资产评估基础.ppt

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1、第二章第二章资产评估基础资产评估基础教学要求：教学要求：1、了解货币时间价值的成因、了解货币时间价值的成因2、掌握收益现值法、重置成本法、现行、掌握收益现值法、重置成本法、现行 市价法的基本理论和计算市价法的基本理论和计算3、了解清算价格法的基本理论和计算、了解清算价格法的基本理论和计算4、了解各种评估方法的选择、了解各种评估方法的选择一、货币的时间价值与收益现值法一、货币的时间价值与收益现值法（一）货币的时间价值（一）货币的时间价值货币时间价值产生的原因：是物质资料再生产过程，在该过程是物质资料再生产过程，在该过程中，投入的资金经过一段时间后，会中，投入的资金经过一段时间后，会产生增值。产生

2、增值。经济行为经济行为 资金所有权与使用权分离后，资资金所有权与使用权分离后，资金使用者应向所有者支付报酬。因金使用者应向所有者支付报酬。因而借贷关系的存在是其产生的前提。而借贷关系的存在是其产生的前提。前提条件现值现值:Present value(p)有关概念有关概念终值:Future value(F)年金：Annuity(A)（二）、现值与终值（二）、现值与终值未来值未来值(F)设现值为(P)，未来值为(F)，利率为i。现值现值(P)则：F=P+Pi =P（1+i)(i被称为利率）被称为利率）(1+i)(i被称为贴现率被称为贴现率)FP=单利是指计算利息时，本单利是指计算利息时，本金不变。

3、金不变。（三）、单利与复利（三）、单利与复利FV=PVFV=PV（1+1+inn）（n n为期数）为期数）复利是指计算利息时，本复利是指计算利息时，本金包括原本金和利息金包括原本金和利息FV=PV(1+FV=PV(1+i)n n（n n为期数）为期数）单利计算单利计算=复利计算复利计算当当n=1时时按单利计算，按单利计算，F=P（1+in）=100（1+10%1）=110（元）（元）例如：把例如：把100元存进银行，元存进银行，利率利率10%，1年期。年期。P=F/(1+in）=110/(1+10%1）=100（元）（元）单利现值单利现值按复利计算，按复利计算，F=P（1+i）n=100（1+

4、10%）1=110（元）元）P=F/(1+i）n =110/(1+10%)1 =100（元）（元）复利计算结果复利计算结果单利计算结果单利计算结果当当n1时时按单利计算，按单利计算，FV=PV（1+in）=100（1+10%2）=120（元）元）例如：把例如：把100元存进银元存进银行，利率行，利率10%，2年期。年期。P=F/(1+in）=120/(1+10%2）=100（元）（元）按复利计算，按复利计算，F=P（1+i）n=100（1+10%）2=121（元）元）P=F/(1+i）n =121/(1+10%)2 =100（元）（元）复利现值复利现值复利终值计算公式：复利终值计算公式：FV=

5、PV（1+i)n复利现值与终值复利现值与终值复利现值计算公式：复利现值计算公式：PV=FV/（1+i)n1 1、复利终值的计算、复利终值的计算 F=P(1+i)n=P(F/P,i,n)其其中中 (F/P,i,n)=(1+i)(1+i)n n称称为为复复利利终终值值系系数，通过查表求得。数，通过查表求得。、复利现值的计算、复利现值的计算 P=F(1+i)P=F(1+i)-n-n=F(P/F,i,n)=F(P/F,i,n)其其中中(P/F,i,n)=(P/F,i,n)=(1+i)(1+i)-n-n 称称为为复复利利现现值值系系数数，通过查表求得。通过查表求得。现值现值=终值终值复利现值系数复利现值

6、系数 小小 结结在复利计算下在复利计算下:终值终值=现值现值复利终值系数复利终值系数复利现值系数与复利终值复利现值系数与复利终值系数互为倒数关系系数互为倒数关系.在同期限及同利率下在同期限及同利率下:小小 结结复利频率与终值复利频率与终值o复利频率复利频率:指复利计算期间的多指复利计算期间的多寡寡.复利频率越快,终值越大。每年复利一次，则n年的终值为：FV=PV（1+i)n每年复利m次，则n年的终值：FV=PV（1+i/m)nm 例如：把10 000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。2年期。则终值则终值=10 00010 000（1+5%/21+5%/2）2222=11038.13(=11

7、038.13(元元)年实际利率的计算年实际利率的计算o要比较复利期间各不相同的证券,必须计算实际利率.名义利率名义利率o指借贷契约中所设定的利率。指借贷契约中所设定的利率。实际利率实际利率指不论复利期间的长短，在一年中实际的利率。设名义利率为设名义利率为i，o则实际利率为：则实际利率为：EAR=（1+i/m)m-1如上例：把10 000元存进银行，利率为5%，半年复利一次。则实际利率则实际利率=（1+5%/21+5%/2）2 2-1-1 =5.0625%=5.0625%当复利频率当复利频率=1，o名义利率名义利率=实际利率实际利率.当复利频率当复利频率1，o实际利率名义利率，而且复利频率越高，

8、实复利频率越高，实际利率越大。际利率越大。(四四)、年金、年金o指在某一确定的期间里，每期都有一笔相指在某一确定的期间里，每期都有一笔相等金额的收付款等金额的收付款项。项。o三同：同向、同额、同距三同：同向、同额、同距10万10万10万10万10万年金的种类年金的种类永久年金永久年金先付年金先付年金延期年金延期年金.普通年金普通年金普通年金普通年金指指在在某某一一特特定定期期间间中中，发发生生在在每每期期末的收支款项。期期末的收支款项。先付年金指指在在某某一一特特定定期期间间中中，发发生生在在每每期期期期初初的的收收支支款款项项。又称为即付年金。又称为即付年金。普通年金与先付年金的区别：普通年

9、金与先付年金的区别：设某企业拟建立一项基金，每年投设某企业拟建立一项基金，每年投入入10万元。万元。i=10%,n=5,则则5年后该年后该项基金本利和为多少？项基金本利和为多少？0 1 2 3 4 5 普通年金下的现金流普通年金下的现金流1010万万1010万万1010万万1010万万 1010万万 0 1 2 3 4 5 先付年金下的现金流先付年金下的现金流1010万万1010万万1010万万1010万万1010万万普通年金与先付年金的现金流量和次数相普通年金与先付年金的现金流量和次数相同，但发生的时间不同。因此其终值和现同，但发生的时间不同。因此其终值和现值的计算不同。值的计算不同。普通年

10、金的终值与现值普通年金的终值与现值 如上例，如上例，A=10万元，万元，i=10%,n=5，则终值为多少？则终值为多少？普通年金终值的计算普通年金终值的计算0 1 2 3 4 5(1+0.1)(1+0.1)4 4=1.464=1.464合计合计:6.1051:6.1051总额=106.1051(1+0.1)(1+0.1)0 0=1.0=1.0(1+0.1)=1.1(1+0.1)=1.1(1+0.1)(1+0.1)2 2=1.21=1.21(1+0.1)(1+0.1)3 3=1.331=1.331即年金终值为:FVA=Ak=1(1+i)k-1 =A（1+i)n-1/i=10（1+10%）5-1/

11、10%=61.051(万元)n 1 1、普普通通年年金金终终值值：如如果果年年金金相相当当于于“零零存存整整取取储储蓄蓄存存款款”业业务务中中“零零存存数数”的的话话，那那么么，年年金金终终值值就就相相当当于于该该业业务务的的“整整取取数数”，它它等等于于不不同同时时点点上上发发生生的的收收款款(或或付付款款)分别换算为第分别换算为第n年的终值后再求和。年的终值后再求和。二、货币时间价值的计算二、货币时间价值的计算01234（1+i)n-1/i年金终值系数年金终值系数基金年存系数基金年存系数(偿债基金偿债基金)o偿债基金是指为使年金终值达到既定偿债基金是指为使年金终值达到既定金额每年应支付的年

12、金数额金额每年应支付的年金数额.年金终值(F/A)=A（1+i)n-1/i年金（A/F）=Fi/（1+i)n-1i/（1+1+i)n n-1-1基金年存系数基金年存系数年金复利系数与基金年存系年金复利系数与基金年存系数之间为倒数关系。数之间为倒数关系。小结小结小结小结o已知年金求终值，用已知年金求终值，用年金终值系数。年金终值系数。已知终值求年金，用已知终值求年金，用基金年存系数。基金年存系数。普通年金现值的计算普通年金现值的计算 0 1 2 3 4 5 0.909=1/(1+0.1)0.826=1/(1+0.1)2 0.751=1/(1+0.1)3 0.683=1/(1+0.1)40.621

13、=1/(1+0.1)0.621=1/(1+0.1)5 5 合计合计:3.79:3.79总额总额=103.79 2 2、普普通通年年金金现现值值：如如果果年年金金相相当当于于“整整存存零零取取储储蓄蓄存存款款”业业务务中中“零零取取数数”的的话话，那那么么，年年金金现现值值就就相相当当于于该该业业务务的的的的“整整存存数数”，它它等等于于不不同同时时点点上上发发生生的的收收款款(或或付付款款)分分别别换换算算为为第第0年年的的现现值后再求和。年金现值记作值后再求和。年金现值记作PA。01234普通年金现值系数普通年金现值系数1-(1+i)-n/i即年金现值为:PVA=A1-(1+i)-n/i投资

14、回收系数o投资回收系数指普通年金现值系数的倒数，用以计算已知现值求年金的情况。年金现值PVA=A1-(1+i)-n/iA=(PVA)i（1+i)n/(1+i)n-1小结小结o已知年金求现值，用年金现值系数。o已知现值求年金，用投资回收系数。先付年金的终值与现值先付年金的终值与现值u例如，每年初支付仓库租金1万元，利率10%，5年期。5年租金共多少？先付年金终值的计算先付年金终值的计算 0 1 2 3 4 5 (1+0.1)(1+0.1)4 4=1.464=1.464总额=16.7156(1+0.1)(1+0.1)5 5=1.6105=1.6105(1+0.1)(1+0.1)3 3=1.331=

15、1.331(1+0.1)(1+0.1)2 2=1.21=1.21(1+0.1)=1.1(1+0.1)=1.1合计合计:6.7156:6.71566.7156=6.1051(1+10%)即先付年金终值=普通年金终值(1+i)先付年金现值的计算先付年金现值的计算 1=1 0.909=1/(1+0.1)0.826=1/(1+0.1)2 0.751=1/(1+0.1)3 0.683=1/(1+0.1)4合计合计:4.169:4.169 总额总额=14.1690 1 2 3 4 54.169=3.79(1+10%)o即先付年金现值即先付年金现值=普通年金现值普通年金现值(1+i)五、永久年金n指无期限支

16、付的年金指无期限支付的年金.永久年金现值永久年金现值=年金年金/贴现率贴现率例例:A拥有拥有B公司的不上市普通股股票公司的不上市普通股股票1000股股每股面值每股面值1元元,预计预计B公司每年每股净利润为公司每年每股净利润为0.5元元设设A 投资报酬率为投资报酬率为10%,则则B公司股票的评估值公司股票的评估值=0.51000/10%=5000元元六、延期年金六、延期年金o指最初的年金现金流发生在某一时期之后指最初的年金现金流发生在某一时期之后.012345PVA=A3年年金现值系数 2年复利现值系数延期年金的终值延期年金的终值o延期年金的终值与递延期无关延期年金的终值与递延期无关,故计故计算

17、方法与普通年金算方法与普通年金相同相同.延期年金的现值延期年金的现值o先以跨越期终点为起点，将各期先以跨越期终点为起点，将各期年金折算为年金现值后年金折算为年金现值后,再折算再折算为计算期起点的复利现值为计算期起点的复利现值.例：例：A拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该拥有一块油田的经营权，要求评估其价值，该油田期限油田期限5年，预计第三年才开始产石油，预计第三年，预计第三年才开始产石油，预计第三年末收益年末收益20万元；第四年收益万元；第四年收益30万元；第五年收益万元；第五年收益40万元。万元。设折现率为设折现率为10%。该油田的评估值？该油田的评估值？评估值评估值=未来收益的现值未

18、来收益的现值(不等值不等值)=20/（1+10%）3+30/（1+10%）4+40/（1+10%）5=60.352(万元万元)但若第但若第1至第五年每年收益均为至第五年每年收益均为30万元万元,则则:该油田的评估值？该油田的评估值？评估值评估值=未来收益的现值未来收益的现值(普通年金普通年金)=30/（1+10%）1+30/（1+10%）2+30/（1+10%）3+301/（1+10%）4+30/（1+10%）5=30k=11/(1+10%)k=113.94(万万元元)=30利率利率为为10%的的5年年金现值系数年年金现值系数=301-(1+10%)-5/10%=300.3791/0.1=11

19、3.72(万元万元)5但若第但若第3至第至第5年每年收益均为年每年收益均为30万元万元,则则:该油田的评估值？该油田的评估值？评估值评估值=未来收益的现值未来收益的现值(递延年金递延年金)=30k=11/(1+10%)k 1/(1+10)2=30 2.4869 0.8264=61.66(万元万元)=30利利率率为为10%的的3年年金现值系数年年金现值系数利利率率为为10%的的2年复利现值系数年复利现值系数=301-(1+10%)-3/10%(1+10%)-2=300.24869100.8264=61.66(万元万元)3但若拥有永久性经营权，每年收益均为但若拥有永久性经营权，每年收益均为30万元

20、万元,则则:该油田的评估值？该油田的评估值？评估值评估值=未来收益的现值未来收益的现值(永久年金永久年金)=30/10%=300(万元万元)（二）收益现值法资产的现行价值资产的现行价值=该资产预期收益的现值该资产预期收益的现值=该资产收益该资产收益现值系数现值系数适用范围（1 1）企业整体评估）企业整体评估（2 2）可预测未来收益的单项资产评估）可预测未来收益的单项资产评估前提条件o被评估资产应是经营性资产被评估资产应是经营性资产o在继续经营取得的收益必须以货币计量在继续经营取得的收益必须以货币计量o影响未来收益的各种因素均可量化影响未来收益的各种因素均可量化1.未来收益的确定o税后利润税后利

21、润o利润总额利润总额o现金流量现金流量为什么以现金流量而不是利润来预测收为什么以现金流量而不是利润来预测收益益?净现金流量按收付实现制确定，是当净现金流量按收付实现制确定，是当期实际收到的现金或付出的现金。期实际收到的现金或付出的现金。利润按权责发生制计算，只是利润按权责发生制计算，只是“应应计计”现金流，并不一定收到现金。现金流，并不一定收到现金。2.折现率的选择折现率的选择是特定条件下的收益率是特定条件下的收益率,说明资产取得该收益说明资产取得该收益的水平的水平,收益率越高收益率越高,资产评估价值越低资产评估价值越低.折现率折现率=无风险利率无风险利率+风险报酬率风险报酬率+通货膨胀率通货

22、膨胀率一般应高于银行利率一般应高于银行利率例例:某企业预计未来五年收益额分别某企业预计未来五年收益额分别为为:12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元、万元、14万元。假定从第六年起，万元。假定从第六年起，以后各年收益均分为以后各年收益均分为14万元。确定万元。确定的折现率为的折现率为10%。则该企业持续经营下的价值为：则该企业持续经营下的价值为：现值总额现值总额=12/（1+10%）+15/（1+10%）2 +13/（1+10%）3+11/（1+10%）4 +14/（1+10%）5+(14/10%)/（1+10%)5 =136.17（万元）（万元）收益现值法计算公式的归纳收益

23、现值法计算公式的归纳o公式公式1.当收益每期不变当收益每期不变,且无期限则且无期限则o收益现值收益现值=收益收益(年金年金)/资本化率资本化率=A/io公式公式2.当收益每期不变当收益每期不变,但有期限则但有期限则o收益现值收益现值=收益收益(年金年金)年金现值系数年金现值系数o=A1-(1+i)-n/io公式公式3.当收益跨越当收益跨越n年后每期不变年后每期不变,且无期限则且无期限则o收益现值收益现值=收益收益(年金年金)/资本化率资本化率/(1+i)no=(A/i)(1+i)-no公式公式4.当收益跨越当收益跨越t年后每期不变年后每期不变,但有期限，终结但有期限，终结于第于第n期，则期，则

24、o收益现值收益现值=收益收益(年金年金)年金现值系数年金现值系数/(1+i)to=A1-(1+i)-(n-t)/i /(1+i)t 注意收益的年限为注意收益的年限为n-t年年o公式公式5.当收益按等比级数递增当收益按等比级数递增,收益无期限则收益无期限则o收益现值收益现值=收益收益/(资本化率资本化率-逐年递增比率逐年递增比率)o=A/(i-s)o公式公式6.当收益按等比级数递增当收益按等比级数递增,收益共有收益共有n期则期则o收益现值收益现值=收益收益/(资本化率资本化率-逐年递增比率逐年递增比率)o1-(1+逐年递增比率逐年递增比率)n/(1+资本化率资本化率)no=o公式公式7.当收益按

25、等比级数递减当收益按等比级数递减,收益无期限则收益无期限则o收益现值收益现值=收益收益/(资本化率资本化率+逐年递减比率逐年递减比率)o=A/(i+s)o公式公式8.当收益按等比级数递减当收益按等比级数递减,收益共有收益共有n期则期则o收益现值收益现值=收益收益/(资本化率资本化率+逐年递减比率逐年递减比率)1-(1-逐年递减比率逐年递减比率)n/(1+资本化率资本化率)no=o公式公式9.当收益按等差级数递增当收益按等差级数递增,收益无期限收益无期限o收益现值收益现值=收益收益/资本化率资本化率+逐年递增额逐年递增额/资本资本化率化率2=A/i+B/i2o公式公式10.当收益按等差级数递增当

26、收益按等差级数递增,收益有期限收益有期限o收益现值收益现值=(收益收益/资本化率资本化率+逐年递增额逐年递增额/资资本化率本化率2)1-1/(1+资本化率资本化率)n-（逐年递逐年递增额增额/资本化率）资本化率）n/(1+资本化率资本化率)no=o公式公式11.当收益按等差级数递减当收益按等差级数递减,收益无期限则收益无期限则o收益现值收益现值=收益收益/资本化率资本化率-逐年递减额逐年递减额/资本资本化率化率2=A/i-B/i2o公式公式12.当收益按等差级数递减当收益按等差级数递减,收益有期限则收益有期限则o收益现值收益现值=(收益收益/资本化率资本化率-逐年递减额逐年递减额/资本资本化率

27、化率2)1+1/(1+资本化率资本化率)n+（逐年递逐年递减额减额/资本化率）资本化率）n/(1+资本化率资本化率)no=某企业欲收购某企业欲收购A企业企业,预计预计A企业以后每年收益为企业以后每年收益为20万元万元,预计以后各年按预计以后各年按2%的递增比率增加的递增比率增加,并并且年限为且年限为40年年.已使用已使用5年年,尚有寿命尚有寿命35年年.由公式6o 收益现值=收益/(资本化率-逐年递增比率)1-(1+逐年递增比率)n/(1+资本化率)no=20/(10%-2%)1-(1+2%)35/(1+10%)35o=232.21（万元）（1）能真实和较准确反映企业价值）能真实和较准确反映企

28、业价值(2)与投资结合与投资结合,易为买卖双方接受易为买卖双方接受.收益现值法的优点收益现值法的优点（1）预期收益额预测难度较大）预期收益额预测难度较大,(2)评估范围较窄评估范围较窄收益法的缺点收益法的缺点1、资产的价值、资产的价值取决于资产取决于资产的成本的成本资产价值决定于经济形态演变。资产价值决定于经济形态演变。二、资产价值构成与成本法二、资产价值构成与成本法 2、资产耗费的补偿、资产耗费的补偿 资产价值由被评估资产的补资产价值由被评估资产的补偿程度决定。偿程度决定。补偿程度越高，价值越大补偿程度越高，价值越大成本法 指按被评估资产的成本指按被评估资产的成本扣减其各项损耗价值来确定扣减

29、其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种方法被评估资产价值的一种方法。由于成本可有历史成本和重置成本，由于成本可有历史成本和重置成本，故又分为历史成本法与重置成本法。故又分为历史成本法与重置成本法。历史成本法 又称为账面净值法，根据资产取又称为账面净值法，根据资产取得时的入账价值得时的入账价值扣减其各项损耗价值扣减其各项损耗价值来确认资产价值的一种方法，一般适用来确认资产价值的一种方法，一般适用于流动资产价值的评估。于流动资产价值的评估。重置成本法重置成本法 指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种方法适用范围以资产重置、补偿为目的的资产评估以资产重置、补偿为目

30、的的资产评估（1）因通货膨胀的影响，市价与成本差异较）因通货膨胀的影响，市价与成本差异较大。大。（2）因技术进步形成的无形损耗）因技术进步形成的无形损耗（3）因技改，资产的效用提高）因技改，资产的效用提高（4）因使用年限误估，所提折旧与自然损耗）因使用年限误估，所提折旧与自然损耗不符不符（5）因账面成本失实）因账面成本失实 前提条件（1）具有可比性）具有可比性（2）被评估资产具有可再生性）被评估资产具有可再生性（3）具有价值递减性）具有价值递减性评估的基本公式评估的基本公式评估价值评估价值=重置成本重置成本-有形损耗有形损耗-无形损耗无形损耗=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值

31、功能性贬值-经济性贬值经济性贬值评估价值评估价值=重置成本重置成本成新率成新率式中，有形损耗即实体性贬值，是指资产由于使式中，有形损耗即实体性贬值，是指资产由于使用和自然力形成的贬值。用和自然力形成的贬值。成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率置价值的比率.无形损耗包括两部分，一是无形损耗包括两部分，一是由于科学技术的进步，被评估资由于科学技术的进步，被评估资产技术相对落后形成的贬值，即产技术相对落后形成的贬值，即功能性贬值；二是指由于资产以功能性贬值；二是指由于资产以外的外部环境因素变化引致资产外的外部环境因素变化引致资产价值降低，也

32、即经济性贬值。价值降低，也即经济性贬值。（1）重置核算法）重置核算法(2）物价指数法）物价指数法重置成本重置成本=历史成本历史成本评估基准日价格指评估基准日价格指数数/原购买日价格指数原购买日价格指数式中，价格指数不能选用通货膨胀指数，式中，价格指数不能选用通货膨胀指数，只能选用同类资产价格指数只能选用同类资产价格指数重置成本的确定重置成本的确定（甲）重置成本（甲）重置成本/（乙）重置成本（乙）重置成本=（甲）生产能力（甲）生产能力/（乙）生产能力（乙）生产能力（甲）重置成本（甲）重置成本=（乙）重置成本（乙）重置成本（甲）（甲）生产能力生产能力/（乙）生产能力（乙）生产能力（3）功能价值法）

33、功能价值法（甲）重置成本（甲）重置成本/（乙）重置成本（乙）重置成本=（甲）生产能力（甲）生产能力/（乙）生产能力（乙）生产能力X式中，式中，X为规模效益指数为规模效益指数（甲）重置成本（甲）重置成本=（乙）重置成本（乙）重置成本（甲）生产能力（甲）生产能力/（乙）生产能力（乙）生产能力X（4）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法有形损耗的确定（1）观察法）观察法单项资产单项资产资产净值资产净值=重置成本重置成本成新率成新率重置资产有形损耗重置资产有形损耗=重置成本重置成本（1-成新率）成新率）多项资产多项资产重置资产有形损耗重置资产有形损耗=个别有形损耗个别有形损耗各项资产各项资产/总资产

34、总资产（2）公式计算法）公式计算法实体性贬值实体性贬值=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值）*已已使用年限使用年限/总使用年限总使用年限无形损耗的确定（1）功能性损耗）功能性损耗功能性贬值功能性贬值=每年增加营运成本现值每年增加营运成本现值（1-所得所得税率）税率）=每年增加营运成本每年增加营运成本年金现值系年金现值系数数（1-所得税率）所得税率）例：某企业有一台设备，已使用例：某企业有一台设备，已使用4年，尚可使用年，尚可使用6年。年。由于技术落后，每年营运成本比新同类设备多支出由于技术落后，每年营运成本比新同类设备多支出10000元，所得税率为元，所得税率为33%，贴现率为，贴现率为

35、5%，则：则：功能性贬值功能性贬值=10000(1-33%)(P/1,5%,6)=67005.0757=34007.19（元）（元）成新率的确定o（1）观察法）观察法o（2）使用年限法）使用年限法o（3）修复费用法）修复费用法重置成本法的优点重置成本法的优点（1）比较充分考虑资产的损耗，评估结果较合理）比较充分考虑资产的损耗，评估结果较合理（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估）有利于单项资产和特定用途资产的评估（3）在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照）在不容易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用物条件下可广泛地应用缺点（1 1）工作量太大）工作量太大（2 2）以历

36、史资料为依据，）以历史资料为依据，会脱离市场会脱离市场（3 3）经济性贬值难以计算）经济性贬值难以计算三、市场供求关系与市价法三、市场供求关系与市价法 资产的价值由市场资产的价值由市场 供求关系所决定供求关系所决定市场供求规律现行市价法现现行行市市价价法法是是指指通通过过市市场场调调查查确确定定参参照照物物，进进行行对对比比调调整整，以以确确定定被被评评估估资资产价值的方法。产价值的方法。前提条件前提条件（1）被评估资产的交易市场发育相当）被评估资产的交易市场发育相当成熟成熟（2）参照物便于寻找）参照物便于寻找（3）参照物的技术指标、经验数据便）参照物的技术指标、经验数据便于观察于观察和处理和

37、处理,参照物与被评估参照物与被评估资产的技术指资产的技术指标、标、资产性能应一资产性能应一致致适用范围 主要适用于单项资产主要适用于单项资产的评估，而不适用于的评估，而不适用于整体资产的评估。整体资产的评估。参照物调整（1）时间因素）时间因素（2）地域因素）地域因素（3）功能因素）功能因素 现行市价法的评估方法现行市价法的评估方法（1）市价折扣法市价折扣法被评估资产的市价被评估资产的市价=相同的全新资产市价相同的全新资产市价-损耗损耗=相同的全新资产市价相同的全新资产市价-折旧折旧=相同的全新资产市价相同的全新资产市价-（相同的全新资（相同的全新资产市价产市价-残值）残值）已使用年限已使用年限

38、/法定使法定使用年限用年限例：例：A企业现有一台设备，准备对企业现有一台设备，准备对B投资。该设备可投资。该设备可以使用年限为以使用年限为10年，现已使用年，现已使用4年，该设备原值年，该设备原值22万元，已提折旧万元，已提折旧8万元，预计残值万元，预计残值2万元。万元。目前市场上同样设备的全新市价为目前市场上同样设备的全新市价为18万元，预计残值万元，预计残值1万元。则应用市价折扣法，该设备的评估价为万元。则应用市价折扣法，该设备的评估价为：设备评估价设备评估价=180 000-（180 000-10 000）4/10=112000（元）（元）(2)市价比较法市价比较法是指当市场上难以寻找与

39、是指当市场上难以寻找与被评估资产完全相同的参照物被评估资产完全相同的参照物时，可以以相类似的资产作为时，可以以相类似的资产作为参照物，再对差异因素进行必参照物，再对差异因素进行必要调整从而确定被评估资产价要调整从而确定被评估资产价值的方法。值的方法。现行市价现行市价=相似的全新资产市价相似的全新资产市价-（相似的全（相似的全新资产市价新资产市价-残值）残值）已使用年限已使用年限/法定使用法定使用年限年限调整系数调整系数K调整系数调整系数K的确定要根据时间、的确定要根据时间、地域、资产功能的不同来确定。地域、资产功能的不同来确定。例：例：B企业拥有一块商业用途的土地，面积企业拥有一块商业用途的土

40、地，面积500m2,要求评估要求评估2001年年3月的市价。经月的市价。经调查搜集有关数据，调查搜集有关数据，B企业拥有的土地使用企业拥有的土地使用权可使用权可使用40年，现已使用年，现已使用10年。到期无残年。到期无残值，根据分析，与该土地使用权相似的地价值，根据分析，与该土地使用权相似的地价为为600万元，调整系数万元，调整系数K为为1.3。则则B企业商业用地价值为：企业商业用地价值为：现行市价现行市价=600-600 10/40 1.3=585（万元）（万元）(3)物价指数法物价指数法:利用物价指数来利用物价指数来估算被评估资产价值的一种方法。估算被评估资产价值的一种方法。现行市价现行市

41、价=账面原值账面原值评估日定评估日定基物价指数基物价指数-差异贬值差异贬值式中，定基物价指数的基年应与被式中，定基物价指数的基年应与被评估资产的购置日相同。评估资产的购置日相同。例：例：A企业企业2005年年1月购置一台生产流水线，月购置一台生产流水线，原值原值300000元，已提折旧元，已提折旧6000元。元。2008年年1月因转产，欲转让该生产线。据月因转产，欲转让该生产线。据调查，调查，2005年至年至2008年，物价平均每年，物价平均每年上涨年上涨1%。则该生产流水线的市价为：。则该生产流水线的市价为：现行市价现行市价=300 000 103%/100%-6000=303000（元）（

42、元）多因素影响的调整o例:教材第47页案例分析现行市价法的优点现行市价法的优点 v能够客观反映资产目前情况，其评估能够客观反映资产目前情况，其评估参数、指标直接从市场获取，评估值更能反参数、指标直接从市场获取，评估值更能反映市场现实价格。映市场现实价格。v评估结果容易被各方面接受。评估结果容易被各方面接受。缺点 需要有公开及其活跃的需要有公开及其活跃的市场为基础，不适用于专用市场为基础，不适用于专用机器、设备、大部分无形资机器、设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严产，以及受地区、环境等严格限制的资产评估格限制的资产评估.四、企业终止与清算价格法 前提条件：企业破产、前提条件：企业破产、抵

43、押、抵押、清理清理清算价格法的评估方法清算价格法的评估方法（1）整体评估法）整体评估法（2）市价折扣法）市价折扣法（3）模拟拍卖法）模拟拍卖法资产评估方法的选择资产评估方法的选择（1）应与资产评估价值类型相）应与资产评估价值类型相适应适应（2）应与评估对象相适应）应与评估对象相适应（3）应考虑信息制约）应考虑信息制约（4）应统筹考虑）应统筹考虑.(1)资产补偿（设备评估等）资产补偿（设备评估等）-重置成本法重置成本法 (2)资产纳税等资产纳税等-现行市价法现行市价法 (3)所有权、使用权转让（房地产、企业整体价值等）所有权、使用权转让（房地产、企业整体价值等）-收益现值法收益现值法 (4)资产

44、资产 抵押、清理抵押、清理-清算价格法清算价格法.常用资产评估方法的选择常用资产评估方法的选择 练习：练习：1、刘为将、刘为将6000元存入银行，存为五年定期，银行的利率为，元存入银行，存为五年定期，银行的利率为，假如按照单利法，五年之后这笔钱是多少。假如按照复利，五年之假如按照单利法，五年之后这笔钱是多少。假如按照复利，五年之后这笔钱是多少。（复利终值）后这笔钱是多少。（复利终值）、张笑希望五年后有万块钱去上大学，那么他现在要一次性存、张笑希望五年后有万块钱去上大学，那么他现在要一次性存入多少钱，才能刚好够这笔钱。利率为入多少钱，才能刚好够这笔钱。利率为5%。（复利终值）。（复利终值）3、某

45、高校希望用创收收入存入银行要设立一项永久奖学金，银行、某高校希望用创收收入存入银行要设立一项永久奖学金，银行利率是利率是5%，如果学校希望每年的奖学金是，如果学校希望每年的奖学金是10万元，则学校应该一万元，则学校应该一次性存入银行多少钱？（永久年金）次性存入银行多少钱？（永久年金）4、某企业租入一栋厂房准备使用五年，如果每年初付租金，则要、某企业租入一栋厂房准备使用五年，如果每年初付租金，则要每年初付每年初付.万元，如果一次性付请，则要万元，如果一次性付请，则要.万元，假如市场万元，假如市场的利率为，则这家企业选择那种付租金的方式是比较合算的。的利率为，则这家企业选择那种付租金的方式是比较合

46、算的。（先付年金现值）（先付年金现值）5.某企业要预交一项五年的财产保险费用，共支付某企业要预交一项五年的财产保险费用，共支付50万元，相当于万元，相当于每年末支付多少的年金费用？市场利率是每年末支付多少的年金费用？市场利率是8%。6、某公司每年末存入银行一笔发展保障基金、某公司每年末存入银行一笔发展保障基金10万元，共交付万元，共交付10期，期，银行的利率是银行的利率是5%，请问，请问10年后这笔钱的数额是多大？年后这笔钱的数额是多大？7、新兴厂预计在五年后需要、新兴厂预计在五年后需要1000万资金去更新新厂房，为保证这万资金去更新新厂房，为保证这笔资金，从现在起每年底应存入银行等额多少钱？

47、利率为笔资金，从现在起每年底应存入银行等额多少钱？利率为8%。8、小红家现有、小红家现有5.5万元的存款，明年此时小红就是小红上大学的日万元的存款，明年此时小红就是小红上大学的日期。假若大学的每年的学费为期。假若大学的每年的学费为1.5万，银行利率是万，银行利率是8%，学制是四年，学制是四年，请问这笔钱够不够支付小红上大学的费用。请问这笔钱够不够支付小红上大学的费用。9、张婷每年收到父母的压岁钱都是、张婷每年收到父母的压岁钱都是200元，她每次收到压元，她每次收到压岁钱时都存入银行。假如银行的利率是岁钱时都存入银行。假如银行的利率是5%，张婷今年，张婷今年8岁，岁，请问请问10年后的春节，张婷

48、的银行存款是多少？年后的春节，张婷的银行存款是多少？10、刘新的工商行帐簿上有、刘新的工商行帐簿上有500元，他准备用这笔钱交纳元，他准备用这笔钱交纳电视费，电视费是每个月底交，金额是电视费，电视费是每个月底交，金额是14元，请问这笔钱元，请问这笔钱够交多少期的电视费？银行利率是够交多少期的电视费？银行利率是6%。11、彭勇想现在存入银行一笔钱，以备交纳每年的重大疾、彭勇想现在存入银行一笔钱，以备交纳每年的重大疾病保险费，每年病保险费，每年5000元，共元，共30期，保险费首期是一年之后期，保险费首期是一年之后才开始交纳，利率是才开始交纳，利率是3%，请问彭用现在存如银行多少钱，请问彭用现在存

49、如银行多少钱，才能刚好交纳这笔保险费？才能刚好交纳这笔保险费？13、某人拟在、某人拟在5年后获得本利和年后获得本利和10000，假设投资报酬率为，假设投资报酬率为10%，现，现在应投入多少元？在应投入多少元？14、本金、本金1000元，投资元，投资5年，年利率为年，年利率为8%，每季复利一次，即到期，每季复利一次，即到期实际利息是多少？实际利息是多少？15、拟在、拟在5年后还请年后还请10000元的债务，从现在起每年等额存入银行一元的债务，从现在起每年等额存入银行一笔款项，假设银行利率是笔款项，假设银行利率是10%，每年需要存入银行多少元？，每年需要存入银行多少元？16、某人出国、某人出国3年

50、，请你代付房租，每年需要年，请你代付房租，每年需要1000元，设银行的存元，设银行的存款利率为款利率为10%，他应当现在给你在银行存入多少钱？，他应当现在给你在银行存入多少钱？17、假设以、假设以10%的利率借款的利率借款20000元，投资于每个寿命为元，投资于每个寿命为10年的项年的项目，每年至少要是收回多少现金才是有利的？目，每年至少要是收回多少现金才是有利的？18、6年分期付款购物，每年初付年分期付款购物，每年初付200元，设银行利率为元，设银行利率为10%，该分，该分期付款相当于一次现金支付的购价是多少？期付款相当于一次现金支付的购价是多少？19、假如有一股优先股，每季股息是、假如有一