开题报告模板 (341).doc

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1、研究生学位论文开题报告登记表研究生姓名学号导师姓名论文题目关于住宅建设用地使用权自动续期规则的思考开题报告一、选题的目的和意义（一）研究目的自动续期制度的主要价值在于国家为广大公民的稳定居住提供法律保障，促进以人为本这一基本社会理念的实现和社会的和谐发展。从国家角度出发，此制度因其具有独特的功能优势，能够有效缓解房屋所有权与住宅建设用地使用权矛盾，促进社会稳定；从社会角度出发，自动续期能够有效解决社会矛盾。在人多地少、花费巨资获得房屋所有权的情形下，国家如何保障所有权的稳定、社会突出问题如何解决显得愈发紧迫；从个人角度出发，公民对于其房屋财产享有所有权，自动续期不仅涉及房屋的存续时间，也关乎自

2、有财产的合理支配。故而，自动续期制度的重要意义不言而喻。但是，通过考察自动续期制度现状与实践现状，可以发现此制度的功能与优势发挥并不充分，存在诸多弊端。从立法层面说，法律对续期是否收费、客体范围、期限条件、续期期限及次数等问题并未进行详细而具体的规定，法律漏洞和现有规定内容模糊等问题突出；从实践层面说，由于自动续期具体规则不明确，导致自动续期实践操作困难，究其原因在于我国协调所有权与用益物权之间冲突的制度不完善。故而本文在梳理相关问题的基础上提出具体完善规则，以期最大化地保护公民权益，维护社会稳定。对住宅建设用地使用权自动续期制度进行研究的目的就在于能够明确自动续期制度的具体内涵，并且结合我国

3、实际设计出具有可操作性的配套规则，对土地所有权人与使用权人之间的利益进行平衡，这样不仅可以探求市场经济的交易规则和我国土地公有制基本理念之间的平衡，而且有助于完善我国的产权制度，进一步巩固社会主义市场经济的基石。（二）研究意义1.理论意义土地和住宅关涉国计民生，尤其在我国这样一个具有重视土地与住宅的传统，“安土重迁”的思想根深蒂固的国家，住宅更是居民的安身立命之本。在房价居高不下的今天，许多人倾尽财力买到的房屋，在建设用地使用权到期后究竟会如何“自动续期”，自动续期是否要收取费用，以何种标准来收，如果居民无法按期缴费该如何处理；自动续期一次能续多久，能续期几次，不同出让年限的住宅用地如何处理等

4、等，这些问题涉及到广大公民最基本的生存权利，但是法律规定却处于不明确的状态，这必然引起社会各界的广泛关注。可以说，物权法采取的“以时间换空间”，留予后人解决问题的政治智慧己然失效，对于住宅建设用地使用权续期问题亟需顶层设计，即立法层面予以回应，以保障“居者有其屋”理念得到贯彻落实。2.实践意义当今社会，房产的重要性对于每一个居民来说不可取代，是公民安身立命不可或缺的财产，它也具有了多重功能，比如投资、嫁娶等，由此也引发了众多的纠纷，影响了社会的和谐与稳定，据此，我们必须对这一制度进行深入研究，并加以完善和健全，以不断适应实践的发展需要，解决实践之中出现的问题，为社会的建设和发展服务。住宅建设用

5、地使用权自动续期法律问题研究具有着重要的意义，我们必须给予高度的重视。首先，对于住宅建设使用权自动续期的研究有助于不断完善该方面的相关规定，进一步加强对居民合法权益的保护，健全我国的法律体系。其次，对于住宅建设用地使用权自动续期的研究有助于解决实践之中出现的相关纠纷，维护社会的稳定，推动我国法治社会的进一步发展。二、选题在国内外的研究现状及本人新见解（一）关于“自动续期”的有偿与无偿问题1有偿续期杨立新（2016）认为应有偿续期，“住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值在于可以一次性取得永久性的用益物权，即续期一次且没有期限限制。”朱广新（2012）研究员认为“自动续期制度的实质在于使居民无

6、偿或低价地永久享有建设用地使用权，以安其所。高圣平（2011）“建设用地使用权作为一种他物权，在首次设定时需要支付一定的对价自不待言，那么在期限届满需要续期时，自然也应当支付对价才能继续存在。”第二，无偿续期侵害国家土地所有权，变相将土地私有化，混同使用权与所有权，如程雪阳（2018）认为，“土地使用费实质上既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性。续期为取得新的期限，即应另行收取土地使用费。”力如果无偿续期，建设用地使用权就成为实质上的土地所有权，违背宪法规定的土地公有制度，也与我国的基本经济制度相背离。若是无偿自动续期，定会导致建立在土地所有权和使用权分离基础

7、上的有偿使用的土地制度又回到计划经济土地无偿无期限使用的时代，这显然是一种制度性的倒退。第三，存在使用权少于 70 年的情形，无偿违背公平，违反宪法对合法私有财产平等保护原则，杨旋（2011）有偿续期“符合限制人们靠祖辈遗,产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。2无偿续期孙宪忠、苟正金（2016）认为应无偿续期。主要理由包括：第一，我国土地所有权建立法律思想是“均享地利”而非政府通过出让土地使用权收取租金，不应反复收取土地使用出让金；第二，我国房地产价格高，购买房屋时已经支出大量资金，再收费使业主负担过重，不利社会稳定；第三，住房有社会福利性，城市房价

8、过高，居民难以买房。第四，稳定的房屋所有权需无偿续期保证。（二）关于“自动续期”的期限问题1建筑物可存续期间袁志锋、渠涛（2017）、苟正金、张力认为应当以建筑物的存续期间作为续期的期限。主要理由包括：第一，根据“房地一体”的原则，房屋不可能为空中楼阁，只要房子在使用，土地使用权就应存续，这样可契合房屋所有权作为恒久物权的特征；第二，自动续期应解释为建筑物的存续期间或可存续期间，否则会使国家所有权虚化；第三，建筑物均有一定的使用年限，危房还危害公共安全；第四，契合现行相关立法的指导思想 、续期规则的变迁规律及现今的政策要求，有利于减少各界非议且顺应居民的习惯。2无期限于海涌（2018）针对自动

9、续期制度的具体构建，有学者认为应实行费率较低的年租制有的认为自动续期应贯彻廉价续期的精神，张力（2016）有的则认为续期费用的计算应当贯彻“双重区分”的精神，具体而言有的认为在定额面积之内实行免费续期，超过定额面积的用地可适用年租制缴费续期；有的则认为还应区分住宅建设用地使用权在最高年限内和最高年限外的续期；在相关主题研讨会上，有的学者则提出了“费改税”的方案。主张无偿续期的学者则认为，不能简单固化法律规定，住宅建设用地使用权事关国计民生，关乎人权保障及社会稳定团结，国家应当保障公民这一根本需要。更有学者以农村宅基地使用权为参照，认为既然农村宅基地具有福利性质，那么在住宅建设用地使用权上也应当

10、具有福利性质，因为都是私人住宅问题，都是民生最基本的保障，此外，城镇居民在获得住宅建设用地使用权时还支付了相应对价，不管从公平角度还是法政策角度，都不宜做过度的区分对待。3其他观点王利明（2017）从体系解释看，永久续期与土地所有权冲突；从文义解释和目的解释看，物权法第 149 条规定无永久续期内涵；从社会后果角度，永久续期在一定程度上导致资源不平衡分配。应考虑房屋的使用年限、房屋用途转化可能性及征收等，在 50 至 70 年之间具体确定。朱广新认为可完全依初始订立的合同确定，即首次约定的使用期限与续展的期限相同。 （三）国外研究现状综述相比于我国自动续的制度现状，许多域外国家如德国、法国等拥

11、有比较完善的地上权制度，该制度对土地相关权利人之间的法律关系内容规定较为明确，在实践中能够有效发挥其功能优势。这也是因为大多数域外国家的土地权属与我国不同，私人所有的土地致使其对双方强制性限制较少，比如权利双方人因对土地上建造的附着物等产生纠纷，国家基于平衡保护双方利益考量，允许其合意约定，从而达到土地资源合理配置的目的。卡尔拉伦茨（1997）认为，地上权制度的立法宗旨在于最大程度的降低对土地资源的不合理利用及破坏，减少对地上附着物不科学分解，避免大幅度地减损其利用价值，否则损害双方权益。对此，通过立法形式规定地上附着物成为土地组成部分，其存续期限、是否有偿等可通过合意完成具有借鉴性价值；相反

12、，若未达成合意，由土地所有权人取得附着物，使用权人只是享有补偿请求权，若其请求未果，则享有在合理期间继续利用土地的权利。田山辉明（2007）认为，日本应采取不同于德国的土地建筑物归属一体的地上权模式，建筑物与土地独立存在，即使土地属于所有权人，但是建筑物依旧属于独立客体。由此一来，附着物与土地会出现归属错位，附着物归属于使用权人；对于利用土地的期限、费用问题，日本法律赋予当事人自由合意权，因此双方可以各取所需。域外国家的建设用地使用权一般被称为地上权，并且与我国具有较大的差异性。在续期的期限方面，德国（2003）土地政策与我国不同，其土地不属于国有财产，故在进行相关的民事活动诸如续期期限，双方

13、权利人以自由合意为核心；在续期的费用方面，德国更倾向于意思自治，国家不得随意干预。随着现实中住宅用地到期事件的不断发生，学界越来越关注住宅用地的续期问题，并对住宅用地自动续期制度母行了广泛而深入的探讨。通过梳理学界的各种观点可以发现，学者普遍认为自动续期是与申请续期相对的概念，自动续期意味着申请程序的法定免除，但对自动续期制度是否意味着无偿续期、具体缴费方案的确定、续期期限、续期次数等问题的探讨尚未得出明确的结论。三、论文的基本框架结构、主要论点和依据（一）基本框架1 引言1.1研究背景及意义1.2国内外研究综述1.3研究内容及方法2 住宅建设用地使用权自动续期制度的理论分析2.1住宅建设用地

14、使用权自动续期的概念与特征2.2现行住宅建设用地使用权的设立类型2.3住宅建设用地使用权的法律性质3 住宅建设用地使用权续期规则的立法现状3.1住宅建设用地使用权续期规则的现行法律规定3.1.1物权法的规定3.1.2城市房地产管理法的规定3.2住宅建设用地使用权续期规则的相关政策规定3.2.1国务院的相关规定3.2.2国土资源部的过渡性办法4 住宅建设用地使用权自动续期规则存在的问题4.1自动续期的条件期限不确定4.1.1自动续期的条件4.1.2自动续期的期限4.1.3自动续期的次数4.2自动续期是否有偿没有规定4.3自动续期其他尚待明确事项4.3.1自动续期适用的范围不明4.3.2自动续期办

15、理的手续不明4.3.3期满后地上物的归属不明4.3.4特殊情况的处理语焉不详5 完善住宅建设用地使用权续期规则之建议5.1完善住宅建设用地使用权续期期限之建议5.1.1指导思想5.1.2确认依据5.1.3拒绝永久续期5.1.4续期期限5.2完善住宅建设用地使用权续期收费之建议5.2.1指导原则5.2.2不宜无偿续期5.2.3续期有偿合理5.2.4收费体系5.3完善住宅建设用地使用权续期其他事项之建议5.3.1明确自动续期的适用范围5.3.2明确自动续期的办理手续，.5.3.3明确期满后地上物的归属5.3.4明确特殊情况的续期处理结论参考文献（二）主要论点及依据通过搜集大量相关学术资料，包括相关

16、专著、学术期刊论文、会议报告等，对住宅建设用地使用权自动续期制度的最新研宄动态进行宏观上的把握和深入分析，从而对所研宄的问题有着直观且明确的认识。在上述资料分析的基础上，进一步深入思考论文所研宄的问题并思考得出自己对相关问题的见解。法律制度的建立和发展具有延续性，从历史的嬗变中我们可以寻找出法律规定变迁背后的潜在因素，从而为我们在当下的制度选择提供理性思维的依据。通过收集查找我国土地使用权有偿出让制度的发展历史以及物权法制定过程中各个草案中关于住宅用地续期问题的规定，按照历史发展的顺序研宄我国法学界关于建设用地使用权续期问题的探讨，经过系统的研究之后，为笔者具体的规则设计提供有益的启示。（三）

17、创新点本文创新之处在于:第一，本文指出了续期问题并不是土地公有制下的独特产物，而是在土地所有权和使用权“两权分离”且两权分属不用主体，即土地的归属与利用分属不同的主体时必然会出现的一种情况。第二，笔者对物权法第149条第一款与城市房地产管理法第22条的关系进行了深入分析论证，认为物权法第149条第一款应当是解决住宅建设用地使用权续期问题的唯一依据，使得目前学界对自动续期问题的关注焦点的前提性问题得到了解决。第三，本文指出了即使住宅建设用地使用权采取自动续期制度，但是在特定情形下也会产生地上建筑物的处理问题，并在比较法研究的基础上具体构建了我国地上建筑物的处理规则。四、研究的重点、难点和突破口近

18、年来，随着深圳、温州、青岛等地陆续出现了土地使用权年限到期的情形，土地使用权使用年限如何续期的问题开始引起国土资源部等政府部门以及广大学术界的关注，这也是与广大公民息息相关的社会问题。2007年颁布的物权法第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一规定似乎为这一问题提供了一定的法律依据，然而这一规定又是极其宽泛的，在实践中可能会出现操作难度较大、缺乏具体的操作依据等问题，毕竟物权法颁布时的设想是大部分国有土地上的住宅建设用地使用权年限是70年最高年限。很明显，在物权法颁布之前乃至在物权法颁布之后，立法者并没有针对土地使用权到期后如何续期做好及时的预判，起草制定相应的配

19、套法律法规，从而导致了当前的法律空白状况。当然，法律来源于实践，而非创造实践，法律的出现及发展本身是出于解决实际问题的需要，因此，一旦出现问题，积极运用现有的法律法规，创造性地去解决面临的问题才是最重要的。因此，本文的重点在于通过对于这一制度的深入研究，并参考了国内外的有关规定，分析出我国该制度存在的问题，并进一步对于我国该制度所存在的问题提出了有针对性的对策。以期能够对于该制度相关规定作进一步分析，同时提出笔者的建议，进而不断完善我国的住宅建设用地使用权的续期制度，减少我国实践之中出现的纠纷，不推动我国实践相关方面的发展，促进经济的健康发展，维护我国的和谐与稳定。五、参考文献（含书籍、文章和

20、其他资料）及其来源1 杨立新.70 年期满自动续期后的住宅建设用地使用权J.东方法学,2016(04):2-10.2 王利明.住宅建设用地使用权自动续期规则J.清华法学,2017(02):73-82.3 渠涛.关于住宅建设用地使用权“自动续期”的思考J.法学家,2017,(02):113-127+180-181.4 孙宪忠.为什么住宅土地期满应无条件续期N.经济参考报,2016-04-25(008).5 孙煜华.在宪法框架内设定住宅用地使用权续期方案J.法学评论,2016(06):14-23.6 孙良国.住宅建设用地使用权自动续期的前提问题J.法学,2016,(10):50-61.7 王林清.

21、建设用地使用权期限届满法律后果比较观察J.环球法律评论,2016,(04):75-91.8 张力,庞伟伟.住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析J.法学,2016,(07):47-56.9 胡世锋.住宅建设用地使用权有偿续期及其困境破解兼评物权法第一百四十九条“自动续期”的规定J.中国房地产,2015(06):35-40. 10张力，庞伟伟住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析J法学，2016(07)：47-5611唐绪军报业经济与报业经营M北京:新华出版社，1999：117-12112王崇敏住宅建设用地使用权续期问题探析J社会科学，2017(05)：88-9613李颖住宅建设用地使用权自动续

22、期法律问题研究D华东政法大学，201614王利明住宅建设用地使用权自动续期规则J清华法学，2017，11(02)：73-8215崔建远物权法M中国人民大学出版社，2014，320-32216高圣平，杨旋建设用地使用权期限届满后的法律后果J法学，2011(10)：104-11217沈开举，方涧住宅建设用地使用权续期问题的法律解释困境与出路J中州学刊，2016(07)：49-5418金晶，程久苗，费罗成，吴九兴住宅建设用地使用权续期研究述评与展望J市场周刊(理论研究)，2016(05)：109-112六、论文的研究方法和进度安排任务开始时间结束时间下达毕业论文任务书和相关资料2018年12月13日2018年12月25日学生提交开题报告2019年2月26日2019年3月4日毕业论文中期检查2019年3月5日2019年3月9日提交论文初稿2019年3月26日2019年3月30日提交论文终稿2019年4月2日2019年4月9日 研究生签名： 年 月 日导师意见导师签 名： 年 月 日开题组意见开题组成员签名： 9