明权限，责任不清楚，导致监控体制没有起到自己的作用，浪费资金，给企业徒增成本，以及出现问题时，难以明确责任。而万科企业再此方面也存在着这样权责混淆不清的问题。万科房地产企业目前来说，首先是财务

33、管理制度不健全，企业在在财务运作方面存在一定的随意性，意识薄弱，不够谨慎。纵向上来说，企业总部和分支机构存在一定的时间影响因素，不能及时的沟通与反馈财务信息。而且分支机构过于分散，企业总部不能很好地控制与进行决策。且各层级的管理力度松散。横向上，各部门之间的权责存在一定程度的混淆，导致各部门权责不清，使各部门在处理问题时出现干扰和制约，无法准确及时的处理问题，独立性严重缺乏。最终使部门并未发挥其实际作用。直接的降低了企业的工作效率，在某种范围内导致企业风险增高。（四）资金回收方面表：万科2017、2018年存货相关比率项目2018-12-312017-12-31占总资产的比重增长百分点金额占总

34、资产的比重（%）金额占总资产的比重（%）存货75,030,262.7449.0859,808,765.7651.32-2.24其中:完工开发产品6,396,209.744.184,998,111.314.29-0.11在建开发产品50,699,120.3433.1732,905,120.2128.234.94拟开发土地17,829,858.7011.6621,766,067.1118.68-7.02由于这十几家年来房地产行业的快速发展，导致了企业之间的竞争力加大，加上国家的宏观调控，对银行的利率和房地产企业进行了相关的调整，干扰了市场。许许多多消费者的消费态度发生了改变，他们中大多人都在等待着

35、房价的变化。没有消费就没有销量，因为销售量的不足导致很多企业所开发完工的大量楼盘空置，万科企业所持有的楼盘也积多，并且存货多于其他房地产企业。影响了企业的营业收入，也就无法在短期内通过楼盘存货回收资金，加上万科房地产企业前期的投资与开发，使资金被大量占用，进而无法使企业资金的有效利用。截止2018年末，万科房地产企业存货金额为7,503.0亿元，较2017年底增长25.5%。其中，拟开发产品为1,783.0亿元，占比23.8%；在建开发产品5,069.9亿元，占比67.6%；已完工开发产品（现房）639.6亿元，占比8.5%。相对去年来说，虽然存货、完工开发产品以及拟开发土地所占总资产的比重增

36、长百分点为负，但是总体来说，存货金额的增长比率较去年还是较高，这表明企业存在大量的存货积压，大量的资金被锁定，从而加大影响了资金的流转。具体数据如上表所示。另一方面，万科房地产企业主要依赖银行短期贷款，贷款期限较短，导致了资金流动比率偏低，从而使企业的资金更加窘迫。所以企业应该致力于筹资范围的扩大来，选择适合企业的长期筹资方式，来提高资金的流动率。（五）国家政策方面近年来房地产政策主要方向仍未坚持以住房居住为主，分类调控、因城施策。2017年两会政府工作报告坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工

37、作，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性。针对房地产的主要政策有，根据每个城市情况环境的不同调整与城市相适应的政策、坚持住房居住属性、加强对房地产行业市场的分类与调控。与此同时，我国近年来加大新型城镇化建设，深化户籍制度的改革，制定城市人口发展目标，并加快居住证制度的完善。就万科房地产企业的现行开发项目来说，没个城市的开发项目大致相同，需要根据城市的不同，调整企业在每个城市开发项目的结构，合理有效利用房地产政策，快速融入因城施政的节奏中，并加大住房建设。除此之外，我国现行的房地产税费还存在着许许多多的问题。因

38、为我国立法体制存在部分缺陷，不够健全,导致税费分离问题的加重，以及还存在着不公平的税费负担，在一定程度上影响房地产企业，导致房价上涨，使其日趋泡沫化;不仅如此，还存在各种各样的收费项目，导致了企业成本增加。万科房地产大部分的开发项目里，税费在成本和收入中占据了很大比例。再加上土地增值税的不断上调,以及存货过多给企业带来了更大的影，造成了很大的税负负担。阻碍了企业市场的可持续发展。四、万科房地产企业财务风险的防范措施（一）拓展筹资方式，提高偿债能力1优化资本结构万科房地产企业负债的比例过大，那么它所涉及的外部影响因素种类就很多。这意味着加大了企业的风险，企业在生产经营过程中一旦出现问题，资金无法

39、及时回收，资金的成本就会增加，从而导致企业经济利益损失。所以优化资本结构至关重要。万科企房地产业不能盲目筹资。筹资时，要注意控制资金的金额数量是否符合企业发展需要，不易过多，以免造成资金闲置，增加了企业的成本，为企业徒增负担。也不能太少，以免资金不足导致企业发生困难。从根本上讲，企业的财务风险的出现都是因为企业举债所引起的，所以合理优化举债的结构非常重要。万科房地产企业要综合分析举债经营给企业带来风险的程度比率，风险比率过高时，应慎重决策。在此同时还要评估企业是否有能力偿还债务，在能力不足时应尽量避免外债的形成。2正确选择筹资方式对于房地产企业来讲，当它每一个工程项目开发之前，都会投入大量的资

40、金，从而导致经常会出现一些现金短缺相关问题。企业的筹资方式有负债筹资和股票筹资。负债筹资对于企业来说优点是其成本较低，在缴纳税之前偿还利息，缺点是负债筹资对企业来说有很大的财务风险。合理利用利率变化对企业筹资来说也非常重要。当利率过于高或者在利率下降的过程中，企业可以减少筹资。或者尽可能去运用浮动利率的计息方式。当利率过低水或者在上升的过程中，企业应该加大投资，尽可能的去采用固定利率的计息方式，这样可以让企业的成本得到有效控制。股票筹资没有还本付息的问题，虽然风险低，但是资本成本较高，而且使企业在新股发行，新股东的加入后对企业的控制权无法集中。房地产企业一般通过银行贷款进行融资，增加了资金短缺

41、问题出现的可能性。万科也以银行贷款融资为主，并过分的倚赖。长期以来不仅会使偿债能力变弱，甚至会使自己面临窘况。所以对于万科房地产企业来说选择正确的筹资方式是非常重要的。所以企业应该积极拓展筹资方式，开展多元化融资，加大企业的股票和债券的发行力度，积极引入外商投资，充分利用商业信用以及杠杆收购，减少银行短期借款的比例，从而提高偿债能力，减轻企业压力，降低融资单一化，为企业发展奠定基础。3选择适当的筹资时机选择适当的筹资时机，对企业筹资来说意义很大。良好的筹资时机，意味着企业能在保持低筹资成本的同时获得较高的投资收益。万科房地产企业在选择筹资机会时首先要对企业内部相关生产经营活动和财务信息进行研究

42、分析；其次要对筹资时机进行了解。最后看两者之间关系是否符合现状需要，能否为企业带来利益。即筹资时机要与企业经济活动的周期和财务状况相匹配、要与企业的股票行市相匹配、要与企业未来现金流量相匹配。（二）建立投资风险处理机制，提高人员风险意识1建立投资风险处理体制企业投资选择的正确与否，决定着企业的发展，如若选择不当就会出现财务风险，给企业带来一定的损失。所以建立财务风险处理机制对企业来说尤为重要，企业必须把建立风险处理体制作为企业目前发展的必要解决措施之一。对于万科房地产企业来讲，首先，健全企业风险转移机制，可以将企业的财务风险以参加保险等形式转移，降低企业的负担，增加企业生存率。其次，健全企业风

43、险分散机制，积极与其他企业进行合作，共同经营，或者可以与其他企业进行联营的方式来降低风险，还有就是扩大投资项目的范围，进行多元化的投资来分散风险，降低企业风险的集中程度。再次，健全风险回避机制，充分的进行市场研究分析，综合评价财务方案存在的问题，并慎重选择投资方案，作出决策。最后，健全资金分配机制，及时补充资金，保障资金充足，避免企业因为资金问题而产生风险。2提高企业人员风险意识预防投资风险是企业持续发展的重要方面，而提高财务人员又是预防投资风险的关键部分，高水平的风险意识才能为财务风险的预防提供保障。所以万科房地产企业应做好自身建设，注重财务人员和管理层人员的风险防范意识以及专业技术水平。第

44、一，企业在扩充公司人员，对外举行招聘工作时，要在面试环节把好关，给予高的薪酬资金，吸引专业人才的加入，招聘高质量高技术的财务人员。第二，定期加强对现有工作人员的财务技术的培训，或者举办学习活动，从而让员工能够熟练掌握专业知识并加强风险意识。第三，坚持长期的对企业管理人员贯穿先进的财务管理理念，让管理理念从渗透到企业的各个部分。第四，加强工作人员的道德素质教育，提高工作人员道德素养，为企业培养诚实守信的好员工，为企业发展夯实基础。（三）完善内部管理制度，提高财务管理水平完善内部管理控制制度对企业来说是必不可少的重要措施。完善的内部管理控制制度不仅可以为企业的财产保驾护航，还能促进企业健康长期的发

45、展。所以为了保障企业财产、企业可持续发展以及财务信息的及时，准确传达。万科房地产必须建立健全的内部财务管理体系以及监控体制，第一要完善企业管理体制权限，尤其要把财务和会计分开设置管理中心，做到单位分开管理，上级领导分设。还要明确各工作人员岗位的具体职责，权限划分清晰明了，防止日后出现推诿扯皮问题。第二要完善激励体制，奖罚分明，对企业内工作认真，业务较好的工作人员给予一定的奖励，调动其工作的积极性；对于违反企业规定，工作马马虎虎，不服从企业上级安排的工作人员，进行处罚，或者开除。第三要加强对财务的内部控制与监督，特别是要加强会计的监督工作、做好预算管理和内部审计，做好事前的预测，加强事中的控制力

46、度，做好事后的分析工作。加强对各种财务报表的审查，适时抽查财务人员的工作质量，确保各种工作被切实高质量的实施。第四要提高财务风险的控制能力，利用大数据进行研究分析，找出属于企业的科学决策与管理方式，做到财务信息的准确及时传达，减少决策失误问题的发生。从而及时的发现问题、解决问题，防范企业财务风险的发生。（四）优化生产销售环节,提升资金周转率房地产企业拥有前期对开发项目投入资金较大的特点，所以导致资金的占用率较大，再加上历年来存货的积压，更加加重了资金的使用效率。万科房地产企业应该优化生产销售环节。第一，在生产环节中，一方面，提高生产决策水平，全面保证生产计划决策信息，加强市场预测，对市场进行仔

47、细调研，随着市场的变化步伐，企业要清楚的把握市场的动态信息，了解市场当前以及未来的走向与需要，做到制定出可行性生产研究报告。最后根据市场的需要，消费者的需求态度，国家相关政策以及人口的变动情况等各种因素及环境择优适时适当的开发房地产项目，不能盲目开发，减少企业存货的积压的发生。另一方面，扩大生产和发展项目的范畴，提高企业自身的优势，促进全面性发展。第二，在销售过程中，优化销售理念，创建优秀的销售团队，创新销售模式，根据不同的环境条件随时进行调整改进，例如，在节假日举办一些娱乐性的活动，设置小奖品，调动项目周边公众的参与积极性；加大广告宣传，充分利用网络的宣传优势，实现企业项目网络的3D化展示，达成一体系化，给消费人群带来便捷的浏览以及消费渠道；提供针对企业开发的产品，适当的加大优惠政策，吸引消费者消费。只有适时适当生产，优化销售，拉动消费者消费，才能减少存货累积，减少资金的占用率。提高资金的周转率。（五）积极响应国家政策并合理利用在国家政策