房地产业与经济区域增长的关系研究—以青岛为例.doc
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1、房地产业与经济区域增长的关系研究以青岛为例加入翻译成英文摘 要 近年来房地产是否与经济社会协调发展成为人们讨论最为热切的焦点之一。房地产和区域经济的协调关系研究也已成为一个重要课题。本文根据青岛经济区实际,着眼于房地产业的发展和区域经济协调这一目标,采用定性和定量、理论和实证相结合的研究方法,对青岛市房地产业和区域经济协调发展进行了较为全面深入的研究。本文由房地产的有关概念引出,对房地产业与经济增长的关系进行了理论的介绍和分析,进一步运用实证和数学模型对二者的关系进行了更深层次的分析。最后,为青岛房地产业和区域经济协能够长期稳定的协调发展提出建议。关键词:房地产业 区域经济 协调发展The r
2、esearch of relation between real estate industry and regional economic growthQing Dao as a case studyAbstract In recent years, real estate and whether the coordinate development of the economic society become people to discuss the most eager focus. Real estate and the harmonious relation between the
3、 regional economic research has also become an important subject. In this paper, according to the actual Qingdao economic zone, focusing on the development of real estate industry and the region economy coordinated this goal, using qualitative and quantitative, theoretical and empirical combination
4、of research methods in Qingdao city, the real estate industry and the region economy coordinated development for a more comprehensive of further research. This article from a real estate concerned concepts of derivation, the real estate industry and to the economic growth of the relationship of the
5、theory is introduced and analyzed, and to use the empirical and mathematical model about the relationship between a deeper level of analysis. Finally, the real estate industry and Qingdao regional economic association to the long-term stability of coordinated development put forward some Suggestions
6、.Keywords:real estate;regional economy ;coordinated growth目 录引言 .11.绪论 .1 1.1房地产业与经济区域增长关系研究的意义 .1 1.2国内外现状评述 .12.房地产业的相关概念.3 2.1房地产的含义.3 2.2房地产业的含义.33.房地产业与经济区域增长的关系概述.3 3.1经济增长率对房地产业的影响.4 3.2房地产业对国民经济的影响.44.房地产业与区域经济增长的实证分析.4 4.1青岛市房地产发展现状.4 4.2青岛市经济发展现状.5 4.3以青岛市为例实证分析.5 4.3.1 收集数据.6 4.3.2 确定相关关系
7、.6 4.3.3 房地产投资额对区域经济的影响.8 4.3.4 GDP的增长对房地产投资的影响.115. 结论与建议.15 5.1结论.15 5.1.1 房地产业的发展对经济增长的巨大贡献.15 5.1.2 经济增长对房地产发展的贡献相对较小.15 5.2促进青岛房地产业和区域经济协调发展的对策建议.16 5.2.1 做好房地产业的长期发展规划,保持房地产业的适度增长.16 5.2.2 建立集中统一的城市土地发展管理机构.16 5.2.3 加强银行监管,严防房地产投机.17 5.2.4 培育房地产企业集团,提高竞争能力.17谢 辞.18参考文献.19 1. 绪论 房地产业作为第三产业,在我国社
8、会发展和国民经济中占据相当重要的地位,为国民经济发展提供重要的物质条件。而且房地产业具有带动其他相关联产业发展,推动经济增长的能量。房地产业作为我国的支柱产业之一,对经济增长的促进作用是备受关注的。我国房地产业的发展还处在摸索中,房地产业的迅速兴起,使我国在房地产业领域的研究也处于不完全成熟的状态。通过查阅相关文献发现,我国学者对房地产市场的研究,主要围绕房地产业的性质、房地产市场发展的周期性问题、房地产在国民经济中的地位和作用问题、房地产市场内部均衡问题以及房地产市场的宏观调控问题等。李熙娟(2006)、马蓉(2007)都通过研究证明了房地产业可以拉动我国经济增长,但国针对房地产业与城市经济
9、协调发展的研究较少。文章中提到的人名,在参考文献中,必须要写出。在一个区域中,房地产业是否可以拉动经济增长,对经济增长的带动作用有多大,对其经济增长是又否起到支柱产业的作用,基于这种需求,本文选取了青岛市为研究对象,采用近15年的统计数据,通过定性与定量、理论与实证相结合的研究方法,对青岛市房地产业对经济增长的影响进行了较为深入全面的研究。1.1房地产业与经济区域增长关系研究的意义 自从房地产业的迅速发展和崛起以来,我国房地产业的发展的到了很大的提升,房地产的市场是非常明显的典型区域性市场, 房地产也得发展深受其所处区域经济环境的影响,因而房地产业的发展和变动与区域经济之间的关系呈现出地域差异
10、性。房地产业逐渐崛起使其成为青岛市经济的一个重要组成部分,在经济和社会发展中已经占相当重要的地位。房地产市场的繁荣推动了全省国民经济的增长,为我省国民经济发展提供重要的物质条件,改善了人们的居住和生活条件和投资环境。房地产业作为一个具有巨大发展潜力和联动作用的产业,越来越引起大家的关注,特别是房地产业的发展与地方经济发展的关系是一个很值得探讨的问题。1.2国内外现状评述 Boone(1998)认为,由于建筑活动受人口增加、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响,因此建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减,而且庞大的资本投资对经济活动的影响更为明显和巨大,因此形成一定的波动。 这段提
11、到的人名和他们所做的文章,在参考文献中请给出。参考文献要进行修改。Paulo M.B.Brito 和 Alfredo M.Pereira(2002)将住房作为家庭的投资品、消费品及一个生产因素和部门建立内生经济增长模型。他们发现长期的经济内生增长率不受住房偏好性参数影响,关键在于住房相关的产业参数。模型假设在经济活动中,住房和其他资产是不完美的替代品。 Min Hwang and John M. Quigley(2006)以1987-1999 年美国74个大都市的统计数据为研究对象,研究了国家和区域经济对房地产市场的影响。文章详细阐述了新建楼房、空置率、房价之间关系,并发现居民收入、就业率、区
12、域经济的变化对房价有着重要的影响。两位学者首次发现业主自用房地产市场对供给和房价的影响证据,指出劳动力费用变化、原材料价格变动、资金成本的变化都会调节和影响区域房地产供应。两位学者通过利用脉冲模型研究发现,市场由于所处的区域经济条件的不同而会对外部冲击反映的出现滞后性。 Godwin Arku和Richard Harris(2006)研究了1945年以来有关房地产和经济关系的文献,最后发现学者们对房地产业和经济相互影响的研究经历了重要转变。P. Perkins, J.W. Fedderke and J.M. Luiz(2006)等学者以南非的数据为基础研究发现消费性的基础设施,如道路、房地产、
13、交通等的建设可以推动经济增长,并鼓励私有资本的投资。作者进一步研究了南非长期经济增长与基础设施建设如房地产等的关系,在研究中作者将社会消费部门作为一个生产部门,基于内生增长理论,通过研究发现公共消费性基础设施建设的投资能够直接或者间接地促进经济增长。 在我国,房地产业曾在20 世纪 90年代初被提出是支柱产业,但是这一论断随着1992-1993 年暴露的房地产热问题被否定了。1998 年后,政府为拉动内需刺激经济增长,将住宅业作为居民的消费热点和国民经济新的增长点。 厉以宁(1999)通过分析我国现阶段的国情特点,指出目前我国还是发展中国家,提高人民生活水平和发展经济是最重要的任务,并且房地产
14、业可以作为我国现阶段新的“经济增长点”。因为房地产业一个产业关联度很高的产业,它的合理发展既可以满足居民日益增长的对房地产商品的需求,又能带动我国城市经济的发展。郑思齐(2003)认为住房投资的增长能够高效率地拉动国民经济,但应当保持住房投资平稳的增长速度,剧烈的波动不利于保持国民经济的稳定。同时,GDP与住房投资之间存在着稳定的长期均衡关系,不能脱离当前的经济发展水平而盲目追求住房投资的高速增长。刘水杏(2004)通过实证发现,“我国房地产业对国民经济其他产业的后向拉动力和前向拉动力都较大,但后向关联产业类型(17个)多于前向关联产业类型(15个),表明国民经济中房地产业对其它产业的后向拉动
15、作用大于前向推动作用,我国房地产业发展是一种拉动型增长方式”。刘洪、玉沈悦(2005)以我国1986-2002 年的数据为基础研究了房地产价格和基本经济条件之间的关系,研究发现通过基本经济条件可以预测房地产价格的变化。两位学者通过Granger因果检验进一步证实,居民消费价格指数(CPI)人口总数、失业率、建设成本的变化,能够影响房价的变化,而房价的变化反过来也可以影响城镇居民可支配收入和居民消费价格指数。文章又采用脉冲模型验证上述结论,也进一步发现基本经济条件是驱动房地产价格的基本动力。 梁云芳(2006)等运用向量自回归模型、房地产价格均衡模型和变参数模型,分析房地产业的发展和经济增长之间
16、的关系,得出“房地产业与经济增长之间既相互拉动,又相互牵制。并且随着市场经济体制的不断完善,两者之间的互动关系越来越强”。 孔煜(2009)通过运用 Engle 和 Granger 方法,建立误差修正模型,得出房地产投资额和销售额与经济增长之间的长期均衡和短期波动的关系式,并且长期均衡与短期波动的关系在我国东、中、西部又是各不相同的。 秦麟(2011)以重庆1990-2007年GDP和房地产开发投资的数据为研究对象,对GDP和房地产的关系做了相关的分析,研究发现房地产开发投资对重庆的经济增长起到了较大的推动作用。 国外特别是发达国家房地产业起步较早,房地产市场发展也较为成熟,定性和定量研究房地
17、产和经济增长关系的文献也相应很多,有关房地产业的地位作用已有了明确的认识。我国房地产市场相对国外来说,虽然起步比较晚,但是伴随着我国经济的迅速发展,房地产行业也呈现出良好的发展态势。国内学者对房地产业和经济关系的定性和定量研究都很多。从国内外文献看,对房地产和国民经济之间的关系都是从总体来研究的,但由于我国地域广阔,不同的城市之间的房地产市场千差万别,城乡之间房地产市场更是差异巨大,而房地产又具在显著的区域性特征。所以本文以青岛市房地产业和经济增长关系为研究对象,通过描述性分析和实证研究相结合的方法,对青岛市房地产业的发展以及房地产发展和经济增长之间的关系进行研究。2.房地产业的相关概念2.1
18、房地产的含义 房地产又称为不动产,是指房产与地产两个概念的结合。房地产一词有狭义和广义两种含义。狭义的房地产强调物质实体和权益的结合,指的是土地、土地上的附着物、建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和。房地产从广义上讲,除了包括狭义房地产所指的内容,还包括森林、水、矿藏等自然资源。不论在何种社会形态中,房地产中的土地始终是人类赖以生存和生活的基本条件,是一切经济活动的基础和载体。在实际经济生活中,地产和房产尽管其权属关系可以不一致,但两者有着不可分割的联系,因为其作为实物形态的反映,土地和房屋是紧紧结合在一起的,因此,人们日常所讲的房地产是狭义的房地产,是地产和房产的合称。2.2房地产业的含义房
19、地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。房地产业作为一个独立的产业部门,不仅包括生产环节(开发建设环节),而且还包括流通和服务环节。我国国民经济行业分类(GB/T4757-2002)从2002年10月底全面启动,房地产行业是服务性的行业,房地产建设相关的建筑业的活动不属于房地产业,它只包括与房地产建设相关的服务类活动和物业管理类活动以及中介服务活动及政府服务管理活动。房地产业的基本职能是组织房地产开发,为房地产流通和消费提供服务性劳动。国家统计局把房地产业列为第三产业,是不同于建筑业的一个独立行业。3.房地产业与经济增长的关系概述3.1经
20、济增长对房地产业的影响 经济增长的概念,是指向一个国家经济活动的产能扩张,其措施是一个国家的商品和服务总额。就是人均国内生产总值增长的状态,或国民生产总值的增长,国民生产总值是指一个国家在一定的时间周期(一年)内产生,包含了通货膨胀等因素,最终产品和服务因素市场价格的总和。如果按固定价格计算,达到实际人均国内生产总值与实际国内生产总值。经济增长速度与经济发展状况有着密切的关系,前者实际上已隐含了房地产经济的发展状况。从投资经营的角度来看,房地产是一种投资品,其产品作为中间投资品投入在生产和经营领域,随着经济增长,房地产能够为原有的固定资产损失提供稳定的供给源;要想进行扩大再生产,房地产产品实际
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