张家坡全民创业园规划文本.docx

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1、张家坡乡全民创业园规划文本前言张家坡乡位于县城西南，地处两省三县交界的淮河岸边，四面环水，土壤肥沃，素有“蔬菜之乡”、“梨柳之乡”美称。北有名酒之镇双沟，东有古猿下草湾人遗址，西有虎踞龙盘的浮山堰，雪枫堤环绕四周，四五路贯穿东西，水陆交通十分方便。全乡总面积70平方公里，耕地面积2239.73公顷，辖12个村委会，2个养殖场，有140个村民小组，7802户，3.4万人口。近年来，张家坡乡按照县委县政府发展经济的总体部署，结合本乡实际强力推进招商引资、全民创业和项目带动工作，全乡经济得到了迅速发展。张家坡民营经济创业园作为招商引资、全民创业和工业项目投入的发展平台，是未来乡域经济发展的新的增长点

2、，为了提高工业集中区的规划管理水平，营造更好的投资环境，提高工业集中区内的环境和生态质量，拓展更广阔科学发展空间，促进经济、环境和谐发展，特编制工业集中区详细规划。第一章规划总论第一节创业园范围及规划依据、原则一、规划范围。本次规划范围是县张家坡乡全民创业暨工业集中区，用地规模约0.2平方公里，四界范围为：北起淮丰三组生产路，南至张家坡加油站，西至淮丰二组生产路，东至张家坡双四路。二、规划依据。本次规划编制依据主要由国家和地方关于控制性详细规划方面的法律、行政法规及相关行业的规范等。三、规划原则。本区是集镇总体的一部分，用地范围、用地功能及规划期限均参照张家坡乡总体规划要求，重视开发的可操作性

3、，统筹兼顾确定规划的发展目标。坚持高起点、高标准、高水平的超前意识，制定功能适宜、环境优雅，各组成部分有机联系的科学规划。近期与远期相结合，重视各地段的自然环境和现状特点，对修建性详细规划项目实现近期控制用地，创造条件逐步实施，完善道路网络，形成交通方便、安全、快捷的集镇新区道路骨架，做到交通分工明确，街坊用地完整，与集镇区连接通畅。规划中充分体现协调、严格控制、经济效益与社会效益和生态效益并重的原则。1、协调原则。第一层面是创业园与张家坡乡集镇总体规划建设之间的协调，第二层面是创业园用地与张家坡乡现有用地的协调，第三层面是创业园内各基本要素之间的协调。充分认识现状，利用现状，在适应土地开发与

4、建设实际的同时，协调各个层面的关系，最优化实现规划目标。2、严格控制的原则。通过对用地、交通、景观三方面的规划控制，建立起一整套完善的指标体系。主要包括：各类用地指标控制、建筑退界控制、开发强度控制、地块适建性控制、集镇景观控制等。对于基础设施尤其是交通基础设施的建设，创业园设施建设如集镇的公共绿地等的规划控制充分予以重视并在实施中严格管理，为今后的各类集镇建设项目创造良好的投资环境。3、经济效益与社会效益、生态效益并重的原则。规划贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造具有优雅环境、文化内涵和鲜明个性的复合型集镇空间目标，并注重开发建设投资。四、规划目标。本次规划力求通过重点控制规划区基础

5、设施、土地使用，土地开发强度、规划区景观引导，对入工业集中企业进行筛选，以保护资源与环境。同时为修建性详细规划和设计提供条件，为规划管理部门提供依据。 第二节规划内容与深度一、规划内容规划是以县张家坡乡集镇总体规划为依据，结合本区的发展条件，以土地控制为重点，详细划定用地性质、土地使用强度和空间环境，使之成为规划管理的依据，并能指导详细规划的编制。二、规划深度1、整体性控制规划依据县张家坡乡城镇总体规划，进一步划定不同使用性质的用地边界，确定创业园内土地利用的总体布局、总量控制、总量平衡及强制性控制等内容。进一步细化，组织工业集中区内的道路交通系统，确定道路系统规划等内容。2、地块详细控制规划

6、1）规定各地块用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定地块交通出入口方位及数量、建筑退让、配套设施设置等要求。2）提出各类建筑的建筑形式、体量、风格等要求。3）确定各级道路的红线位置、道路断面。4）根据规划容量，确定工程管线走向、管径和工程设施的用地界线。5）制定相应的土地使用规划管理规定。3、规划管理技术1）为适应规划区建设的变化，保证规划的弹性和可靠性，对地块变更程序进行设计。2）对规划许可范围内的开发建设项目，针对使用情况适当给于奖励或惩罚。第二章城镇及民营创业园概况一、城镇地理区位张家坡乡位于县城西南，地处两省三县交界的淮河岸边，四面环水，土壤肥沃，素有“蔬菜之乡”

7、、“梨柳之乡”美称。北有名酒之镇双沟，东有古猿下草湾人遗址，西有虎踞龙盘的浮山堰，雪枫堤环绕四周，四五路贯穿东西，水陆交通十分方便。二、经济区位县张家坡乡在宿迁市和南京市的辐射范围内，与宿迁联系最为密切。宿迁还是江苏省重要的中心城市之一，江苏省是矿产资源、旅游资源和农业资源比较丰富的省份之一。张家坡乡主动寻找与宿迁合作的机会，并在合作中突出自己的能力，为自己争取更大的发展机会和空间，同时利用宿迁的优势条件，重点发展与宿迁重型工业互补的建材、食品、服装、化工工业；利用机会，把市域内有利的配套设施工程引入县张家坡乡，避免重复建设，浪费资金。张家坡乡利用自身产业优势，实现于宿迁市及市域其他县城的工业

8、互补，重点发展建材、食品、塑料编织工业，适量发展机械制造业，为未来形成一个以轻工业加工工业为主，产业门类比较齐全的工业集镇打下基础。三、城镇交通区位县临近宿迁，宿迁市具有突出的交通优势，由公路、铁路、水运等运输方式组成了综合性的对外交通网络，随着宿淮铁路的建成，多条省道的成功改造，京沪铁路的全面提速，淮河综合治理的全面展开，宿迁市的交通条件有了很大的改善，是江苏省重要的交通枢纽，也是由东部向中西部过渡的重要交通通道。张家坡乡仅距宿迁市80公里，且境内有三条公路与外界相通，拥有宿迁市的交通枢纽优势。四、民营创业园概况（一）地理位置。民营创业园暨工业集中区位于县张家坡乡集镇规划的西部，具体位置在双

9、四公路以西，该位置交通条件优越，对工业集中区物流产生积极影响。（二）用地规模。规划创业园用地规模为20公顷，创业园内现状主要用地为农田、水面、道路等。第三章民营创业园功能定位一、发展机遇民营创业园地处的宿迁市为华东地区交通枢纽城市之一，江苏省重要加工业基地，苏北中心城市，区位条件优越。随着全球经济一体化和全球产业重构的步伐，外贸和制造业大量涌入国内，使工业集中区有可能吸纳更多的内、外资金，引进先进设备技术和管理经验，发展电子信息、食品、服装等多种产业，增加对外贸易和对外经济合作的份额，充分利用外向带动战略，优化经济结构，促进对外贸易发展，使工业集中区能参与经济一体化行列，成为地区性的特色工业制

10、造基地。随着国家中部崛起战略的实施，将给地处沿海与中部地区过渡地带的中部地区带来新的发展机遇，特别是京沪高速铁路，西气东输工程和南京至洛阳、合肥至徐州、界首至阜阳等三条高速公路的建成，使宿迁的交通枢纽地位和区位优势将更加明显。这使工业集中区可以充分发挥比较优势，进一步加强沿海和西部地区的经济技术合作，使工业集中区经济快速增长。二、发展目标创业园采取科学规划，分布实施，市场运作，滚动发展，对20公顷的土地开发后，规划年工业总产值达到35亿元，技工贸总收入达到48亿元，协议引进资金累计达到13亿元。三、发展策略1、经济发展策略创业园的经济发展立足现实、发挥优势、突出重点、铸造特色、推陈出新。（1）

11、区域整合对策：依托千年古镇，联动周边；保持个性，特色发展。县作为宿迁市101省道和京沪铁路沿线重要的城市，区位条件优越，蕴涵巨大的发展潜力。位于东部沿海与中西部地区过渡地带的城市，是国家中部崛起战略的不可忽视的环节，是沿海产业向内陆转换、扩散的接力棒。集中区一定要利用这一独特的区位优势，紧紧依托宿迁市，并且联动周边地区，注重培育自身特色产业，形成个性化发展。（2）经济发展阶段对策：顺应市场，超越传统。纵观发达国家的经济发展道路，工业化先行，然后为二产服务的三产（金融、交通、通讯等行业）兴起，工业化后期又转向高科技产业，呈现出工业化服务化知识化三大发展阶段。就而言，目前正处在工业化前期，消费品工

12、业比重较大，而工业化中后期则是重化工发展时期。现在张家坡乡在塑料编织、粮食深加工、食品加工等产业均有一定基础，可以和国内外企业合作，接受它们的辐射。在稳定提升轻工业的同时，抓住发展的机遇，并有重点地发展高科技产业，顺应工业化发展趋势。而在经济发展阶段上，应强调可持续发展战略和科技兴镇战略。（3）产业发展对策：培育高新，壮大支柱，发展服务业。创业园只有大力培育高新技术产业的同时，传统产业在新的经济形式下，通过深化改革、技术创新、内引外联，使其产品不断升级换代，增强市场竞争能力。另一方面，要采取多种措施吸引一批有实力、有基础的企业进工业集中区，扩大规模。逐步形成一个结构完整、功能齐全、运行规范、高

13、效灵活的管理和服务体系，促进工业集中区人流、物流、资金流、信息流的规模扩张和效益提高。2、环境生态发展策略积极实施可持续发展战略，推行“工业化、生态化、集约化”的环保新模式。为了推进经济发展与环境保护的协调发展，必须以可持续发展战略为指导，树立环境就是生产力的观念，从生产发展、能源利用、保护资源、防治污染、发展科技，全方位地推进工业化、生态化、集约化的协调发展。利用先进环保技术，治理三废，实现经济发展与生态循环良性化。对工业集中区目前而言，首先确立环保目标，合理规划工业布局和能源结构，提升传统工业的工艺技术，其次是搞好绿化工程和环境管理，使创业园成为一个环境宜人的工业集中区。四、功能定位根据县

14、张家坡乡总体规划的原则与要求，结合创业园发展的潜质，确定创业园的性能与功能定位如下：创业园以发展高新技术、轻工业和劳动密集型产业为主，同时兼顾工人生活、公共服务设施、市政基础设施等配套服务功能，使之成为现代化的新型工业集中区。五、规划目标1、因地制宜，布局合理，节约投资，便于操作。2、尊重自然，注重挖掘，合理配置创业园的公共服务设施、生活居住用地，形成有特色、环境宜人、有活力的工业集中区。第四章规划地区整体性控制一、土地利用的总体布局规划1、用地分类规划依据城市用地分类与规划建设用地标准、江苏省城市控制性详细规划编制规范对本区用地进行分类。2、用地布局原则1）按照城乡规划法、江苏省城市控制性详

15、细规划管理办法和江苏省城市控制性详细规划编制规范中控制性详细规划编制要求，完成规定的各项内容。2）落实城镇总体规划中各项基础设施和公共服务设施用地，并结合地块的具体情况，统筹兼顾，研究规划建设的目标。3）处理好各地块各项控制性指标与土地使用规划管理的关系。3、用地布局创业园规划分为两大片三个功能分区。即以食用菌基地为中心的东西路两侧为一片、张家坡加油站北至淮丰村三组生产路为一片。东西路两侧为中小企业创业区，张家坡加油站以北片区为高新技术创业区和食品加工小区；淮丰三组生产路以南为轻工业企业发展区。4、规划用地结构创业园用地规划以工业用地为主，主要包括工业用地、结合管理用地、道路广场以及绿化用地。

16、1）工业用地：规划的中小企业创业区、轻工业企业发展区、高新技术区三个功能区均为工业用地，规划工业总用地约15公顷，占工业集中区总用地面积的75%。2）市政公用设施用地主要包括工业集中区的污水处理厂用地等。3）道路广场用地：工业集中区道路系统分片实施即沿张家坡加油站北至淮丰三组铺设三条东西路和两条南北路。4）绿化用地：指工业集中区沿路，排水沟渠两侧防护绿地。5）排水用地：指现状沟渠和规划改道沟渠，规划用地为1公顷，占总用地的2%。二、土地利用的强制性控制为保障创业园内公用设施的空间落实，依据张家坡乡总体规划和其他相关规划、本区的发展目标、功能定位以及土地利用的总体布局，规划进一步划定了本地区内所

17、涉及的道路红线、绿化绿线、水面蓝线等控制线。该类用地性质为强制内容。投资强度应在50100万元。三、建设开发总量控制本次规划依据各地块所在区位、规划用地性质、街区在规划地区中的地位和作用、街区的土地利用现状等，确定各街区内各地块的建设开发。1、容积率控制：工业用地1.2，居住用地0.8，公共设施用地1.2。2、建筑密度（建筑系数）：工业用地40%，居住用地30%，公共设施用地30。3、绿地率控制：停车场用地10%，公共绿地80%，工业用地10%。四、建设高度分区控制为创造良好的创业园景观轮廓线，保证规划区景观视廊，本次规划根据创业园的自身特点划定不同建筑高度控制分区，确定各类建筑高度控制分区的

18、建筑限高，并将其转化为各街区的建筑高度控制值。公共绿地4米，工业用地18米，公共设施用地18-24米。第五章道路交通控制一、道路交通规划目标在本次规划中，主要是充实完善本区的主干道系统，建立完善的道路网系统，提高路网的通达能力。二、道路系统规划创业园道路系统从现状用地条件和周边道路、未来发展功能要求着手，呈丰字状和十字状布局。与周边道路形成功能明确、层次清晰的路网体系。道路等级共分为：主干路、次干路二级。单位内部停车由各单位在本单位的建设用地内自行安排解决。三、道路系统控制1、本次规划确定了区内道路系统的布局、性质、起止点、横断面形式、道路红线宽度、道路长度等，规划制定了道路规划建设控制标。规

19、划道路主干路：加油站西北至淮丰三组路为主干路，东西路，红线宽度为18米，断面形式为3-12-3，次干路红线宽度为18米，断面形式为3-12-3。2、停车位创业园的停车采用集中与分散相结合的方式。各单位的停车由各单位在本单位的建筑用地内自行安排解决，生活区和其他服务设施使用者的公共停车问题采用集中停车场的方式解决。四、道路工程控制与特殊控制1、道路交叉口控制规划进行了各级道路的平面控制，确定了各级道路主要控制点的坐标、高程以及各道路交叉口以平交形式。2、建筑后退道路红线建筑道路后退红线加油站西北至淮丰三组主干路不小于5米，退其他道路红线不少于2米。3、禁止开口路段规划在道路交叉口附近禁止开设机动

20、车出入口，避免出入车辆影响路口交通。机动车出入口距道路与城市道路交叉口的距离，自道路红线交点起不少于70米。一般情况下，每个地块设置24处车辆出入口，如需设置四处以上车辆出入口时，由规划部门做个案处理。4、道路竖向控制规划充分考虑了现有地性，尽量避免大填大挖为原则，在满足道路行车安全和平顺的前提下，以建设部颁发的城市道路交通规划设计规范为标准，结合现状地形标高，综合考虑地下管线布置得要求进行规划设计。规划所定道路控制点及标高原则不宜改动，经规划管理部门同意后，在具体道路设计及地块开发时，做局部调整，但必须考虑与其他道路的平顺衔接及地下管线敷设的要求。规划道路横坡坡度为0.5%1.5%，道路规划

21、纵坡坡度为0.3%0.5%。第六章绿地系统规划一、绿地系统规划开辟各种绿地，增加绿地总量，并在功能构成和空间布局上形成一个基本完整的绿地系统。规划工业集中区绿地采用点和线相结合形式，从景观和生态两个方面来改善工业区的环境品质。1、点状绿地。公共服务设施用地中心绿地、居住组团内中心绿地、厂区内部组团绿地等。2、线状绿地。创业园道路系统防护绿地分片实施即沿加油站西北至淮丰三组路主干路两侧三条东西绿带路和主干绿带路，东西路两侧分别建二条南北绿带路和主干绿带路。第七章市政工程设施规划一、给水工程规划（1）规划原则：1）依据张家坡乡总体规划给水规划，统一规划给水系统，合理布局供水设施。2）本着降低能耗、

22、节约用水、供水保障和用水安全等原则，满足居民生活和工业生产对供水水量、水质和水压的要求。（2）给水规划标准和用水量预测：1）给水规划标准：根据城市给水工程规划规范，城市给水工程统一供给的用水量预测宜采用城市单位人口综合用水量指标和城市单位建设用地综合用水量进行预测。由于开发区特殊的性质，其用水结构、用水标准与一般城市相比，有自身的特点：（1）创业园主要是为工业项目服务的，其工业比重大，而人口规模相对较小，因此其工业用水量所占比重较大，生活用水量比重较小。（2）创业园是城镇单独开辟的一个新区，其生活设施水平相对较高，因此生活用水标准要高于城市综合标准。（3）创业园企业均为高新技术企业，其工艺水平

23、较高，节水水平也应较高。考虑到创业园工业用地所占比例较大，所以为了使用水量指标更能符合实际，并综合考虑以上因素，确定用水量指标。分别预测为：居住给水量为0.3万m3/d；公共设施给水量为0.033万m3/d；工业给水量为0.22万m3/d；其他用地包括道路、市政、绿化等，给水量为0.02万m3/d。因此，规划创业园总用水量为0.51万m3/d。（4）给水设施规划：规划给水管由水厂接入创业园，规划创业园采用环状管网供水，由300供水干管连通为环状，确保规划区用水的水量、水质及安全性。二、排水规则（1）排水工程规划原则1）依据先地上后地下、先深后浅的原则，结合道路工程将雨污水管道一次性埋设入地。2

24、）雨水根据周边水系及地形采用就近排放的原则，尽量减少机排。3）污水通过污水管网收集后输送至污水处理厂，经处理达标后排入水体工业废水必须在厂内进行预处理，达到城市排水标准后方可进入管网。（2）污水规划1）污水标准及污水总量。水标准：根据城市排水工程规划规范，“城市综合生活污水量宜根据城市综合生活用水量（平均日）乘以城市生活污水排放系数确定”。“城市工业废水量宜根据城市工业用水量（平均日）乘以城市工业废水排市排水专项规划，综合生活污水的排放系数取0.85，工业废水的排放系数取0.8，综合生活污水的收集处理率取95%，工业废水的收集处理率取100%。”经计算工业集中区污水总量为1.6万m3/d。2）

25、污水系统工程规划。划通过污水截流干管汇集至污水处理厂，经处理达标后排入水体。二、电力工程规划1、用电负荷预测根据城市电力规划规范，规划采用单位建设用地负荷指标法预测本区用电负荷为10000kw。2、电源规划依据用电负荷预测（1万kw），规划创业园由35kw张家坡变电所供电。3、供电线路及设施规划为保证供电可靠性，10kv电力线在主干路网上采用环网供电，其他路段采用放射状布线方式。10kv电缆主干线采用yj22-300型铜芯交联电缆，支线采用yj22-185、yj22-150铜芯交联电缆或高一线号铝芯电缆。四、电信工程规划（一）电讯规划1）市话需求量预测，规划按0.3万门考虑。2）线路及设施规划

26、在电话比较集中、内部话务量较多的行政办公、商业金融建筑内，可适当安排一些用户交换机，要求这些场所要留出300500平方米的建筑面积安装通信设备及各种附属设施。各地块可根据市话分布密度，设置相应容量的电话交接箱，交接箱箱体容量主要采用600对、1200对）和2400对三种。电信管道敷设。创业园电信线路由双四路接入，并沿区内主次干道敷设。区内主次干道光缆线路均采用管道光缆，主干道下采用24孔电信管块，次干道下采用6孔电信管块，埋深0.81.2米，支路采用直埋光缆，埋深为0.70.9米。电信线路主要敷设于人行道下，与电力线路分两侧敷设。五、管线综合规划本次规划主要对以下四种管线即：给水、雨水污水、供

27、电、电信进行综合规划，在管线综合规划过程中，严格按照城市工程管线综合规划规范，并结合该地区及周边的现状市政设施管网情况，编制本管线综合规划。（1）管线平面综合。据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间的安全距离要求，本着压力管让自流管，易弯曲管让不易弯曲管，临时性管线让永久性管线等原则。规划原则上对各种管线安排如下：雨水、污水管线安排在车行道下，给水管、电力管沟、电信电缆块安排在人行道下，路灯电缆设于路缘石右侧，路灯杆设置于人行道上或绿化带隔离带内。当道路宽度大于或等于40米时，雨水管道沿道路两侧敷设。埋设于干道下的各种管线均与道路中心线平行，从建筑红线向道路

28、中心线布置的次序如下：西侧、北侧、东侧、南侧1电信管块1电信电缆沟2给水管道2燃气管道3路灯3路灯4雨水管道4雨水管道5污水管道（2）管线的竖向综合。种管线敷设时应满足规划中的工程管线的最小覆土深度个工程管线交叉时管线之间的最小水平、垂直净距。具体要求见城市工程管线综合规划规范。第八章环境卫生规划一、环境卫生规划（1）环卫公共设施规划1）公共厕所。工业集中区规划设置2座公厕。2）垃圾设施。规划要求新建建筑不应再设置垃圾管道，生活垃圾均由垃圾收集点统一分类收集，垃圾收集点按照不超过70米服务半径设置。工业固体废弃物进行无害化处理，独立堆放。3）废物箱。废物箱一般设置在道路两旁和路口、居住区或人流

29、密集地区。废物箱应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。废物箱设置间隔规定如下：交通干道50-80米，一般道路80-100米。（2）卫生工程设施规划规划设置小型垃圾中转站一座，对工业集中区内的生活垃圾和工业垃圾应分类收集、转运。第九章规划管理技术一、地块变更控制1、为适应创业园建设的变化，保证控制性详细规划的弹性和可操作性，本次规划对地块变更的程序进行了设计。2、本次规划确定有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、控制指标和要素等进行变更调整，均属地块变更范围，需要进行管理控制。1）控制性详细规划有明显缺陷或滞后的，不能用于指导创业园建设和规划管理工作的；2）对控制性详细规划的建设用地边界、用地

30、性质、土地使用强度和配套设施的规划要求进行调整的；3、经认定确需进行控制性详细规划调整的，规划建议启动相应的变更程序。地块变更程序主要包括自由裁变量变更程序和修订审批变更程序。自由裁变量变更程序是由地块开发建设者向城市规划管理部门提交地块变更申请，城市规划管理部门根据规划管理要求，在允许自由裁变量范围内，进行变更调整，重新提出变更后地块的控制指标和要素，并按照城市规划公示制度和要求进行公示。当有以下地块变更情况时，规划建议启动自由裁变量变更程序：1）地块用地性质在适建范围内进行调整时；2）地块的引导性控制指标和引导性控制要素变化时；3）街区内地块统一合并，统一开发建设时；修订审批变更程序是当地

31、块控制性指标和要素等主要内容需要进行变更时，城镇规划行政主管组织部门组织具有相应资质的规划编制单位对规划地区、街区和地块进行研究，重新制定规划控制指标和要素控制要求，并履行相应的法定审批程序。当出现下列具体情况时，规划建议启动研究修订变更程序：1）当地块用地性质不在适建范围内变更时；2）用地边界调整，用地进行合并或细分时；3）地块强制洗功能控制指标和控制要素出现变更时。二、规划实施措施1、加强土地的有效利用，严格土地使用审批手续；2、在开发建设过程中违反分图图则的规定，容积率等指标超出规定数值或绿地率、机动车停车场（库）面积等指标低于规定数值，按增加的建筑面积或减少的绿地、停车场（库）面积给于

32、相应的罚款。3、探索区内企业的进入、退出机制，对无效占用土地的工业企业实行退出，以循环使用工业集中区用地。4、工业集中区应为入园企业的发展搭建服务平台。1）符合创业园产业发展要求、发展潜力大、产品竞争力强、综合经济效益好的企业可确定为重点优势企业；成长性好、产品科技含量高或具有自主知识产权，有较强的技术创新能力的企业可确定为科技成长型企业；2）加强多重点优势企业、科技成长型企业的跟踪服务，建立为企业便捷服务的“绿色通道”；3）建立多元化投融资机制。完善金融机构和社会资本共同参与的投融资体系，引导各类资金向企业生产发展及高科技项目实行重点倾斜；4）支持企业技术进步。鼓励企业建立技术中心，工业集中

33、区在企业引进人才等方面给于政策倾斜。4、在开发建设过程中违反规定，容积率等指标超出规定数值或绿地率、机动车停车场（库）面积等指标低于规定数值，按增加的建筑面积或减少的绿地、停车场（库）面积给于相应的罚款。第二部分张家坡乡民营创业园详细规划文本第一章、总则第一条、为落实县张家坡乡创业园详细规划，落实规划图则的控制要求，指导工业用地的开发建设，统筹土地使用、道路交通、市政设施、环境容量等提供技术依据和措施，特制定本规划。第二条、县张家坡乡民营创业园详细规划的编制，以中华人民共和国城乡规划法、城市道路交通规划设计规范、建设部城市规划编制办法实施细则、城市规划用地分类与规划建设用地标准、江苏省城市控制

34、行详细规划编制规范、县城市总体规划（2003-2020）、其他有关技术标准，规范和有关资料为编制依据。第三条、本文适用于规划总用地规模为0.40km2。规划区内各地块和各类用地的土地使用，各类建筑物、构筑物的新建或改建必须遵从本文本和图则的有关规定。第四条、规划原则：以县张家坡乡总体规划（2006-2020）为指导，按照现代工业集中区的规划设计要求，贯彻“以人为本”、“尊重自然”和“可持续发展”的思想，努力建设生态型的城市环境，营造有特色的创业园风格，注重社会效益、环境效益和经济效益的协调发展，有利于工业集中区的长远可持续发展。第五条、该创业园规划范围内各类建设项目，均应符合本规划文本和分图图

35、则的规定和要求。第六条、本文本与县张家坡乡民营创业园详细规划分图图则同时使用，两者不可分割。第七条、本规划一经批准，规划文本与地块控制性规划图则作为地块容量控制一并实施。任何单位与个人不得擅自更改。第二章、街区控制第八条、本规划力求通过重点控制规划区基础设施、土地使用性质、土地开发强度以及保护资源与环境，体现规划区的个性，同时为修建性详细规划和设计提供条件，为规划管理部门提供依据。第九条、创业园内土地使用性质分类和分类代号采用国标城市用地分类与规划建设用地标准的规定。第十条、本规划进一步划定了本区内道路红线、绿化绿线、水面蓝线控制线。各线内用地的土地性质为强制性内容，不得擅自变更。第十一条、规

36、划确定各街区建设开发的容积率、建筑密度、绿地率等控制指标，以指导街区内各个地块的建设开发。11.1 容积率控制：工业用地1.211.2 建筑密度（建筑系数）：工业用地30%-50%。11.3 绿地率控制停车场用地10%，公共绿地85%，工业用地10%，仓储用地10%，公共建筑用地30%，居住用地30%。第十二条、规划根据创业园用地自身特点划定不同建筑高度控制分区，确定各建筑高度控制分区的建筑限高，并将其转化为各街区的建筑高度控制指标。公共绿地4米，工业用地18米，居住和公共建筑用地18-24米，仓储用地18米。第十三条、本次规划确定功能区建设开发的控制指标与控制要求，并绘制规划区控制指标一览表

37、。第十四条、本次规划确定规划区内道路系统的布局，各级道路的等级、性质、起止点、横断面形式、道路红线宽度等。规划制定了道路规划建设控制表。禁止开口路段规划在道路交叉口附近禁止开设机动车出入口，避免出入口车辆影响路口交通。机动车出入口距内道路与城市道路交叉口的距离，自道路红线交点量起不少于70米。一般情况下，每个地块设置2-4处车辆出入口，如需要设置四处以上车辆出入口时，由规划部门做个案处理。 第三章、地块控制第十五条、本次规划根据创业园特点，构建了规划控制体系。该体系主要包括指标体系和要素控制体系。工业区容积率1.2，建筑密度30，建筑高度18，工业区绿地10。第十六条、给水工程规划16.1 管

38、网布置区内规划管网采用环状供水管网，由水厂接入创业园，规划工业集中区采用环状管网供水，300供水干管连同为环状，确保规划区用水的水量、水质及安全性。第十七条、排水工程规划规划通过污水截流干管，汇集污水处理厂，经处理达标后排入水体。第十八条、电力、电信工程规划依据用电负荷预测（1万kw），规划创业园由35kv变电所供电。10kv配电线路沿区内道路采用环式布置，确保用电可靠性。电力线路采用电力电缆敷设，沿道路的东、北侧敷设。创业园电信线路由双四路引入，并沿区内主次干道敷设。电信线路采用电信光缆的方式埋地敷设。布置方式为：东西向道路南侧布置、南北向道路西侧布置。第十九条、管线综合19.1 管线综合的

39、内容本规划管线综合的内容有：给水、雨水污水、供电、电信等。19.2 管线平面综合区内各种总管线在道路下的平面布置从道路红线向道路中心线方向平面敷设的顺序为；供电电缆、电信电缆、供水管、雨水管、污水管、其中电信电缆一般布置在道路的西侧和南侧，供电电缆一般布置在道路的东侧和北侧。19.3 管线的竖向综合各种管线敷设时应满足规范中的工程管线的最小敷土深度和工程管线交叉时管线之间的最小水平、垂直净距。具体要求见城市工程管线综合规划规范。第四章、规划管理技术第二十条、在建设实施过程中，不得擅自改变地块使用。因城市发展需要，经规划行政主管部门核准，可有条件地变更某些地块原定的土地使用性质。第二十一条、本次

40、规划确定有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、控制指标和要素等进行变更调整，均属地块变更范围，需要进行管理控制。21.1 控制性详细规划有明显缺陷或滞后的，不能用于指导工业集中区建设和规划管理工作的；21.2 对控制性详细规划的建设用地边界、用地性质、土地使用强度和配套设施的规划要求进行调整的。第二十二条、经认定确需进行控制性详细规划调整的，规划建议启动相应的变更程序。地块变更程序主要包括自由裁变量变更程序和修订审批变更程序。自由裁变量变更程序是由地块开发建设者向城市规划管理部门提交地块变更申请，城市规划管理部门根据规划管理要求，在允许自由裁变量范围内，进行变更调整，重新提出变更后地块的控

41、制指标和要素，并按照城镇规划公示制度和要求进行公示。当有以下地块变更情况时，规划建议启动自由裁变量变更程序：22.1 地块用地性质在适建范围内进行调整时；22.2 地块的引导性控制指标和引导性控制要素变化时；22.3 街区内地块统一合并，统一开发建设时。第二十三条、在开发建设过程中违反分图图则的规定，容积率等指标超出规定数值或绿地率、机动车停车场（库）面积等指标低于规定数值，按增加的建筑面积或减少的绿地、停车场（库）面积给于相应的罚款。第二十四条、规划实施措施：24.1 强土地的有效利用，严格土地使用审批手续；24.2 探索区内企业的进入、退出机制，对无效占用土地的工业企业实行退出，以循环使用

42、工业集中区用地；24.3 创业园应为入园企业的发展搭建服务平台。第五章、附则第二十五条、规划图则由分图索引、分图图则2部分组成，用于规划主管部门拟定地块设计条件，实施对地块开发建设的控制。第二十六条、分图索引主要包含分图编号（1、2、3），便于对分图图则的查询。第二十七条、分图图则由地块指标控制表、配套设施控制、道路控制3部分组成，用于查询相关控制信息。第二十八条、名词解释（3）地块在规划范围内，根据城镇用地性质、权属、用地界线划分的最小城市用地单元。（4）街坊 一般是以城市道路或河流等自然界线划分的城市建设用地。（5）片区 一般是以城市道路、铁路、河流等自然界线为边界，由关系密切的相邻街坊、

43、地块组合的功能相对完整或相对独立的区域，一般是控制性详细规划组织编制的最小单元。（6）土地使用性质根据城市用地分类与规划建设用地标准（gbj137）和本规范确定的规划地块的土地利用类型。（7）土地使用的兼（相）容性在地块土地使用性质被确定后。（8）容积率 一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。（9）建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占该地区（块）总面积的比例（%）。（10）绿地率 一定地区内各类绿化用地总面积占该地区（块）总面积的比例（%）。（11）建筑高度建筑物由室外散水坡面量至建筑物主体最高点垂直距离。（12）道路红线规划的城市道路路幅的边界线。（13）建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物回构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线。（14）建筑退让建筑物、构筑物自道路红线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、建筑红线和用地界线等的后退。（15）建筑间距 一般指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。分正面间距和侧面间距两方面。（16）日照标准根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。（17）交通出入口方位规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体分为：机动车出入口方位、禁止机动车出入地段和主要人流出口方位。（18）停车率指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比