gzq第0501讲　投资性房地产的定义及范围、确认及初始计量、后续计量_create.pdf

《gzq第0501讲　投资性房地产的定义及范围、确认及初始计量、后续计量_create.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《gzq第0501讲　投资性房地产的定义及范围、确认及初始计量、后续计量_create.pdf（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、注册会计师注册会计师-会计-会计 第 1页 第 01 讲 投资性房地产的定义及范围、确认及初始计量、后续计量第 01 讲 投资性房地产的定义及范围、确认及初始计量、后续计量 一、本章概述一、本章概述 （一）内容提要 本章解析了投资性房地产的界定、入账成本的确认、两种后续计量模式的会计处理、成本模式转为公允价值模式的会计处理及投资性房地产的转换和处置的会计处理。（二）关键考点 1.投资性房地产的辨认 2.公允价值模式下投资性房地产的会计处理原则 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值的差额的归属科目 5

2、.投资性房地产处置损益的计算 二、知识点精讲二、知识点精讲 知识点：投资性房地产的特征与范围知识点：投资性房地产的特征与范围 （一）投资性房地产的定义及特征 1.投资性房地产的定义 所谓投资性房地产是指为 赚取租金或资本增值赚取租金或资本增值，或者两者 兼有兼有而持有的房地产。2.投资性房地产的特征 （1）投资性房地产是一种 经营性经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。（3）投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值模式。（二）投资性房地产的范围 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权；（

3、2）非房地产开发企业持有并准备增值后转让的土地使用权；房地产开发商持有以备增值后转让的土地使用权应认定为“开发产品开发产品”，不属此类；按照国家有关规定认定的 闲置土地闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（3）已出租的建筑物。请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 2页 用于出租的建筑物是企业拥有 产权产权的建筑物；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。（4）特殊情况 空置建筑物 只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出 正式书面决议正式书面决议，明确表明将其用于经

4、营出租且持有意图短期内 不再发生变化不再发生变化的，则视为投资性房地产。【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。在建房产 只要管理当局作出 正式书面决议正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产在建”科目核算。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够 单单独计量和出售独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地

5、产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中 不重大的不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。2.不属于不属于投资性房地产的资产 （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产。【要点提示】投资性房地产的辨认。【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.租入后再转租的建筑物 正确答案AC 答案解析 除形成正式书面决议的拟出租的空置建筑物外，投资性房地产指的是已形成出租事实的房产，选项 B 不严谨，

6、因此不能选；转租房产的产权不属于企业，连企业资产都不是，更不会是投资性房地产，因此，选项 D 不能选。知识点：投资性房地产的确认及初始计量知识点：投资性房地产的确认及初始计量 请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 3页 （一）投资性房地产的确认条件 1.投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：（1）企业 很可能很可能取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；（2）该项投资性房地产的成本能够 可靠地计量可靠地计量。2.投资性房地产的确认时点 （1）用于出租的投资性房地产以 租赁期开始日租赁期开始日为确认日；（2）

7、持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出 正式书面决议的日期正式书面决议的日期；（3）持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。【2020 年单选题】209 年 3 月 8 日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。209 年 4 月 30 日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。209 年 5月 25 日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为 10 年，租赁期开始日为 209 年 6 月 1 日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付

8、租金。不考虑其他因素，甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产的转换日是（）。A.209 年 3 月 8 日 B.209 年 4 月 30 日 C.209 年 5 月 25 日 D.209 年 6 月 1 日 正确答案B 答案解析甲公司该栋办公楼在 209 年 4 月 30 日已经属于持有以备经营出租的空置建筑物,且董事会或类似机构已经作出将其用于经营出租的书面决议,因此甲公司应在 209 年 4 月 30 日将其转为投资性房地产。（二）投资性房地产的入账价值确认 1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。2.不

9、同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成 （1）外购的投资性房地产。按买价、相关税费和 可直接归属可直接归属于该资产的其他支出作为其入账价值。（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产 达到预定可使用状态前达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的 非正常性损失非正常性损失，直接计入 当期损益当期损益，不计入投资性房地产成本。（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其 取得时的实际成本取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。【要点提示】由于投资性房地产分离于固

10、定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本。知识点：投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量 （一）后续计量模式的选择 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业 只能采用一种模式只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时不得同时采用两种计量模式。请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 4页 成本模式在 满足规定条件满足规

11、定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行 追溯调整追溯调整，但公允价值模式 不能转不能转为成本模式。【要点提示】掌握计量模式选择原则。（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在 减值迹象减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。1.折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）3.投资性房地产提取减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 减值提取后对后续折旧或摊销的影

12、响与固定资产或无形资产相同，且此 减值不得恢复减值不得恢复。【要点提示】记住上述基本分录，尤其是其损益的归属科目。【基础知识题】甲公司为增值税一般纳税人，不动产租赁服务适用的增值税税率为 9。甲公司 220年 6 月 30 日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为 3 000 万元，相关税费 20 万元，预计使用寿命为 40 年，预计残值为 21 万元，预计清理费用 1 万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为 400 万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。甲公司对此房产采用成本模式进行后续计量。221 年末商务楼的可收回金额为 2 330 万元，假定净残值因素

13、未发生变化。答案解析该投资性房地产 220 年222 年的会计处理如下：该投资性房地产的入账成本3 000203 020（万元）；220 年的折旧额3 020（211）406/1237.5（万元）；220 年的会计分录如下：A.收取租金时：借：银行存款 218 请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 5页 贷：其他业务收入 200 应交税费应交增值税（销项税额）18 B.提取当年折旧时：借：其他业务成本 37.5 贷：投资性房地产累计折旧 37.5 221 年的折旧额3 020（211）4075（万元）；221 年的会计

14、分录如下：A.收取租金时：借：银行存款 436 贷：其他业务收入 400 应交税费应交增值税（销项税额）36 B.提取当年折旧时：借：其他业务成本 75 贷：投资性房地产累计折旧 75 221 年末的折余价值为 2 907.5 万元（3 02037.575），相比此时的可收回金额 2 330 万元，发生贬值 577.5 万元，减值计提分录如下：借：资产减值损失 577.5 贷：投资性房地产减值准备 577.5 222 年的折旧额2 330（211）（401.5）60（万元），分录如下：借：其他业务成本 60 贷：投资性房地产累计折旧 60 222 年收取租金时：借：银行存款 436 贷：其他业

15、务收入 400 应交税费应交增值税（销项税额）36 【单选题】某企业采用成本模式计量其持有的投资性房地产。221 年 1 月末购入一幢建筑物作为投资性房地产核算并于当期出租，该建筑物的成本为 920 万元，预计使用年限为 5 年，预计净残值 20 万元，采用年数总和法计提折旧。222 年该投资性房地产应计提的折旧额是（）。A.240 万元 B.245 万元 C.250 万元 D.300 万元 正确答案B 答案解析 222 年该投资性房地产应计提的折旧（92020）5/151/12（92020）4/1511/12245（万元）。（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 1.采用公允价值模

16、式的前提条件 企业只有存在 确凿证据确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得持续可靠取得，才可以采用 公允价值模公允价值模式式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产 均均采用采用公允价值模式进行后续计量。2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 6页 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允

17、价值作出合理的估计。3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 会计处理原则 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不不对投资性房地产计提 折旧折旧、摊销摊销和 减值减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额记入“公公允价值变动损益允价值变动损益”，此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要 转入其他业务成本转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。一般分录 A.期末公允价值大于账面价值时 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 B.期末公允价值小于账面价值时 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地

18、产公允价值变动 C.收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产成本”。【要点提示】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。【基础知识题】戊公司 218 年 7 月 1 日就应收乙公司的 3 700 万元与乙公司进行债务重组。双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，218 年 7 月 1 日应收债权的公允价值是 3 000 万元，债务解除手续于 218 年 10 月 1 日办妥。假定该楼房增值税的计税价格为 3 000 万元，除增值税外无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于 218 年 10 月 1 日与丁公司签订

19、了租赁协议，租期为 10 年，年租金为 120 万元，租金于每年年末结清，同时开具增值税专用发票。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产 218 年末的公允价值为 3 200 万元，219 年末的公允价值为 3 120 万元。戊公司对其投资性房地产按照公允价值进行后续计量。上述公司均为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为 9。对此戊公司应作如下会计处理：该投资性房地产的入账成本3 0003 00092 730（万元）；取得该楼房时：借：投资性房地产成本 2 730 应交税费应交增值税（进项税额）270 投资收益 700 贷：应收账款 3 700 218 年末取得租金

20、时：借：银行存款 32.7 贷：其他业务收入 30 应交税费应交增值税（销项税额）2.7 218 年末当房产的公允价值达到 3 200 万元时，此时的账面价值为 2 730 万元，由此造成的增值请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 7页 470 万元应确认当年的公允价值变动收益，具体处理如下：借：投资性房地产公允价值变动 470 贷：公允价值变动损益 470 219 年末取得租金时：借：银行存款 130.8 贷：其他业务收入 120 应交税费应交增值税（销项税额）10.8 219 年末当房产的公允价值达到 3 120

21、万元时，此时的账面价值为 3 200 万元，由此造成的贬值80 万元应确认当年的公允价值变动损失，具体处理如下：借：公允价值变动损益 80 贷：投资性房地产公允价值变动 80 （四）投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整 期初留存收益期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式不得从公允价值模式转为成本模式。转换日资产公允价值大于账面价值的会计处理 借：投资性房地产（转换日当

22、天的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 递延所得税资产或负债 盈余公积 利润分配未分配利润 转换日资产公允价值小于账面价值的会计处理 借：投资性房地产（转换日当天的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 递延所得税资产或负债 盈余公积 利润分配未分配利润 贷：投资性房地产 【要点提示】成本模式转为公允模式属会计政策变更，此知识点与政策变更结合是一个较为典型的出题角度。【多选题】下列关于投资性房地产的后续计量的表述中，正确的有（）。A.采用公允价值模式进行后续计量的不允许再采用成本模式计量 B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地

23、产，不应计提折旧或摊销 C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当计提减值准备 D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提的折旧或进行的摊销应计入管理费用 E.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值高于其账面余额的差额应计入投资收益 正确答案AB 答案解析采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提减值准备，资产负债表日公允价值与请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-会计注册会计师-会计 第 8页 账面余额的差额应计入公允价值变动损益，故选项 CE 不正确；选项 D，成本模式后续计量的投资性房地

24、产，计提折旧或者摊销应计入其他业务成本。（五）投资性房地产的后续支出 （一）资本化资本化的后续支出 （1）成本模式下 转入改扩建时 借：投资性房地产厂房（在建）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 发生改扩建支出时 借：投资性房地产厂房（在建）贷：银行存款或应付账款等 完工时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产厂房（在建）（2）公允价值模式下 转入改扩建时 借：投资性房地产厂房（在建）贷：投资性房地产成本 公允价值变动 发生改扩建支出时 借：投资性房地产厂房（在建）贷：银行存款 或应付账款 完工时 借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产厂房（在建）2.费用化的后续支出 借：其他业务成本其他业务成本 贷：银行存款等科目 【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!