商业项目市场分析与产品定位报告.ppt

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1、商业项目市场分析与产品定位报告商业项目市场分析与产品定位报告项项目目遇遇到到的的最最大大难难题题项项目目写写作作思思路路框框架架推推导导区域商业基础差区域商业基础差区域人气不足，人流量少区域人气不足，人流量少如如何何解解决决上上述述难难题题吸引区域外客源吸引区域外客源引进目的性消费引进目的性消费引进广受欢迎的商业业态引进广受欢迎的商业业态餐饮、娱乐业态最容易集聚人气餐饮、娱乐业态最容易集聚人气时尚休闲业态作为补充业态时尚休闲业态作为补充业态宜兴餐饮、娱乐业容易存活宜兴餐饮、娱乐业容易存活营营造造什什么么样样的的消消费费环环境境生活方式中心生活方式中心强调餐饮与娱乐强调餐饮与娱乐餐饮是宜兴成活率

2、最餐饮是宜兴成活率最高的业态高的业态宜兴缺乏吃喝玩乐于宜兴缺乏吃喝玩乐于一体的综合性商业一体的综合性商业业业态态能能否否被被市市场场接接受受餐饮、娱乐是成长性餐饮、娱乐是成长性高的行业高的行业北面地块以块状单体建筑为主，北面地块以块状单体建筑为主，满足餐饮需求满足餐饮需求四层以上建筑规划住宅产品四层以上建筑规划住宅产品,规规避高层商业价值不高的难题避高层商业价值不高的难题如如何何使使产产品品与与业业态态紧紧密密融融合合南面地块以连续性建筑为主，南面地块以连续性建筑为主，大小商铺面积结合大小商铺面积结合餐餐饮饮、娱娱乐乐成成为为首首选选业业态态精确包装，促进产品销售精确包装，促进产品销售准确价格

3、定位，确保投资回报准确价格定位，确保投资回报树立形象，招商先行树立形象，招商先行如如何何取取得得销销售售成成功功注重舒适与休闲注重舒适与休闲PART 1 PART 1 项目地块微观市场分析项目地块微观市场分析一、项目基本信息一、项目基本信息1 1、项目基本信息、项目基本信息p 用地范围用地范围：南至谢桥路及村民住宅，西：南至谢桥路及村民住宅，西至至氿氿滨大道，东至人民南路，北至河流。滨大道，东至人民南路，北至河流。p 用地面积用地面积：设计用地面积为：设计用地面积为3.93.9公顷，其公顷，其中公共绿地面积为中公共绿地面积为0.620.62公顷。公顷。p 用地性质用地性质：商业用地。：商业用地

4、。2 2、地块规划要求、地块规划要求p 容积率容积率：1.61.6p 建筑密度建筑密度：不大于：不大于35%35%p 绿地率绿地率：不小于：不小于30%30%p 停车指标停车指标：商业按：商业按0.50.5辆辆/100/100平米计平米计p 建筑退线建筑退线：沿永安路建筑投影线后退道路中心线不得小于：沿永安路建筑投影线后退道路中心线不得小于2424米；沿人民南路建筑投影线后退道路中心线不得小于米；沿人民南路建筑投影线后退道路中心线不得小于3030米；米；建筑投影线后退河岸线不小于建筑投影线后退河岸线不小于1515米。米。p 道路控制道路控制：永安路道路红线宽度为：永安路道路红线宽度为3636米

5、；人民南路道路红米；人民南路道路红线宽度为线宽度为3636米。米。3 3、规划解读、规划解读p 原规划要求有局限性原规划要求有局限性规划要求是基于原设计方案而定，给项目整体规划带来很大的局限性；规划要求是基于原设计方案而定，给项目整体规划带来很大的局限性；p 商业街布局成首选商业街布局成首选35%35%的建筑密度，将直接影响本项目的整体布局，使得项目排除了整体大的建筑密度，将直接影响本项目的整体布局，使得项目排除了整体大体块商业布局，更多只能从商业街的形式去考虑规划布局；体块商业布局，更多只能从商业街的形式去考虑规划布局；p 停车数不足停车数不足按按0.5/1000.5/100的比例设计车位，

6、难以满足餐饮、娱乐等业态对停车位的大量需求，的比例设计车位，难以满足餐饮、娱乐等业态对停车位的大量需求，需要增加车位配置；需要增加车位配置；p 进深短，不利于建筑排布进深短，不利于建筑排布南部地块中间部分进深较短，不利于建筑的排布，规划起来难度比南部地块中间部分进深较短，不利于建筑的排布，规划起来难度比较大；较大；p 建筑高度制约产品规划建筑高度制约产品规划原规划方案原规划方案2424米的建筑限高，会对项目的产品规划产生很大的影响。米的建筑限高，会对项目的产品规划产生很大的影响。如果能够突破限高，则无论在产品规划还是经济效益方面，都会有很大的想像空间。如果能够突破限高，则无论在产品规划还是经济

7、效益方面，都会有很大的想像空间。二、项目宗地分析二、项目宗地分析1 1、地块基本情况、地块基本情况p 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民路的商业价值较大；路的商业价值较大；p 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业以布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价值。价值。谢谢 园园 路路河河 流流人人 民民 南南 路路九九 滨滨 大大 道道 永永安安路路2 2、地块周边状况、地块周边状况南侧南侧：两栋旧建筑阻隔，形象不好，并减少了本案：两栋旧建筑阻隔，形象不好，并减少了本案沿街

8、面，不过谢园路及附近居民会为项目带来人气。沿街面，不过谢园路及附近居民会为项目带来人气。北侧北侧：水景不好整治，较难变成景观，但至少保：水景不好整治，较难变成景观，但至少保证水面整洁干净；靠近民宅，要控制相关业态。证水面整洁干净；靠近民宅，要控制相关业态。东侧东侧：广电局、实验小学，形象好，人民：广电局、实验小学，形象好，人民路带来商业人流。路带来商业人流。西侧西侧：两个绿化景观带可以把南北地块连成：两个绿化景观带可以把南北地块连成一片，可以和乐购商业互动，共同发展。一片，可以和乐购商业互动，共同发展。规划绿地规划绿地（未建，若能与（未建，若能与项目融为一体，能进一步项目融为一体，能进一步加大

9、项目的商业价值）加大项目的商业价值）3 3、南面建筑对地块的影响分析、南面建筑对地块的影响分析p影响项目形象、档次影响项目形象、档次两栋旧建筑阻隔，形象不好，两栋旧建筑阻隔，形象不好，底层为商铺，整体档次较低，与本项目的形象不符，影响底层为商铺，整体档次较低，与本项目的形象不符，影响较大；较大；p降低项目商业价值降低项目商业价值原来三面沿街的三角地，将失去原来三面沿街的三角地，将失去一面临街面，降低了地块的商业价值；一面临街面，降低了地块的商业价值；p影响未来项目规划影响未来项目规划两栋建筑位于项目腰上，使得此两栋建筑位于项目腰上，使得此部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划；部位进

10、深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划；同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；p影响项目未来业态布置影响项目未来业态布置旧建筑上旧建筑上2、3层为居民用房，层为居民用房，对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。4 4、地块交通条件分析、地块交通条件分析p 周边道路形象较好周边道路形象较好地块为多条道地块为多条道路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、永安路

11、形象较好，便于展示项目形象永安路形象较好，便于展示项目形象;p 交通便捷交通便捷项目拥有便捷的交通条项目拥有便捷的交通条件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围广，便于客源的导入。广，便于客源的导入。河河 流流人人 民民 南南 路路谢谢 园园 路路九九 滨滨 大大 道道 永永安安路路谢桥花园二期谢桥花园二期岳阳新村岳阳新村谢桥花园一期谢桥花园一期岳堤苑二期岳堤苑二期岳堤苑一期岳堤苑一期岳堤南苑岳堤南苑富雅苑富雅苑城市嘉苑城市嘉苑富卓苑富卓苑幸福公寓幸福公寓谢桥新村谢桥新村龙背山庄东苑龙背山庄东苑世纪花园世纪花园金色年华家园金色年华家园富康家园东区富康家园东区富康家园

12、西区富康家园西区岳阳苑岳阳苑泽福苑泽福苑城南新村城南新村龙背山庄龙背山庄5 5、区域居住人口分析、区域居住人口分析地块周边小区居住人口统计地块周边小区居住人口统计p 区域规划人口较少，不足以支撑项目的商业体量区域规划人口较少，不足以支撑项目的商业体量项目周边有泽福苑、龙背山庄、金色年华家园、富康家园、项目周边有泽福苑、龙背山庄、金色年华家园、富康家园、城南新村等城南新村等1010多个居住小区，但目前一些小区的入住率还多个居住小区，但目前一些小区的入住率还不高，区域内常住人口偏少，只有不高，区域内常住人口偏少，只有1 1万人左右，未来区域规万人左右，未来区域规划人口会超过划人口会超过2 2万人。

13、但是这些人口不足以支撑项目的商业万人。但是这些人口不足以支撑项目的商业体量；体量；p 项目必须扩大客源辐射范围，吸引其他区域客源项目必须扩大客源辐射范围，吸引其他区域客源项目核心区域人口规模难以支撑本项目的商业体量，而且项目核心区域人口规模难以支撑本项目的商业体量，而且城南区域整体商业体量较大，本项目必须突破本区域，扩城南区域整体商业体量较大，本项目必须突破本区域，扩大客源辐射半径，从宜兴全市吸引目标消费客源。大客源辐射半径，从宜兴全市吸引目标消费客源。居住人口统计分析居住人口统计分析乐乐 购购菜场菜场宜客隆宜客隆证券大厦证券大厦宜兴邮政局宜兴邮政局卫生局卫生局移动公司移动公司行政中心行政中心

14、宜兴大酒店宜兴大酒店移动公司移动公司实验小学实验小学实验中学实验中学检察院检察院君悦商业广场君悦商业广场汽汽车车南南站站周边配套图周边配套图6、项目周边区域重点设施分析（1）政府机关p周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在此办公，会对项目产生很大支撑；p公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流；p催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。（2）学校p提供稳定的消费客源：项目附近有两所学校，

15、共4500人左右，可以为项目提供稳定的消费客源；p扩大项目的影响区域：实验小学、试验中学是宜兴市最好的两所学校，面向全市招生，覆盖面广，其学生家长中，中高端消费者较多；随着生源不断更新，每年不断更新的学生和家长，在不断带来消费者的同时，将扩大本项目的辐射和影响。（3）君悦商业广场p大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕，1-3层均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；p项目

16、单个店面体量太大：项目单个店面体量较大，单个店面的面积从400-1000多平米，面积过大；p项目业态定位不明确：项目的业态定位不够明晰，导致后期的招商不顺利，使得目前整个项目的经营状况比较冷清，只有两家餐饮店在营业。（4）现代生活广场p区域内最大的商业综合体：现代生活广场是区域内目前体量最大的商业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态；p销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；该项目存在的问题：p区域商业人群少；p该项目入市时机不成熟；p业态设置不合理，业态混乱；p招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。借鉴

17、：p合理设置业态，实现错位竞争：项目应该克服现代生活广场存在的问题，努力取得成功。特别是业态设置不能重蹈覆辙，并要和其错位竞争，联手打造宜兴城南新的商圈。（5）龙背山庄附近商业p业态定位于餐饮、娱乐，填补了区域空白：属于餐饮娱乐一条街，兴起于4、5年前，填补了区域餐饮娱乐业的市场空白；p受外围市场影响，生意在走下坡路：开始的时候生意比较火爆，但现在整体状况不如从前。究其原因，档次不高、本地经营且特色不足，龙背山景区没有取得预期中的成功，以及区域外更大、更好的餐饮、娱乐消费场所的出现都是导致其走下坡路的原因；p扩大客源辐射范围，提高项目成功几率：我们应该规避其矛盾，大量吸引公务及家庭就餐，扩大客

18、群的辐射范围，以更好的业态与服务获得客户的青睐。（6）泽福苑p沿街商铺为主，面积不大：泽福苑的商铺大多以沿街商铺为主，1-3F面积在360平米左右。销售均价在6800元/平米左右，目前的销售率在65%左右；p缺少特色，市场接受度一般：泽福苑沿街的标准小商铺并没有去化完，说明沿街的小面积商铺不一定会成功；况且项目建筑没有特色，说明商铺不是面积小就可以卖出去。必须要考虑到后期经营，同时也说明宜兴人对商业比较成熟了才肯进行投资。（7）汽车南站及火车站p是未来的交通枢纽，但目前作用不大：汽车南站规模较大，但目前人流量不多。不过汽车南站是连接市区、城南地区、丁属镇的重要交通枢纽，未来如果充分利用的话，会

19、发挥很大作用；p规划长期是利好：火车站目前正处于规划中，对项目长远来讲是一个利好；p对本项目的利好有限：我们要充分认识到，火车站和汽车站对项目的影响是远期的，近期不要报太大的指望。此种利好对外地投资客会产生一定的影响，但对本地投资客本没有什么促进作用。7 7、地块周边商业配套分析、地块周边商业配套分析现有商业总体量约现有商业总体量约13-1513-15万平米万平米p 区域商业基础差区域商业基础差项目周边区域，除一些沿街商铺外，大多为新建商业，空置率高，租金水平项目周边区域，除一些沿街商铺外，大多为新建商业，空置率高，租金水平低，经营情况大多不够理想低，经营情况大多不够理想;p 餐饮等生活配套型

20、商业为主餐饮等生活配套型商业为主项目周边商业业态主要是餐饮业态以及一些社区配套型商业；项目周边商业业态主要是餐饮业态以及一些社区配套型商业；p 区域商业体量较大区域商业体量较大区域目前已有君悦、乐购、龙背山等体量较大的商业项目，再加上其他沿区域目前已有君悦、乐购、龙背山等体量较大的商业项目，再加上其他沿街商铺，区域现有的商业体量很大，与区域居住人口不多形成了很鲜明的矛盾；街商铺，区域现有的商业体量很大，与区域居住人口不多形成了很鲜明的矛盾；p 区域商业价值不高，投资回报较低区域商业价值不高，投资回报较低目前区域内的商业大多不太景气，空置率较高，租金较低，目前区域内的商业大多不太景气，空置率较高

21、，租金较低，使得商业的投资回报率不高，严重影响了投资者的信心。使得商业的投资回报率不高，严重影响了投资者的信心。周边商业配套分析周边商业配套分析三、项目SWOT分析S优势p品牌优势：联想控股融科智地的品牌；p区位优势：城南商圈的核心位置，连接宜城与丁属的枢纽；p交通优势：项目为三条城市主干道所环绕，交通便利；p规模优势：近6万平米的商业体量；p商业经营环境优势：龙背山商业区、君悦商业广场、现代生活广场的定位档次都较高，整体商业定位环境较好。W劣势p人口数量少：区域居住人口不多，人气不足；p商业基础较差：区域商业基础差，商业氛围不浓厚；p旧建筑影响项目形象：项目南面有旧建筑，影响项目品质与形象；

22、p大体量建筑去化难度大：项目有部分大体量建筑，去化难度较大。O机会p经济支撑强：宜兴城市经济发展前景推动商业地产发展；p项目具备区域商业领袖气质：城南商圈缺少一个商业领头羊，本项目具备此项潜力与品质；p市场供应出现空档：宜兴现有商业地产市场供应量不多，股市不景气，本案给投资者带来机会；p商业模式在发生变化：商业发展模式正在向新的模式发生转变。T威胁p其他项目会产生竞争：部分市场竞争项目产生威胁；p宏观调控政策带来市场风险：宏观政策的不确定性增加了项目的威胁。项目综合评价p项目机遇与挑战并存：本项目发展商业具有品牌优势、交通便利、规模优势、商业经营环境较佳等先天优势，而且宜兴整体经济、商业竞争、

23、城市规划、政策导向等都为项目带来一定机会，但同时项目所在区 域人口不多、商业基础差、项目边上旧建筑影响项目形象的不利因素，在市场竞争激烈的现实条件下，发展商业又具有一定的风险，因此本项目商业只有在有效的开发战略支持下才能取得市场竞争优势。综合分析综合分析p地块条件地块条件：地块位置较好（居城南中心）、临街面较长；：地块位置较好（居城南中心）、临街面较长；p周边配套周边配套：环境好、道路条件好、政府机构多；：环境好、道路条件好、政府机构多；p周边商业环境周边商业环境：项目周边人口少、商业基础差、商业总体量大。：项目周边人口少、商业基础差、商业总体量大。区域商业基础差，必须对项目进行精确定位，找到

24、合适的市场切入点；区域商业基础差，必须对项目进行精确定位，找到合适的市场切入点；区域人口少，必须面向全市，扩大项目人口辐射半径；区域人口少，必须面向全市，扩大项目人口辐射半径；地块临街面长，必须充分利用其临街面，发挥出其最大的商业价值。地块临街面长，必须充分利用其临街面，发挥出其最大的商业价值。PART 2 PART 2 项目政策环境分析项目政策环境分析一、近一年半影响房地产市场的宏观调控政策p2007年3月16日 通过物权法 10月1日起执行 p2007年3月 央行2007年首度次加息p2007年5月19日 央行再次加息 p2007年7月20日 央行第三次加息 p2007年8月 国发2007

25、24号 回归保障 p2007年8月 央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）p2007年9月 央行年内第五次加息 p2007年9月27日，央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%p2007年11月10日 央行年内第九次上调存款准备金率 创近年历史新高p2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法p2008年1月7日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知 p2008年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率.个百分点p2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点p2008年4月25日起，上调存款类金融

26、机构人民币存款准备金率0.5个百分点p2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点p中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款二、宏观政策走势分析二、宏观政策走势分析两度加息两度加息三次提高存款准备金率三次提高存款准备金率首付比例提高到首付比例提高到30%30%“90“90、70”70”双指标双指标营业税与所得税征收营业税与所得税征收建立廉租房制度建立廉租房制度六次加息六次加息十次提高存款准备金率十次提高存款准备金率利息税下调利息税下调土地增殖税征收清算土地增殖税征收清算二套房商业房房贷新

27、政二套房商业房房贷新政多部联合严打屯地行为多部联合严打屯地行为0808年以来央行已五次上调年以来央行已五次上调存款准备金率，从存款准备金率，从6 6月月2525日日起执行起执行17.5%17.5%，创历史新高。，创历史新高。0808年度将延续稳健的财政年度将延续稳健的财政政策和从紧的货币政策。政策和从紧的货币政策。主要调控目标是放缓经济主要调控目标是放缓经济增长，回收流动性，抑制增长，回收流动性，抑制通货膨胀。通货膨胀。20062006年度年度20072007年度年度20082008年以后年以后p 政策偏紧，调控力度前所未有：政策偏紧，调控力度前所未有：从从20072007年第四季度开始，针对

28、房地产市场的宏观调控政策就年第四季度开始，针对房地产市场的宏观调控政策就频繁出台，有效抑制了房价的上涨，但同时也造成很多城市房地产市场的成交量急剧萎缩，个别频繁出台，有效抑制了房价的上涨，但同时也造成很多城市房地产市场的成交量急剧萎缩，个别城市房价也出现了松动。房地产市场出现了盘整期，观望氛围浓厚，波及范围较广。但是一些三城市房价也出现了松动。房地产市场出现了盘整期，观望氛围浓厚，波及范围较广。但是一些三线城市的房地产市场由于市场供应不多，受政策影响相对较少。线城市的房地产市场由于市场供应不多，受政策影响相对较少。三、宏观调控政策对本案的影响及对策1 1、宏观调控政策对本案的影响、宏观调控政策

29、对本案的影响p 宏观调控政策增大项目的风险和不确定性：宏观调控政策增大项目的风险和不确定性：p 部分需要贷款的商户贷款难度有所增加部分需要贷款的商户贷款难度有所增加;p 开发商从银行的贷款难度增加开发商从银行的贷款难度增加;p 当前股市、楼市都很不景气，但是对商业地产有可能是一个机会；当前股市、楼市都很不景气，但是对商业地产有可能是一个机会；p 现在的投资者更为理性，投资决策更为慎重。现在的投资者更为理性，投资决策更为慎重。2 2、对策建议、对策建议p 政策环境不明朗，项目需要选准入市时机，对价格的制定需要更加慎重；政策环境不明朗，项目需要选准入市时机，对价格的制定需要更加慎重；p 快速去化，

30、回笼现金，减少资金压力；快速去化，回笼现金，减少资金压力；p 同时做好打持久战的准备，重视项目未来的经营；同时做好打持久战的准备，重视项目未来的经营；p 重视产品力的塑造，进一步加大产品的性价比；重视产品力的塑造，进一步加大产品的性价比；p 重视客户资源的积累，特别对一些开发、代理公司的已有客户资源的收集。重视客户资源的积累，特别对一些开发、代理公司的已有客户资源的收集。综合分析目前政策环境严峻目前政策环境严峻未来政策走势不明朗未来政策走势不明朗快速去化、回笼现金快速去化、回笼现金做好攻坚准备，注重项目经营做好攻坚准备，注重项目经营PART 3 PART 3 宜兴城市介绍及未来发展规划宜兴城市

31、介绍及未来发展规划一、宜兴概况1、区域位置p 长江三角中心地带长江三角中心地带p 位于江苏省南端、太湖西岸位于江苏省南端、太湖西岸p 与浙江、安徽两省交界与浙江、安徽两省交界p 东距上海东距上海180180公里公里p 西距南京西距南京135135公里公里p 南距杭州南距杭州125125公里公里2、面积人口p 市域总面积市域总面积20382038平方公里，陆域平方公里，陆域15821582平方公里，太湖水域平方公里，太湖水域456.7456.7平方平方公里，建成区面积公里，建成区面积5555平方公里；平方公里；p 辖宜城、丁蜀等辖宜城、丁蜀等1919个镇、个镇、2 2个街道个街道办事处，有办事处

32、，有259259个行政村、个行政村、9696个社区个社区居委；居委；p 20072007年末全市户籍总人口年末全市户籍总人口106.05106.05万万人，与人，与20062006年基本持平。其中城镇人年基本持平。其中城镇人口口52.2152.21万，乡村人口万，乡村人口53.8453.84万；万；p 20072007年末常住人口年末常住人口123.67123.67万人。万人。外来人口外来人口16.416.4万。万。3、城市经济p 经济总量稳步增长经济总量稳步增长：20072007年全市年全市GDPGDP总量总量505.06505.06亿元，比上年增长亿元，比上年增长15.9%,15.9%,全

33、市人均全市人均GDP47625GDP47625元，比上年元，比上年增长增长15.715.7；p 财政收入稳步增加财政收入稳步增加：20072007年宜兴财年宜兴财政收入政收入6969亿元，实现稳步增加，财政亿元，实现稳步增加，财政支出为支出为3737亿元。亿元。3、城市经济p 城镇职工收入稳步增长城镇职工收入稳步增长：20072007年宜年宜兴城镇职工平均收入超过兴城镇职工平均收入超过2500025000元，平元，平稳增长；稳增长；p 城乡居民存款达到城乡居民存款达到270270亿元亿元：20072007年宜兴城镇居民储蓄存款总额为年宜兴城镇居民储蓄存款总额为270270亿亿元，比上年有所增长

34、。元，比上年有所增长。3、城市经济p 社会消费品零售总额高社会消费品零售总额高：20072007年年全市社会消费品零售总额达到全市社会消费品零售总额达到170170亿亿元，其中零售业达到元，其中零售业达到144144亿元，餐饮亿元，餐饮业达到业达到21.7821.78亿元。意味着宜兴的零亿元。意味着宜兴的零售业特别是餐饮业的消费能力强。售业特别是餐饮业的消费能力强。p 固定资产投资增长迅猛：固定资产投资增长迅猛：20072007年年固定资产投资达到固定资产投资达到208208亿元，比上年亿元，比上年有较大增加。有较大增加。p 旅游人数增速较快旅游人数增速较快：20072007年接待年接待境内外

35、旅游人数境内外旅游人数354354万人，比上年增万人，比上年增长长6464万人。旅游总收入为万人。旅游总收入为51.2551.25亿元；亿元；p 宜兴主要支柱产业宜兴主要支柱产业：电线电缆、电线电缆、化纤织造、环保机械、陶瓷、服装化纤织造、环保机械、陶瓷、服装服饰、精细化工、机械铸件是宜兴服饰、精细化工、机械铸件是宜兴的主要支柱产业。的主要支柱产业。城市经济稳步发展，为项目发展提供了良好的经济环境城市经济稳步发展，为项目发展提供了良好的经济环境4、城市历史文化p 以紫砂为重点的陶瓷文化以紫砂为重点的陶瓷文化：“陶文化陶文化”是宜是宜兴文化中最深邃、最独特的一张金字名片，具兴文化中最深邃、最独特

36、的一张金字名片，具有惟一性和排他性；有惟一性和排他性；p“教授之乡教授之乡”、“书画之乡书画之乡”等名人文化等名人文化：宜兴是全国闻名的宜兴是全国闻名的“教授之乡教授之乡”和和“书画之乡书画之乡”，从古至今，这里走出了一大批文化名人，从古至今，这里走出了一大批文化名人，他们让宜兴声名远播。拥有如此之多的名人，他们让宜兴声名远播。拥有如此之多的名人，是宜兴独特的文化资源；是宜兴独特的文化资源；p 梁祝文化、茶竹文化梁祝文化、茶竹文化：梁祝的故事已经流传：梁祝的故事已经流传了上千年，芬芳冠世的了上千年，芬芳冠世的“阳羡茶阳羡茶”是宜兴的又是宜兴的又一个文化品牌。文化是任何产业发展的灵魂，一个文化品

37、牌。文化是任何产业发展的灵魂，与产业的发展密切相关。茶叶在形式上看是一与产业的发展密切相关。茶叶在形式上看是一种产业，但它渗透着浓厚的文化。种产业，但它渗透着浓厚的文化。二、城市发展规划 城市性质 我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。宜兴城市主要特色为宜兴城市主要特色为“中国陶都、江南水城中国陶都、江南水城”。城市特色城市特色1 1、城市空间发展战略、城市空间发展战略“一心两城一心两城”其中其中“一心一心”为龙背山，为龙背山，“双城双城”为宜城和丁蜀。为宜城和丁蜀。2 2、城

38、市发展方向、城市发展方向宜城：东进、北扩、西优、南控；宜城：东进、北扩、西优、南控；丁蜀：内部整合，集聚发展城市形态。丁蜀：内部整合，集聚发展城市形态。3 3、未来规划对本项目的影响、未来规划对本项目的影响宜兴未来的城市宜兴未来的城市发展重心在城市东部发展重心在城市东部，南南部区域要控制发展部区域要控制发展，这对项目明显是利空；，这对项目明显是利空；但项目附近的龙背山是但项目附近的龙背山是“一心一心”，起到连，起到连接宜城和丁蜀两个板块的作用。接宜城和丁蜀两个板块的作用。宜城区宜城区东山区东山区专业市场区专业市场区城北工业区城北工业区环科园环科园站前区站前区丁山区丁山区开发区开发区洑东区洑东区

39、龙背山龙背山4 4、城市形态、城市形态市区形成市区形成“一核三组团一核三组团”的空间结构形态。其中，的空间结构形态。其中，“一核一核”为以龙背山、东氿公园为绿核；为以龙背山、东氿公园为绿核；“三组团三组团”为宜城、丁蜀、滨湖新城。为宜城、丁蜀、滨湖新城。5 5、城市功能分区、城市功能分区宜城宜城 （五区）（五区）p 宜城中心区宜城中心区：包括宜城老城区和城东新区，全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地，是宜：包括宜城老城区和城东新区，全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地，是宜城的主要生活用地；城的主要生活用地；p 东山区东山区：行政办公区；：行政办公区；p 专业市场区专业市场区：位于宜城北部

40、区域，是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、：位于宜城北部区域，是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色的专业市场区；化工交易市场为主要特色的专业市场区；p 环科园环科园：国家级科技工业园，集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区；：国家级科技工业园，集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区；p 城北工业园城北工业园（经济开发区）：位于芜申运河以北，是以精细化工、高科技产业为主要特色的现（经济开发区）：位于芜申运河以北，是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。代化工业区。无论是一心两城、还是一核三组团，城南商圈都处于地域中心位置无论

41、是一心两城、还是一核三组团，城南商圈都处于地域中心位置6 6、龙背山生态保护区规划、龙背山生态保护区规划p 道路交通规划道路交通规划规划在用地东侧建一条南北向的东外环，规划在用地东侧建一条南北向的东外环，连接宜城和丁蜀。使区内形成连接宜城和丁蜀。使区内形成“二横三纵二横三纵”的道路骨架；的道路骨架；p 村民居住点规划村民居住点规划现状自然村比较散落，用地面积小，基础现状自然村比较散落，用地面积小，基础设施不完善。为了节约用地，合理使用公设施不完善。为了节约用地，合理使用公共设施，规划按行政村区划合并成共设施，规划按行政村区划合并成7 7个居个居民点，从而创造良好的居住环境和邻里交民点，从而创造

42、良好的居住环境和邻里交往空间。往空间。洑东区洑东区7 7、宜兴市城东新区规划、宜兴市城东新区规划 规划总用地规划总用地5.95.9平方公里，是城市居平方公里，是城市居住用地发展主要备用地，规划居住人口约住用地发展主要备用地，规划居住人口约7 7万人。万人。p 城市未来发展方向；城市未来发展方向；p 未来城市土地供应主要集中此区域；未来城市土地供应主要集中此区域；p 未来城市房地产发展的主战场；未来城市房地产发展的主战场；p 1-2 1-2年之后开始大规模启动。年之后开始大规模启动。p 经济发展为项目成功提供有力保证经济发展为项目成功提供有力保证：经济发展良好，为项目的成功提供了很：经济发展良好

43、，为项目的成功提供了很好的宏观环境；好的宏观环境；p 城市居民收入较高，有能力投资城市居民收入较高，有能力投资：市民比较富裕，他们当中的一部分人有能：市民比较富裕，他们当中的一部分人有能力投资房地产进行保值或者增值；力投资房地产进行保值或者增值；p 城南不是城市发展的重点方向城南不是城市发展的重点方向：城市未来向东发展，使得本区域的房地产项：城市未来向东发展，使得本区域的房地产项目未来在本区域的竞争虽然不大，但投资者对区域的发展预期会打一定的折扣；目未来在本区域的竞争虽然不大，但投资者对区域的发展预期会打一定的折扣；p 城南有发展潜力城南有发展潜力：城南虽然不是宜兴城市发展的重点区域，但是位于

44、宜兴城：城南虽然不是宜兴城市发展的重点区域，但是位于宜兴城市的中心位置，能有效辐射其他区域的消费人口。如果经过深度发掘，将会有很市的中心位置，能有效辐射其他区域的消费人口。如果经过深度发掘，将会有很大的潜力。大的潜力。综合分析综合分析PART 4 PART 4 商业及商圈调研商业及商圈调研第一节第一节 商圈调研商圈调研 宜兴商业历来比较发达，加上近几年城市发展速度较快，已经形宜兴商业历来比较发达，加上近几年城市发展速度较快，已经形成了各具特色的五大商圈，本项目如何才能在这五大商圈成了各具特色的五大商圈，本项目如何才能在这五大商圈找准自己的定找准自己的定位，将成为项目成败的关键。位，将成为项目成

45、败的关键。宜兴商圈分布图宜兴商圈分布图人民路商圈人民路商圈城南商圈金三角商圈金三角商圈大润发商圈大润发商圈环科园商圈环科园商圈各商圈业态分布及特点各商圈业态分布及特点一、人民路中心商圈一、人民路中心商圈1 1、位置位置位于宜兴最为重要的位于宜兴最为重要的主干道主干道人民路上人民路上，以人民路与解放路交界处的三大百货为中心区域，以人民路与解放路交界处的三大百货为中心区域，向四周辐射，包含向四周辐射，包含蛟桥河步行街、新天地、新苏南蛟桥河步行街、新天地、新苏南等众多与人民路相连的商业体。等众多与人民路相连的商业体。人民路人民路蛟桥河蛟桥河新天地新天地氿滨国际氿滨国际三大百货三大百货解放路解放路新苏

46、南新苏南2 2、商圈特征商圈特征综合性的综合性的以购物功能为主的以购物功能为主的覆盖高、中、低端消费的覆盖高、中、低端消费的传统中心商圈传统中心商圈3 3、商圈规模、商圈规模人民路中心商圈是宜兴商业最为集中，商业体量最大的商圈，总规模达到人民路中心商圈是宜兴商业最为集中，商业体量最大的商圈，总规模达到2626万平米左右。万平米左右。4 4、辐射范围、辐射范围位居城市中心、辐射整个宜兴位居城市中心、辐射整个宜兴5 5、人流状况、人流状况 主要主要从人民路两端导入人流从人民路两端导入人流，另外通过解放路、太隔路（东虹路）等东西向道路导入部分环保，另外通过解放路、太隔路（东虹路）等东西向道路导入部分

47、环保科技园及城东区人流；科技园及城东区人流；由于本项目与人民路中心商圈共享人民路这条城市主干道，而且与氿滨路连通，从交通状况看，由于本项目与人民路中心商圈共享人民路这条城市主干道，而且与氿滨路连通，从交通状况看，本项目具备与人民路分享部分客源的可能。本项目具备与人民路分享部分客源的可能。6 6、主要业态组成、主要业态组成四大百货p人民路商圈是全市的核心商圈人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜兴传统的购物中心，也是宜兴消费者购物的首：人民路商圈是宜兴传统的购物中心，也是宜兴消费者购物的首选之地，其他商圈难以与其竞争；选之地，其他商圈难以与其竞争；p百货公司为主，各类业态齐全百货公司为主，各

48、类业态齐全：以四大百货为中心，聚集了新天地购物中心、劝业小商品市场，：以四大百货为中心，聚集了新天地购物中心、劝业小商品市场，以及众多家电、数码卖场；以及众多家电、数码卖场；p商业体量大，城市人口难以支撑商业体量大，城市人口难以支撑：中心商圈商业体量很大，宜兴城区人口不到：中心商圈商业体量很大，宜兴城区人口不到40万，难以再支万，难以再支撑另外一个大体量购物商业中心；撑另外一个大体量购物商业中心；p大型购物中心已经饱和大型购物中心已经饱和：新天地购物中心的商业发展不理想，说明购物类型业态在宜兴已经相：新天地购物中心的商业发展不理想，说明购物类型业态在宜兴已经相对饱和；对饱和；p业态大而全，缺乏

49、应有的特色业态大而全，缺乏应有的特色：区域以购物为主要业态，休闲、餐饮、娱乐等其它业态发展相：区域以购物为主要业态，休闲、餐饮、娱乐等其它业态发展相对较弱，并缺乏相应的特色；对较弱，并缺乏相应的特色；7 7、商圈分析、商圈分析p 数码、家电产品经营一般：数码、家电产品经营一般：专业数码、家电卖场多聚集于此，但因为地段、规模以及宜兴消费者消专业数码、家电卖场多聚集于此，但因为地段、规模以及宜兴消费者消费习惯等因素，经营情况并不理想；费习惯等因素，经营情况并不理想；p 影城经营状况尚可，但软、硬件较为落后影城经营状况尚可，但软、硬件较为落后：人民影剧院在英皇附近新开的影城，重新吸引了一些青：人民影

50、剧院在英皇附近新开的影城，重新吸引了一些青年消费者前往消费，但设施以及环境布置比一般二线城市还有很大差距；年消费者前往消费，但设施以及环境布置比一般二线城市还有很大差距；p 电玩城生意普遍不错、但档次不高电玩城生意普遍不错、但档次不高：商圈内以豪雅为代表的几家电玩城生意都比较不错，不过档次：商圈内以豪雅为代表的几家电玩城生意都比较不错，不过档次不高，新颖道具较少；这两种业态都有着较大的发展机遇，本项目可适当引入；不高，新颖道具较少；这两种业态都有着较大的发展机遇，本项目可适当引入；p 停车位大多不足：停车位大多不足：由于身处闹市区，一些规模餐饮、大型娱乐场所，停车位面临很大困难，影响了由于身处