新建商品住宅小区交付使用管理暂行办法.docx

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1、新建商品住宅小区交付使用管理暂行办法新建商品住宅小区交付使用管理暂行办法注册会员，全站海量内容免费下载期开发建设内容和建设进度详细载入房地产开发项目手册并定期报房地产开发主管部门备案。文章下载商品住宅交付使用实行备案和公示制度。新建商品住宅小区交付使用管理暂行（一）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水；（二）用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电；（三）雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性措施；（四）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道；（五）电话通信、有线电视等端口敷设到户

2、；（六）路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明措施，临时照明费用由房地产开发企业承担；（七）邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件；（八）绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成；（九）规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范；（十）住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路；（十一）按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库

3、、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要；（十二）前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。第七条房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交以下证明文件：（一）商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明；（二）配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见；（三）前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件；（四）房地产开发项目手册；（五）法律、法规、规章规定的其他证明文件。第八条房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起十日内组织现场踏勘。

4、符合条件的，由房地产开发主管部门出具苏州市商品住宅交付使用通知书。不符合条件的，书面告知备案申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。第九条通过交付使用备案的商品住宅，房地产开发主管部门应当在新闻媒体和政府网站上进行公示。第十条商品住宅的质量保修期，自房地产开发企业将符合交付使用条件的商品住宅交付给买受人之日起计算。第十一条房地产开发企业有违反本办法不良行为的，由房地产开发主管部门通报批评，并记入信用档案。信用档案中的信用信息作为房地产开发主管部门核定企业资质等级、年度综合考评以及表彰评先的监督管理依据。第十二条违反本办法第六条规定，房地产开发企业将不符合交付使用条件的商品住宅交付使用的，

5、由房地产开发主管部门责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款；情节严重、造成恶劣影响的，应当向社会公示，并报请省建设行政主管部门降低资质等级或暂扣、吊销资质证书。第十三条违反本办法第七条规定，房地产开发企业在商品住宅交付使用时未向房地产开发主管部门办理交付使用备案的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处以1万元以上2万元以下罚款。第十四条本办法自2007年1月1日起施行。新建商品住宅小区交付使用管理暂行办法各区县建委（房管局）、开发区建设局（国土房管局），各房地产开发企业，各有关单位：为做好北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法（京建法2007

6、99号，以下简称办法）的实施工作，现将有关问题通知如下：一、在北京市行政区域内，从事商品房开发建设经营活动的房地产开发企业，应当编制项目建设方案，在办理施工招标投标手续前向项目所在地的区县建委备案。三、建设方案中分期建设内容、分期进度安排以及各分期中配套建设内容等发生变更时，房地产开发企业应在变更发生后10个工作日内，按原报审程序提交变更内容及变更后的项目建设方案。区县建委审核通过后按前述程序予以公示。对已办理商品房预售许可证的建设项目，原则上不得变更项目建设方案。确需变更的，应征求已售房屋购房人的同意，并须按前述程序办理建设方案报审公示手续。四、房地产开发企业对提交的项目建设方案的真实性、准

7、确性负责，并对所公示信息依法承担责任。五、房地产开发企业应严格按照网上公示的项目建设方案组织实施项目建设。六、房地产开发企业依据网上公示的项目建设方案，办理住宅和市政基础设施、公共服务设施的施工招标投标手续。承担该项目的具有相应资质的施工总包单位，可将其中市政基础设施作为一个子单位工程，进行专业分包。七、房地产开发企业应按照施工招标内容申请办理建筑工程施工许可证，住宅与市政基础设施、公共服务设施施工许可证原则上不分解办理，而以住宅工程为基础统一进行办理。八、房地产开发企业在申报该项目的预售许可证时，应将经区县建委审核并加盖建设单位公章的项目建设方案同时报送。房地产开发企业领取商品房预售许可证后

8、，应将摘要公式的该项目建设方案在售楼场所的明显位置进行公示。项目建设方案的相应内容应在预售合同（现房合同）中予以明确。九、工程按照项目建设方案建设完成后，由房地产开发企业分别组织对住宅和市政公用基础设施、公共服务设施工程的竣工验收，工程竣工验收应当符合国家有关规定和办法的要求。十、工程质量监督机构应加强对施工许可证许可范围内的住宅与市政公用基础设施、公共服务设施建设交用情况的动态监督，督促其按照办法执行。十一、市和区县建委要加强对房地产开发企业实施项目建设方案的监督管理，依法查处违法违规行为，并在房地产开发企业信用信息系统中予以公示。十二、本通知自2007年8月1日起施行。新建商品住宅小区交付

9、使用管理暂行办法第一章总则第一条为进一步加大我县住宅小区的规范管理，给广大市民营造一个文明、整洁、优美、安全、便利、和谐的生活环境，根据国务院物业管理条例、贵州省物业管理条例、贵州省城市市容和环境卫生管理条例、瓮安县商品房交付使用管理暂行办法等法律、法规及规范性文件的规定，结合我县实际情况，制定本办法。第二条本办法所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的住宅小区（以下简称住宅小区），包括商住小区。本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋及配套的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌等设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和治安管理秩序等活动。

10、第三条住宅小区物业管理活动遵循权利与义务相一致，小区业主自治与政府指导和依法监管相结合的原则。业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，也可以自行管理。鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。第四条成立瓮安县住宅小区管理协调领导小组，由分管县长任组长，成员由县政府有关职能部门和各乡（镇）、街道办事处负责人担任，负责协调处理住宅小区管理中的重大问题。县房地产管理局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县住建（规划）、国土资源、工商、发改、城市管理、环保、公安等有关部门，按照各自职责，负责物业管理的有关监督管理工作。街道办事处、乡（镇）人民政府会同县房地产管

11、理局指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。物业管理协会应当加强行业自律，规范行业行为，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业发展。第二章管理内容第五条建设单位在进行住宅小区建设时，应当依照国家有关规定和城市环境卫生专业规划，配套建设环境卫生及其它设施设备，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用，所需经费纳入建设工程概算。第六条房屋设施设备维修养护，在质量保修期内，由建设单位负责，建设单位在接到

12、通知后，必须在三日内作出处理意见，未作出处理意见的，由县房地产管理局用该项目质保金进行处理；超过质量保修期的，由小区业主委员会报县房地产管理局审核后用维修资金处理；发生危及房屋安全等紧急情况，小区业主委员会立即组织处理，事后再按规定完善相关手续。第七条住宅小区的每个居民都有享受良好的小区市容和环境卫生的权利，同时负有遵守管理规约，缴纳物业服务费、城市垃圾处置费、停车管理费、维修资金等相关费用的义务。业主（物业使用人，下同）不能以未享受权利为由而不承担义务。第八条住宅小区管理者应当加强小区市容和环境卫生的法律、法规宣传，提高小区业主的环境卫生意识，教育小区业主养成良好的文明卫生习惯。在小区内举办

13、酒席由小区业主委员会制定相关规定，逐步取消在小区内举办酒席行为。第九条饲养犬类等宠物必须到有关部门办理免疫合格证，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司登记备案并签订居民文明养犬承诺书。携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不得在本小区内遗弃所养宠物。第十条住宅小区内的业主必须保持公共环境卫生，禁止下列行为：（一）在小区内随地吐痰、便溺、乱扔果皮、烟头、纸屑等废弃物。（二）在小区内倾倒污水、垃圾（含装修垃圾）、粪便。（三）在小区内治丧、抛撒冥纸、鸣放鞭炮、焚烧垃圾。（四

14、）在小区内倾倒液化气残液。（五）占用小区内的道路等场地，经营机动车辆修理、清洗业务。（六）在小区公共区域放养宠物和其它畜禽或从事屠宰畜禽和加工肉类、水产品等影响公共环境卫生经营活动。（七）在小区内绿化带及其他场地种植蔬菜等农作物及乱堆杂物。（八）在12：0014:30时、22:007:00时高声喧哗或使用乐器及音响器材。第十一条住宅小区的主干道两侧以及小区内的公共场所，建设单位或物业服务企业等部门必须设置封闭式垃圾容器、废物箱等设施及其指示牌。小区业主不得侵占、损坏或者擅自拆除、迁移环境卫生设施。住宅小区生活废弃物实行袋装，放置在指定地点，并做到分类收集、贮存、运输和处理。应当按照规定的时间将

15、生活废弃物及时清运，做到日产日清，并逐步做到无害化处理和综合利用。第十二条住宅小区内的业主对住房室内装饰装修实行申请登记制度。凡需进行住房室内装饰装修的小区业主在住宅室内装饰装修工程开工前必须遵守下列规定：（一）有物业服务企业的，应当向物业服务企业书面申请，再由物业服务企业向县城市管理局登记。（二）无物业服务企业的，由小区业主自行向县城市管理局申报登记。第十三条在装饰装修中禁止下列行为：（一）变动建筑主体和承重结构或超过设计标准、规范而增加楼面荷载。（二）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房和厨房等上方。（三）将生活污水管道改装、迁移或接入雨

16、水管道；拆除公共供水、排水设施。（四）在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（五）损坏房屋原有节能设施和降低节能效果。（六）侵占公共空间、损坏共用部位和公共设施。（七）不按规划，未经许可随意在门面安装卷帘门。（八）窗外安装雨棚和防盗窗。（九）未经燃气管理部门批准，擅自拆改燃气管道和设施。（十）其他影响建筑结构安全、使用安全以及影响建筑物外貌的行为。（十一）在12:0014:30时、19:007:00时作业。第十四条将住宅改变为经营性用房的，除遵守国家法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意。设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，除提交

17、住所使用证明外，还应当提交住所（经营场所）登记表和住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。第十五条禁止在小区空地、屋顶搭建建筑物和构筑物。第十六条水电及管线设施设备管理（一）住宅小区内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备，由相应的专业经营单位负责设计和建设，并与建设项目同步设计、同步施工、同步竣工、同步使用。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工，并承担相关土建工程的配套建设。本办法施行前建设的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位应当接收。（二）住宅小区内供水

18、、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位，负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用。法律、行政法规另有规定的，从其规定。住宅小区内分户计量装置或者入户端口以内的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修更换，由业主负责。第十七条水电使用中禁止下列行为：（一）采取滴水、水表停转和倒转等手段使用水资源。（二）私自拉线用电、偷漏电、违规使用电器等行为。第十八条小区车辆管理（一）住宅小区内的车辆管理由物业服务企业或小区业主委员会负责。机动车辆进入小区必须经物业服务企业或小区业主委员会同意，并按指定的地点停放。（二）小区业主车辆，必须出具本人车辆的

19、相关手续到物业服务中心登记备案。（三）已缴费车辆在小区内发生盗窃、丢失、损坏的，小区管理负有监管责任，并提供线索配合相关部门做好善后工作；车辆内贵重物品可交由小区保安保管，否则后果自负。（四）车辆按规定行驶、有序停放，按规定缴纳车辆停车管理费。（五）损坏小区设备设施、道路，责任人必须修复或按价赔偿。（六）小区内车辆通行发生事故、堵塞通道的，公安交通管理部门接到报案须及时依法处理。（七）小区内禁止大型车辆入内（救护车、消防车辆除外），禁止车辆在小区内鸣笛，禁止车辆停放在消防通道、绿化地带、人行道。（八）在小区内行驶的交通运输工具，应当保持外型完好、整洁，运输液体、散装货物及垃圾的，应当密封、包扎

20、、覆盖，不得在小区内泄漏、遗撒。第十九条禁止私自移动消防设施设备或者将其用于其他用途。禁止占用消防通道、堵塞屋顶通道。第二十条禁止携带易燃、易爆、剧毒物品进入小区。禁止窝藏违法犯罪人员和赃物。第三章物业交接及相关服务事项第二十一条建设单位在销售（含预售）物业前必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。建设单位应与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。第二十二条建设单位办理物业交付手续时，住宅小区的配套建筑及设施设备应具备下列条件：（一）主体工程和配套设施建设经县住建（规划）局核实，并取得核实证明文件。（二）主体工程竣工验收合格，并向县住建局报送备案材料，取得受理凭证或

21、备案登记表。（三）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水。（四）用电纳入城市供电网络并分户装表供电。（五）燃气管道纳入城市燃气管网，并敷设到户。（六）通信、有线电视等端口敷设到户。（七）雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。（八）小区道路符合建设要求和通行条件；院内清洁、场地平整，与外围有效隔离，并与外围道路相连通。（九）路灯安装完毕，符合设计要求。（十）绿化工程按审定方案建设完毕。确因季节原因暂无法施工的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成。（十一）消防、防雷等设施符合设计要求，并验收合格。（十二）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求。（十三）电梯安全检验

22、合格（电梯房），符合安全运行要求。（十四）环境保护符合环评、“三同时”制度要求。（十五）法律、法规、规章规定的其他条件。商品房分期交付使用的，交付工程与在建工程之间应当有明显、有效的隔离设施，不得合用内部道路。第二十三条建设单位应当以物业管理区域为单位按相关规定和标准无偿配置物业服务用房。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应当按照规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。第二十四条本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅小区，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。本办法施行后新

23、建的住宅小区，应当实施物业管理。原单位承建的职工住宅小区由单位商所在社区进行管理。第二十五条一个物业管理区域只能设立一个业主大会。第二十六条物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上。（二）交付使用的房屋套数达到总套数50%以上。（三）首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上。（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。建设单位应当在第一项至第三项规定的条件具备之日起30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和县房地产管

24、理局，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。第二十七条符合首次业主大会会议召开条件，街道办事处、乡（镇）人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面申请之日起60日内，应当会同县房地产管理局负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇（办事处）代表、居（村）民委员会代表等组成，人数应为7人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。筹备组成员名单及基本情况自确定之日起3日内，应当在物业管理区域内公示。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担

25、。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。第二十八条业主委员会自选举产生之日起30日内，应当将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向县房地产管理局备案。县房地产管理局应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处、乡（镇）人民政府。县房地产管理局自收到相关规定材料之日起10日内，应当向业主委员会出具备案证明。备案的有关事项发生变更时，应当重新备案。第二十九条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区（村、居）在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行

26、业主委员会的职责。第三十条业主共同决定选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，由业主委员会代表业主与物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费用、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。物业服务项目包括保安服务的，应当在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。物业服务质量可以参照有关行

27、政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系约定。物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起15日内，将合同在物业服务区域内公示。第三十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和贵州省物业管理服务收费管理办法在物业服务合同中约定。县发改局应当会同县房地产管理局，加强对物业服务企业收费项目、收费标准的监督和管理。第三十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得

28、收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第三十三条物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规的规定和合同约定履行交接义务。物业服务企业未办理交接手续的，不得擅自撤离物业服务区域，不得停止物业服务。第三十四条小区业主不得以各种借口拒交物业服务费、城市垃圾处置费、停车管理费而影响小区的正常管理秩序。物业使用人拒交的由该业主承担。第四章罚则第三十五条有下列情形的由各职能部门按规定进行处理：（一）违反第五条、第十三条规定由县住建、城市管理局责令限期改正，逾期未改正的依法强制拆除并予以处罚。（

29、二）违反第十条八项规定由县公安局处理。（三）违反第十二条规定由县城市管理局处理。（四）违反第十四条规定，县工商、公安、卫食药等部门不得核发营业执照、特种行业许可证、卫生许可证。对原擅自住改非从事经营活动的，其营业执照、特种行业许可证、卫生许可证到期后，县工商、公安、卫食药等部门不再受理年检。（五）违反第十五条规定由县住建局处理。（六）违反第十七条规定由县供水、供电部门处理。（七）违反第十八条七项规定由物业服务企业制止，不听劝阻的，物业服务企业报公安交通管理部门强行拖走。（八）违反第十九条规定由县公安消防管理部门处理。（九）违反第二十条规定由县公安局处理。（十）未按第二十一条、第二十二条、第二十

30、三条、第三十三条规定的由县房地产管理局处理。（十一）未按第三十四条规定缴费的国家机关工作人员和国有企、事业单位干部职工，由小区业主委员会或物业服务企业进行书面催收，经催收后仍未缴交的，由小区业主委员会或物业服务企业书面报其所在单位从工资中扣缴，仍未扣缴的将其情况书面报县纪检监察、组织部门，责成并督促业主所在单位处理，纳入单位年度考核内容。除上述人员外未缴费的业主，由物业服务企业或业主委员会向当地人民法院提起诉讼。（十二）从事经营性造成的噪音、油烟油污等污染由县环保局处理。（十三）物业服务企业未履行物业服务合同的由县房地产管理局处理。（十四）物业服务企业或小区业主委员会对小区内发生的各种违法违规

31、行为必须及时制止、处理，难以处理的及时向相关职能部门书面报告。各职能部门在小区监督管理过程中不履行职责或履行职责不到位而导致的后果责任由其承担。（十五）违反本办法构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附则第三十六条本办法使用的下列用语，其含义为：（一）委托管理，是指业主选聘物业服务企业或者其他管理人，由物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定实施物业管理。（二）自行管理，是指业主自行或者雇佣人员实施物业管理。（三）物业服务企业，是指具有独立法人资格和物业服务资质等级，根据物业服务合同的约定从事物业服务活动的企业。（四）其他管理人，是指根据物业服务合同的约定从事保洁、绿化、保安服务、设备维护等专项物业服务的企业。（五）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。（六）共用设施设备，是水电设施设备、上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、池、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。第三十七条安置房、回迁房及政策性保障房小区按本办法执行。第三十八条本办法中未作规定，但上级有相关规定的从其规定。第三十九条本办法由瓮安县房地产管理局负责解释。第四十条本办法自发布之日起施行。