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1、浅谈坪山新区物业安全管理（摘要）姓 名目前，坪山新区住宅小区的物业管理水平远没有跟上特区经济社会的发展速度，普遍存在着物业服务费收缴率较低、物业管理水平较差的情况。究其原因，主要是业主“花钱买服务”的意识淡薄，不愿支付物业管理综合服务费。有个别业主甚至认为，为居民小区提供服务是政府必须做的，不应该付费。同时，居住在老住宅区的居民经济条件较差，对提高物业管理服务收费标准较为敏感。因此物业管理公司管理老住宅区由于收费标准低，收费困难等问题，导致管理老住宅区经济上亏损较大，难以吸引专业化的物业管理企业。目前，有一些老住宅区还存在着物业管理人员与住租户关系紧张，时不时出现停水停电、乱放垃圾、不及时通报

2、等矛盾和问题。这些做法都是不合理的。无论是物业管理公司还是住户，都应该面对面地处理现实生活中的存在问题。这些问题需要在实践中采取具体分析，根据物业管理的方式来进行安全防范。8浅谈坪山新区物业安全管理姓 名目前，坪山新区住宅小区的物业管理水平远没有跟上特区经济社会的发展速度，普遍存在着物业服务费收缴率较低、物业管理水平较差的情况。究其原因，主要是业主“花钱买服务”的意识淡薄，不愿支付物业管理综合服务费。有个别业主甚至认为，为居民小区提供服务是政府必须做的，不应该付费。同时，居住在老住宅区的居民经济条件较差，对提高物业管理服务收费标准较为敏感。因此物业管理公司管理老住宅区由于收费标准低，收费困难等

3、问题，导致管理老住宅区经济上亏损较大，难以吸引专业化的物业管理企业。本文根据笔者多年来在老住宅区工作与管理实际，列举了常见问题，提出了相关针对性的细节处理办法。一、住宅区物业管理常见问题老住宅物业管理意见投诉基本集中在收费高和服务水平低两大方面，由此使物业管理企业陷入了现实中的服务水平低下、顾客不满意、收费难、物业管理企业有效投入下降等恶性循环。1物业管理企业收费低，收缴率低，收费难（1）价与质不想符，服务不诚信。老住宅区物业管理一般由政府职能部门引进，由政府职能部门和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

4、而某些物业管理企业收了管理费，却不按承诺，不按合同提供相应的服务，收取管理费后服务不到位，对相关的配套设施和设备也不及时维修,养护等等。（2）收费不明码标价，擅自扩大收费范围。有的物业管理企业法制观念淡薄不按物业服务合同收费，甚至巧立名目，在物价部门核定的项目费用外，又收取所谓的代办费，保证金等等。有的收费没有透明度，也不向业主住户公布收支情况。（3）管理不善，服务不周。物业管理企业对小区内的公共设施设备养护漫不经心，对小区内水表，水管，线路等老化，漏电漏水问题不认真检查，听之任之，有的对管理区域内违章搭建和居改非问非闻，任其发展漫延，业主,住户意见极大。2业主与住户本身也存在问题（1）老住宅

5、区业主,住户对小区整治和引进规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费时态度消极，这是住宅引进物业管理必须面对的障碍。多数业主,住户普遍存在一种矛盾心态,他们既希望自己居住的小区引进规范的物业管理，又不想因比增加家庭经济负担，多数业主采取观望的态度。（2）业主类型各种各样，层次广，居住人员复杂，业主意见难统一。许多业主却不在小区居住生活，有的购房本身就是为了出租，诸如深圳特区有的原本是港澳人士。小区出租率高，有些根本找不到业主，有的甚至连业主是何人都不知晓。（3）物业管理的日常管理也有很大的影响，如工作人员入户征徇意见时往往会找不到业主本人而难以奏效，收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会变得困难

6、重重。要在老住宅区顺利实施规范的物业管理必须从实际出发研究解决这一主体缺位问题。3住宅区基础设施设备陈旧落后，缺口大（1）老住宅区配套设施落后，局限性大，缺乏一定的资金支持。规划设计标准低，配套设置不全，整体布局先天不足，他们大都没有围墙，难以封闭管理。各种设施设备管网等大多已老化破旧，亟需整修这只有在实施物业管理中才暴露出来，这在物业管理中带来诸多困难及经济困难。（2）住宅区一般布局比较分散，在物业管理中各项目相应配备的人力，物力配备难以实现规模化管理。由于各种原因，老住宅区无论是房屋本体,还是各种设施，设备和场地都到了问题时段，这就使物业管理的后续成本大大提高，历史遗留问题多，解决难度较大

7、。（3）物业管理企业接管老住宅区基本没有配备物业管理用房，解决管理用房的途径往往是由物业管理企业自行租赁，员工宿舍也是由物业管理企业自己出资租赁。而在实施规范化管理的老住宅小区都存在收费低，收费难，收费缴率低，甚至出现拒交情况，这使本已困窘的企业财务更为雪上加霜，必然造成物业企业效益不良，甚至出现严重亏损。（4）老住宅区既无大修资金存诸，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处可开支，并因比引发其它问题。如：房屋出现不同程度的渗漏现象，据测算完全修复需要万元，但小区的所有缴纳本体维修资金只有区区数千元,距离修复所需资金额甚远,个别业主,住户因比拒交管理费。二、当前老住宅区处理

8、问题的做法目前，有一些老住宅区还存在着物业管理人员与住租户关系紧张，时不时出现停水停电、乱放垃圾、不及时通报等矛盾和问题。这些做法都是不合理的。无论是物业管理公司还是住户，都应该面对面地处理现实生活中的存在问题。比如，通过街道办、业主委员会、物业管理企业对住户管理过程中的现存问题进行科学分析，列举事例，列举解决方案提供讨论。个别住户反映比较强烈的还要更加细致耐心地做工作，并防止更严重的事态发生。可以说，只要本着“以人为本”，时刻为住户着想的态度，老住宅小区物业管理难的现状与问题就可以迎刃而解。三、加强和改进老住宅区物业管理工作的建议（一）对于老城区的住宅物业，继续推行街道物业管理公司与商业性的

9、物业管理公司相结合的管理模式鉴于一些老城区内的住宅产权情况较为复杂，物业管理实施现状各不相同，居民对物业管理的接受程度也参差不齐。因此，在一些老城区内应继续推行街道物业管理公司与商业性的物业管理公司相结合的管理模式，即对于新建小区及有条件的老小区，应通过招投标的方式向社会公开选聘物业管理企业；而对于大部分老小区及无人接管的新小区，则应由街道物业管理公司进行接管，也可实施小区居民自治管理。特别是对于目前还没有成立物业管理公司的街道，应尽快成立街道物业管理公司，事实证明那些已经成立物业管理公司的街道的物业管理要明显好于那些还未成立物业管理公司的街道。（二）加快推进物业管理的社会化、市场化和专业化为

10、加强物业管理企业健康发展，必须在物业管理行业中引入市场竞争机制，扶持企业规模大、资金实力强、从业人员素质高的企业发展。1继续推行和完善招投标制度。首先，前期物业管理要真正实现招投标。应该切实履行有关法规的规定，行业主管要开展现场监督，公平公开公正的开展前期物业管理招投标，促使物业管理公司真正脱离开发商母体，面向社会参与竞争。其次，日常物业管理也要实现招投标。要根据有关法规，由业委会代表全体业主通过招投标的方式选聘物业管理企业。房地产行政主管及街道等有关部门，要积极主动地参与组织好物业管理招投标工作，推进市场机制的形成。2促使物业管理的集团化、规模化发展。目前我国大多数物业管理企业规模小、资质低

11、，这些公司管理规模小，单位成本高，亏损严重，缺乏品牌效益，很多企业依靠开发商的支持才得以维持。这种局面长此以往势必会削弱物业管理质量，影响小区物业管理的持续良性发展。建议出台扶优扶强、培育龙头企业相关政策，促使规模较大的物业管理企业通过兼并、收购、联合等方式进行重组，优化资源，形成集团公司，打造本地的物业管理品牌。3改变一体化的传统物业管理方式，实现物业管理服务的专业化。目前住宅小区的物业管理公司大多是自己配备保安、清洁、绿化来实施管理服务，由于物业管理的资金资源有限，这种模式下的物业管理专业化程度较低，服务质量不高。而且物业管理企业忙于应付日常事务而无暇顾及其他多种经营。建议物业管理企业应打

12、破这种一体化的管理模式，将保安、清洁、绿化等专项业务承包给专业的公司，通过业务分包合同来组织协调诸项业务的实施。4加强物业管理从业人员的培训，提高行业队伍素质。针对本地区物业管理从业人员学历低、专业素质较差的情况，建议物业管理主管部门及行业协会加强对物业管理人员的资格审查，严格执行物业管理人员持证上岗制度。对于物业管理企业普通员工起码应具有劳动部所颁发的物业管理员从业证书，而对于物业管理公司的管理人员及经理则必须具备建设部所颁发的物业管理从业人员资格证。（三）进一步加大扶持力度，尽力改善老城区物业管理状况1广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念。老城区物业管理实施难的一个重要

13、原因就是居民的思想观念还没有转变，因此，这些老居住区所在街道还应加大宣传力度，通过访谈、交流等方式，一方面了解居民的实际困难，为他们解决实际问题，另一方面要通过新闻媒介和行业指导服务，促进居民观念的转变，进行物业管理教育，用潜移默化的方式尽可能的让居民明白等价交换的实际意义，为解决物业管理收费难问题打下思想基础。2政府投入更多的资金支持，最大限度的改善老城区的基础设施状况。老住宅区的另一个重要问题就是部分住宅由于建筑质量和长期使用的原因，已沦为危旧房。另外，公共部位、公共设施破损严重，维修资金缺乏。所以急需政府财政支持。设法安排落实老住宅区整治所需要的资金，解决诸如化粪池满溢、屋顶渗漏等较为急

14、切的问题。3制定出台对老住宅小区物业管理扶持政策。对物业管理或社区来说，老区管理难度大、小区面积分布广而散、收费低而难，根本无法实现收支平衡，更不要说盈利，为此，必须出台对老住宅小区物业管理扶持政策。其一，对老住宅区物业管理企业进行补助。补助方式可采用按每年划拨一定的物业管理经费，对参与老住宅区管理的物业管理企业进行补助。用于弥补各企业的经营亏损；其二，加快出台老区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。其三、对老区由政府出面建造一批商业用房，交由本小区的物业管理企业使用或采用一次性补助的方式对参与老住宅区管理的物业管理企业进行补助。其四、建议市有关部门制定出针对老住宅区物业管理的菜单式服务收费标准，对保洁、保安、绿化等服务内容按收费多少进行分级细化，让老百姓自己选择所需的标准。其五、对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。参考资料：【1】乔欣，住宅小区物业规范化管理工作手册，中国纺织出版社，2012.5【2】余源鹏，物业管理服务人员实用从业知识三日通，机械工业出版社，2009.7【3】李薇薇，物业服务岗位管理实务，电子工业出版社，2010.6