2022年地产市场调研报告 .docx

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1、地产市场调研报告一、背景介绍从 20xx 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全 统计，xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428 家，开发项目120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20xx 年税收收入 0.9 亿，20xx 年截止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说， 房地产行业已成为 XX 县区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观 20xx 年20xx 年 xx 市房地产走势，

2、我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部 分城市房价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八 届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变 化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实 施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升， 而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用。目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财 政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地， 地价越高，土地成本越大，这

3、部分成本都会转稼到消费者头 上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的 现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增 大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给 市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则 同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响 因素。税金及费用。20xx 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过 1.2 亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负 7.5 万，平均每平米房价增加 535 元。房产税的开征现状。对从价的按房产的 1.

4、2%征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障 居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开 征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从 趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平 阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星 河湾来说，开盘时一房难求 2 万/平米

5、，到目前已降至 1.8 万/ 平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位置其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会 的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的 总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展 水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水 平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市 场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放 20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的

6、经济发展水平、居 民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那 么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征 规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一 段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管 局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入 实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力 度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨 价。四、房

7、地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理 性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名 房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。内容总结（1） 地产市场调研报告一、背景介绍从 20xx 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进（2） 在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施 都会对房价产生一定影响