土地增值税处理与清算实务.ppt

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1、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936政策梳理政策梳理财政部财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税住宅有关政策的通知财税2006141号号2006-10-20规定：规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省、的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知(国办发国办发200526号号

2、)制定的制定的“普通住房标普通住房标准准”的范围内从严掌握。的范围内从严掌握。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936政策梳理政策梳理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号对土地增值税的清算提出了具体的要求。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二、清算实务二、清算实务一、收入的确认问题（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和和其他收入（摘自国务院第138号令发布的土地增值税暂行条例）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的条例第二

3、条所称的收入，包括转让房地产的全全部价款部价款及有关的及有关的经济收益经济收益。（摘自财法字(1995)6号土地增值税暂行条例实施细则）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936视同销售收入的确认视同销售收入的确认(2)非直接销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。有权转移时应视同销售房地产。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 40

4、0-650-9936400-650-9936确认方法和顺序确认方法和顺序第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。国税发2007132号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936自用的收入确定自用的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地

5、产转为企业房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。入，不扣除相应的成本和费用。（国税发2006187号规定）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936旧房的定义旧房的定义七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间

6、和磨损程度标准可由各省、自治区、直使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。财税字财税字【1995】第】第048号号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936转让旧房扣除项目转让旧房扣除项目第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。的税金作为扣除

7、项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。用权所支付的金额。国税发国税发199548号号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936自用时限自用时限第七条第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或或出租使用年限在年限在一年以上再出售的，应按以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清

8、算的范围。不再列入土地增值税清算的范围。京地税地京地税地2007134号号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936计算计算评估的基本方法是：对于出售的旧房及建筑物，评估的基本方法是：对于出售的旧房及建筑物，第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成本价：应确定该房屋及建筑物的重置成本价第二步：再确定其新旧程度（即成新度折旧率）：再确定其新旧程度（即成新度折旧率）第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率，以确：以重置成本价乘以其新度折旧率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400

9、-650-9936案例案例案例（1）某房地产公司某房地产公司2007年年11月月2004年年2月建成自用的月建成自用的房屋房屋1000平方米，当时造价平方米，当时造价300万元，转让方式万元，转让方式取得土地使用权。取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需样的房子需600万元，该房子为万元，该房子为7成新，按成新，按500万万元出售，支付有关税费计元出售，支付有关税费计27.5万元。万元。计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-

10、9936具体计算具体计算解：解：（1）评估价格）评估价格=60070%=420（万元）（万元）（2）允许扣除的税金）允许扣除的税金27.5万元万元（3）扣除项目金额合计）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元万元)（4）增值额）增值额=500-447.5=52.5(万元万元)（5）增值率）增值率=52.25447.5100%=11.73%（6）应纳税额）应纳税额=52.530%-447.50=15.75（万元）（万元）思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936代收费用的处理代收费用的处理财税字财税字199548

11、号）的规定，对于县级及县级以上人民政号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许

12、作为加计时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。不允许扣除代收费用。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936列举列举:市政公用基础设施配套费（经济适用房含安市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）居工程免收）“土地征用及拆迁补偿费气土地征用及拆迁补偿费气”；建制镇市政公用基础设施配套费建制镇市政公用基础设施配套费“土地征土地征用及拆迁补偿费用及拆迁补偿费”；发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含发展新

13、型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）安居工程免收）“建筑安装工程费建筑安装工程费”；纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936列举列举结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）“公共基础设施费公共基础设施费”；供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）或减收）“前期工程费前期工程费”；消防设施建设费消防设施建设费“公共基础设施费公共基础设施费”；煤气建设费煤气建设费“公共基础设施费公共基础设施费”；纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936列

14、举列举散装水泥专项资金散装水泥专项资金“建筑安装工程费建筑安装工程费”；教育地方附加费教育地方附加费经济适用房含安居工程和已经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）配套教育设施的项目免收）公共基础设施费公共基础设施费（建委代收）。（建委代收）。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936收入确认的特殊事项收入确认的特殊事项1、合同签订了，对方付了全款，但没有开具发票，、合同签订了，对方付了全款，但没有开具发票，业主也没有入住是否确认销售收入？业主也没有入住是否确认销售收入？2、合同规定的付款日业主没有付款是否全额确认、合同规定的付款日业主没有付款是否全额确

15、认收入？收入？3、没有产权的地下车库出售永久使用权的问题？、没有产权的地下车库出售永久使用权的问题？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936稽查要点（稽查要点（1）（1）审核收入确认的完整性根据根据商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。未完全确认收入的情况。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-65

16、0-9936400-650-9936稽查要点（稽查要点（2）(2)审核收入确认的符合性重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。处理。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936稽查要点（稽查要点（3）(3)审核收入确认的准确性按照相关财务制度的规定，房地产开发企业对按照相关财务制度的规定，房地产开发企业对外出租房产的收入记入外出租房产的收入记入“其他业务收入其他业务收入”科目，科目，房产销售记入房产销售记入“主营业务收入主营业务收入”科目，对于

17、部分科目，对于部分房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为（即房产所占土地性质为集地上的房产销售行为（即房产所占土地性质为集体土地），不应在清算土地增值税时计入的转让体土地），不应在清算土地增值税时计入的转让收入总额中，而相应的成本也不能扣除。收入总额中，而相应的成本也不能扣除。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936稽查要点（稽查要点（4）(4）审核收入确认的时间性按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一一次性全额收款、分期收款方式、

18、银行按揭方式、采取委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同，因此，在对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。业销售合同，而确认其实现收入的时间。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936税法上税法上“收入收入”的确认的确认（1）、采取一次

19、性全额收款方式销售开发产品的，）、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于应于实际收讫价款或或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；，确认收入的实现；（2）、采取分期收款方式销售开发产品的，）、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方。付款方提前付款的，在实际付款日确认收的，在实际付款日确认收入的实现；入的实现；纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936续续（3）、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按）、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其销售合同或协议约定的价款确

20、定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；（4）、采取委托方式销售开发产品的，分别原则）、采取委托方式销售开发产品的，分别原则确认收入的实现，确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936拆迁补偿的收入确定?为了减少资金流通，房地产公司与被拆迁人签为了减少资金流通，房地产公司与被拆迁人签定协议，以开发出来的房屋作为拆迁补偿。根据定协议，以开发出来的房屋作为拆迁补偿。根据土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则“收入包括转收入包括转让房地产的全部价款及有

21、关的经济收益让房地产的全部价款及有关的经济收益”的规定，的规定，对作为拆迁补偿费的这部分房屋应确认收入。对作为拆迁补偿费的这部分房屋应确认收入。1、按照协议约定的补偿费确认？、按照协议约定的补偿费确认？2、按照平均销售价格确认其收入？、按照平均销售价格确认其收入？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二）成本与费用扣除二）成本与费用扣除一、土地成本1、无偿划拔的土地成本的确认的土地成本的确认2、转让方式获得土地成本的确认获得土地成本的确认3、以土地、以土地投资入股方式土地成本的确认方式土地成本的确认4、参加、参加拍卖土地成本的确认土地成本的确认5、股权方式获

22、得土地的成本确认获得土地的成本确认6、以地换房的土地成本的确认的土地成本的确认 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936无偿划拔无偿划拔案例（2）某国有房地产开发企业于1996年初无偿划拔获得某块地，1998年初进行评估为1000万，并按1000万入账，2006年初对该土地进行评估，评估值为10000万？问开发后在清算如何确认土地成本？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936转让方式转让方式（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政

23、建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。财税2004134号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936土地投资入股土地投资入股案例（3）A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936政策链接（政策链接（1）根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具

24、体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936政策链接（政策链接（2）根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资

25、和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936所得税方面的政策所得税方面的政策按照国税发200631号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936总局答复总局答复我们认为：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者

26、为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936参加拍卖参加拍卖案例（4）某房地产开发公司通过拍卖公司获得某破产企业委托拍卖的一块土地，支付土地款600万，支付给拍卖公司费用50万？1、如何取得票据？2、支付拍卖公司的费用能否进土地成本。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936股权方式股权方式案例（5）某房地产开发公司于2005年初与甲房地产公司谈判，因甲公司有一块地，该地购入时共付款3000万，该公司注册资本金2000万，最后谈判成

27、功，以10000万获得甲公司的全部股权。问：土地成本如何确认？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936以房换地的土地成本的确认？以房换地的土地成本的确认？某房地产开发公司于2003年1月获得一块土地，当时双方协定：前期不支付任何款项，待项目开发完毕之后将3000平方的房屋做为土地价款。1、问土地成本如何确认？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936各期之间如何划分案例（6）某房地产公司获得200000方土地，分四期开发，如何计算土地成本？纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地

28、使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。1999年国税函1999112号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936通过中介人获得案例（7）某房地产开发公司于某房地产开发公司于2004年委托某物业公司购年委托某物业公司购买土地，共支付给物业公司买土地，共支付给物业公司10000万，其中获得万，其中获得相关土地票据相关土地票据7500万，其中大部分票为村委会的万，其中大部分票为村委会的收入，其中付给物业公司费用收入，其中付给物业公司费用2000万，问如何扣万，问如何扣除？除？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993

29、6配套设施的处理配套设施的处理房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以的，其成本、费用可以扣除；扣除；2、建成后、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性、公用事业单位用于非营利性社会公共事业

30、的，其成本、费用可以扣除；社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。费用。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936利息专题利息专题 案例（8）某地产公司问：根据细则规定：（1 1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。贷款利率计算的金额。（2 2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出不得单独）凡不能

31、按转让房地产项目计算分摊利息支出不得单独计算，应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金计算，应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在额之和，在5%5%以内计算扣除，同理如果发生的利息支出不足以内计算扣除，同理如果发生的利息支出不足5%5%，是按，是按5%5%扣除还是据实扣除？扣除还是据实扣除？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936利息专题利息专题第2问：前面所说的前面所说的“利息支出利息支出”是否还包括已记入是否还包括已记入“开发成开发成本本”的利息费用，还是仅指的利息费用，还是仅指“财务费用财务费用”中的利息？中的利息？第3问：另外房

32、地产开发企业允许按取得土地使用权时所支另外房地产开发企业允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除，这里扣除，这里房地产开发成本是否包括已记入房地产开发成本是否包括已记入“开发成本开发成本”的利息，的利息，即这部分利息是否作为加计扣除的基数？即这部分利息是否作为加计扣除的基数？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936利息专题利息专题第4问：如所转让的房产项目全部以自有资金开发未发如所转让的房产项目全部以自有资金开发未发生借款费用，利息费用是否均可按（地价生借款费用，利息费用是否均可按（地价+开发开发成本

33、）成本）*5%计算扣除？计算扣除？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936政策链接政策链接只分两种情况，如果能够按转让房地产项目计只分两种情况，如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，财务费用中的利算分摊并提供金融机构证明的，财务费用中的利息费用允许据实扣除，但最高不能超过按商业银息费用允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。如果不能按转行同类同期贷款利率计算的金额。如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、机构证明的，房地产开

34、发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的以内计算（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除扣除.摘自细则 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第三问：分析（第三问：分析（1）会计处理规定会计处理规定:（一）我国房地产开发企业会计制度规定，（一）我国房地产开发企业会计制度规定，“企业长期负债的应计利息支出，生产期间的，计企业长期负债的应计利息支出，生产期间的，计入入财务费用”。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936分析（分析（2）（二）我国企业会计制度规定，（二）我国企业会计制度规定，“除为构建除为构建固定资产的专门

35、借款所发生的借款费用外，其他固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。当期财务费用。”由于对于房地产公司而言，所开由于对于房地产公司而言，所开发的房地产发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根，因此根据据企业会计制度，相关的借款费用应采取计企业会计制度，相关的借款费用应采取计入财务费用的做法。入财务费用的做法。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936分析（分析（3）（三）我国财政部于（三）我国财政部于2001年年1月颁布了企业会计准则月颁布了企业会计准则借款费用

36、，该准则首次就借款费用资本化的条件、借款费用，该准则首次就借款费用资本化的条件、资本化的方法作出了明确规定，即资本化的方法作出了明确规定，即“因专门借款而发生的因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”但是，该准但是，该准则则并未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则的涉及范围。该准则第。该准则第2条称：条称：“本准则不涉及：本准则不涉及：1、与融资租赁有关的融资费用；2、房地产商品开发过程中发生的借款费用。”纳税人俱乐部纳税人俱乐部 40

37、0-650-9936400-650-9936分析（分析（4）（四）股份有限公司会计制度附件三：房地产（四）股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定（以下简称附件三）开发业务会计处理规定（以下简称附件三）规定：规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”由于这一文件仍然有效，由于这一文件仍然有效，因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受企业会计准则企业会计准则借款费用的规范，但实际借款费用的规范，但实际上也采取了资本化的处理原则。上也采取了资本化的处理原则。纳税人俱乐部纳税

38、人俱乐部 400-650-9936400-650-9936分析（分析（5）（五）企业会计准则第（五）企业会计准则第17号号借款费用借款费用(财会财会20063号，自号，自2007年年1月月1起施行，以下简起施行，以下简称称“借款准则借款准则”)规定：规定：“企业发生的借款费用，可企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。费用，计入当期损益。纳税人

39、俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936分析（分析（6）符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。定资产、投资性房地产和存货等资产。”由此可见，新会计准则由此可见，新会计准则扩大了了借款费用资本化的范围：的范围：一是准予资本化的借款不再局限于专门借款；二是当购建存货发生的借款费用符合一定条件时，也可予以资本化。因此，房地产开发企业的开发产品显然属于因此，房地产开发企业的开发产品显然

40、属于“需要经过相需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的存货销售状态的存货”，其借款费用应当按规定予以资本化。，其借款费用应当按规定予以资本化。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936税务处理分析税务处理分析企业所得税方面企业所得税方面:企业所得税税前扣除办法（国税发企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第三十五条规定：号）第三十五条规定：“从事房地产开发业务的纳从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在

41、房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。开发成本。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936税务处理（税务处理（2）根据土地增值税实施细则的规定，财务费用中的利根据土地增值税实施细则的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按取类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按取得土地使用权

42、所支付的金额和房地产开发成本之和的得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10以内以内计算扣除。计算扣除。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936税务分析（税务分析（3）财政部财政部国家税务总局关于土地增值税国家税务总局关于土地增值税些具体些具体问题规定的通知问题规定的通知

43、(财税财税199548号号)规定，利息规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分的部分不允许扣除；对于扣除；对于超过贷款期限的利息部分和和加罚的利息不允许扣除。的利息不允许扣除。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936税务分析（税务分析（4）细则规定，房地产开发的成本包括细则规定，房地产开发的成本包括土地征用及及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中并不包括借款费用。第三十五条开发间接费用的审核，应当包括下列内容：（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了

44、已计入开发成本的借款费用。国税发2007132号 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936税务分析税务分析(5)总结:因此，借款费用记入开发成本后，在财政部和因此，借款费用记入开发成本后，在财政部和国家税务总局未制定新规定允许扣除之前，计入国家税务总局未制定新规定允许扣除之前，计入开发成本的借款费用仍然不得作为加计开发成本的借款费用仍然不得作为加计20%扣除扣除的基数。的基数。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936各期之间利息划分案例（9）某房地产开发公司获得某房地产开发公司获得200，000方土地，分四方土地，分四期开发，

45、其中拿地时向银行贷款，第一期开发结期开发，其中拿地时向银行贷款，第一期开发结算共支付了算共支付了3000万利息，问如何在税前扣除。万利息，问如何在税前扣除。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936代付利息扣除？代付利息扣除？案例（10）某房地产开发公司于某房地产开发公司于2004年年2月与某国有企业签月与某国有企业签订土地转让协议，共支付地价款订土地转让协议，共支付地价款13000万，另外万，另外还承担国有企业利用该宗地在还承担国有企业利用该宗地在2002年八月时向某年八月时向某商业银行的贷款利息共计商业银行的贷款利息共计500万，操作方法为利息万，操作方法为

46、利息票据归房地产公司所有？票据归房地产公司所有？涉税风险？如何处理？涉税风险？如何处理？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936土地闲置费土地闲置费案例（11）某房地产企业某房地产企业2002年初购入一块地，但一直没年初购入一块地，但一直没有开发，最后向政府交纳了二年的土地闲置费，有开发，最后向政府交纳了二年的土地闲置费，目前开发的楼盘进入清算阶段，问土地闲置费是目前开发的楼盘进入清算阶段，问土地闲置费是进开发成本还是进管理费用？进开发成本还是进管理费用？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936分析分析根据建设部根据建设部19

47、95年年1月颁布的城市房地产开发月颁布的城市房地产开发管理暂行办法和国土资源部管理暂行办法和国土资源部1999年年4月颁布的月颁布的闲置土地处理办法的规定，以出让方式取得土闲置土地处理办法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满以下的土地闲置费；满2年年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-993640

48、0-650-9936政策分析（政策分析（2）财政部关于企业房地产开发与交易若干财务财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知（财基字处理问题的通知（财基字1995938号）的规定，号）的规定，以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满置费，或因满2年未动工开发，被政府有关部门无年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。期管理费用。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-6

49、50-9936400-650-9936政策分析（政策分析（3）国税总局国税总局2006年年31号文件规定号文件规定“因国家无偿收因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按按税收规定在税收规定在税前扣除。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936报废、毁损损失报废、毁损损失案例（12）某房地产开发企业开发的一项目进入施工阶段某房地产开发企业开发的一项目进入施工阶段后因各种原因停工一年，一年后开始重新设计并后因各种原因停工一年，一年后开始重新设计并施工，但施工时将原来施工时的一部分给予拆除，施工，但施工时将原来施工时的一部

50、分给予拆除，问这一部分如何处理？问这一部分如何处理？土地增值税？土地增值税？企业所得税？企业所得税？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936分析分析31号文件规定：成本对象在建造过程中如单项号文件规定：成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。财产损失按税收规定扣除。纳税人俱乐部纳税人