房地产开发企业融资问题研究 (2).doc

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1、学校代码：10484 学 号：河南财经政法大学HENAN UNIVERSITY OF FINANCE AND ECONOMICS自学考试（工商企业管理专业）本科生论文论文题目：房地产开发企业融资问题研究专业名称：工作单位：作者姓名：联系方式：房地产开发企业融资问题研究摘 要房地产开发企业是我国企业中一支十分重要的组成部分，在促进国民经济发展，增加就业等方面发挥了十分重要的作用。然而，随着经济发展的不断深入，房地产开发企业发展所面临的困难也日益凸显，加快企业转型速度，提高企业的核心竞争力已经成为我国房地产开发企业发展的关键问题，而企业融资则在其中发挥着不可替代的重要作用。整体来看，目前我国金融体

2、系对房地产开发企业的支持力度已经有了很大提升，但从房地产开发企业的发展需要来看，其仍然存在的很大不足，而这些不足的产生与我国政府职能不到位、直接融资体系不完善、缺乏完善的法律体系以及民间融资成本较高等因素有着直接的关系。为此，我们也需要从政府职能、融资体系、法律保障和民间融资的角度出发，通过相关措施的实施来解决。根据我国经济发展的不同阶段，国家不断出台与发展阶段相对应的法律和政策来鼓励房地产开发企业的发展，关于企业融资的法律也相继出台，一些涉及房地产开发企业融资问题的制度在很大程度上促进了企业更好的发展。但是从整体来看，这些法律法规都是在融资渠道和企业自身结构方面进行了研究，对于房地产开发企业

3、自身如何发展，信用机制如何建立，都没有提出相应的建议。为此，本文选择房地产开发企业融资作为研究对象。关键词：房地产开发企业，融资，银行，民间借贷Real estate development enterprise financing problems researchABSTRACTReal estate development enterprise is one of the most important parts of our country. It plays a very important role in promoting the development of national

4、economy and increasing employment. However, with the economic development, the development of the real estate enterprises facing difficulties have become increasingly prominent, accelerating the transformation of enterprises, improve the core competitiveness of enterprises has become a key problem i

5、n the development of Chinas real estate development enterprise, and enterprise financing plays an important role in the irreplaceable. Overall, Chinas financial system to support real estate development enterprises has been greatly improved, but the need of the development of the real estate enterpr

6、ises, there are still insufficient, and our government functions is not in place, these problems have direct financing system is not perfect, the lack of higher the perfect legal system and private financing costs have a direct relationship. To this end, we also need to start from the perspective of

7、 government functions, financing system, legal protection and private financing, through the implementation of relevant measures to solve.According to the different stages of economic development in our country, the country is introduced and the development stage of the corresponding laws and polici

8、es to encourage the development of real estate development enterprises, law on corporate financing is also introduced, some issues involved in real estate development enterprise financing system to a great extent, promote the development of enterprises better. But on the whole, these laws and regula

9、tions are in terms of financing channels and enterprise itself structure are studied, for real estate development enterprises how to develop itself, how to establish credit mechanism, puts forward corresponding Suggestions. Therefore, this article choose real estate development enterprise financing

10、as the research object.KEYWORDS：Real estate development enterprises, financing, bank, private lending目 录1 引言11.1 房地产开发企业融资的背景与意义11.2 研究方法与思路12 房地产开发企业融资问题的理论综述22.1 房地产开发企业融资的基本概念22.2 房地产开发企业融资的意义22.3 融资方法和渠道22.4 房地产开发企业融资的特点33 房地产开发企业融资发展现状43.1 银行融资为主43.2 融资需求量较大53.3 融资成本较高54 房地产开发企业融资存在的问题及原因分析64.1

11、 房地产开发企业融资存在的问题64.1.1 直接融资渠道狭窄64.1.2 银行贷款难度大64.1.3 依赖非正规金融渠道74.1.4 担保体系存在缺陷74.1.5 需求信贷服务不匹配84.2 房地产开发企业融资存在的问题的原因分析84.2.1 直接融资体系不完善84.2.2 房地产开发企业综合实力有限94.2.3 缺乏完善的法律体系94.2.4 民间融资风险大104.2.5 政府职能和政策不到位105 房地产开发企业融资存在问题的解决对策115.1 扩展房地产开发企业融资途径115.2 提高房地产开发企业的综合竞争力115.3 完善房地产开发企业融资法律法规115.4 发展房地产开发企业融资的

12、新模式125.5 加强政策支持126 案例分析146.1 企业简介146.2 企业现状146.3 存在问题146.4 解决问题15参考文献16后 记17- ii -1 引言1.1 房地产开发企业融资的背景与意义随着改革开放的不断深入，房地产开发企业对国民经济乃至社会的稳定的重要作用愈加明显，国家也充分认识到房地产开发企业发展的重要性，根据我国经济发展的不同阶段，国家不断出台与发展阶段相对应的法律和政策来鼓励房地产开发企业的发展，关于企业融资的法律也相继出台，一些涉及房地产开发企业融资问题的制度在很大程度上促进了企业更好的发展。但是从整体来看，这些法律法规都是在融资渠道和企业自身结构方面进行了研

13、究，对于房地产开发企业自身如何发展，信用机制如何建立，都没有提出相应的建议。为此，本文选择房地产开发企业融资作为研究对象。1.2 研究方法与思路文献研究法：通过中国期刊网、图书馆等查阅有关房地产开发企业融资的论文和著述，梳理有关方面的研究成果和实践经验；通过对相关文献（包括二手资料）的收集与整理，得出房地产开发企业融资的发展现状，进而分析选取的一些内容，试图概括其成功实践以及所表现出问题。个案分析法：本研究通过选择具有代表性的房地产开发企业集团作为案例分析，或者通过既有的一些学者等对一些该题材的分析，以期从中找到其独特魅力之处和不足之处，为策略的探寻提供直接的依据。- 16 -2 房地产开发企

14、业融资问题的理论综述2.1 房地产开发企业融资的基本概念关于融资，国内外一直都有着不同的解释。现在比较认同的说法是，融资就是企业为了自身发展向内或者向外筹集资金的过程。在筹集资金前，需要企业根据自身的实际发展情况，选择适合自身的方式，从银行、其它或者或者其它渠道，获得自身需求的资金，进而保证企业获得更大的发展，满足自身发展的需求。融资主要分为广义和狭义两种，广义融资是拥有资金者的部分资金流向需要资金的一方，简而言之就是需求者融入资金、供给者融出资金；狭义融资就仅仅是指融入资金的过程。企业根据自身的发展和经营状况进行融资，需要提前预测到企业未来发展需要用到的资金，选择适合自己的融资方式或者渠道，

15、通过外部筹资或者内部积累，做到企业正常运营。2.2 房地产开发企业融资的意义房地产开发企业是我国经济发展中的一支重要力量，改革开放以来，随着经济的不断发展，我国房地产开发企业的发展水平也得到了显著提高。然而，随着我国经济发展的不断深入，房地产开发企业所面临的问题也越来越突出，融资瓶颈难以解决就是其中一个十分重要的组成部分。为此，就要通过对我国房地产开发企业融资难问题发展现状的分析，找出导致我国房地产开发企业融资瓶颈产生的原因，并以此为基础提出针对性的解决对策，这对于解决我国房地产开发企业的融资瓶颈，促进房地产开发企业融资环境的改善，夯实我国经济转型发展的围观基础都有着十分重要的作用和意义。2.

16、3 融资方法和渠道传统企业借贷渠道分为企业内部借贷和外部借贷。内部借贷可以利用企业盈利增加留存收益等方式筹集资金也可以通过企业节约成本，降低资金需求来融通资金。内部借贷由于所获得的资金不用还本付息，自主性强，借贷风险小，是房地产开发企业借贷的重要途径。传统的房地产开发企业外部借贷主要是依靠企业借贷，但企业的借贷业务主要是面向大型企业，对房地产开发企业并没有给予过多的关注，虽然政府对房地产开发企业借贷提供了一些政策支持，但房地产开发企业可抵押质押的固定资产比例低，规模较小，财务体系不完善，对于一些经营不善的房地产开发企业，企业担心无法收回借贷而不愿意放贷，或者为了避免风险而对企业提出高利率和高资

17、产抵押的要求，这些使得企业扩大规模，购买先进的生产设备举步艰难，限制了房地产开发企业的发展，因此拓宽房地产开发企业的借贷渠道十分重要。2.4 房地产开发企业融资的特点从我国房地产开发企业的发展来看，不仅数量众多，而且遍布全国各地，在经营项目、管理模式、发展方向上，也都有着很大的不同。这样的一种多元化的特征，使得房地产开发企业的发展更容易收到市场的影响，为此，对于融资，房地产开发企业更需要速度快、形式多样、金额较多的融资模式。因为只有这样的一种形式才能与自身的发展需求性吻合。在这样一种情况下，我国房地产开发企业企业额融资开始呈现一种多样化的发展需求，对于贷款的要求也更为灵活。3 房地产开发企业融

18、资发展现状 房地产开发企业的企业数量在20世纪末之后获得了极大的增加，截止 2013 年末，我国房地产开发企业注册数量超过 4200 万家，新增市场主体数量同比增幅为10.33%，注册资本金总量增速为18.21%，房地产开发企业占全国企业总数九成以上，对GDP的贡献超过60%，对税收的贡献超过50%，提供了近70%的进出口贸易额，创造了80%左右的城镇就业岗位 中国中小企业发展报告（2014）。虽然，经过2011年以来，全球经济的低迷，我国中房地产开发企业的经营状况出现了一定的恶化，导致中房地产开发企业数量的增长速度大幅降低，但总体来看，我国中房地产开发企业的数量还是不断增加的状态。 融资难问

19、题是我国房地产开发企业发展中所普遍存在的问题，其表现在房地产开发企业融资过程中的各个方面，是多种因素共同作用的结果。特别是在金融危机时期，直接影响到了房地产开发企业资金的周转，进而造成了一系列连锁反应，导致很多房地产开发企业后续资金无法及时有效地得到补充，给企业的发展带来了的严重的影响.3.1 银行融资为主银行业是房地产开发企业融资的主要平台，在房地产开发企业融资过程中发挥了举足轻重的作用，为此，近年来，为了更好的促进房地产开发企业的发展，国家也在银行支持方面进行了一定的政策调整。国家对房地产开发企业的政策调整涵盖了企业注册登记、审批、税收、融资等诸多的领域，特别是在贷款额度方面，有了相应的提

20、高。在融资方面，也扩大了银行融资的范围，工、农、中三大国有商业银行所公布的数据结果仍较预期乐观。据统计，截至2014年9月末，全国小微企业人民币贷款余额为14.55万亿元，同比增长13.5%，比各项贷款增速高0.3个百分点；其中工商银行，截止2014年6月末，中小（微）企业贷款余额45,489.05亿元，其中中型企业贷款27,317.07亿元，小微企业贷款18,171.98亿元。 3.2 融资需求量较大银行贷款额增多的同时，房地产开发企业数量也在逐年增多，房地产开发企业增长的速度远远高于银行贷款额度，导致房地产开发企业很难从银行贷款中获得足够的资金用于日常运营。以深圳为例，据统计，自2012年

21、房地产开发企业服务体制改革以来，深圳中小微企业数量由48.3万家增长至84.5万家，较改革前增加36.2万家，增长74.9%，而目前深圳全市房地产开发企业融资需求总额约为1 .45万亿元，深圳房地产开发企业通过各种直接或间接方式获得融资总额为8363 .8亿元，融资缺口仍有6136 .2亿元，缺口比例为43%。3.3 融资成本较高房地产开发企业在融资过程中，还存在着融资成本过高的情况。以银行贷款为例，房地产开发企业在融资的过程中，除了要承担贷款利息这样的有形成本，还要承担一定无形成本，例如时间成本、公关成本等等。据博鳌亚洲论坛报告显示，关于在向银行融资时所遇到的问题，“贷款到位时间较长”的反映

22、最为集中，达45.8%2。此外，由于房地产开发企业获得银行贷款的难度较大，使得很多企业不得不寻求高利贷的方式来活动资金，其成本水平要远高于银行融资，对房地产开发企业发展所形成的压力较为巨大。这种情况的形成，一方面与我国当前金融市场建设的不完善有着直接的关系，另一方面也与我国银行机构存在的对中房地产开发企业的歧视有着密切的联系。4 房地产开发企业融资存在的问题及原因分析4.1 房地产开发企业融资存在的问题4.1.1 直接融资渠道狭窄房地产开发企业融资渠道主要分为内源融资渠道和外源融资渠道两大类。内源融资渠道包括内源性权益资本融资渠道和内源性债务资本融资渠道，外源融资渠道包括直接融资渠道、间接融资

23、渠道和政策性融资渠道等。这仅仅是理论上的融资渠道，但在实际生活中，房地产开发企业融资渠道还是比较狭窄的，主要依赖内部集资、银行信贷等，往往风险投资、发行股票和债券等融资渠道对于房地产开发企业作用还是有限的，房地产开发企业往往达不到股票、债券等的要求，所以很多有效的融资机会都难以获得，这也就阻碍了房地产开发企业融资的顺利进行。目前，房地产开发企业的主要融资渠道除自筹之外（在大多数人的概念里自筹被排除在融资方式之外），还包括民间借贷、直接和间接融资、寻求政府支持等。从当前的形势来看，寻求政府扶持是大多数房地产开发企业主要的融资渠道。但是，政府支持的方式从上世纪80年代到现在发生了翻天覆地的变化，支

24、持渠道已经由直接注资变成了应急性的支持。但是，企业根基薄弱、经营规模小、缺乏技术力量等问题普遍存在，政府就得了一时救不了一世，不能始终微笑着充当保镖的角色。因为银行借贷的诸多局限，许多房地产开发企业不得不铤而走险进行民间借贷，近几年来，由于生产成本的不断提高，30%-40%的年利率让许多企业疲于应对，原本指望创业发家的老总成了结结实实的打工仔，这也成为制约房地产开发企业融资的主要瓶颈之一。4.1.2 银行贷款难度大随着我国房地产开发企业的越来越多和规模的不断发展，其资金需求也迅猛增速，房地产开发企业存一直在资金短缺的问题，整体上存在一个较大的资金需求总量。但由于房地产开发企业难以满足银行贷款的

25、抵押担保条件且贷款风险较大，再加上基层银行发放贷款的权限相对有限，也本着其经营的原则之一是尽量减少呆账、坏账，很多银行都考虑到房地产开发企业市场风险大，倒闭率高，信贷状况比较差，又缺乏财产抵押担保，致使银行发放贷款的积极性普遍不高。从总体上来说，房地产开发企业从银行获取贷款的瓶颈还是比较大的。欠缺信贷支持有两方面的原因：一是房地产开发企业经营能力弱，自身信用建设比较薄弱，导致银行无法在对其取得信任的基础上发放贷款，相关数据显示，目前，我国300多万户私营企业能获取信贷支持的仅仅占10左右；二是银行的竞争环境、盈利目的和自身的风险管控机制决定了它不可能为帮助房地产开发企业发展冒太大的风险。银行在

26、发放贷款之前，一般都会对企业的规模、盈利状况、历年的营业额及其还款能力进行充分调研，如果有一方面不符合银行既定的指标，银行都不予发放贷款。4.1.3 依赖非正规金融渠道由于受到信息相对封闭、资产抵押能力弱等方面的局限，房地产开发企业从银行等正规金融机构获得融资面临较大约束。房地产开发企业的融资时效性要求迫使微型企业求助于手续简便的商业信用和民间借贷等非正规金融。非正规金融渠道本身客观而言是对正规金融市场的一种弥补，对企业，特别是房地产开发企业融资而言，非正规金融渠道不失为一种可供选择的方式。然而由于市场建设不完全等方面的原因影响，非正规金融渠道在资金安全以及借贷成本上存在一定的不利因素，长期依

27、赖于此，将对企业的长远发展产生非常不利的影响。目前，房地产开发企业或多或少的有过非正规金融渠道融资的经历。这就说明，在我国的房地产开发企业中，普遍存在着一定的依靠非正规金融渠道进行融资的现象。这些非正规的金融渠道主要包括私人之间的相互借贷、企业之间的相互拆借以及企业向个人进行的借款，借款的期限较短，规模也相对有限。4.1.4 担保体系存在缺陷我国房地产开发企业信用担保体系还不完善,为中小型企业提供贷款担保的机构少,并且担保基金的种类和数量远远不能满足需求。这看来我国政府对信用担保体系这一环节还不够重视，还没有制定相应的制度来规范担保体系。担保体系的缺陷对于中小型企业融资的影响十分巨大，由于房地

28、产开发企业自身在经济实力方面存在着很大的不足，使得这些企业很难依靠自己的可抵押资产来进行融资，需要依靠一定的担保体系来进行融资。从目前房地产开发企业担保体系的发展现状上来看，无论是市场中的信用担保企业，数量还是分稀少，而且担保企业的规模也较为有限，其所能进行担保合约，大多集中于30万至50万的层级，也无法一次进行太多数量的担保。好一点的信用担保机构是其他规模较大的企业所开设的信用担保的分公司。此外，由于信用担保市场上缺少行之有效的制度体系来加以维护，政府机关或相应的金融管理机构缺乏对应的组织机构来开展对担保市场的监督，使得担保双方大多是通过市场的监督手段来对合作进行监督，维护自身利益，导致担保

29、市场的危险系数大大增加，对房地产开发企业的融资稳定性欲长远发展带来了不利影响。4.1.5 需求信贷服务不匹配我国国有独资商业银行的改造朝着商业化、股份化的方向发展，并以市场化的形式进行运作。目前，银行的市场地位开始转变，把自身位置朝着企业方向靠拢。在日常经营中银行日渐树立起市场意识，以市场盈利为追求，以经济利益为目标。因此银行在经营中为了自身利益考虑，对一些风险较大的贷款业务会有所顾忌。市场化的意识催生并决定了银行自主选择的方向，使其将目光聚焦到对信用度良好、经济实力较强的大型企业的服务上，而对中小房地产开发企业的正常融资需求置之不理。银行站在自身利益的立场上经营，会综合考虑营运的成本和风险收

30、益，对于一些贷款风险大、收益不明确的中小房地产开发企业的贷款请求就会有所保留，甚至将一些存在着管理制度不完善、发展无法预期的问题的企业拒之门外。4.2 房地产开发企业融资存在的问题的原因分析4.2.1 直接融资体系不完善目前，房地产开发企业在资本市场上直接融资很困难。出现这一问题的主要原因有：（1）资本市场融资要求高。在资本市场上融资，需要具备较高的条件，如企业的注册资金、企业的还贷能力、企业的发展前景以及企业融资后的战略规划等，这些严格的条件，很多房地产开发企业都难以实现，直接影响到房地产开发企业在资本市场的融资力度。（2）房地产开发企业在资本市场的影响力不够。这主要是受到房地产开发企业的实

31、力所限，无法形成较为强大的资本能力，使得其在资本市场的融资方面缺乏足够的威信和保证。（3）房地产开发企业在资本市场融资渠道的局限性。目前，我国房地产开发企业参与资本市场的自由度还较为有限，在证券市场、民间借贷市场等方面存在很大的限制。这种情况的产生，从根本来说，是由我国金融体系建设的不完善所导致，使改革开放后所积累下的深厚的民间资本力量无法与企业需求实现无缝，限制了房地产开发企业融资业务的开展。具体表现在：一是适合房地产开发企业融资的渠道较窄。当前，出现了很多提供融资服务的机构或个人，但是这些机构或个人提供贷款服务时，不仅提出了更为苛刻的条件，而且在还款期限与贷款利率也提出了相应的要求。而由于

32、房地产开发企业获得银行贷款的难度较大，使得很多企业不得不寻求高利贷的方式来活动资金，其成本水平要远高于银行融资，对房地产开发企业发展所形成的压力较为巨大。二是我国对房地产开发企业融资渠道的限制。由于房地产开发企业自身在企业实力上存在不足，使得企业的信用能力也受到一定不利影响，在我国金融市场发展中，对信用能力的高标准，使得房地产开发企业在直接融资方面受到了极大的限制。这种限制表现在我国禁止了非正式股权和保险等非银行金融的功能，导致房地产开发企业难以通过这些融资渠道获得足够的融资额度。4.2.2 房地产开发企业综合实力有限房地产开发企业自身因素也是其融资难问题产生不可忽视的一个重要原因。房地产开发

33、企业作为市场竞争中的弱势力量，在企业综合实力，特别是资产实力上与大型企业存在着明显的差距，这就导致房地产开发企业融资所能够提供的信用能力受到极大限制。而对于融资行为而言，投资者虽然十分关心投资收益的水平，但对投资安全性的关注却更为突出，这就直接导致缺乏信用能力的房地产开发企业在融资的过程中往往会在投资者的选择上遭遇困难，在融资竞争中处于不利地位。同时从企业管理角度来看，房地产开发企业没有建立完善的财务体制、管理体制、信息披露体制等常规体制。公司架构过于单一化，常常是一个人身兼数职，监督体系缺失，人治多于法治，管理者仍停滞于凭直觉或者经验感性地去管理公司处理问题，信息处理人格化，所有权与经营权合

34、二为一个，企业内部信息的传递层次较少。许多人对房地产开发企业的印象就是只知道这个公司是做什么的，至于其管理模式、经营状况、相关的借贷信息都不得而知。在这种情况下，银行对其资金实力、盈利状况进行调查，无疑就是被动地接受客观性弱或者说主观化人格化的一些数据或者材料，调查的可信度差。4.2.3 缺乏完善的法律体系为了解决房地产开发企业的融资难题，为房地产开发企业发展提供资金保障，九届全国人大常委会第二十八次会议上通过了房地产开发企业投资法，这在一定程度上以法律的形式为房地产开发企业的融资创造了外部环境。同时政府即将配套出台房地产开发企业信用担保管理方法，房地产开发企业发展基金设立与管理方法，不难看出

35、这些法律及法规都只是政策性方面的规定和导向，而缺乏对于房地产开发企业融资的法律刚性约束，缺乏房地产开发企业融资的保护规定，没有从实质上为房地产开发企业解决融资难题提供法律保障。缺乏建立房地产开发企业政策性银行、风险投资机构政策性担保机构运作规范和市场化程度的规定，这些机构由于规模小、运作混乱和市场化程度低难以发挥其为房地产开发企业进行金融服务的作用。4.2.4 民间融资风险大民间融资是当前我国房地产开发企业融资的一个重要途径，然而，民间融资并不同与正规的金融机构融资，其在资金的安全性与成本上有着很大缺陷，特别是在法律层面上缺乏保护，使得房地产开发企业的民间融资风险进一步加大，对企业发展也构成了

36、很大的成本压力。2011年，台州发生的房地产开发企业主跑路事件，其关键就在于企业无法承受高额的借贷成本，而据调查台州这几家跑路的房地产开发企业老板都是通过民间间融资的。首先，民间融资多是熟人，一旦延期还款，会引起上门讨款，引发纠纷；其次，民间融资成本过高，企业一时难以缓解欠款，也是引发纠纷的重要原因。造成融资成本过高的愿意按是民间贷款利率过高，同时高利贷的现象屡见不鲜。2014年9月底，我国民间有息借出资金规模7500亿元，平均利率36.2%，远高于同期贷款基准利率的水平。4.2.5 政府职能和政策不到位房地产开发企业在市场竞争之中，原本就处于较为劣势的地位，在市场竞争中容易受到大中型企业的挤

37、压。在这种情况下，政府的支持与倾斜，对于房地产开发企业的发展就显得尤为重要。然而，在我国的政策体系当中，却没有对房地产开发企业的融资需求进行针对性的布局，导致房地产开发企业的融资缺乏合适的供给体系来提供。此外，政策的制定有失偏颇，缺乏专一性的立法规范，甚至政府对房地产开发企业融资多制定的政策多来自于不同的部门，这些部门由于缺乏沟通和协调，政策之间相互矛盾，使得房地产开发企业摸不着头脑，不利于支持房地产开发企业的国家政策效益的发挥。如工商行政管理，税务，劳动以及各开发区同时在制定促进企业发展的政策，这在很大程度上导致了房地产开发企业发展的混乱和不协调。我国政府对房地产开发企业的认识不够，缺乏对房

38、地产开发企业的关注，而是将经济建设的重心放在了大型企业、国有企业等，缺乏相关的房地产开发企业融资服务政策。例如，企业的信用必须达到“双A级”以上才具有国有银行贷款资格，国有银行对企业的信贷要求日益严格，而房地产开发企业多数难以达到。同时，多数银行缺乏为房地产开发企业量身定制的金融服务，在体制机制、管理方式、技术手段、业务流程等方面，并不适用中于房地产开发企业。5 房地产开发企业融资存在问题的解决对策5.1 扩展房地产开发企业融资途径房地产开发企业要充分挖掘我国民间资本的融资潜力，通过建设民间信贷金融市场来扩展房地产开发企业的融资途径。要完善相关法律制度的建设，从制度层面为民间金融市场的发展创造

39、良好的外部条件，特别是对我国证券市场的建设，要加大改革力度，用现代市场经济制度来完善证券市场的运作。要加强民间信用担保体系建设，用市场担保来为房地产开发企业融资提供信用扶持。要设立专门机构来监督民间金融市场的建设，及时处置民间金融市场发展中出现的相关问题，特别是企业融资纠纷等专业性问题。房地产开发企业由于资金额度的薄弱以及业务来源范围的狭窄，导致房地产开发企业受到外界因素的影响较大，如市场需求、国家政策调整等。对此，可以通过鼓励非银行金融机构和大型企业开展投资高风险业务，也就是组建融资市场，为房地产开发企业提供贷款服务，可以有效地推动非银行金融机构和大型企业与房地产开发企业的合作，进而达到对房

40、地产开发企业的扶持与引导，推动房地产开发企业的发展，减少因房地产开发企业无法偿还贷款而带来的风险。5.2 提高房地产开发企业的综合竞争力房地产开发企业要以自主创新能力的提高为主要途径，通过加强企业的科技能力建设来提高房地产开发企业的综合竞争力。要加大人才的引进与培养力度，利用高端人才的引领作用来夯实企业发展的人才基础与技术储备。要建立一套完整的创新奖励机制，对企业员工工作中产生的创新思想进行一定的物质与精神奖励，激发出基层员工的创新意识与创新能力，进而促进企业核心竞争力的新提高。要利用好企业自身的财务资源，集中力量做好关键技术的公关，通过关键技术的掌握来从根本上提高企业的核心竞争力，为企业的未

41、来发展奠定坚实基础。5.3 完善房地产开发企业融资法律法规房地产开发企业要建立健全房地产开发企业法律体系，进一步完善有关融资法规。要立足于我国现有的公司法基础上，建设涉及房地产开发企业融资体系建设与保护的法律体系，从法律层面对于房地产开发企业的融资进行保护。但同时，需要明确的是，这些法律的制定必须从整个微观经济运行的整体情况着眼，涉及房地产开发企业，而不是针对房地产开发企业来制定。在法律层面，要根据房地产开发企业不同的特点，确定促进房地产开发企业融资的重点，对各种金融工具的使用灵活和金融支持提供结算，交换，转让和财务管理，咨询和评估，资产等方面的服务，为房地产开发企业服务提供良好的融资和信贷信

42、息，使得中小型企业能稳定持续发展，不断促进经济交流。要对银行机构对房地产开发企业的歧视行为进行一定的约束，用法律法规来明确房地产开发企业在融资过程中的地位，避免由于银行歧视而导致的房地产开发企业融资障碍的出现。5.4 发展房地产开发企业融资的新模式目前，针对房地产开发企业融资问题的研究越来越多，好的意见和方法非常多。可以充分地利用民间力量与学者力量，采用问卷调查、奖励等方式，鼓励民间提供良好的房地产开发企业融资对策。在利用民间智慧方面，主要措施有：（1）采用公开宣传的方式，鼓励民间建言献策，如在电视、报纸、公共场所等以广告的形式进行宣传。（2）加强信息共享系统建设，降低房地产开发企业融资风险。

43、要充分利用现代信息技术的优势，以第三方力量为基础，开发现代网络技术建设信息共享平台，一方面为银行机构开展融资业务提供有效的信息支援，减少由于信息缺失导致的融资风险；另一方面也可以为房地产开发企业的发展提供科技、市场信息，为企业转型提供您一定的技术与市场支持，进而在一定程度上降低企业的发展风险，减房地产开发企业的融资风险。（3）加强风险投资，股权投资机构的建设。以产业园区为依托的民间风险投资机构在获取房地产开发企业“软信息”上有天然优势，可以自担风险，快速决策。（4）加快推广企业抱团联保的贷款模式。利用三个或三个以上的有关联业务的企业联合体共同申请贷款，有利于房地产开发企业风险抵抗能力的提高。5

44、加强融资模式研究，基于无形资产、企业信用等级进行借贷的新的融资模式研究，各地方政府应该加强交流学习，研究这些具体方法的可行之处，发展有效的房地产开发企业融资模式。5.5 加强政策支持政府支持是促进房地产开发企业发展的有效措施，也能够避免制度变化所带来的全局性影响。要在政府部门的内容部，设立专门为房地产开发企业服务的政府机构，通过专业性管理队伍的建设，来提供政府机构服务房地产开发企业的能力和水平。统一制定房地产开发企业融资和发展的方针政策，统一对房地产开发企业进行产业发展指导，包括信息技术，企业规章制度，会计规范等，使得房地产开发企业获得银行和金融机构借贷资格，增强房地产开发企业信用等级。避免因

45、不同部门制定政策而出现的矛盾如美国SBA的房地产开发企业管理机构。此外，在房地产开发企业融资的政府机构管理方面，政府可以加大对这些机构的激励与监管。通过相关的优惠政策或资金奖励的方式，在这些机构为房地产开发企业的发展提供一定额度的资金扶持，并达到了推动当地经济发展目的时，给与相应的奖励。对于房地产开发企业融资过程的监管，应在维持市场公平性的基础上，加强对民间借贷以及其他融资机构或个人对房地产开发企业的非法融资，保护房地产开发企业的融资安全性与基本利益。 6 案例分析6.1 企业简介中泰全名为中泰企业股份有限公司。它是一家成立于1984年5月，主营房地产的小型企业。目前，中泰是我国房地产行业中专

46、业住宅开发知名企业，对于我国房地产行业的发展前景乃至整个社会经济的发展与繁荣都具有重大的现实影响作用意义。从其主营产品业务来看，从1993年开始，中泰企业就致力于以大众住宅的开发为本企业的核心业务。但是目前，中泰也在逐渐涉及其他房地产业务的发展，比如购物中心的开发建设。 6.2 企业现状中泰企业采用一定方式，通过一定渠道从企业内部、债权人处和外部投资者筹集资进行融资。中泰只有拥有了经营与生产所需的资金，才可能开始真正的生产经营。融资渠道的畅通与否直接关系着房地产企业能否正常生产甚至于顺利运营。然而，在中泰融资的瓶颈始终存在，房地产企业融资瓶颈的问题始终没有得到妥善解决。6.3 存在问题从中泰的

47、发展来看，经过多年的发展，就贷款的整体情况而言，一直处于一种比较低的状态，但是与此相反的是，它们的负债率却相对较高。这种低银行贷款率和负债率较高的矛盾，充分表明中泰通过银行贷款获得的资金是较少的。从中泰融资的构成来看，其从朋友、同事这种方法非正规融资渠道获得的资金却相对较多。从另一个角度来看，中泰从银行获得贷款是非常不容易的。尤其是在一些经济相对落后的地区，中泰获得贷款的比例更是低，通过其它渠道获得的资金则更多。尤其是随着贷款难度的增加，中泰更加倾向于非正规渠道的融资。一直以来，中泰融资发展在很大程度上都有着政府的影子。相关政策的束缚，更是严重干预了中泰的发展。最为直接的表现就是，中泰在发展中

48、一直没有受到政府足够的重视。从另一个角度来看，就是一些金融机构在很大程度上成为了政府调控经济的工具，而不是中泰资金的提供者。为此，在中泰融资过程中，政府并没有尽到相关的责任，也没有承担自己应该承担的成本和提供相应的公共服务，这对于中泰融资是非常不利的。6.4 解决问题 从中泰的特点来看，规模相对较小，在产品上也主要以劳动密集型为主，面对的竞争也相对较大。但是从另一个角度来看，以劳动密集型为主的中泰，在很大程度上解决了部分人员就业的问题，在吸引大量劳动力的同时，对于社会的稳定和经济结构的优化，也有着重要的作用。为此，对于房地产企业，政府应该一视同仁，为中泰的发展创造良好的外部环境。在为中泰减免相关税收的过程中，也可以完善现有的贷款政策，以利于中泰能够及时获得资金。 在我国金融机构不断完善，金融体系不断建立的过程中，中泰的金融服务机构的建设也成为我国经济发展的必然需求。如今，我国虽然已经建立了一些专业的金融机构，但是中泰却不在其服务的范围内。对