房地产公司的税收筹划问题研究.doc

《房地产公司的税收筹划问题研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产公司的税收筹划问题研究.doc（19页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产公司的税收筹划问题研究以江门怡福房地产有限公司为例摘 要房地产业是我国国民经济的重要产业之一。近年来，国家对房地产公司的经营与税收状况十分重视。房地产公司项目经营周期长，涉税环节多，涉及税种繁杂，给房地产公司的税收筹划提供了一定的发展空间。通过阅读大量的论文文献和相关资料，本文总结阐述了房地产公司税收筹划的相关理论，并分析了房地产公司各经营环节涉及的主要税种。以江门怡福房地产有限公司为研究对象，结合该公司的具体案例设计并寻求最佳的税收筹划方案。本文主要以筹资开发、产品销售、房产持有等环节进行税收筹划，从整体入手，在遵循现行法律法规的基础上进行税收筹划方案的设计，以期降低公司税负，实现利润

2、最大化的目标。结合参考文献，分析税收筹划存在的问题及其成因，完善税收筹划的保障措施，保证税收筹划的顺利进行。关键词：房地产公司；税收筹划；案例分析Research on Tax Planning of Real Estate CompanyTake Jiangmen Yifu Real Estate Limited Company as an exampleAbstractThe real estate industry is one of the most important industries in Chinese national economy. In recent years, t

3、he state attaches great importance to the operation and tax situation of real estate companies. The real estate company has a long project management cycle, many tax related links, and many kinds of taxes. It provides a certain development space for the tax planning of real estate companies.By readi

4、ng a large number of papers and related materials, this paper summarizes and expounds the theories of tax planning of real estate companies, analyzes the main taxes involved in each operation of real estate companies.This paper takes Jiangmen Yifu Real Estate Limited Company as the research object,

5、combines with the companys specific case design and seeks the best tax planning scheme.This paper focuses on tax planning in the areas of financing development, product sales, and real estate holdings. Starting from the whole, it designs the tax planning scheme on the basis of following the current

6、laws and regulations, in order to reduce the tax burden of the company and achieve the goal of maximizing profits. By combining with the references, this paper analyzes the problems and causes of tax planning, improves the safeguard measures of tax planning, in order to ensure the smooth progress of

7、 tax planning.Key words: Real Estate Company；Tax planning；case analysisII 目 录摘 要IAbstractII一、绪 论1（一）研究背景1（二）研究目的及意义1（三）研究现状2二、房地产公司税收筹划的理论基础2（一）税收筹划的概念2（二）税收筹划的原则31合法性原则32事先筹划原则33效益性原则34整体性原则3（三）房地产税收筹划的意义4（四）房地产公司业务涉及的主要税种5三、江门怡福房地产有限公司的税负情况及分析6（一）江门怡福房地产有限公司基本概况6（二）江门怡福房地产有限公司税负情况6（三）江门怡福房地产有限公司税负

8、支出方面主要存在的问题7四、江门怡福房地产有限公司税收筹划的具体案例分析7（一）筹资开发阶段案例分析7（二）销售阶段案例分析9（三）持有阶段案例分析10五、税收筹划问题及成因11（一）公司管理问题11（二）税企关系问题11（三）税收政策问题12（四）人员问题12六、实现最佳筹划方案的保障措施12（一）企业管理层充分重视121建立正确的税收筹划意识122建立税收筹划风险控制机制123完善内控体制，建立完善的监督机制13（二）营造良好的税企关系13（三）重视财务人员的专业水平131重视税收筹划工作的人才132要对企业的财务人员进行专业的培训13（四）及时关注税收政策，完善税收筹划方案13七、结 论

9、14八、展 望14参考文献15致 谢16一、绪 论（一）研究背景房地产业是中国经济发展中的支柱性产业之一，对流动资金的需求量比较大、发展周期长。房地产开发经营过程中会经历多个环节，每个环节都会产生涉税行为，因此涉及的税种也会相对较多，特别是在筹资开发、销售、持有等环节。房地产行业也是我国税务机关监管的重点行业之一。为了保障国民经济的稳定发展，防止房地产公司逃税、漏税，国家税务机关对房地产公司违反税收法律法规的行为进行了从重处罚。如果房地产公司漏缴税款、违反税法，将会受到税务部门的严重处罚，需要交纳高额的罚款和滞纳金，增加房地产公司的税收成本。房地产公司需要以现行税收法律法规为基础，对公司的涉税

10、业务进行分析，选择适合自己的税收筹划方案，从而减轻公司的税负，提高公司的利益和企业的竞争力。（二）研究目的及意义本文是在阅读了房地产业税收筹划的相关文献以及资料后，总结论述了税收筹划的定义、原则、意义，分析江门怡福房地产有限公司的税务成本情况，结合公司具体业务设计税收筹划方案，提出相关保障措施，帮助公司达到降低税收负担，实现利润最大化的目标，以期促进中小型房地产公司的健康发展。税收筹划对企业的经营管理活动乃至整个社会的健康发展都有着十分重要的作用。对于房地产公司而言，与房地产相关的税收政策复杂多变，而房地产公司经营过程中涉及的税种比较多，税负重。合理的税收筹划有利于帮助公司减少税款支出、增加现

11、金流量，是实现税后利润最大化、提高竞争力的有效途径。另外，税收筹划要求公司了解房地产相关的税收政策，根据公司的需求，对经营管理活动进行规划和调整，理顺管理流程，控制成本费用的输出，很大程度上提高了公司的盈利能力和经营管理水平。长期来看，进行房地产税收筹划，有利于促进房地产市场的健康有序发展。对于一个国家来说，税收筹划的基本要求是合法性，房地产在进行税收筹划方案设计的时候必须遵循税法的规定，因此税收筹划可以规范房地产公司的纳税行为，保证税收工作的顺利进行，稳定国家税收收入。当今社会，国家十分重视涉税企业的纳税情况，为了加强企业的纳税意识，不断完善税收法规及相关优惠政策，为企业进行税收筹划营造了良

12、好的法律环境。本文以江门怡福房地产有限公司为研究对象，对房地产企业税收筹划的理论和方法、税收筹划方案设计进行了有针对性的研究，同时加深在税收筹划方面的研究。（三）研究现状国外税收筹划研究现状：税收筹划的概念起源于西方国家，外国学者对税收筹划的研究早于中国，税收筹划研究成果丰富。外国政府与纳税企业早已意识到税收筹划的重要性，税收筹划成为公司管理和运营中必不可少的部分。房地产税收筹划的研究成果也日渐丰富，房地产税收筹划的期刊、书籍相继出版，提供了许多房地产公司税收筹划的具体方法，税收筹划广泛应用于房地产行业。国内税收筹划研究现状：在我国，税收筹划的研究起步比较晚，大部分纳税企业对税收筹划并不重视，

13、只有少数企业进行税收筹划，而且国内企业的税收筹划侧重于事后筹划，对税收筹划也了解甚少。随着国民经济的发展，中国税收征管体系和税收法规得到完善，同时税收筹划也得到发展。房地产公司涉及各种税种，并且税负沉重，税收筹划研究学者意识到税收筹划对房地产企业的重要性，深入研究税收筹划在房地产公司的应用。李沂洋（2019）主要对土地增值税与企业所得税进行税收筹划，以重庆某房地产公司的楼盘项目为筹划对象制定税收筹划方案，从中选择合理的税收方案，以此减轻税务负担，增加企业利润。李家承（2017）以望兴地产公司为研究对象，把公司的开发项目划分为前期、中期和后期三个阶段，然后对该公司各个阶段的业务中涉及的几个主要税

14、种进行税收筹划方案设计，并提出了一系列的保障措施，最后根据现行税法分析公司经营中的涉税风险。武雅楠（2019）分析房地产公司各经营环节税务特征，通过各税种税负占比情况、应纳税额占营业收入的比例等表格分析其税负情况，结合房地产公司的具体业务设计税收筹划方案，计算出筹划前与筹划后的税负情况以及税后利润，通过比较分析，体现税收筹划有利于减轻公司税收负担的作用。 二、房地产公司税收筹划的理论基础（一）税收筹划的概念税收筹划又被称为“合理节税”，与当今社会的偷税、逃税、抗税等违法行为有着本质上的区别。税收筹划是指企业实体深入分析企业经营中各项与税收相关的业务操作过程后，根据国家法律、法规的规定，制定出适

15、合企业自身发展的税收筹划方案，以此来减轻企业税收成本、降低税务风险、减少违反税法的行为的发生，最终促进企业利润最大化、企业竞争力提升等目标的实现的企业纳税管理工作。一般来说，税收筹划包含的内容十分广泛，从时间上看，房地产公司的整个发展周期，全部都包含在内；从内容上看，税收筹划包含了房地产公司在前期准备、筹集资金、开发项目、销售经营、持有出租等环节的全部内容。（二）税收筹划的原则1合法性原则合法性原则是税收筹划过程中必须遵循的基本原则。合法性原则是指税收筹划必须符合税法的规定。如果企业违反税法以及相关法律法规，他们将受到法律的惩罚。也就是说，企业必须在合法的基础上选择最佳的税收筹划方案，不能逃避

16、纳税义务。税收筹划中如果存在偷税漏税行为，势必违反税法，属于非法税收筹划。房地产公司的开发经营过程漫长，政府十分重视对房地产的纳税监管，房地产公司的整个开发经营过程都在政府的监管之下进行，每一个阶段都有相应的法律法规约束。因此，房地产公司的财税人员在进行税收筹划时，必须熟悉相关的法律规定，还要及时关注国家税收政策的变化情况，在现行法律的许可下制定适合房地产公司的税收筹划方案。2事先筹划原则事先筹划是税收筹划最显著的特点，税收筹划应有计划性且具有前瞻性。事先筹划的原则要求企业的财税人员对企业即将发生的涉税行为进行事前的安排，对其开展合理筹划，从而设计出适合企业的最佳筹划方案，而并非在已经发生这些

17、涉税行为之后，再想办法对已经形成的纳税义务做出改变。对于房地产公司来说，财税人员应该先了解国家现行的房地产税收政策、优惠政策以及相关法律法规，在该公司的纳税义务发生之前，对房地产公司的筹资开发、销售、持有出租阶段的涉税行为进行事先的筹划，寻求能够降低公司税务成本，减少财务支出的相对最好的筹划方案，最终实现公司利润最大化的目标。3效益性原则效益性原则即成本效益原则。效益性原则指的是税收筹划不能只注重经济收益，还必须要考虑设计税收筹划方案过程中产生的一切成本和费用。税收筹划带来的经济利益有：可以降低税费，降低企业的涉税风险，节约资金的时间价值等等；而其带来的成本和费用有：财税人员的培训成本，事务咨

18、询费，专业机构成本等。企业进行税收筹划的时候，要保证经济利益大于筹划成本，因为只有在这种情况下，税收筹划方案才会具有可行性，有利于实现企业利润最大化的目标。4整体性原则整体性原则要求企业的税收筹划工作必须要从总体的布局出发。税收筹划的过程中，要对企业所涉及的全部税种都进行综合考虑，还需要注意筹划工作的方向与企业的整体发展方向是否一致。首先设计税收筹划方案时，为了提高税收筹划方案的可行性和科学性，有必要考虑企业的长远发展以及企业的内外部环境。其次，税收筹划应该以企业的整体税负为考虑的标准，要整体筹划，综合衡量。房地产公司的开发和销售过程中涉及的税种很多，各个税种和每一个环节都是相互关联的，因此一

19、定要进行整体考虑筹划，并预计每个阶段可能会涉及到的风险，防止顾此失彼，以求设计出最优的税收筹划方案。（三）房地产税收筹划的意义沉重的税负是房地产公司的重要特征之一。税收筹划已成为房地产企业的重点考虑方向，而且税收筹划对于房地产公司来说具有重要意义。第一，房地产税收筹划有利于公司树立正确纳税意识，减少逃税以及其他税收违规行为。税收筹划是立足于税法的一项工作，开展税收筹划必须以税法为前提，遵循合法性原则，树立正确的纳税意识。税收筹划的内容十分广泛，包含多个税种，因此制定税收筹划方案需要充分了解经营业务中所涉及到的全部税种，以及每一个税种的税率、计算方法、征收方式和其他特殊规定等，避免漏税行为。第二

20、，房地产税收筹划有利于公司减轻税负，降低税收成本，实现利润最大化。房地产公司涉及税种繁多，税负高、税负重。近年来，政府为了促进社会平稳有序发展，抑制房价，限制房价上涨的空间。因此，减轻税收负担、合理避税成为房地产公司实现利润最大化目标的首要考虑方向。税收筹划作为公司管理的一部分，旨在减轻企业税负，实现企业利润最大化。房地产公司在进行纳税筹划时，会充分考虑各种规划方案造成的税收成本，并根据成本效益原则做出最佳选择，有利于实现公司的最大利润。第三，开展房地产税收筹划工作有利于提高财务人员的专业技能水平。税收筹划工作对财务人员将会有更高的专业要求，财务人员需要具备充分的税收筹划知识以及财务管理知识。

21、因此企业通常会引进高水平的税收筹划人才，还会进行财务人员的专业知识培训。由此可见，税收筹划有利于提高财务人员的专业水平。第四，房地产税收筹划有利于公司的经营管理，提升公司的核心竞争力。税收筹划不是单一部门的工作，需要各个部门的相互配合。通过开展税收筹划，房地产公司可以加强各部门的沟通与合作，增强公司对税务事务管理重要性的认识，最大限度地提高资本成本利用效率和公司利润，提高公司经济发展效率，提升公司的核心竞争力。第五，房地产税收筹划促进法律法规的完善，形成依法纳税的社会氛围。开展税收筹划工作，加强公司与税务部门的良性互动，减少偷税漏税的发生，促进国家税法的完善以及依法纳税社会氛围的形成。（四）房

22、地产公司业务涉及的主要税种表2-1房地产税收筹划业务流程各阶段以及所涉及的主要税种涉及税种计税依据税率筹资开发阶段（筹资阶段）企业所得税筹资金额25%筹资开发阶段（工程建设）印花税合同金额0.05%土地增值税以转让房地产取得的收入为基础，减去法定扣除项目金额后的增值额为依据按四级累进税率征收30%，40%，50%，60%增值税老项目，全部价款5%（开工时间在2016年4月30日前）销售额=（全部价款+价外费用）/（1+5%）新项目，全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后余额，建筑工程税率9%企业所得税企业应纳税所得额25%房产销售阶段土地增值税以转让房地产取得的收入为基础，减

23、去法定扣除项目金额后的增值额为依据按四级累进税率征收30%，40%，50%，60%增值税老项目，全部价款5%（开工时间在2016年4月30日前）销售额=（全部价款+价外费用）/（1+5%）新项目，全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后余额，销售不动产税率9%城市维护建设税增值税税额纳税人所在地在市区7%纳税人所在地为县城、镇的5%纳税人所在地不属于市区、县城或镇的1%教育费附加增值税税额3%企业所得税企业应纳税所得额25%印花税商品房销售合同记载金额0.05%产品持有阶段房产税租金收入12%增值税老项目，全部价款5%（开工时间在2016年4月30日前）销售额=（全部价款+价外

24、费用）/（1+5%）新项目，全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后余额，不动产租赁税率9%城市维护建设税增值税税额纳税人所在地在市区7%纳税人所在地为县城、镇的5%纳税人所在地不属于市区、县城或镇的1%教育费附加增值税税额3%企业所得税企业应纳税所得额25%印花税（出租）合同金额0.01%印花税（投资）合同金额0.05%三、江门怡福房地产有限公司的税负情况及分析（一）江门怡福房地产有限公司基本概况江门怡福房地产有限公司成立于1992年，注册资本为2200万美元。江门怡福房地产有限公司的主要经营活动有房地产开发、出售商品楼宇、建筑工程、物业管理等。江门怡福房地产有限公司拥有一支

25、年轻化，积极进取，团结一致的员工队伍，现有员工500余名。公司设立了财务部、工程部、招商部、营销部，各部门在公司高层的领导下积极为公司发展贡献出自己的一份力量。江门怡福房地产有限公司注重企业内部管理，具备良好的管理制度，而且会不断根据公司的内外部情况对管理制度进行完善。江门怡福房地产有限公司也十分注重产品的质量，因此在社会上树立了良好的企业形象。（二）江门怡福房地产有限公司税负情况江门怡福房地产有限公司在经营过程中涉及的税种主要有：增值税，教育费附加，城市维护建设税，企业所得税，土地增值税，房产税，印花税。表3-1 2016-2018江门怡福房地产有限公司主要税种（单位：万元） 数据来源:根据

26、江门怡福房地产有限公司财务资料整理得出。2016年2017年2018年增值税36 18272 678137 893城市维护建设税2 5335 0889 653教育费附加1 0862 1804 137企业所得税143 507275 425419 250土地增值税14 62047 787139 416房产税1 1682 3173 379印花税7511 3292 531合计199 847406 804716 259表3-2 江门怡福房地产有限公司应交税费、营业收入、利润总额及净利润情况表 数据来源:根据江门怡福房地产有限公司财务资料整理得出。（单位：万元）年份应交税费总额营业收入利润总额净利润201

27、6258 485704 598278 590200 2052017510 6571 526 785508 992406 8902018800 0912 001 167709 887510 089（三）江门怡福房地产有限公司税负支出方面主要存在的问题从表3-1中可以看出江门怡福房地产有限公司在经营过程中所涉及的主要税种在2017和2018年的应纳税额都有大幅度的增加，2017年的主要税种应纳税额的合计数比2016年增长206 957万元，增长率为104%；2018年的主要税种应纳税额的合计数比2017年增长309 455万元，增长率为76%；其中增值税、企业所得税、土地增值税占主要税种应纳税额合

28、计数的比率最高，因此这三个税种是江门怡福房地产有限公司税收筹划方案设计中主要研究的对象。从表 3-2 中可以看出，2016年应交税费总额为258 485万元，净利润200 205万元，应交税费总额高于净利润58 280万元。2017年应交税费总额510 657万元，净利润406 890万元，高于净利润103 767万元；2018年应交税费总额为800 091万元，高于净利润290 002万元。2016-2018年江门怡福房地产有限公司应交税费总额和净利润每年都有上升，但是应交税费金额远高于净利润，可以看出江门怡福房地产公司税收负担很重。四、江门怡福房地产有限公司税收筹划的具体案例分析（一）筹资

29、开发阶段案例分析江门怡福房地产有限公司拟建的东华名岸项目有一地块，取得土地使用权所支付不含税10000万元，现准备建设商品房。现有两个方案如下：方案一：代建。江门怡福房地产有限公司与建筑公司签订房屋代建合同，首先怡福地产将地块出售给建筑公司，进行土地使用权的更名（涉及土地增值税），土地转让价格为10 000万元（不含税），土地成本为7 000万元。代建过程中，由建筑公司提供工程所需全部建设资金，江门怡福房地产有限公司仅负责工程的组织协调工作。销售收入：10 000万元（不含税）增值税（销项税额）：10 000*9%=900万元城建税及教育费附加：900*（7%+3%）=90万元印花税：10 9

30、00*0.05%=5.45万元土地增值税：扣除额：7 000*（1+10%）+90=7 790万元增值额：10 000-7 790=2 210万元增值率：2 210/7 790=28%应交土地增值税：2 210*30%=663万元企业所得税：（10 000-7 000-90-5.45-663）*25%=560.39万元税后利润：10 000-7 000-90-5.45-663-560.39=1 681.16万元方案二：合作建房。在采取合作建房的方式下，江门怡福房地产有限公司以土地出资与城南地产按照 50%50%的股份额成立合营企业，在开发过程中，开发成本金额、开发费用金额、其他扣除金额合计为

31、11 000 万元，预计该栋商品房销售不含税收入为 42 000 万。在项目完工后，双方采取风险共担、利益共享的分配形式分配销售收入。江门怡福房地产有限公司取得土地使用权时支付了不含税10 000万元，现准备建设商品房。在这种情况下，江门怡福房地产有限公司各项应纳税额为：由于江门怡福房地产有限公司和城南地产成立合营企业，所以先计算合营企业应纳税额情况，合营企业各项应纳税额为：增值税：（42 000-10 000）*9%=2 880 万元城建税及教育费附加：2 880*（7%+3%）=288 万元土地增值税：扣除额：（10 000+11 000）*（1+30%）+288=27 588万元增值额：

32、42 000-27 588=14 412万元增值率：14 412/27 588=52%对于增值额超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%土地增值税：27 588*50%*30%+（14 412-27 588*50%）*40%=4 138.2+247.2=4 385.4万元企业所得税：（42 000-10 000-288-4 385.4）*25%=6 831.65万元纳税总额为：2 880+288+4 385.4+6 831.65=14 385.05万元江门怡福房地产有限公司应纳税款总额为：14 385.05*50%=7 192.53万元江门怡福房地产有限公司税后利润为：42

33、 000*50%-7 192.53-10 000=3 807.47万元方案总结：江门怡福房地产有限公司采用代建方案税后收益为1 681.16万元，合作建房方案带来的税后收益为3 807.47万元，因此江门怡福房地产有限公司应选择合作建房方案。（二）销售阶段案例分析江门怡福房地产有限公司准备销售丰乐花园住宅小区，该住宅小区的土地成本和开发成本合计7 000元/平方米。第一个方案：购房合同与装修合同合并签订，江门怡福房地产有限公司对住宅小区进行装修后再销售，装修成本为2 000元/平方米，最后确定的销售价格为每平方米16 000元（含税）。第二个方案：住宅小区销售时让利3 000元/平方米，江门怡

34、福房地产有限公司除了与购房者签订购房合同外，还与购房者另外签订每平方米3 000元的装修合同，住宅小区由江门怡福房地产有限公司附属的装修公司（小规模）进行装修工程，毛坯房含税售价为13 000元/平方米。方案一：江门怡福房地产有限公司税收及损益分析销售收入：16 000/1.09=14 678.9（元）增值税（销项税额）：14 678.9 *9%=1 321.1（元）城建税及教育费附加：1 321.1*（7%+3%）=132.11（元）土地增值税：扣除额：（7 000+2 000）*（1+10%+20%）+132.11=11 832.11（元）增值额：14 678.9-11 832.11=2

35、846.79（元）增值率：2 846.79 /11 832.11=24%应交土地增值税：2 846.79 *30%=854.04（元）企业所得税：（14 678.9-9 000-132.11-854.04）*25%=1 173.19（元）税后利润：14 678.9-7 000-2000-132.11-854.04-1 173.19=3 519.56（元）方案二：江门怡福房地产公司税收及损益分析销售收入：13 000/1.09=11 926.61（元）增值税（销项税额）：11 926.61*9%=1 073.39（元）城建税及教育费附加：1 073.39*（7%+3%） =107.34（元）土地

36、增值税：扣除项：7 000*（1+10%+20%）+107.34=9 207.34（元） 增值额：11 926.61-9 207.34=2 719.27（元）增值率：2 719.27 /9 207.34=30% 应交土地增值税：2 719.27 *30%=815.78（元）企业所得税：（11 926.61-7 000-107.34-815.78）*25%=1 000.87（元）税后利润：11 926.61 -7 000-107.34-815.78-1 000.87=3 002.62（元）装修公司税收及损益分析销售收入：3 000/1.03=2 912.62（元）增值税：2 912.62*3%=

37、87.38（元）城建税及教育费附加：87.38*（7%+3%）=8.74（元）企业所得税：（2 912.62-2 000-8.74）*25%=225.97（元）税后利润：2 912.62-2 000-8.74-225.97=677.91（元）两家公司税收及损益合计：税后利润：3 002.62+677.91=3 680.53（元）案例总结：由此可见，与方案一相比，第二个方案中每平方米税后利润增加160.97元，因此方案二是最优的方案。（三）持有阶段案例分析江门怡福房地产有限公司为了减少闲置房产，提高公司利润，决定对公司在2019年4月在江门蓬江区开发的一套商业房产进行处置。目前有两个房产处置方案

38、可供江门怡福房地产有限公司选择：方案一：直接出租。某贸易公司有意以年租金300万元租赁该房产，租期为3年。方案二：以房产投资入股。房产的评估作价为2 000万元，每年可分得收益为250万元，并且可获得公司10%股份。方案一：江门怡福房地产有限公司通过房产出租的方式获得租金的同时会产生税费，主要涉及税种的税费情况如下：应交增值税（销项税额）：300/（1+9%）*9%=24.77（万元）应交房产税额：300*12%=36（万元）城建税及教育费附加：24.77*（7%+3%）=2.48（万元）应交印花税：300*0.01%=0.03（万元）应交企业所得税：（300-36-2.48-0.03）*25

39、%=65.37（万元）净利润为300-36-2.48-0.03-65.37=196.12（万元）方案二：投资收益可免征企业所得税，因此江门怡福房地产有限公司每年可获得200万元的净利润。应交增值税（销项税额）：2 000/（1+9%）*9%=165.14（万元）城建税及教育费附加：165.14*（7%+3%）=16.51（万元）应交印花税：2 000*0.05%=1（万元）投资当年可获得净利润为250-16.51-1=232.49（万元）方案总结：由此可见，以房产投资入股的方式比直接出租的净利润高36.37万元，因此两个方案相比较，方案二更佳。五、税收筹划问题及成因（一）公司管理问题税收筹划是

40、房地产公司经营过程中的一项重要工作，而公司管理方面存在的不足将会对税收筹划工作产生严重影响。成因：第一，公司管理层不重视税收筹划工作，没有在公司全方面的强调税收筹划的重要性，没有明确公司部门对于税收筹划工作的职责分工，各部门之间难以协调合作。税收筹划与公司的每个部门都息息相关，需要部门之间的紧密配合。如果缺少部门之间的良好沟通和协调合作，不仅不利于公司的整体运行，还会是公司进行税收筹划工作的阻碍，最终可能会导致筹划方案无法顺利实施，无法实现公司的整体利益。第二，公司管理中缺乏完善的税收筹划风险控制机制。税收筹划是公司管理工作的一部分。由于公司的内部因素以及外部环境影响，有可能会发生税收筹划风险

41、，但是，如果没有建立税收筹划风险控制机制，员工将无法及时反馈和控制税收筹划的风险。第三，没有建立完善的监督机制，对财务部门操作的合法合规性的监督以及对税收筹划方案的审核没有到位。（二）税企关系问题没有与税务部门进行协调沟通，也是导致房地产公司税收筹划失效的重要因素之一。税务部门和公司之间是监督与被监督的关系，税务部门需要对企业经营活动中的涉税事项进行监督，这就需要企业的积极配合。如果企业财税人员与税务机关的沟通不积极、不配合、不主动，使税务机关无法准确的获取企业相关的涉税情况，可能会影响企业的纳税情况以及经营情况，导致税收筹划方案无法顺利实施。成因：第一，税务部门与企业在税收问题上的角度是不一

42、样的，税务部门的工作一般以国家角度，主要以维护国家利益为目的；而企业则是站在自身的角度，以维护企业自身的利益为主要目的。第二，房地产公司的日常经营活动中会涉及许多税种，其涉税信息还会涉及多个职能部门，如国土局、房管局、建设局等，公司涉税信息的文件可能会多个职能部门都需要使用，关联复杂，企业财税人员工作繁琐，低效，这就导致房地产公司的涉税信息无法做到高效传达，税务部门不能及时地了解公司的涉税情况，影响了企业与税务部门的沟通。（三）税收政策问题税收政策变动频繁，税收筹划工作无法适应政策的变动。成因：第一，随着税法的更新和变化，房地产企业税收筹划的政策背景也在发生变化，可能导致企业税收筹划方案失效的

43、风险。第二，公司财税人员没有及时关注税收法律法规的变化，对其了解不够充分，财税人员的税务知识没有及时更新。第三，不同地区在税收政策执行方面可能会存在地区差异，公司的财税人员如果忽略地区差异，也有可能会导致税收筹划失效的风险。（四）人员问题企业财税人员职业素质不高，导致税收筹划工作不能顺利进行。成因：第一，税收筹划过程中最基本的风险是员工风险。财务人员对税务、会计、财务等专业知识储备不足，缺乏法律意识和职业道德。第二，企业税务人员缺乏责任心，未能按时缴纳相应的税款，导致税务筹划风险，公司利益受损。第三，税务人员对企业的经营活动把握不够，对税务情况了解不够，很可能设计出不科学的税务筹划方案。六、实

44、现最佳筹划方案的保障措施（一）企业管理层充分重视1建立正确的税收筹划意识房地产公司开展税收筹划应首先建立依法纳税意识，因为税收筹划工作的最根本的原则就是合法性。还要意识到税收筹划对企业经营的重要性，通过制定相关的规章制度、培训员工等方式使企业各个部门都有税收筹划的意识，促进各个部门相互沟通和学习，落实每一个部门相应的职责，为制定科学的税收筹划方案奠定基础。 2建立税收筹划风险控制机制税收筹划风险对公司经营活动具有重大影响，企业管理者需要全面梳理公司经营活动中的涉税情况，建立一套科学有效的税收筹划风险控制机制，帮助财务人员及时反馈和控制纳税筹划风险，并根据实际情况对纳税筹划方案进行适当调整。3完

45、善内控体制，建立完善的监督机制房地产开发项目环节多，周期长，因此要加强对税收筹划方案制定及运行情况的监督，建立完善的税收筹划监督机制。对于相关人员工作不到位的情况，要及时指导其进行修正；还要监督税收筹划工作是否遵守税收法律法规，保证方案的合法性和可行性。（二）营造良好的税企关系房地产公司进行税收筹划的基本前提是筹划工作应该具有合法性，所以公司进行税收筹划工作之前应该就最新的税收政策与当地税务部门进行沟通，对存在地区差异或者存在疑问的部分给予重点关注，主动向税务部门进行咨询。作为企业的财务人员应该积极主动地与相关的税务部门进行沟通，及时地向税务部门汇报企业经营活动中的涉税情况，不提供虚假信息，保

46、证税收筹划工作的顺利进行。（三）重视财务人员的专业水平1重视税收筹划工作的人才在公司设置专门的税收岗位后，首要任务就是聘请税收筹划的专业人才。在应聘人员的时候，要注重其是否熟练地掌握了财务、会计等相关的专业知识，是否具备财务人员应有的职业道德，是否能够及时掌握税收政策的更新以及是否对房地产行业具有浓厚的兴趣等等。2要对企业的财务人员进行专业的培训企业税收筹划的大部分工作都是由财务工作人员开展，为了确保企业税收筹划工作的顺利进行，必须要对公司原有的财务人员进行税收筹划的专业培训，培养他们成为全面掌握税收筹划知识的综合性财务人才，提高财务人员设计与执行税收筹划方案的能力。（四）及时关注税收政策，完善税收筹划方案房地产行业的税收管理是我国税收管理的重要内容之一。近年来我国经济迅速发展，国家对于税法及相关优惠政策进行更新完善，这就要求房地产公司进行税收筹划时要及时关注国家税收法律法规的变化，针对其变化的内容对税收筹划方案进行调整，降低税收筹划的风险，只有在掌握相关法律政策的基础上才能保证税收筹划方案的可行性，实现企业利润最大化的目标。七、结 论房地产业是我国最重要的产业之一，国家对房地产行业的经营过程及税收情况的监控非常严格，对房地产企业的税收筹划工作人员提出了更高的要求。本文重点以房地产的筹资开发、商品房销售、房产出租、房产投资等环节进行税收筹划方案的设计。在遵循