土地增值税清算鉴证业务准则讲义.ppt

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1、土地增值税清算鉴证土地增值税清算鉴证培训讲义培训讲义云南中瑞税务师事务所云南中瑞税务师事务所许云雄许云雄20072007年年1212月月3131日日土地增值税清算鉴证业务准则讲义第一部分第一部分 总则总则一、鉴证业务的适用范围、目的一、鉴证业务的适用范围、目的（一）适用范围：土地增值税清算的鉴证（一）适用范围：土地增值税清算的鉴证 1 1、项目范围（、项目范围（20062006年年187187号文）号文）1 1）、法定清算：）、法定清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工

2、、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。2 2）、指定清算：）、指定清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：增值税清算：土地增值税清算鉴证业务准则讲义已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽以上，或该比例虽未超过未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的

3、可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。云地税发云地税发20072007180180号号(第三条第一项第三条第一项)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按需要办理土地增值税清算的房地产开发项目，纳税人应按照土地增值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值照土地增

4、值税清算规定到主管地方税务机关办理土地增值税的清算手续。税的清算手续。土地增值税清算鉴证业务准则讲义2 2、证据（对象）范围、证据（对象）范围与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。关文件及证明材料等。关键在于根据企业提供的的会计资料按税法规定的程序进行关键在于根据企业提供的的会计资料按税法规定的程序进行纳

5、税调整，而非对企业提供的会计核算数据进行鉴证。纳税调整，而非对企业提供的会计核算数据进行鉴证。并非（且不应涉及）会计报表审计。并非（且不应涉及）会计报表审计。（二）（二）目的目的1 1、规范土地增值税清算鉴证业务。对纳税人土地增值税清算、规范土地增值税清算鉴证业务。对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度。（准则第二条，主要体现真实性、合法性、合理性的目标）（准则第二条，主要体现真实性、合法性、合理性的目标）土

6、地增值税清算鉴证业务准则讲义2 2、目标、目标真实性。法律的真实性真实性。法律的真实性。指按照准则及相关法规规定标。指按照准则及相关法规规定标准进行鉴别和判断，确认交易（项目）的真实发生（税准进行鉴别和判断，确认交易（项目）的真实发生（税法的真实，而非会计的真实，如视同销售。首要条件）法的真实，而非会计的真实，如视同销售。首要条件）合法性。应按税法相关规定确认收入及扣除项目，计算合法性。应按税法相关规定确认收入及扣除项目，计算应缴税额。应缴税额。合理性。程序上的合理。合理性。程序上的合理。鉴证中涉及的会计核算证据鉴证中涉及的会计核算证据按准则要求取得；按准则要求取得；纳税调整证据纳税调整证据按

7、相关税收文件规定取得。按相关税收文件规定取得。对在接受委托后企业提供的相应财务会计证据，鉴证人员应对在接受委托后企业提供的相应财务会计证据，鉴证人员应以专业经验来鉴别，但主要应关注企业是否按规定的法以专业经验来鉴别，但主要应关注企业是否按规定的法律程序取得。律程序取得。土地增值税清算鉴证业务准则讲义二、业务承接二、业务承接（一）承接业务的条件（一）承接业务的条件1 1、项目、项目法定清算。满足条件法定清算。满足条件9090日之内，自行申请核准。日之内，自行申请核准。指定清算。指定清算。税务机关出具土地增值税清算通知书并送达。税务机关出具土地增值税清算通知书并送达。纳税人接到纳税人接到3030日

8、之内申请核准。日之内申请核准。不适用清算的项目：不适用清算的项目：云地税发云地税发20072007180180号第三条第四项号第三条第四项房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2 2年以年以上（不含上（不含2 2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。土地增值税清算鉴证业务准则讲义2 2、事务所（注册税务师）、事务所（注册税务师）1 1）一般性条件）一般性条件涉税鉴证资格涉税鉴证资格准则第三条：纳

9、入税务机关监管，通过年检；准则第三条：纳入税务机关监管，通过年检；云地税发云地税发20072007180180号第七条号第七条：经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云南省注册税务师管理中心备案管理南省注册税务师管理中心备案管理，经过省级税务机关审查，经过省级税务机关审查合格，在省级报刊予以公示合格，在省级报刊予以公示。考试不合格的中介机构，将取消其鉴证资格。考试不合格的中介机构，将取消其鉴证资格。纳入监管、通过年检、考核合格。纳入监管、通过年检、考核合格。2 2）、对业务能力的要求）、对业务能力的要求符合独立性和专业胜任能力等相

10、关专业知识和职业道德规范符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。（准则第五条第二项）的要求。（准则第五条第二项）土地增值税清算鉴证业务准则讲义独立性独立性形式独立，不应与被鉴证单位有重大的财务利益关系；形式独立，不应与被鉴证单位有重大的财务利益关系；实质独立，注册税务师及事务所不应受外界或个人因素的影实质独立，注册税务师及事务所不应受外界或个人因素的影响。响。专业胜任能力专业胜任能力指注册税务师的分析、判断和表达能力。指注册税务师的分析、判断和表达能力。应贯穿在鉴证业务应贯穿在鉴证业务的全过程。的全过程。技术规范技术规范鉴证准则（遵守），会计准则及其他规范（合理运用）鉴证准

11、则（遵守），会计准则及其他规范（合理运用）职业道德职业道德指职业品德（独立、客观、公正）；指职业品德（独立、客观、公正）；土地增值税清算鉴证业务准则讲义职业纪律（法律及准则）；职业纪律（法律及准则）；专业胜任能力（个人能力合格）；专业胜任能力（个人能力合格）；职业责任（法律责任、社会责任）等。职业责任（法律责任、社会责任）等。职业谨慎职业谨慎在履行职责时，不应欺诈，尽量避免过失；在履行职责时，不应欺诈，尽量避免过失；需评价自身能力，如有问题，应咨询专家或拒绝接受（或解需评价自身能力，如有问题，应咨询专家或拒绝接受（或解除）委托。除）委托。3 3）能够获取充分、适当、真实的证据支持结论，出具书面

12、鉴）能够获取充分、适当、真实的证据支持结论，出具书面鉴证报告。证报告。不执行鉴证，不发表意见；不执行鉴证，不发表意见；收集的证据需做出充分、适当、真实的判断；收集的证据需做出充分、适当、真实的判断；分析整理所收集的证据分析整理所收集的证据,做出书面结论，形成报告。做出书面结论，形成报告。土地增值税清算鉴证业务准则讲义3 3、签定涉税业务约定书前，初步了解业务环境。、签定涉税业务约定书前，初步了解业务环境。准则第四条准则第四条1 1）、可能涉及的业务约定事项，如鉴证项目涉及年度、鉴证）、可能涉及的业务约定事项，如鉴证项目涉及年度、鉴证事项、鉴证的评价标准、证据要求等；事项、鉴证的评价标准、证据要

13、求等；2 2）、鉴证对象的特征。如项目的核准或备案程序等；）、鉴证对象的特征。如项目的核准或备案程序等；3 3）、鉴证业务评价标准。现行有效的国家及地方法律法规；）、鉴证业务评价标准。现行有效的国家及地方法律法规；4 4）、预期使用者的确定。委托人及税务机关；）、预期使用者的确定。委托人及税务机关；5 5）、对预期使用者及鉴证事项可能产生重大影响的其他事项。）、对预期使用者及鉴证事项可能产生重大影响的其他事项。6 6）、对上述初步了解的情况进行分析，初步确认鉴证风险。）、对上述初步了解的情况进行分析，初步确认鉴证风险。通过对业务环境的初步了解，以及对业务承接条件的初步分通过对业务环境的初步了解

14、，以及对业务承接条件的初步分析，决定是否可以承接客户委托。析，决定是否可以承接客户委托。土地增值税清算鉴证业务准则讲义4 4、与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书、与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书 业务约定书：书面确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委业务约定书：书面确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委托目的、鉴证范围及双方责任与义务等事项。托目的、鉴证范围及双方责任与义务等事项。鉴证业务约定的作用：鉴证业务约定的作用：1 1）鉴证业务约定书可以增进税务师事务所与委托人之间的了）鉴证业务约定书可以增进税务师事务所与委托人之间的了解，尤其是使被鉴证单位了解鉴证人员的鉴证责任和需要提解，尤其是使被鉴

15、证单位了解鉴证人员的鉴证责任和需要提供的合作。供的合作。2 2）鉴证业务约定书可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税）鉴证业务约定书可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税务师事务所检查被鉴证单位约定义务履行情况的依据。务师事务所检查被鉴证单位约定义务履行情况的依据。3 3）如果出现法律诉讼，鉴证业务约定书是确定税务师事务所）如果出现法律诉讼，鉴证业务约定书是确定税务师事务所与委托人双方应负责任的重要依据。与委托人双方应负责任的重要依据。土地增值税清算鉴证业务准则讲义三、鉴证对象三、鉴证对象指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、

16、识别和评价的证据及信息。具体包括：收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。有关文件及证明材料等。（准则第（准则第6 6条）条）四、鉴证标准四、鉴证标准运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。性、可靠性、中立性和可理解性等特征。（准则第（准则第7

17、7条）条）分别按证据形成来源依据的标准为主要评价标准。会计资料：分别按证据形成来源依据的标准为主要评价标准。会计资料：会计准则及制度；纳税资料，相关的税收法律。会计准则及制度；纳税资料，相关的税收法律。土地增值税清算鉴证业务准则讲义坚持税收法定性原则。坚持税收法定性原则。对证据的合法性等保持谨慎态度。对证据的合法性等保持谨慎态度。五、鉴证证据五、鉴证证据准则第八条：从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀准则第八条：从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对

18、制定的计划、实施关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。土地增值税清算鉴证业务准则讲义（一）证据的法定内容（一）证据的法定内容国税发（国税发（20062006）187187号文号文鉴证准则鉴证准则云地税发（云地税发（20072007）180180号文号文（二）获取证据的原则及渠道（二）获取证据的

19、原则及渠道1 1、职业怀疑态度（谨慎性原则）、职业怀疑态度（谨慎性原则）2 2、重要性原则、重要性原则遵循法定原则；无可容忍误差，应同时兼顾征纳双方。遵循法定原则；无可容忍误差，应同时兼顾征纳双方。按重要性原则确定证据收集的时间、性质、范围以及数量及按重要性原则确定证据收集的时间、性质、范围以及数量及质量。质量。3 3、获取证据的渠道、获取证据的渠道行政机关、相关的中介机构、被鉴证单位行政机关、相关的中介机构、被鉴证单位土地增值税清算鉴证业务准则讲义（三）证据的分析评价（三）证据的分析评价1 1、充分性、充分性按相关法律法规规定要求提交证据。按相关法律法规规定要求提交证据。2 2、适当性、适当

20、性按符合土地增值税清算鉴证事项的鉴证需要和按税法规定的按符合土地增值税清算鉴证事项的鉴证需要和按税法规定的渠道获取证据渠道获取证据。3 3、可靠性的一般判断、可靠性的一般判断4 4、鉴证外勤阶段的审核程序、鉴证外勤阶段的审核程序1 1）内部控制的调查与初步评价）内部控制的调查与初步评价2 2）内部控制的符合性测试）内部控制的符合性测试3 3）实质性测试）实质性测试应及时对鉴证过程中取得的证据进行评价。应及时对鉴证过程中取得的证据进行评价。土地增值税清算鉴证业务准则讲义六、鉴证报告六、鉴证报告（一）报告的基本内容（一）报告的基本内容标题；收件人（全称）；引言段（表明责任及依据）；审核标题；收件人

21、（全称）；引言段（表明责任及依据）；审核过程及实施情况；鉴证结论或鉴证意见。过程及实施情况；鉴证结论或鉴证意见。（二）鉴证报告的分类与适用（二）鉴证报告的分类与适用1 1、无保留意见的鉴证报告、无保留意见的鉴证报告2 2、保留意见的鉴证报告、保留意见的鉴证报告3 3、无法表明意见的鉴证报告、无法表明意见的鉴证报告4 4、否定意见的鉴证报告、否定意见的鉴证报告（三）需注意的问题（三）需注意的问题（四）报告的受理（四）报告的受理税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。（准则第十条）应当受理。（准则第十条）土地增值税清算鉴证业

22、务准则讲义七、一般规定准则七、一般规定准则1 1、应取得的证据（第十二条）、应取得的证据（第十二条）2 2、应关注的重要事项（准则第十三条）、应关注的重要事项（准则第十三条）应税主体、应税行为、清算范围及内容等应税主体、应税行为、清算范围及内容等3 3、会计核算数据不准确的处理方法、会计核算数据不准确的处理方法（准则第十四、十五条）（准则第十四、十五条）4 4、终止鉴证、终止鉴证 的情形（准则第十六条）的情形（准则第十六条）土地增值税清算鉴证业务准则讲义第二部分第二部分 征税范围和清算申请的审核征税范围和清算申请的审核一应关注的重要事项（准则第十三条）一应关注的重要事项（准则第十三条）应税主体

23、、应税行为、清算范围及内容等。应税主体、应税行为、清算范围及内容等。（一）、应税主体的审核（一）、应税主体的审核1 1、法律规定、法律规定暂行条例第二条暂行条例第二条转让国有土地使用权转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物地上的建筑物及其附着物并并取得收入取得收入的的单位和个人单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。，为土地增值税的纳税义务人。实施细则实施细则土地增值税清算鉴证业务准则讲义2 2、应税主体的认定及证据、应税主体的认定及证据1 1）常规开发业务：指房地产开发企业按照正常程序，从事房）常规开发业务：指房地产开发企业按照正常程序，从事房地产开发和经营的业务活动。一般经过立项阶段、前

24、期开发地产开发和经营的业务活动。一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。“五证五证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用证、商品房预售设工程开工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证（或销售许可证）许可证（或销售许可证）2 2）非常规业务：）非常规业务：指房地产开发企业未按照正常程序，从事房指房地产开发企业未按照正常程序，从事房地产开发和经营的业

25、务活动。地产开发和经营的业务活动。关键不在于法律形式（如权证）关键不在于法律形式（如权证）的取得，而在于开发商对土地使用权的实质支配。的取得，而在于开发商对土地使用权的实质支配。土地增值税清算鉴证业务准则讲义（二）应税行为的审核（二）应税行为的审核1 1、认定标准、认定标准、发生转让行为发生转让行为、转让对象是国有土地使用权，转让对象是国有土地使用权，、取得转让增值收入取得转让增值收入2 2、属于清算鉴证范围的应税行为属于清算鉴证范围的应税行为取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让；取得国有取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让；取得国有土地使用权后仅进行土地开发；视同销售土地使用权后

26、仅进行土地开发；视同销售（六种情况）（六种情况）3 3、鉴证证据、鉴证证据、转让行为发生的证据；、转让行为发生的证据；、转让土地使用权的证据；、转让土地使用权的证据；、取得转让收入的证据。、取得转让收入的证据。土地增值税清算鉴证业务准则讲义（三）、清算单位的审核（三）、清算单位的审核单位是指根据土地增值税清算工作的需要，按项目开发情况单位是指根据土地增值税清算工作的需要，按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。确定划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。确定清算单位的目的，是合理确认计税单位，计税单位是纳税人清算单位的目的，是合理确认计税单位，计税单位是纳税人计算

27、增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清计算增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清算单位的实际情况统筹规划。算单位的实际情况统筹规划。1 1、法律规定、法律规定国税发（国税发（20062006）187187号文，云地税发（号文，云地税发（20072007）180180号文号文2 2、认定方法、认定方法计税单位要与纳税人成本核算对象相一致。计税单位要与纳税人成本核算对象相一致。常规业务。以法定意义（独立办理有关部门的许可证照常规业务。以法定意义（独立办理有关部门的许可证照）的独立开发项目，作为划分对象。根据实际开发情况，分别的独立开发项目，作为划分对象。根据实际开发情况，分别以

28、单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位。以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位。土地增值税清算鉴证业务准则讲义、非常规业务，坚持、非常规业务，坚持“实质重于形式实质重于形式”的原则。的原则。3 3、普通住宅的标准。、普通住宅的标准。4 4、鉴证证据、鉴证证据（四）、清算条件的审核（四）、清算条件的审核1 1、清算条件的认定、清算条件的认定关注三个方面关注三个方面:项目施工进度和项目的清算单位类型；项目施工进度和项目的清算单位类型；评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；合清算条件；按照税务机关有关土地增值税清

29、算申请的要求，对符合清按照税务机关有关土地增值税清算申请的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写有关土地增值算条件的清算单位，分别做出说明，并填写有关土地增值税清算申请文书。税清算申请文书。土地增值税清算鉴证业务准则讲义2 2、审核程序、审核程序审核清算项目资料是否齐全；审核清算项目资料是否齐全；审核清算项目是否与初始项目登记表一致；审核清算项目是否与初始项目登记表一致；整体项目用途与面积分布情况的全面审核；整体项目用途与面积分布情况的全面审核；销售比例计算。销售比例计算。3 3、鉴证证据、鉴证证据（五）、清算申请（五）、清算申请1 1、期限、期限2 2、应关注、应关注查证符合应

30、清算条件的委托人是否按税法规定办理查证符合应清算条件的委托人是否按税法规定办理清算手续；查证符合要求清算条件的委托人是否按税法清算手续；查证符合要求清算条件的委托人是否按税法规定办理清算手续。规定办理清算手续。土地增值税清算鉴证业务准则讲义第三部份清算收入的审核第三部份清算收入的审核一、准则规定的总体框架一、准则规定的总体框架第十八条至第二十六条等九条第十八条至第二十六条等九条 第十八条，具体规定了审核清算项目收入的基本程序和方法；第十八条，具体规定了审核清算项目收入的基本程序和方法；第十九条，根据土地增值税暂行条例和实施细则的有关规定，第十九条，根据土地增值税暂行条例和实施细则的有关规定，明

31、确了清算项目收入的定义；明确了清算项目收入的定义；第二十条，对应税收入的确认提出了原则性要求；第二十条，对应税收入的确认提出了原则性要求；第二十一条，根据土地增值税暂行条例实施细则和财税字第二十一条，根据土地增值税暂行条例实施细则和财税字199548199548号文件的有关规定，重申了土地增值税的计算单位号文件的有关规定，重申了土地增值税的计算单位为人民币及外币收入的换算方法；为人民币及外币收入的换算方法；土地增值税清算鉴证业务准则讲义第二十二条，根据财税字第二十二条，根据财税字199561199561号文件和国税发号文件和国税发199648199648号文件的有关规定，要求对接受特殊委托执行

32、鉴证业务，按号文件的有关规定，要求对接受特殊委托执行鉴证业务，按评估价确定房地产转让收入时，应当获取具有法定资质的专评估价确定房地产转让收入时，应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格；业评估机构确认的同类房地产评估价格；第二十三条，根据国税发第二十三条，根据国税发20061872006187号文件的有关规定，重申号文件的有关规定，重申了视同销售收入的确定方法和程序；了视同销售收入的确定方法和程序；第二十四条，对收入实现时间的确定提出了原则性要求；第二十四条，对收入实现时间的确定提出了原则性要求；第二十五条，依据财税字第二十五条，依据财税字199548199548号文件中号文

33、件中“六、关于地方六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题问题”的规定，重申了代收费用如何确认转让收入的方法；的规定，重申了代收费用如何确认转让收入的方法；第二十六条，明确了收入事项鉴证的十项内容。第二十六条，明确了收入事项鉴证的十项内容。土地增值税清算鉴证业务准则讲义二、收入的审核二、收入的审核（一）、准则规定的基本程序（一）、准则规定的基本程序1.1.评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。2.2.获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计获取或编制土地增值税清

34、算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。对。3.3.了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。执行情况。4.4.查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。以及不同税种在收入确认上的差异。5.5.正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。确性。6.6.必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。必要时，

35、利用专家的工作审核清算项目的收入总额。土地增值税清算鉴证业务准则讲义（二）、取得的不同形式收入（按交易价格确认收入）（二）、取得的不同形式收入（按交易价格确认收入）1 1、货币收入（较容易确定）、货币收入（较容易确定）外币收入的汇率，准则第二十一条外币收入的汇率，准则第二十一条 以取得收入当天或当月以取得收入当天或当月1 1日国家公布的市场汇价折合成人日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月或收款当月1 1日国家公布的市场汇价折合

36、人民币。日国家公布的市场汇价折合人民币。2 2、非货币收入、非货币收入1 1）实物收入、其他收入（无形资产等）实物收入、其他收入（无形资产等）一般需对实物等资产进行评估。一般需对实物等资产进行评估。土地增值税清算鉴证业务准则讲义2 2）视同销售收入（六项）视同销售收入（六项）价格确认标准：价格确认标准：国税发（国税发（20062006）187187号文号文按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。评估价值

37、确定。准则：准则：按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。价格确认。参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。土地增值税清算鉴证业务准则讲义（三）、按评估价格确认房地产转让收入（三）、按评估价格确认房地产转让收入1 1、法定条件、法定条件对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的、转让房地产的成交对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，条例和细

38、价格低于房地产评估价格又无正当理由的，条例和细则规定，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进则规定，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地行评估，税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产的收入。产的收入。暂行条例第九条：暂行条例第九条：(一一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二二)提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；(三三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。理由的。实施细则第十三、十四条实施细则第十三、十四条土地增值税清算

39、鉴证业务准则讲义准则准则第二十二条第二十二条 有本准则第十六条第（六）款情形（隐瞒房地产成交价格，转有本准则第十六条第（六）款情形（隐瞒房地产成交价格，转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经沟通，让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经沟通，沟通无效沟通无效 ），但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业），但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。（需相认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。（需相应的房地产价

40、格评估报告应的房地产价格评估报告 ）2 2、评估的要求、评估的要求（四）、鉴证证据（四）、鉴证证据有关销售情况、发票开具情况、完税情况、银行存款明细情况有关销售情况、发票开具情况、完税情况、银行存款明细情况等文件资料作为证据等文件资料作为证据 。1 1、按交易价格确认的收入、按交易价格确认的收入.(.(会计核算证据合规，不履行审计会计核算证据合规，不履行审计)2 2、按评估价格确认的收入。（评估机构，评估的采用）、按评估价格确认的收入。（评估机构，评估的采用）土地增值税清算鉴证业务准则讲义（四）、收入总额的审核（四）、收入总额的审核应关注：应关注：1 1、转让价格的认定、转让价格的认定按交易价

41、格确认（货币及非货币）按交易价格确认（货币及非货币）按评估价格确认按评估价格确认无法确认无法确认核定方法核定方法2 2、销售合同的审核、销售合同的审核按被鉴证单位提供的合同，确认房地产种类、金额、面积等按被鉴证单位提供的合同，确认房地产种类、金额、面积等数据并与清算面积和收入核对；同时确认其销售方式是数据并与清算面积和收入核对；同时确认其销售方式是否与合同一致，确定计税收入。否与合同一致，确定计税收入。土地增值税清算鉴证业务准则讲义3 3、相关经济利益的审核、相关经济利益的审核关注往来帐以及关注往来帐以及“营业外支出营业外支出”、“固定资产清理固定资产清理”、“资资本公积本公积”、“待处理财产

42、损益待处理财产损益”等科目等科目 4 4、代收费用的审核，、代收费用的审核，财税字财税字199548199548号第六条号第六条对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让

43、收入计税的，在计算扣除项目金对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%20%扣除的基数；对于扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。不允许扣除代收费用。土地增值税清算鉴证业务准则讲义5 5、申报表中数据的验算、申报表中数据的验算对申报表收入事项进行鉴证对申报表收入事项进行鉴证 时，应关注：时，应关注：纳税申报表收入项目的金额验算；纳税申报表收入项目的金额验算；对转让收入，按转让方式分别验算项目金额。对转让收入，按转让

44、方式分别验算项目金额。三、准则对收入项目鉴证方法和内容的规定三、准则对收入项目鉴证方法和内容的规定1 1、方法、方法截止性测试：实质性测试中对清算期间的的交易是否记入适截止性测试：实质性测试中对清算期间的的交易是否记入适当的期间进行的审核。确认真实性及准确性。当的期间进行的审核。确认真实性及准确性。2 2、内容、内容准则第二十六条（一）至（十）项准则第二十六条（一）至（十）项土地增值税清算鉴证业务准则讲义第四部份扣除项目的审核第四部份扣除项目的审核一、准则规定的总体框架一、准则规定的总体框架第二十七条至第三十九条共十三条。第二十七条至第三十九条共十三条。第二十七条，依据土地增值税暂行条例实施细

45、则，列举了扣第二十七条，依据土地增值税暂行条例实施细则，列举了扣除项目的五个具体事项。除项目的五个具体事项。第二十八条，具体规定了审核扣除项目的基本程序和方法；第二十八条，具体规定了审核扣除项目的基本程序和方法；第二十九条，规定了对各项扣除项目分摊或分配的顺序和标第二十九条，规定了对各项扣除项目分摊或分配的顺序和标准等计量方法和程序，进行鉴证的具体要求；准等计量方法和程序，进行鉴证的具体要求；第三十条，规定了对取得土地使用权支付金额的审核方法；第三十条，规定了对取得土地使用权支付金额的审核方法；第三十一条，规定了土地征用及拆迁补偿费的审核方法；第三十一条，规定了土地征用及拆迁补偿费的审核方法；

46、第三十二条，规定了前期工程费的审核方法；第三十二条，规定了前期工程费的审核方法；第三十三条，规定了建筑安装工程费的审核方法；第三十三条，规定了建筑安装工程费的审核方法；土地增值税清算鉴证业务准则讲义第三十四条，规定了基础设施费和公共配套设施费的审核方第三十四条，规定了基础设施费和公共配套设施费的审核方法；法；第三十五条，规定了开发间接费用的审核方法；第三十五条，规定了开发间接费用的审核方法；第三十六条，规定了房地产开发费用的审核方法；第三十六条，规定了房地产开发费用的审核方法；第三十七条，规定了与转让房地产有关的税金的审核方法；第三十七条，规定了与转让房地产有关的税金的审核方法；第三十八条，规

47、定了国家规定的加计扣除项目的审核方法；第三十八条，规定了国家规定的加计扣除项目的审核方法；第三十九条，规定了成片受让土地后分期分批开发扣除项目第三十九条，规定了成片受让土地后分期分批开发扣除项目分摊的审核方法。分摊的审核方法。土地增值税清算鉴证业务准则讲义二、扣除项目的范围（准则第二十七条）二、扣除项目的范围（准则第二十七条）（一）取得土地使用权所支付的金额。（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套

48、设施费、开发间接费用。开发间接费用。（三）房地产开发费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。（五）国家规定的其他扣除项目。三、审核的基本程序和方法（准则第二十八条）三、审核的基本程序和方法（准则第二十八条）评价内控；获取或编制扣除明细表并核对账面数据；审核相评价内控；获取或编制扣除明细表并核对账面数据；审核相关合同、协议等资料，核实费用、成本支出；审核扣除项目关合同、协议等资料，核实费用、成本支出；审核扣除项目的记录和归集；实地查看、询问调查核实；利用专家。的记录和归集；实地查看、询问调查核实；利用专家。土地增值税清

49、算鉴证业务准则讲义四、扣除项目分配顺序和标准的审核（准则第二十九条）四、扣除项目分配顺序和标准的审核（准则第二十九条）1 1、能直接认定，审核原始凭证的合法、有效。、能直接认定，审核原始凭证的合法、有效。2 2、不能直接认定的，审核当期分配标准和口径是否一致，是、不能直接认定的，审核当期分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。否按照规定合理分摊。3 3、确认房地产、确认房地产开发土地面积开发土地面积、建筑面积建筑面积和和可售面积可售面积，并与权，并与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明

50、的面积数据核对一致，销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据核对一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。土地增值税清算鉴证业务准则讲义五、取得土地使用权支付金额的审核（准则第三十条）五、取得土地使用权支付金额的审核（准则第三十条）查看查看出让合同