乡镇土地流转项目准入及劣汰机制创新管理办法（试行）.docx

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1、乡镇土地流转项目准入及劣汰机制创新管理办法（试行）为加快实施乡村振兴战略，针对土地流转项目中出现的规范、质量、效益等问题，积极引导土地经营向集约化、规范化、效益化、优质化、安全化、责任化方面发展，达到让土地生产效益卓有成效、产业结构布局加快成型、流转人和农户双向共赢的目的，根据我镇实际，现制定如下办法：一、准入标准（一）经营资质1.资质要求。一是从业资历。通过见面洽谈、查看资料和实地调研等方式，了解流转意向人过去或现在从事的相关产业，对其专业能力进行综合评估。二是资金实力。对可靠来源、可变现资金达不到拟投入额的流转意向人，不予审批或减少审批流转面积。三是项目前景。对流转面积较大的农业项目或一二

2、三产融合项目，在符合乡村振兴发展规划要求和我镇农业产业发展规划的基础上，流转意向人需提供项目规划或可行性研究报告。2.用途要求。严格执行*文件精神，优先考虑农业资本投入高的项目，包括机库、仓储、烘干、植保、收割等农业项目。土地流转项目不得改变农业用途，严禁借土地流转之名违规搞非农建设，严禁占用基本农田挖塘栽树及其它毁坏种植条件的行为，严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施，严禁使用高毒、高残留农药。（二）流转程序1.土地预推。有流转意愿的农户和村委会签订土地流转委托书，进行土地“预流转”；镇产权交易中心将预流转的土地挂牌上市，流转意向人直接和村委会、产权交易中心互动。2.资质审查。流转

3、意向人报名后，由镇农业部门牵头组织村组代表、相关专家和相关部门进行资质审查，审查结果作为竞价资格。 3.公开竞价。通过农村产权交易平台，进行公开招投标，确定中标人和承租金额，禁止私下发包，杜绝暗箱操作。4.签订合同。在镇产权交易中心的监督下，村委会和中标人签订规范的土地流转合同，明确土地流转的四至、面积、用途、期限、价格、支付方式、租金调整期、协调费、风险保障金、双方权利和责任、违约责任、争议解决、生效条件及其它约定等条款。5.合同备案。实行分级备案，单一经营主体流转的面积300亩（含300亩）以下的由镇产权交易中心审核备案，300亩以上的报市农业农村局备案。备案事项包括资质审查结果、土地流转

4、合同、流转费及风险保障金缴纳情况等内容。鼓励经营主体流转100-300亩土地，合理适度规模经营。（三）合同规范1.合同年限。一般不超过村委会任期（五年），有较多农业资产投入的，可约定同等条件下优先续租。2.流转价格。一般根据市场价格结合地理位置、经营内容确定，既要防止价格过高挤压流转人利润，也要防止价格过低影响农户收益。镇农业部门于每年夏秋两熟及时发布土地流转市场指导价，流转价格要适当稳定。3.租金调整。一般根据粮食上涨幅度调整，适当考虑不可抗力的自然灾害因素，友好协商制定租金调整条款。流转人自身原因不得作为调整因素。（四）风险防控1.租金缴纳。合同签订后、土地交付前，流转人应预缴一年土地流转

5、金，实行先缴后用；第一年之后的流转费应于下一年流转期限开始前的30天内缴纳；对规模较大且纯种粮项目的流转，一年一次性先缴纳流转费有困难的，可以特别约定分两次先缴。2.农业保险。农业项目入驻后，流转人必须按照各级政府要求缴纳政策性高效农业保险，将恶劣天气造成的各种损失，降到最低。3.协调费用。在流转过程中，需协调各方办理相关手续及申报农业项目时，所涉村必须做好协调配合工作，在此基础上可明确约定收取不超过100元/亩/年的协调费。该费用收缴入村账，纳归村集体经营性收入。4.基础设施使用费。市镇村三级已投入大量资金对我镇农田进行高标准升级改造，流转人在使用基础设施时，所涉村可收取不超过200元/亩/

6、年的高标准农田基础设施使用费。同时，鼓励村集体投入资金，搭建大棚等农业设施，提高租金对外出租，发展物业性经济，除去发放给农户流转费外，剩余租金归村集体所有，纳入村集体经营性收入。5.复垦保证金。对土地流转项目破坏现有基础设施、土壤表层、田埂界址的，要收取土地复垦保证金，用于合同到期后土地复垦：凡种植粮食、不破坏土壤、仅使用土路等情况，每亩收取100-400元；凡挖塘筑堤、路面砂石化、道路硬质化的及苗木种植等情况每亩收取300-2000元。土地复垦保证金应在签订合同时足额收取，未经复垦验收，不得随意退还。6.流转溢出面积。鼓励整村连片流转后，除去发放到户面积以外溢出的土地流转费用归村集体所有，纳

7、入村集体经营性收入。7.耕地力保护费。严禁掠夺式经营生产，对提水养殖、树木种植等有损耕地地力的流转项目，应当收取耕地地力保护费：超过1米的高树收取每亩200元，其他收取每亩120元。该经费不得发放给农户，不得挪作他用，记入专项基金账户，专用于流转项目结束后恢复地力之用。8.转租限制。流转人要严格按照合同约定，在流转的土地上从事农业生产经营活动，未经发包人（村委会）同意，不得转租、分租。二、提档升级对现有的不规范、不完善的土地流转项目，采取提档升级的办法予以规范和完善，达到准入标准。1.规范发包人。流转合同的合法发包人应为村委会，对现有的组级、农户自行签订的流转合同，应在农户出具土地流转委托书的

8、情况下，由村委会重新签订规范的流转合同。2.规范流转人。原流转人将项目私自转让给第三方、只有转让合同或补充合同的，应由村委会和原流转人签订终止协议，并与第三人签订新的流转合同。3.调整年限。对现有的年限过长、超出村委会任期的合同，应签订补充合同，对流转年限进行调整。确实存在流转人资产投入较大的，可约定在同等条件下续租，但最长不得超过二轮承包到期年限。4.调整价格。对现有的流转价格过低、明显低于市场价格、存在显失公平事实的流转合同，应签订补充合同，提高价格，并在条款中约定租金调整机制。5.风险保障。对现有的未预缴土地流转费的，应要求预缴半年或一年流转费；对现有的应收取而未收取复垦保证金、耕地力保

9、护费的流转合同，应在协商基础上确定风险保障金的收取金额和方式，将复垦保证金、耕地地力保护费缴入村账，作为专用基金。同时，在平等协商的基础上逐步收取基础设施使用费等费用，确保村集体资产资源保值增值。三、劣质清退1.依规清退。对现有的不符合农业产业结构、效益低下、不能按期缴纳土地流转金、不能按规定缴纳风险保障基金、其他达不到准入条件，且不能按上述要求整改和提档升级的土地流转项目，由村委会和镇政府确定为劣质土地流转项目，由村委会通过协商实施劣质清退。2.依法解除。对擅自转租给他人且不愿签订终止协议、改变农业用途、严重破坏生态环境或污染耕地等违法违规行为，村委会应依法解除流转合同，并主张赔偿和追究相关

10、责任。3.依法维权。对不符合土地流转项目准入条件，同时又拒不同意通过协商清退的，或存在依法解除状况又不主动承担责任的，镇政府支持村委会通过法律途径解决。4.基金使用。对依规依法清退的土地流转项目，已收取的复垦保证金，首先用于被改变地貌、被破坏土壤的修复，剩余部分可根据原合同返还；不足部分，村委会有进行追偿的权利。四、优质招引1.严格审查。成立由农经与农技服务中心、国土分局、建设所、环保办、村委会、村民代表及相关农业、法律、金融专家等多方参与的农村土地流转项目审查小组，对流转意向人的从业资历、资金实力、项目前景、生产效益、抗风险能力、社会责任承担等进行审查，编制“流转意向人资质评估表”，作为参与

11、竞价的资格文本。重大土地流转项目提交党政联席会集体研究。2.全面规范。新招引土地流转项目，从经营资质、流转程序、合同管理、风险防控等方面均达到准入要求，一律通过产权交易平台公开竞价；镇产权交易中心对规范流转项目进行备案，建立台帐进行动态管理。3.工作经费。对当年实施劣质清退并同时完成按规范招引优质土地流转项目，按50元/亩的标准计算土地流转创新工作经费，年终由镇产权交易中心计算，经党政联席会讨论通过后发放；到村工作经费扣除入账报支的工作费用后，余额可用于奖励参与改革创新的相关人员。4.考核奖励。将土地流转项目准入及劣汰机制改革创新工作纳入本年度农村综合考核，设置“劣汰农业项目盘活奖”单项奖，对

12、创新工作有成效的村委会进行单项奖励，奖金可根据贡献奖励至村干个人。五、创新管理1.健全组织。建立健全镇村两级土地管理服务站，明确专人负责土地流转项目管理，建立台帐，管理合同，管理资金使用；成立镇村联动的土地流转项目矛盾纠纷调处组，由农业、司法、信访、派出所、村级土地流转项目管理人、村级纠纷调处负责人等组成，对出现的矛盾纠纷及时化解。2.诚信建设。对所有土地流转项目，由产权交易中心建立动态诚信库，每年至少登记一次流转项目的发包交易情况、合同鉴证与备案情况、土地流转金的缴纳情况、社会责任履行情况、矛盾纠纷处置情况、风险保障基金的缴纳及使用情况等，每年评估流转人的诚信值。3.全程防控。一是诚信防控。对低于镇产权交易中心评估的最低诚信值的，及时建议村“两委”进行劣汰处置，并向镇纪检监察部门备案。二是损坏防控。对出现需要土地复垦和修复地力情况的，以复垦保证金、耕地地力保护费兜底处置。三是退租防控。对出现大宗土地退租的，以预缴的土地流转费兜底，由村委会临时托管并迅速组织重新流转，确保农户收益不受影响，不引发群体性矛盾。4.专账管理。设置土地流转专用账户，下设土地流转费、风险保障基金两个子科目，做到专款专用、追溯可查。对风险保障基金加强管理，每年至少检查一次基金的缴存、使用情况，向镇政府提交风险基金管理报告，对基金使用的社会效益进行评估，为决策提供依据。