车位权属的相关问题.ppt

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1、1车位、车库的权属问题车位、车库的权属问题谭剑文谭剑文 律师律师2010年年08月月2壹壹 本文中车位、车库的定义本文中车位、车库的定义 第壹部分3一、本文中的车位，专指作为配套设施的地上车位；车库专指作为配套设施的地下车库。二、地上车位又分地面露天停车位和首层架空停车位三、地下车位又分通过规划、缴纳了土地出让金的地下车库和通过规划、但按当地政策不用缴纳土地出让金的车库四、结建人防工程改成的车库。第壹部分4地面车位地面车位地面露天车位地面露天车位底层架空车位底层架空车位经过规划的车位经过规划的车位未经过规划的车位未经过规划的车位车库车库地下车库地下车库人防车库人防车库计入容积率的计入容积率的地

2、下车库地下车库不计入容积率的不计入容积率的地下车库地下车库5贰贰 关于车位、车库权属的几种观点关于车位、车库权属的几种观点第贰部分6小区停车位、车库的所有权应当归属于业主共有，即属于建筑物区分所有权人的共有财产，又分为三种理由：一、业主共有一、业主共有第贰部分7 赞成小区停车位、车库的所有权应当属于业主共有的学者认为小区停车位、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑物（主物）的从物（也有称之为配套设施、附属设施）。主要依据有二：一是从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能；二是从行政法来看，我国从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准，说明我国法律已承认停车场、车库

3、作为小区主建筑的配套设施（从物）。既然是从物，那么按照从物随主物一并转移的法则，小区停车位、车库应当随着整栋建筑物一并移转给业主共有。1、从物（附属设施、配套设施）、从物（附属设施、配套设施）第贰部分8有学者认为停车位、车库属于建筑物的一种。按照“房随地，地随房”原则，业主在购买房屋的同时，亦同时购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，无论停车场还是车库，都依附于土地之上，也应当随着土地使用权的转移而一并移转给业主。2、“房随地走，地随房走房随地走，地随房走”原则原则 第贰部分9有学者认为小区停车场、车库属于必需且稀缺的资源，一方面业主必须使用停车场或车库，另一方面这些资源又极其有限。假如将其

4、所有权归属开发商所有，业主势必会受到后者的盘剥。假如法律规定由当事人自己约定归属，业主明显处于劣势，最后仍然难逃高昂代价的命运，而生活现实也似乎印证了这一点。3 3、向弱者倾斜原则、向弱者倾斜原则 第贰部分10赞成小区停车位、车库的所有权应当属于开发商的主要理由有二：二、开发商所有二、开发商所有 第贰部分11有学者认为“小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。”因为“就车库来说,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因而可以作为独立的财产”。那么小区车库

5、就不必遵循从物的一并转移法则。1 1、独立客体说、独立客体说 第贰部分12停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造而成的，按照“谁投资，谁受益”原则，开发商应当享有最初的所有权。而且依照民法原理，建造建筑物是属于原始取得所有权的一种情形。2 2、“谁投资，谁受益谁投资，谁受益”原则原则 第贰部分13三、依开发商与业主之间的约定来确定车三、依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属。位、车库的权利归属。第贰部分14只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。物权法作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了

6、私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。1、遵循私法自治原则的体现。第贰部分15通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。2、符合市场经济的内在要求。第贰部分16业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物

7、区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库由业主共有，须借助于分管契约来解决车位、车库具体分配、使用问题。而分管契约的成立与效力问题素有争议，难以操作，协商不成容易造成业主之间关系紧张3、有利于对车库有效利用和管理。第贰部分17多年来,我国城市建设忽略了车位、车库的建设,造成了目前城市车位、车库紧张的状况,停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。但如

8、果将车位、车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足够的动力来解决建筑车位、车库。最后,因为车位、车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。4 4、有利于鼓励开发商修建车位、车库。、有利于鼓励开发商修建车位、车库。第贰部分18有观点认为，判断车位、车库的权利归属的主要依据是车位、车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该车位、车库的面积(指分摊面积)，该车位、车库应当属于全体业主共有。反之，如果车位、车库的建筑面积未作为公摊面积，则该车位、车库通常应属于开发商所有。其主要理由在

9、于：四、以是否计入公摊面积决定四、以是否计入公摊面积决定 第贰部分19其一，业主与开发商之间的公平。如果法律直接规定小区停车位、车库归开发商所有或业主共有，难免会出现计入公摊面积却没有获得车库所有权与没有计入公摊面积而获得车库所有权的情形。前者，对业主极其不公的。而后者，鉴于开发商的逐利本性，一旦失去利益驱动，他们建造车库的积极性必然会受挫，结果只能对业主更为不利。其二，有车业主与无车业主之间公平。规定车库归业主共有的一个最大弊端就是导致无车业主也必须分摊购买车库的成本，却没有利用车库的必要，这样做既有失公平也影响效率。另外，在共有情形下，关于停车场、车库的利用也将更加复杂。1 1、这样做体现

10、了公平原则、这样做体现了公平原则第贰部分20五、依车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成、依车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属本来判断车位、车库的权利归属第贰部分21该观点从成本角度认为，开发商如果将车位、车库成本分摊到建筑成本中去，并由所有业主共同分担此项费用，则车位、车库成为业主建筑物区分所有权的共有部分，开发商对业主共有的财产无处分权。在实践中，很多人认为，车位、车库的归属要看小区车位的建设成本是否进入住房销售价格确定。例如，杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法(试行)中就规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有

11、。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”安徽省物业管理条例规定:“物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用设施、设备。”第贰部分22有的学者认为：如果停车位（库）没有分摊到相应的土地使用权面积份额，建造在业主共有的建筑基地和附属基地上，则应该认为是占用了业主共有的其他场地，属于业主共有。那么，如何认定停车位（库）是否分摊到相应的土地使用权面积份额呢？是否计入建筑面积容积率，分摊土地使用权面积份额应是判定车位（库）法定归属业主共有的直接标准，具有客观性和易操作性。六、容积率说六、容积率说第贰部分2

12、3叁叁 物权法物权法的规定和具体适用的规定和具体适用第叁部分24物权法最终采用了约定归属说，现行的物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。主共有。一一、物权法的具体规定、物权法的具体规定第叁

13、部分25第二条第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为

14、物权法第六章所称专特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 第叁部分第叁部分26第五条第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关四条第一款有关“应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要”的

15、规定。的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车汽车的车位、车库与房屋套数的比例。的车位、车库与房屋套数的比例。最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 第叁部分第叁部分27第六条第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。条第三款所称的车位。最高人民法院审理建筑物区分所有权纠

16、纷案件司法解释最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 第叁部分第叁部分28二二、确定权属的一般性规则、确定权属的一般性规则第叁部分29物权法刚出台的时候，对于物权法第74条如何理解，还有争议，其中，对于车位、车库的原始归属，74条没有明确规定，而且对于所谓规划的理解，也有差异，因此就造成各种理解上的分歧：有的观点认为该条默认了所有权归开发商所有；有的观点认为，并不必然归开发商所有，如果没有约定或约定不明确，则应归全体业主共有；还有的观点干脆直接认定为全体业主共有。解除出台后，在最高法撰写的建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用一书中，明确了态度：车位、车库的所有权通过约定都归开

17、发商，那么没有约定的，显然也归开发商。物权法74条第二款实际上是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库（当时还不存在业主共有，整个建设项目的权利人只是建设单位）的。因此，应该可以认为，只要具有解释第二款的特性、且经过规划审批，就可以由开发商和业主通过出售、出租或附赠约定归属。能否办下产权证在所不问。第叁部分第叁部分30下文将以一般性规则为工具，来对各类车位的权属情况进行分析。三三、适用一般性规则来分析各类车位的权利归属、适用一般性规则来分析各类车位的权利归属第叁部分31地面露天车位又分为未经规划占用公共道路设立的地面露天车位和经过规划批

18、准而设立的地面露天车位1、地面露天车位、地面露天车位第叁部分32因其所在的地面面积在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，这类地面车位自应属于全体业主共有，经营所得收益，自然是要归全体业主所有的。（1）、未经规划、占用公共道路设立的地面露天车位、未经规划、占用公共道路设立的地面露天车位第叁部分33因其是经过规划审批的，所以符合上述法律规定。开发商可以和业主约定归属，约定归属过程中产生的收益，自然也归开发商所有。（2）、经过规划批准而设立的地面露天车位、经过规划批准而设立的地面露天车位第叁部分34很多房地产开发企业，为了避免纠纷，将地面车位全部约定为业主共有，以出租方式由业主使用，比如万科，

19、在北京的万科东第项目中，就将地上车位定位为归全体业主共有，不可办理产权登记，供业主租用或访客临时停车之用。比如万通在万通新城国际项目中，就采用地上车位出租和临时停车两种方式。但是，这里也存在一个问题，既然确定为全体业主共有，出租或其他经营方式所得收益，如何支配？按道理来说，收益扣除费用后，剩余部分应归全体业主所有。（3）、实务中其他企业的做法、实务中其他企业的做法第叁部分35一般见于南方，因为南方潮湿，一层房屋往往难以居住，所以将底层架空，用于其它用途。有的开发商在规划时就将架空层作为停车位。根据物权法第74条之规定，规划用于停车位的架空层可以由双方约定归属。万科是这么操作的，对于架空层，只面

20、向业主销售或出租。但在销售的时候要对业主约定清楚，鉴于目前登记制度不完善，销售后暂时办不了产权登记，什么时候可以办了，开发商提供协助，发生的相关费用由业主承担。2、首层架空车位、首层架空车位第叁部分36按照建设部房产测量规范和商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第9条的规定，地下车库不应计入公用建筑面积部分。所以，地下车库没有分摊给业主。但有的地方规定，这类车库计入容积率，有的地方却规定，这类车库不计入容积率。因此，对于地下车库的归属问题，就出现了两种情况：3、地下车库、地下车库第叁部分37这种车库，情况很清楚，因为计入容积率，所以缴纳了土地出让金，开发商以单独所有该车库，通过出售

21、或者出租的方式来处理车库。收益自然也归开发商所有。（1）、缴纳了土地出让金的地下车库、缴纳了土地出让金的地下车库第叁部分38这种车库，有的地方规定，可以办理产权证，能办理产权，自然就可以确定产权归属。但很多地方办不了产权证，产权归属问题就凸显出来了。根据学者提出的容积率说的观点，这类车库要由全体业主共同共有的。我认为，按物权法74条的规定，只要是规划为车库使用，该类车库就可以认定为开发商所有，可以由开发商与业主约定归属。（2）、未缴纳土地出让金的地下车库、未缴纳土地出让金的地下车库第叁部分39计入容积率的地下车库（开发商所有）未计入容积率的地下车库（开发商所有）经过规划的底层架空车位（开发商所

22、有）经过规划的地面露天车位（开发商所有）未经规划的地面露天车位（全体业主共有）权利归属权利归属40物权法出台前，各地都根据实际情况制定了很多地方性法规、规章，这些地方性法规中，有的直接把车库明确为全体业主所有，例如江苏省物业管理条例中规定：配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。这些都属于特殊规则，是和物权法相冲突的，实务中如何解决，有待实践中再行探讨。四四、确定权属的特殊规则、确定权属的特殊规则第叁部分41肆肆 人防工程改成的车库人防工程改成的车库第肆部分第肆部分42我国法律要求，城市新建民用建筑，必须修建人防工程，同时，减免人防工程的土地使用费和其他税费。

23、根据国家的相关规定，人防工程的建造成本是要摊入房屋销售价格的。但是，现行法律并没有明确，结建人防工程的所有权，以致于理论和实务上对人防工程归属问题的认识分歧较大。实务中，出现纠纷后，各地法院的判决都不太一样一、结建人防工程的相关法律背景一、结建人防工程的相关法律背景第肆部分第肆部分43二、相关案例二、相关案例第肆部分第肆部分44案例一：2007年，四川省绵阳市涪城区某项目的开发商将地下人防车位卖给业主，2009年，业主委员会将开发商诉至人民法院，要求法院确认该人防车库为全体业主共有。后人民法院判决业主委员会对人防车库享有管理、使用权，收益归全体业主，理由为：原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业

24、主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据中华人共和国人民防空法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业、事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。第肆部分第肆部分45案例二：2005年4月，北京市华清嘉园甲15楼9位业主一纸诉状将海淀区人防办告上法庭，因被告将该楼地下二层防空地下室“出租”给华润置地（北京）物业管理公司。要求法院判令华清嘉园甲15楼防空地下室所有权确定为原告所有。

25、海淀区法院经审理认为，本案中各原告在签订商品房买卖合同时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括本案所争议的防空地下室，但其在签订过程中并未提出任何异议，甚至在权利义务条款中亦未涉及，表明各原告在确立商品房买卖合同关系时应明知其所支付的购房款的对价并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为；即使各原告确为人民防空法上所指的投资者，其亦不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。依人民防空法的相关规定，人防工程收益归投资者所有。收益权确为所有权的四大权能之一，通常状况下，有所有权，即应享有收益权，但有收益权，不

26、必然享有所有权，因此原告方所主张的逻辑关系并不成立。第肆部分第肆部分46案例三：2007年，罗马嘉园的业主将朝阳区民防局告上法庭，称被告将业主正在使用的人防工程转给不具有所有权和合法使用权的物业公司，侵害了业主的利益。朝阳法院认为车库及其他不属于公共建筑面积分摊范围内的各类附属建筑物、构筑物不随商品房一并转让，除依法移交给国家的外，所有权属于出卖人，19名业主以小区地下人防工程的所有权归全体业主共有为由，认为与朝阳区民防局的行政许可行为有利害关系的理由不能成立。第肆部分第肆部分47三个案例，都涉及到了人民防空法，原被告都强调自己是投资主体，所以对人防工程享有使用、收益的权利。在案例一中，法官是

27、以成本法来作为判断依据，认为人防工程的成本摊到了业主购房的成本中，因此业主变成了投资者，以此为由将人防工程车位认定为全体业主共有。而案例二和案例三都直接否定了成本法。第肆部分48那如何确定谁享有人防工程的使用、收益的权利呢？物权法只原则性规定：国防资产属于国家所有。但什么算国防资产，没有具体解释。建筑物区分所有权的司法解释没有涉及这个问题。现在，更多的直接性规定是来源于各地制定的地方性法规或规章。而各地制定的规定，对于所有权界定又不一致，主要有以下几种分类：三、现状和相关依据三、现状和相关依据第肆部分49物权法规定：国防资产属于国家所有。人民防空法规定：人民防空是国防的组成部分。人防工程作为国

28、防战备设施，是一种特殊的商品，其归属于国防工程和社会公益性建设项目的人防国有资产。因而，作为人防资产组成部分的人防工程，产权应当归国家所有。1985年财政部、国家人防委员会颁布的关于平时使用人防工程收费的暂行规定，财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定（年月日财政部国家人防委员会）的文件都指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。在现实生活中，不少政府的人防办也代替国家行使所有权，将结建人防工程出租或作其他商业化利用。1、国有说、国有说第肆部分50代表条款：沈阳市2003年12月颁布的沈阳市民防管理规定第27条规定：“按照国家和省有关规定，结合城市民用建筑修建的民防工程，产

29、权为国有”北京市的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知规定：“人防国有资产是国防资产的组成部分。”第肆部分51人民防空法规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。据此，从鼓励投资建设人防工程和保护投资者利益的角度出发，人防工程应谁投资、谁所有，产权应当归投资者开发商所有。2、投资者所有说、投资者所有说第肆部分52代表条款：湖南省2004年5月颁布的湖南省人民防空工程产权管理办法第4条规定：“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用”上海市2002年12月颁布的上海市民防

30、工程建设和使用管理办法第20条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权”第肆部分53这种观点是投资者所有说的延展，主要内容是，赞同人防工程归投资者所有，但小区商品房出售给业主，开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上开发商就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因此，小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主，产权应当归全体业主所有。3、业主共有说、业主共有说第肆部分54此种观点认为，在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第九条明确规定，“作为人防工程的地下室

31、也不计入公用建筑面积。”，房产测量规范B3.共有建筑面积的分摊中也规定：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。因为没有被公摊，所以应由开发商所有。4、公摊说、公摊说第肆部分55有一些省市明确规定人防工程为国家所有，在这些省市，通常的做法是，由开发商和人防办签订一份租赁合同或者缴纳一定的使用费，开发商由此取得转租权，再将人防车位转租给业主，从而获得收益。如果业主对于人防的车位有所异议，或通过行政诉讼起诉人防办，或通过民事诉讼把人防办加为第三人（人防办的具体诉讼地位另行再探讨），这样，就不再是单纯的开发商与业主的对抗，而法院在审理过程

32、中，必不可少的也就会考虑政府利益问题，从而对判决结果产生一定的影响。北京就是典型代表，由开发商和人防工程开发经营管理中心签署人防工程租赁合同,一年一签，按平米数缴纳租金，08年时的价格时每平米2元。四、实务中的一些做法四、实务中的一些做法第肆部分56还有的省市，可以给人防工程办理产权证，那么，开发商就可以对外销售。比如湖南就规定：结建人防工程竣工验收后，由建设单位持人防行政主管部门出具的认可文件，向建设行政主管部门备案，凭建设行政主管部门出具的备案证明向房产管理部门申请人防工程所有权初始登记，由房产管理部门在地面房屋所有权证书上载明地下人防工程的面积、层数等事项。这些人防工程的车位就可以对外销售。具体到长沙市，就有这样的规定：经规划审批的地下车位、地下人防车位，不批准预售。待初始登记确权后，在首先满足本规划小区内业主的需要的前提下，由开发企业与本小区的业主通过约定可以销售。第肆部分